Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2 к ФИО6 о взыскании неустойки, возмещении убытков, компенсации морального вреда за ненадлежащее исполнение договора и нарушение сроков сдачи объекта

УСТАНОВИЛ:

Истица ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО6 о взыскании неустойки, возмещении убытков, компенсации морального вреда за ненадлежащее исполнение договора и нарушение сроков сдачи объекта.

В обоснование своих требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (покупателем) и ФИО6 (продавцом) в лице представителя по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №№ – ФИО10 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с п.п.1.1-1.2 которого продавец производит строительные работы по возведению трехэтажного дома с мансардным этажом по адресу: <адрес>.

Предметом предварительного договора купли-продажи является обязательство заключить основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры общей площадью приблизительно 22,76 +/- 1,5 кв.м., свободная планировка без учета перегородок, которая находится в строении 9 в подъезде 2 на четвертом этаже, <адрес> (первая дверь справа) в строящемся продавцом четырехэтажном жилом доме.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (покупателем) и ФИО6 (продавцом) в лице представителя по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №№ – ФИО10 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с п.п.1.1-1.2 которого продавец производит строительные работы по возведению трехэтажного дома с мансардным этажом по адресу: <адрес>.

Предметом предварительного договора купли-продажи является обязательство заключить основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры общей площадью приблизительно 22,34 +/- 1,5 кв.м., свободная планировка без учета перегородок, которая находится в строении 9 в подъезде 1 на четвертом этаже, <адрес> (первая дверь слева) в строящемся продавцом четырехэтажном жилом доме.

Согласно п.1.3 предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, продавец и покупатель обязуются заключить в будущем основной договор купли - продажи недвижимости, в качестве которой будет выступать однокомнатная квартира, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. После заключения основного договора купли-продажи между продавцом и покупателем, предварительный договор купли-продажи будет считаться не действительным.

Согласно п.1.4 предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, указанная недвижимость после сдачи жилого дома, указанного в п. 1.1, в эксплуатацию, передается от продавца покупателю с подписанием акта передачи, и в дальнейшем продавец оформляет все необходимые документы, являющиеся основанием для государственной регистрации права собственности покупателя на нее в Федеральной регистрационной службе по <адрес> (ФРС).

Согласно п.2.1 предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, продавец обязуется сдать в эксплуатацию жилой четырехэтажный жилой дом, обозначенный в п. 1.1. предварительного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.2.4 предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, продавец обязуется передать недвижимость покупателю до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.4.4 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, полная продажная цена недвижимости определяется путем расчета, исходя из цены квадратного метра, общей площади квартиры, принятой к расчету по соглашению сторон, зафиксированных в настоящем договоре, и составляет: 591 760 рублей.

Согласно п.3.2 предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, факт передачи денежных средств покупателем продавцу подтверждается распиской от продавца.

ДД.ММ.ГГГГФИО5 по расписке передала представителю ФИО6 по доверенности – ФИО10 денежные средства в размере 415 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГФИО3 по расписке передала представителю ФИО6 по доверенности – ФИО10 денежные средства в размере 400 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГФИО3 по расписке передала представителю ФИО6 по доверенности – ФИО10 денежные средства в размере 50 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГФИО5 по расписке передала представителю ФИО6 по доверенности – ФИО10 денежные средства в размере 70 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГФИО5 по расписке передала представителю ФИО6 по доверенности – ФИО10 денежные средства в размере 106 760 рублей.

ДД.ММ.ГГГГФИО5 по договору цессии уступила ФИО2 права требования по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, подписанному с ФИО10, действовавшей от имени ФИО6

ДД.ММ.ГГГГФИО3 по договору цессии уступила ФИО2 права требования по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, подписанному с ФИО10, действовавшей от имени ФИО6

ФИО6 не исполнил свои обязательства в установленный срок (до ДД.ММ.ГГГГ) не сдал многоквартирный дом в эксплуатацию и не передал квартиры по актам приема-передачи.

