Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Гестия» к ФИО1 о признании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ООО «УК Гестия» обратился в суд с иском к ФИО1 о признании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным.

Свои исковые требования мотивируют тем, что ООО «УК Гестия» осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: ул.....г....., на основании договора управления №... от .. .. ....г., заключенного с собственниками данного дома. В ....... по инициативе ответчика ФИО1 было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, оформленное Протоколом №... от .. .. ....г., по результатам которого собственниками было отнято решение: 1) Разрешить собственникам многоквартирного дома своими силами производить остекление балконов в доме и установку козырьков над балконами 5-х этажей. 2) Включить в перечень работ управляющей организации уборку козырьков на 5-х этажах дома от (снега и наледи в зимний период (по мере необходимости). ООО «УК Гестия» считает, что решение собственников помещений в многоквартирном доме, оформленное Протоколом №... от .. .. ....г. по адресу ул.....г....., незаконно и подлежит отмене, так как данное решение о включении в перечень работ управляющей организации уборку козырьков на 5-х этажах дома от снега и наледи в зимний период (по мере необходимости) было принято без участия управляющей компании. Управляющая компания не была уведомлена о проведении данного собрания. Козырьки над балконами 5-х этажей данного МКД не предусмотрены проектом жилого дома и установлены собственниками без соответствующего разрешения и согласования (самовольно), данное имущество не относится к общедомовому и не входит в зону обслуживания управляющей компании в рамках договора управления №... от .. .. ....г.

В соответствии с действующим законодательством собственники МКД не уполномочены разрешать себе своими силами остеклять балконы и устанавливать на фасаде козырьки, так как это противоречит Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от .. .. ....г. N 170, а также Правилам Благоустройства территории ул.....г....., утвержденных Решением Новокузнецкого городского совета народных депутатов от .. .. ....г.№..., так как данные работы влекут изменение внешнего вида фасада дома и требуют согласованной проектной документации с Комитетом градостроительства и земельных ресурсов Новокузнецкого городского округа, в противном случае такое переоборудованием (переустройство, перепланировка) жилых помещений будет является самовольной. Кроме того, остекление балконов и установка козырьков на фасаде дома невозможна без присоединения к жилым помещениям части общедомового имущества (ограждающие несущие конструкции - фасад и балконная плита), следовательно на такое переоборудование (переустройство, перепланировку) жилых помещений необходимо получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, когда как решение оформленное протоколом №... от .. .. ....г. принято собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ул.....г....., всего 67% голосов собственников, вместо 100%.

Таким образом, включив в перечень работ и услуг управляющей организации дополнительные работы по обслуживанию имущества не, относящегося к общедомовому, собственниками не установлена плата за данные работы, не определен источник их финансирования, что нарушает права управляющей компании и может привести к возникновению у нее убытков, данное решение посредственным образом связано с исполнением ею услуг по управлению многоквартирным домом расположенным по адресу: ул.....г......

Просят признать решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ул.....г....., оформленного Протоколом №... от .. .. ....г., недействительным. Взыскать с ответчика сумму государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Представитель истца ООО «УК Гестия» - ФИО2, действующая на основании доверенности от .. .. ....г. (л.д.14-15), в судебном заседании поддержала исковые требования, просила удовлетворить, дала пояснения, аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении и дополнении к иску (л.д.100-103). Суду дополнительно пояснила, что поскольку данные работы по установке козырьков влекут изменение внешнего вида фасада дома, что по сути является переоборудованием, то данное решение должно быть принято 100 % голосов собственников, так как остекление балконов и установка козырьков на фасаде дома невозможна без присоединения к жилым помещениям части общедомового имущества (ограждающие несущие конструкции - фасад и балконная плита). Данный факт не соответствует фактическому количеству проголосовавших, указанных в протоколе. Также отсутствует согласие с Комитетом градостроительства и земельных ресурсов Новокузнецкого городского округа. В настоящее время уборка снега с козырьком управляющей компанией не осуществляется, так как в настоящее время пока нет в этом необходимости, а также решением не определен источник финансирования данных работ, в следствие чего управляющая компания понесет убытки.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, причина неявки не известна, направила представителя.

Представитель ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности от .. .. ....г. (л.д.59), в судебном заседании возражал относительно исковых требований, просил отказать в их удовлетворении, суду пояснил, что согласно п. 6 ст. 46 ЖК только собственники многоквартирного дома могут обратиться в суд, доказательств, что заявления от собственников поступали с данным иском истцом не представлено. В соответствии п.2 ст. 46 ЖК РФ, решения собственников по данным вопросам принимаются 2/3 количеством голосов, а не 100 % голосов. Обжалуемым истцом протоколом общего собрания решение принято 67% голосов собственников, что составляет более 2/3 голосов общего собрания, в связи с чем считает, что кворум имелся, решение правомерно. Разрешение собственников мкд устанавливать своими силами козырьки и остекления на балконах верхних этажей не противоречит нормам о переустройстве и перепланировке, так как оно не исключает в законом основании данной перепланировки, но так как используется общая часть фасада, то надо разрешение собственников мкд для перепланировки. Таким образом, чтобы осуществить перепланировку и направления документов в административный орган необходимо решение собственников. Считает, что порядок голосования соблюден, управляющая компания не обладает правом голоса. Истцом не представлено доказательств, что в связи с принятым решением управляющая компания несет убытки. Истцом не представлено доказательств уведомления собственников о намерении обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании данного решения.

Представитель третьего лица Государственной жилищной инспекции Кузбасса в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом, представили заявлении о рассмотрении дела в отсутствие представителя, указали, что при доказанности обстоятельств, указанных в обосновании заявленных требований, считают исковые требования подлежащими удовлетворению (л.д.99). В судебном заседании .. .. ....г. представитель ГЖИ Кузбасса ФИО5, действующая на основании доверенности от .. .. ....г. (л.д.96), полагала исковые требования подлежат удовлетворению, пояснила, что для установки козырьков над балконами дома, где документацией дома данная конструкция не предусмотрена, должны быть внесены изменения в паспорт фасада дома, подготовлена проектная документация, решение собственников, выражающее согласие на данные изменения. Однако принятым решением собственники многоквартирного дома по ул.....г..... наделили себя правом остекления балконов, ни с кем не согласовав реконструкцию. Должно заключаться дополнительное соглашение с управляющей компанией о включении в перечень работ дополнительных работ, собственники не могут свыше тарифа обязать компанию производить работы. Очистка козырьков от снега не входит в обязанности управляющей компании, а является обязанностью собственников. Остекление балконов и установка козырьков является изменением в паспорте фасада зданий, и является реконструкцией многоквартирного дома, в связи с чем на такое переоборудование должно быть получено согласие 100 % голосов собственников.

Представитель третьего лица Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации г. ....... в суд не явился, о дне и месте слушания дела извещены надлежащим образом, причина неявки не известна.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав объяснения участвующих лиц, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Согласно подп. 1 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, а также решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи.

Из положений части 1 статьи 47 ЖК РФ следует, что в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

Согласно ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя (часть 1).

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (часть 3).

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (часть 4).

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, за исключением случая, предусмотренного статьей 47.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 5).

На основании ч.9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

В соответствии с ч.ч.1,2 ст.162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В соответствии с п.3 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения.

Согласно п. 1 ст. 181.3 ГК РФ, решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ решение собрания ничтожно в случае, если оно: принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; принято при отсутствии необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; противоречит основам правопорядка или нравственности.

Судом установлено, что на основании протокола №... от .. .. ....г. (л.д. 16-18), .. .. ....г. между ООО «УК «Веста» в лице генерального директора ФИО6 действующего на основании устава с одной стороны и собственников помещений (жилых, нежилых), расположенных в многоквартирном доме по адресу: ул.....г....., в лице председателя совета дома с другой стороны был заключен договор управления многоквартирным домом № З/Р-78 (л.д. 31-52).

ООО «УК «Веста» сменило на именование на ООО «УК «Гестия».

В соответствии с содержанием протокола внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул.....г..... от .. .. ....г. (л.д.84-92), проведенного по инициативе ответчика ФИО1 в форме очно-заочного голосования, проводившегося в период с .. .. ....г. по .. .. ....г., собственниками помещений приняты решения: 1) выбрать председателя собрания ФИО1 (ул.....г.....) и секретаря собрания ФИО7 (ул.....г.....). Утвержден состав счетной комиссии. 2) разрешить собственникам многоквартирного дома своими силами производить остекление балконов в доме и установку козырьков над балконами 5-х этажей дома. 3) включить в перечень работ управляющей организации уборку козырьков на 5-х этажах дома от (снега и наледи в зимний период (по мере необходимости).

Оспаривая данное решение, истец ссылается на нарушение прав управляющей компании в связи с принятием решения собственниками многоквартирного дома по ул.....г....., а также отсутствия 100 % голосов собственников помещений.

Из протокола усматривается, что в голосовании приняли участие собственники помещений, обладающих в совокупности 1443 кв.м, что составляет 67 % от общей площади дома по ул.....г....., которая на момент составления протокола составляет 2146,8 кв.м (л.д.7-9).

Согласно п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491, которым утверждены правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в состав общего имущества входят ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, в том числе несущие стены, плиты перекрытии, балконные и иные плиты.

Согласно нормам пункта 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170, работы по остеклению балконов являются переоборудованием (переустройством, перепланировкой) жилых помещений.

Согласно п. 4.2.4.9 Правил самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства не допускается.

В соответствии с п. 2.2.4 Правил благоустройства территории ул.....г....., утвержденных Решением Новокузнецкого городского совета народных депутатов от .. .. ....г.№..., изменения фасада, связанные с заменой или устройством отдельных его деталей или элементов (козырьков, навесов, крылец, ступеней, приямков, решеток на окнах, остекления лоджий, балконов, дверных и оконных заполнений, облицовки, оконных, дверных или арочных проемов), подлежат согласованию с Комитетом в порядке, установленном административным регламентом.