ФИО5 и ФИО3 передали ФИО2 определенные квартиры, в которых она осуществила за свой счет ремонт:

-приобрела строительные материалы на сумму 78 398,01 рублей, заключила с ФИО12 договор подряда на строительно-отделочных работ от ДД.ММ.ГГГГ и оплатила за выполненные работы в <адрес> денежные средства в сумме 106 170 рублей, из которых 71 090 рублей за работы, предусмотренные предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ;

-приобрела строительные материалы на сумму 68 292,20 рублей, заключила с ФИО12 договор подряда на строительно-отделочных работ от ДД.ММ.ГГГГ и оплатила за выполненные работы в <адрес> денежные средства в сумме 106 170 рублей, из которых 71 090 рублей за работы, предусмотренные предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истица направила в адрес ответчика претензии о выплате убытков в размере стоимости произведенных ремонтных работ и неустоек, однако до настоящего времени ФИО6 не исполнил требования ФИО2.

ФИО2 просит взыскать с ФИО6 в ее пользу:

-неустойку в сумме 507 522,97 рублей, исчисленную с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за неисполнение п.2.1 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ;

-убытки в сумме 149 488,01 рублей в качестве возмещения расходов на осуществление строительных работ по устранению недостатков <адрес>;

-штраф в размере 378 505,49 рублей за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя;

-компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей.

Взыскать с ФИО6 в пользу ФИО2 проценты за неисполнение денежного обязательства (неустойку) с даты предъявления искового заявления (ДД.ММ.ГГГГ) по день фактического возврата долга.

Взыскать с ФИО6 в пользу ФИО2:

-неустойку в сумме 537 083,37 рублей, исчисленную с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за неисполнение п.2.1 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ;

-убытки в сумме 139 382,90 рублей в качестве возмещения расходов на осуществление строительных работ по устранению недостатков <адрес>;

-штраф в размере 388 233,14 рублей за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя;

-компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей.

Истица ФИО2, извещенная своевременно и надлежащим образом, в соответствии со ст.165.1 ГК РФ с учетом положений ст.20 ГК РФ, повесткой и публикацией на официальном сайте суда информации о дате, времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явилась. О наличии уважительных причин неявки не сообщила.

Представитель истицы по доверенности – ФИО16, извещенная своевременно и надлежащим образом, в соответствии со ст.165.1 ГК РФ с учетом положений ст.20 ГК РФ, повесткой, врученной под расписку и публикацией на официальном сайте суда информации о дате, времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явилась. О наличии уважительных причин неявки не сообщила.

При этом, ранее в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ поддержала уточненные исковые требования ФИО2 и просила их удовлетворить в полном объеме.

При этом, ранее представила суду заявление об уточнении исковых требований в соответствии с которым просила:

Взыскать с ФИО6 в пользу ФИО2:

-штраф в размере 378 505,49 рублей за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя;

-компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей.

Взыскать с ФИО6 в пользу ФИО2:

-штраф в размере 388 233,14 рублей за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя;

-компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей.

Признать предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО6 и ФИО3 – договором долевого участия.

Признать предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО6 и ФИО5 – договором долевого участия.

Признать п.3.4 предварительного договора купли-продажи однокомнатной квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО6 и ФИО3 – недействительным.

Признать п.3.4 предварительного договора купли-продажи однокомнатной квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО6 и ФИО5 – недействительным.

Представитель ответчика по доверенности – ФИО9 в судебном заседании доводы, изложенные в исковом заявлении, не признал и пояснил, что в 2014 году ИП ФИО13 и ФИО6 пришли к соглашению, в соответствии с которым ФИО6 предоставил во владение и распоряжение ИП ФИО13 земельный участок по <адрес> в пгт. <адрес> Республики Адыгея, а ФИО13 принял на себя обязательство возвести многоквартирные жилые дома, в которых большая часть квартир подлежала продаже, а часть - передаче в собственность ФИО6 в счет стоимости предоставленного земельного участка.

В этом же году ИП ФИО13 приступил к строительству жилых домов на земельном участке ФИО6

При заключении предварительных договоров купли-продажи квартир, от имени ответчика действовали застройщик - ФИО13, его дочь - ФИО10 и сын - ФИО4

При этом, ФИО6 не принимал участие в определении сроков, характеристик, стоимости объектов строительства, в том числе, указанных в предварительных договорах купли-продажи квартир, так же он не принимал участие в строительстве домов, не осуществлял каких-либо управленческих или распорядительных функций.

Фактически ФИО6 также был дольщиком.

ДД.ММ.ГГГГФИО5 E.Л и ДД.ММ.ГГГГФИО3 заключили с ФИО10 и ФИО4, действовавших от имени ИП ФИО6, предварительные договоры купли-продажи квартир.

Однако, в соответствии с доверенностями выданными на имя ФИО10 и ФИО4 от ФИО6, у представителей ответчика не было полномочий на привлечения денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома в соответствии с ФЗ от 30.12.2004г №214-ФЗ, а так же заключение договоров долевого участия в строительстве.

Кроме этого, ни ФИО13, ни ФИО14 денежные средства, полученные от покупателей ФИО5 и ФИО3, не передавали ответчику и документы свидетельствующие об обратном – отсутствуют.

Ни истица, ни иные покупатели ответчика не знают и не общались с ним.

При подписании предварительных договоров купли-продажи квартир, покупатели не потребовали у лица, действующего от имени ответчика, нотариальную доверенность, а также документы застройщика на земельный участок и разрешение на строительство, т.е. не проявили добросовестную осмотрительность, со своей стороны.

ФИО13 не исполнил свои обязательства надлежащим образом, не достроил дом и в отношении него была возбуждена процедура банкротства.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А01-1933/2017 в отношении него применены правила параграфа 7 главы IX ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О несостоятельности (банкротстве)», а впоследствии в отношении ФИО13 возбуждено уголовное дело, он задержан и, соответственно, прекратил строительство домов.

После того как ФИО13 фактически прекратил строительство, ФИО6 прекратил предпринимательскую деятельность и снялся с учета в налоговой в качестве ИП ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующими справками.

При этом, ответчик фактически принял на себя обязательства ИП ФИО13 закончить строительство многоквартирных домов по <адрес> в <адрес>, за свой счет.

На момент прекращения строительства ФИО13 степень готовности дома, где находятся спорные квартиры, составляла 80% и его строительство продолжил ФИО6

В настоявшее время многоквартирный дом не введен в эксплуатацию в установленный предварительным договором срок, однако степень его готовности благодаря усилиям ФИО6 составляет 95%, что подтверждается заключением специалиста.

Представитель ответчика считает, что споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями п.п. 3,4 ст.487 ГК РФ, в связи с чем требования истицы о взыскании неустойки и штрафа, в соответствии с ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ и законом «О защите прав потребителей» необоснованно заявлены по причине неправильного толкования положений действующего законодательства и норм материального права и, соответственно, не подлежат удовлетворению.

Кроме этого, покупатели - ФИО5, ФИО3 не подписывали с ФИО6 акты передачи квартир, в связи с чем осуществление в них ремонтных или отделочных работы являлось недопустимым.

Ремонтные работы, произведённые истицей в квартирах, являются незаконными, так как доступ в квартиры ей никто не разрешал и требование о компенсации убытков связанных с произведенными ремонтными работами является не законным.

Также, представитель ответчика, просил учесть, что в предварительных договорах купли-продажи, указаны не точные (примерные) характеристики квартир, которые покупатели намеревались приобрести: планировка определена как «свободная», а площадь квартир является приблизительной.

Кроме этого, в предварительных договорах купли-продажи указан административный адрес многоквартирного дома: <адрес> корпус 9, при этом заявленные исковые требования, фактически связанны с квартирами, расположенными в объекте незавершенного строительством по адресу: <адрес> Е, т.е. административный адрес, указанный в предварительных договорах купли-продажи, также являлся ориентировочным.