В соответствии п. 2.11.1. вышеуказанных правил проектирование оформления, изменения фасадов зданий, строений и сооружений (внешняя отделка, размещение входного узла, размещение дополнительного элемента/оборудования и т.д.) выполняется в форме паспорта: внешней отделки фасадов зданий, строений, сооружений (далее паспорт). Наличие паспорта является обязательным для выполнения работ по оформлению, изменению внешнего вида здания, строения, сооружения.

В соответствии со ст. ст. 25, 26, 29 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при: отсутствии такого решения (согласования) или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

Согласно ч.2 ст. 40 ЖК РФ и также следует из определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10.10.2017 N 18-КГ17-164, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, собственники МКД не уполномочены разрешать себе своими силами остеклять балконы и устанавливать на фасаде козырьки, так как это противоречит Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170, а также Правилам благоустройства территории ......., утвержденных Решением Новокузнецкого городского совета народных депутатов от .. .. ....г.№....

Из материалов дела следует, что собственники помещений многоквартирного дома ул.....г....., принятым решением наделили себя правом остекления балконов и установки козырьков над балконами 5 этажей. Данные изменения также предполагают получение соответствующих разрешений в порядке, установленном законодательством, поскольку кровля дома является общим имуществом дома, а установка козырька и остекление балкона является самовольным переустройством жилого помещения. Однако, собственниками никаких разрешений получено не было. Доказательств обратного суду не представлено.

Более того, остекление балконов и установка козырьков подразумевает внесение изменений в паспорте фасада зданий, и является реконструкцией многоквартирного дома, в связи с чем на такое переоборудование должно быть получено согласие 100 % голосов собственников.

Таким образом, доводы представителя ответчика о том, что кворум был, так как решение принято 67% голосов противоречит ч.2 ст. 40 ЖК РФ и также следует из определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10.10.2017 N 18-КГ17-164.

В связи с вышеуказанными нормами права суд также не может признать обоснованным довод ответчика о том, что решение собственников устанавливать своими силами козырьки и остекления на балконах верхних этажей не противоречит нормам о переустройстве и перепланировке.

Согласно разъяснений, изложенных в п. 109 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», к существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.

Согласно п. 2 ст. 181.1. решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, собственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового общества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В п. 103 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В соответствии с п.2.1 договора управления № З/Р-78 от 01.04.2017 г. управляющая организация в течение согласованного срока за плату выполняет работы и (или) оказывает услуги по управлению многоквартирным домом, оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию ремонту общего имущества в таком доме, предоставляет коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, с учетом раздела границ эксплуатационной ответственности, а также осуществляет иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность.

Услуги и работы, не указанные в приложениях к настоящему договору, оказываются и выполняются Управляющей организацией при письменном обращении собственников, либо по заказа-наряду, подписанному председателем совета МКД, за отдельную плату (пункт 2.2 Договора управления).

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками за оказание услуг, выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержащие общего имущества в доме и качество которых должно соответствовать установленным требованиями (части 2.2, 2.3 статьи 161 ЖК РФ).

Таким образом, включив в перечень работ и услуг управляющей организации дополнительные работы по обслуживанию имущества, не относящегося к общедомовому, собственниками не установлена и не согласована плата за данные работы, не определен источник их финансирования, что нарушает права управляющей компании и может привести к возникновению у нее убытков. Договором управления № З/Р-78 от 01.04.2017г. данные расходы также не определены.

Доводы представителя ответчика, о том, что не было уведомления о намерении истица обратиться в суд несостоятельны и опровергаются письменными материалами дела (л.д.6),

На основании исследованных в судебном заседании доказательств судом установлено не соблюдение требования о порядке принятия решений по вышеуказанным вопросам, что принятое решение в части возложения на управляющую организацию дополнительных обязанностей по обслуживанию самовольно возведенных собственниками козырьков затрагивает экономические интересы истца и непосредственным образом связано с исполнением управляющей организацией услуг по управлению многоквартирным домом, что свидетельствует о нарушении прав собственников помещений в многоквартирном доме, а также прав истца. Спорное решение по вопросу №... предполагает дополнительные затраты по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем его исполнение повлечет убытки для истца.

Данные обстоятельства являются существенным нарушением, влекущим признание принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ул.....г..... решений недействительными, в связи с чем требования ООО «УК Гестия» подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Истцом при подаче искового заявления оплачена государственная пошлина в размере 6000 рублей, данные расходы подтверждены документально (л.д.19, связаны с рассмотрением дела и подлежат взысканию с ответчика в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ул.....г....., оформленного Протоколом №... от .. .. ....г., недействительным.

Взыскать с ФИО1, ......., в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Гестия», ИНН <***>, ОГРН <***>, расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено .. .. ....г..

Судья: В.Г. Дементьев