Предварительный договор купли-продажи не содержит все существенные условия, предусмотренные ст.ст.549, 550, 554, 555 ГК РФ и не может быть квалифицирован в качестве основного, так как не позволяет достоверно идентифицировать объект недвижимости, который впоследствии, в случае заключения основного договора купли-продажи подлежит передаче истице.

Решением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО6 признано право собственности на незавершенный строительством объект 48-ми квартирный жилой дом с мансардой, расположенный по адресу: <адрес> Е.

При этом, покупатели квартир не предпринимали со своей стороны меры, направленные на заключение основных договоров.

Срок исполнения обязательств по предварительным договорам истек ДД.ММ.ГГГГ, покупатели не направляли ФИО6 предложение заключить основной договор купли продажи, не направляли требование вернуть внесенные денежные средства, не пытались признать имеющиеся предварительные договора договорами долевого участия в строительстве, а лишь совершили незаконную переуступку права, так как в соответствии с п. 3.4 предварительных договоров купли-продажи квартир сторонами определено, что покупатель имеет право уступки права на объект недвижимости, третьим лицам с соглашения продавца.

ФИО6 своего согласия ФИО5 E.Л. и ФИО3 на уступку права требования, связанных с объектами недвижимости третьим лицам не давал.

В связи с изложенным представитель ответчика полагает, что ФИО2 не имеет правовых оснований для обращения в суд с иском к ФИО6, т.к. не является правопреемником стороны по сделке.

Истица зарегистрирована и проживает в <адрес> по ул.<адрес>, ее представитель ФИО17 B.C. - представившаяся на предварительном судебном заседании как дочь истицы проживает и зарегистрирована по адресу <адрес>.

Ответчик полагает, что истица приобрела две малой площади квартиры не для личного проживания и членов своей семьи, а для коммерческого использования сдачи в аренду, о чем, по мнению ответчика, также свидетельствует то, что их площади составляют менее 23 кв.м.

Суд, выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, считает исковые требования ФИО2 не обоснованными, не основанными на законе и не подлежащими удовлетворению.

Согласно ч.1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как установлено в судебном заседании, в 2014 году ИП ФИО13 и ФИО6 пришли к соглашению, в соответствии с которым ФИО6 предоставил во владение и распоряжение ИП ФИО13 земельный участок по <адрес> в пгт. <адрес> Республики Адыгея, а ФИО13 принял на себя обязательство возвести многоквартирные жилые дома, в которых большая часть квартир подлежала продаже, а часть - передаче в собственность ФИО6 в счет стоимости предоставленного земельного участка.

В этом же году ИП ФИО13 без получения разрешительной документации приступил к строительству жилых домов на земельном участке ФИО6

ФИО6 не принимал участие в определении сроков, характеристик, стоимости объектов строительства, в том числе, указанных в предварительных договорах купли-продажи квартир, так же он не принимал участие в строительстве домов, не осуществлял каких-либо управленческих или распорядительных функций и деньги, полученные от продажи квартир он не получал.

ДД.ММ.ГГГГФИО10, действуя от имени ФИО6 на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №№, заключила с ФИО5 (покупателем) предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с п.п.1.1-1.2 которого продавец производит строительные работы по возведению трехэтажного дома с мансардным этажом по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГФИО4, действуя от имени ФИО6 на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №№ заключил с ФИО3 (покупателем) предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с п.п.1.1-1.2 которого продавец производит строительные работы по возведению трехэтажного дома с мансардным этажом по адресу: <адрес>.

Предметом предварительного договора купли-продажи является обязательство заключить основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры общей площадью приблизительно 22,34 +/- 1,5 кв.м., свободная планировка без учета перегородок, которая находится в строении 9 в подъезде 1 на четвертом этаже, <адрес> (первая дверь слева) в строящемся продавцом четырехэтажном жилом доме.

При этом, покупателей не смутило то обстоятельство, что покупается квартира на 4 этаже, а предварительный договор купли-продажи заключается на квартиру, расположенную в трехэтажном доме

В соответствии с п.3.4 предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, сторонами определено, что покупатель имеет право уступки права на объект недвижимости, третьим лицам с соглашения продавца.

Как видно из нотариальных доверенностей, выданных на имя ФИО10 и ФИО4 от ФИО6, у представителей ответчика не было полномочий на привлечения денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома в соответствии с ФЗ от 30.12.2004г №214-ФЗ, а так же заключение договоров долевого участия в строительстве.

В установленный срок (до ДД.ММ.ГГГГ) многоквартирный дом не сдан в эксплуатацию и квартиры не переданы покупателям по актам приема-передачи, т.е. ФИО13 не исполнил свои обязательства надлежащим образом, не достроил дом и в отношении него была возбуждена процедура банкротства.

В отношении ФИО13 возбуждено уголовное дело.

Впоследствии, ответчик, как физическое лицо, фактически принял на себя обязательства ИП ФИО13 закончить строительство многоквартирных домов по <адрес> в <адрес>, за свой счет.

На момент прекращения строительства ФИО13 степень готовности дома составляла 80%.

В настоящее время многоквартирный дом не введен в эксплуатацию, однако степень его готовности благодаря усилиям ФИО6 составляет 95%, что подтверждается заключением специалиста.

ДД.ММ.ГГГГФИО3 по договору цессии уступила ФИО2 права требования по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, подписанному с ФИО4, действовавшего от имени ФИО6

В продолжающемся строительстве многоквартирного дома, ФИО2 осуществила за свой счет ремонт в квартирах, а именно:

ДД.ММ.ГГГГ истица направила в адрес ответчика претензии о выплате убытков в размере стоимости произведенных ремонтных работ, неустойки и штрафа.

Требование ФИО2ФИО6 не исполнено, так как никаких договорных отношений с правами и обязательствами, он с ней не заключал.

Согласно п.п. 1-4 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно п.5 ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно ст. 403 ГК РФ, должник отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства третьими лицами, на которых было возложено исполнение, если законом не установлено, что ответственность несет являющееся непосредственным исполнителем третье лицо.

Судом установлено, что застройщиком, осуществлявшим строительные работы на земельном участке, принадлежавшем ФИО6, а также фактическим продавцом квартир являлся ФИО13, при этом ответчику, в счет стоимости земельного участка, на котором велось строительство многоквартирного дома, подлежали передаче квартиры.

ДД.ММ.ГГГГФИО5 E.Л и ДД.ММ.ГГГГФИО3 заключили с ФИО10 и ФИО4, действовавших от имени ФИО6, предварительные договоры купли-продажи квартир.

Однако, в соответствии с доверенностями, выданными на имя ФИО10 и ФИО4 от ФИО6, у представителей ответчика не было полномочий на привлечения денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома в соответствии с ФЗ от 30.12.2004г №214-ФЗ, а также заключение договоров долевого участия в строительстве.

Кроме этого, ни ФИО13, ни ФИО14 денежные средства, полученные от покупателей ФИО5 и ФИО3, не передавали ответчику и документы, свидетельствующие об обратном – суду не представлены.

При подписании предварительных договоров купли-продажи квартир, покупатели не потребовали у лиц, действующих от имени ответчика, нотариальную доверенность, а также документы застройщика на земельный участок и разрешение на строительство, т.е. не проявили добросовестную осмотрительность, со своей стороны.

Фактические обстоятельства по делу, свидетельствуют о том, что требования истицы к ФИО6, предъявленные как к застройщику и стороне по предварительным договорам купли-продажи, не подлежат удовлетворению.

Как видно из материалов дела, решением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО6 признано право собственности на незавершенный строительством объект 48-ми квартирный жилой дом с мансардой, расположенный по адресу: <адрес> Е.

Покупатели квартир не предпринимали со своей стороны меры, направленные на заключение основных договоров купли-продажи.

Срок исполнения обязательств по предварительным договорам истек ДД.ММ.ГГГГ, однако ФИО5 и ФИО3 не направляли ни ФИО13, ни ФИО6 предложение заключить основной договор купли-продажи, равно как и не направляли требование вернуть внесенные денежные средства, не предпринимали мер для признания имеющихся предварительных договоров купли-продажи договорами долевого участия в строительстве.

В соответствии с п.1 ст.1 и п.1 ст.2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, установлено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Застройщик - хозяйственное общество:

-которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

-которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства"), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

-наименование которого содержит слова "специализированный застройщик".

Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации", или публично-правовая компания, указанная в части 1 статьи 23.2 настоящего Федерального закона, а также указанный в пункте 3 части 4 статьи 1 настоящего Федерального закона Фонд субъекта Российской Федерации, юридическое лицо, созданное Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории.

Согласно п.п.1-5 ч.2 ст.21 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

1)разрешение на строительство;

2)технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

3)заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

4)проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

5)документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Согласно п.9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Исходя из положений п.1 ст.1 и п.1 ст.2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, ФИО6 не является субъектом правоотношений, регулируемых приведенным Федеральным законом, так как не является хозяйственным обществом или юридическим лицом, наименование которого содержит слова "специализированный застройщик", равно как и не является некоммерческой организацией реализующей решения о комплексном развитии территории.

Договор долевого участия между сторонами не залючался.

В нарушение ч.4 ст.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в предварительных договорах купли-продажи квартир, подписанных ФИО5 и ФИО3 с ФИО4 и ФИО10, отсутствуют:

-определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

-гарантийный срок на объект долевого строительства;

-условие привлечения денежных средств участников долевого строительства (исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд или размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу).

В нарушение п.1 ст.1 и п.1 ст.2, п.п.1-5 ч.2 ст.21 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ФИО5 и ФИО3 не потребовали у застройщика документы, необходимые для строительства:

-документы, свидетельствующие о том, что застройщик является юридическим лицом/некоммерческой организацией/хозяйственным обществом обладающим правом на осуществление деятельности, связанным со строительством;

-документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, подлежащего застройке с соблюдением ПЗЗ МО «Яблоновское городское поселение»;

-разрешительную документацию со всеми техническими условиями и актами согласований;

-технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

-заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

-проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

В отсутствие всех документов, ФИО5 и ФИО3 заключили предварительные соглашения купли-продажи, которые по всем нормам Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", не могут считаться договорами участия в долевом строительстве.

Предварительные договоры купли-продажи не проходили государственную регистрацию в ФКП Росреестра по <адрес> и с учетом разъяснений, изложенных в п.9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", не могут быть квалифицированы в качестве договоров участия в долевом строительстве, о чем ФИО3 и ФИО5 было известно.

В предварительных договорах купли-продажи не указана точная этажность многоквартирного дома и указан административный адрес многоквартирного дома: <адрес>, корпус 9, а исковые требования фактически связанны с квартирами, расположенными в четырехэтажном объекте незавершенного строительством по адресу: <адрес> Е, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности ФИО2 на квартиры, а также выписками из ЕГРН и свидетельствует о том, что административный адрес, указанный в предварительных договорах купли-продажи, являлся ориентировочным.

Впоследствии адрес приобретенных квартир покупателями не уточнялся.

В связи с изложенным положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей", не подлежат применению при заключении гражданско-правовых соглашений, и суд считает, что их исполнение подлежит регулированию нормами гражданского кодекса РФ.

Предварительные договоры купли-продажи не содержат все существенные условия, предусмотренные п.1 ст.554 ГК РФ, а именно в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В связи с изложенным, предварительные договоры купли-продажи не могут быть квалифицированы в качестве основных, так как не позволяли достоверно идентифицировать объект недвижимости, который впоследствии, в случае заключения основного договора купли-продажи подлежит передаче истице.

Таким образом, к права и обязанности по предварительным договорам купли-продажи квартир, который были заключены ФИО5 и ФИО3, полежали реализации по правилам, установленным ст.429 ГК РФ и соответствующими правовыми последствиями для продавца и покупателей.

Исходя из изложенного, суд считает законным в удовлетворении требований ФИО2 о признании предварительных договоров купли-продажи однокомнатных квартир, заключенных от имени ИП ФИО6 с ФИО3 и ФИО5 – договорами долевого участия, отказать.

Судом установлено, что в соответствии с п.3.4 предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, покупатель имеет право уступки права на объект недвижимости, третьим лицам с соглашения продавца.

Согласно п.2 ст.11 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3.1 статьи 4 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» Если договор содержит условие о необходимости получения согласия должника либо о запрете уступки требования третьим лицам, передача такого требования, за исключением уступки требований по денежному обязательству, может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что цессионарий знал или должен был знать об указанном запрете (пункт 2 статьи 382. пункт 3 статьи 388 ГК РФ). Соглашением должника и кредитора могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого в соответствии с договором согласия на уступку, в частности, данное обстоятельство может являться основанием для одностороннего отказа от договора, права (требования) по которому были предметом уступки (статья 310, статья 450.1 ГК РФ).

Судом установлено, что предварительные договоры купли-продажи однокомнатной квартиры, подписанные ФИО5 и ФИО3 с ФИО10 и ФИО4, действовавштх от имени ФИО6, не отвечают обязательным критериям договора участия в долевом строительстве и государственную регистрацию не проходили, т.е. в отношении уступки права требования подлежат применению общие положения, предусмотренные ст.382 ГК РФ, с учетом разъяснений, изложенных в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54.

При этом, ФИО6 фактически не являлся застройщиком и не давал ФИО5 и ФИО3 согласие на уступку прав требований иным лицам, в том числе, ФИО2

Доказательства, свидетельствующие о получении согласия ответчика на уступку истице права требования по предварительным договорам купли-продажи, отсутствуют.

В связи с изложенным, договоры об уступке прав требований, заключенные ФИО5 и ФИО3 с ФИО2, в соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ, являются ничтожными для ФИО6 и недействительными (независимо от признания их таковыми судом) с момента их совершения, то есть, в силу ч.1 ст.167 ГК РФ, не влекут юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью.

При этом, суду не представлены доказательства и не заявлены законные основания для признания недействительными п.3.4 предварительных договоров купли-продажи однокомнатной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, подписанных ФИО3 и ФИО5 с ФИО10 и ФИО4, действовавших от имени ФИО6.

Многоквартирный дом не введен в эксплуатацию и самовольное осуществление ФИО2 (неправомерно считающей себя цессионарием) ремонтных (отделочных) работ в квартирах, которые по актам приема-передачи не передавались ФИО5 и ФИО3, является незаконным.

На основании изложенного, суд считает законным в удовлетворении требований ФИО2 о признании п.3.4 предварительных договоров купли-продажи однокомнатной квартиры, заключенных ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГФИО3 и ФИО5 с ФИО10 и ФИО4, действовавших от имени ФИО6, недействительными - отказать.

В удовлетворении требования ФИО2 о взыскании с ФИО6 убытков в сумме 149 488,01 рублей в качестве возмещения расходов на осуществление строительных работ по устранению недостатков <адрес> – отказать.

В удовлетворении требования ФИО2 о взыскании с ФИО6 убытков в сумме 139 382,90 рублей в качестве возмещения расходов на осуществление строительных работ по устранению недостатков <адрес> – отказать.

Истица, руководствуясь положениями ч.2 ст.6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" заявила требование о взыскании с ФИО6 неустойки:

-в сумме 507 522,97 рублей, исчисленную с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за неисполнение п.2.1 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ;

-в сумме 537 083,37 рублей, исчисленную с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за неисполнение п.2.1 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме этого, ФИО2 руководствуясь положениями п.6 ст.13 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О защите прав потребителей", заявила требование о взыскании с ФИО6 штрафа в размере 300 000 рублей.

Указанные требования также не подлежат удовлетворению, так как:

-ФИО2 не является цессионарием ФИО5 и ФИО15 по предварительным договорам купли-продажи квартир от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, заключённым с ФИО10 и ФИО4, действовавших от имени ФИО6;

-предварительные договоры купли-продажи квартир от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ – не являются договорами участия в долевом строительстве;

-ФИО6 не является хозяйственным обществом/юридическим лицом, наименование которого содержит слова «специализированный застройщик»/ некоммерческой организацией реализующей решения о комплексном развитии территории.

Кроме этого, в соответствии с Законом РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей", потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Согласно ст. 2 ГК РФ, предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 23 ГК РФ, гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым настоящего пункта.

Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Суд учитывает, что истица зарегистрирована и проживает в <адрес> по ул.<адрес>, ее представитель ФИО17 B.C. - представившаяся на предварительном судебном заседании как дочь истицы проживает и зарегистрирована по адресу <адрес>.

Наличие у истицы и ее дочери собственного жилья, свидетельствуюет о том, что ФИО2 приобрела две квартиры-студии не для личного проживания и членов своей семьи, а для коммерческого использования.

Так, с учетом существа фактически сложившихся правоотношений, и исходя из предмета предварительного договора, положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О защите прав потребителей" не подлежат применению, а требования ФИО2 о взыскании с ФИО6 неустоек и штрафа, не подлежат удовлетворению.

Согласно ст.151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.

Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Своими действиями ФИО6 не причинил на физические, ни нравственные страдания ФИО2.

Неисполнение/ненадлежащее исполнение застройщиком - ФИО13 своих обязательств перед ФИО5 и ФИО3 по предварительным договору купли-продажи квартир, не может являться основанием для взыскания с ФИО6 в пользу лица, ошибочно считающего себя цессионарием, т.е. в пользу ФИО2 компенсации морального вреда.

На основании изложенного суд считает законным в удовлетворении требования ФИО2 о взыскании с ФИО6 компенсации морального вреда в сумме 200 000 рублей, отказать.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требования ФИО2 к ФИО6 о признании предварительного договора купли-продажи однокомнатной квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4, действовавшим от имени ФИО6, договором долевого участия - отказать.

В удовлетворении требования ФИО2 к ФИО6 о признании предварительного договора купли-продажи однокомнатной квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО4, действовавшим от имени ФИО6, договором долевого участия - отказать.

В удовлетворении требования ФИО2 к ФИО6 о признании п.3.4 предварительного договора купли-продажи однокомнатной квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4, действовавшим от имени ФИО6, недействительным - отказать.

В удовлетворении требования ФИО2 к ФИО6 о признании п.3.4 предварительного договора купли-продажи однокомнатной квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО4, действовавшим от имени ФИО6, отказать.

В удовлетворении требования ФИО2 о взыскании с ФИО6 неустойки в сумме 507 522 рублей 97 копеек, исчисленной с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за неисполнение п.2.1 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ – отказать.

В удовлетворении требования ФИО2 о взыскании с ФИО6 неустойки с даты предъявления искового заявления (ДД.ММ.ГГГГ) по день фактического возврата долга – отказать.

В удовлетворении требования ФИО2 о взыскании с ФИО6 убытков в сумме 149 488 рублей 01 копейки в качестве возмещения расходов на осуществление строительных работ по устранению недостатков <адрес> – отказать.

В удовлетворении требования ФИО2 о взыскании с ФИО6 штрафа в размере 378 505 рублей 49 копеек за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя – отказать.

В удовлетворении требования ФИО2 о взыскании с ФИО6 неустойки в сумме 537 083 рублей 37 копеек, исчисленной с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за неисполнение п.2.1 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ – отказать.

В удовлетворении требования ФИО2 о взыскании с ФИО6 убытков в сумме 139 382 рубля 90 копеек в качестве возмещения расходов на осуществление строительных работ по устранению недостатков <адрес> – отказать.

В удовлетворении требования ФИО2 о взыскании с ФИО6 штрафа в размере 388 233 рубля 14 коппек за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя – отказать.

В удовлетворении требования ФИО2 о взыскании с ФИО6 неустойки с даты предъявления искового заявления (ДД.ММ.ГГГГ) по день фактического возврата долга, отказать.

В удовлетворении требования ФИО2 о взыскании с ФИО6 неустойки компенсации морального вреда в сумме 200 000 рублей, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.Х. Едиджи