Гражданский кодекс часть 1

с участием истца ФИО1 и его представителей ФИО2, на основании доверенности, ФИО3 по устному ходатайству, представителя ответчика ФИО4 - ФИО5, на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело (УИД) №63RS0030-01-2022-001857-92 (производство № 2-1151/2022) по иску ФИО6 к ФИО4 о понуждении заключить договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратился в Комсомольский районный суд г. Тольятти Самарской области с иском к ФИО4 о понуждении заключить договор купли-продажи, на условиях, согласованных в договоре аренды с правом выкупа.

Заявленные требования мотивированы тем, что ... года между истцом и ответчиком заключен договор аренды с правом выкупа (предварительный договор), срок договора до ... года. Предметом договора является временное владение и пользования недвижимого и движимого имущества, поименованного в пункте 1 раздела договора, а также в акте приема-передачи к указанному договору, который является неотъемлемой частью договора. В соответствии с пунктом 5.1 арендная плата за все передаваемое имущество по договору на весь срок аренды установлена в размере 2000000 рублей. В тоже время в договоре прямо указывается, что данная арендная плата не является доходом ответчика, так как является задатком (раздел 8). Согласно п.6.1 договора выкупная цена арендуемого имущества составляет 30000000 рублей вместе с первоначальным взносом. В соответствии с пунктом 6.2 договора истец и ответчик договорились, что истец должен осуществить выкуп арендуемого имущества в следующий календарный день по окончанию срока аренды, а именно ... года путем оплаты полной выкупной цены арендуемого имущества, согласно п.6.1 договора. ... года истец запросил у ответчика документы необходимые в целях проверки сведений об имуществе, в том числе о проверке сведений о собственниках имущества, наличие возможных обременений и ограничений. Истец хотел убедиться в «юридической чистоте» приобретаемого имущества на момент заключения договора купли-продажи, запрашиваемые истцом у ответчика документы необходимы для любых юридических действий с вышеуказанным имуществом, их отсутствие является основанием для отказа в регистрации договора купли-продажи регистрирующем органом. Запрос направлен через мессенжер «Viber», для того чтобы ответчик максимально быстро ознакомился с запросом, и предоставил актуальные для заключения договора купли-продажи документы. Однако, ответчик проигнорировал запрос истца и не предоставил, запрашиваемые перед заключением договора документы. Также ответчик не указал истцу место и время заключения договора купли-продажи, где ответчик намеривался в соответствии с п.6.2 договора совершить продажу имущества. При этом договор аренды с правом выкупа содержит все существенные условия предварительного договора, в связи с чем подлежат применению положения п.5 ст.429 ГК РФ и п.4 ст.445 ГК РФ.

Ссылаясь на указанные обстоятельства истец просит возложить на ответчика обязанность заключить с истцом договора купли-продажи на условиях согласованных в договоре аренды с правом выкупа от ... года.

Истец ФИО6 в судебном заседании на исковых требованиях настаивал, просил их удовлетворить.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании, просила удовлетворить требования истца, привела в обоснование доводы, изложенные в исковом заявлении, а также указала, что доказательств того, что у истца отсутствуют денежные средства на приобретение имущества ответчиком не предоставлено. ... года истец направил предложение об изменении условий договора, в котором предлагает увеличить цену договора на 500 000 руб. и изменить срок договора, что не свидетельствует об отсутствии денежных средств у истца. Договор аренды с правом выкупа от ... года был составлен ответчиком, при этом предложенный истцом проект договора был отклонен ответчиком. Также при заключении договора аренды с правом выкупа ответчик попросил заключить договор на срок 11 месяцев, для того чтобы не регистрировать договор в Росреестре и заверил, что при необходимости договор будет продлен на три-четыре месяца. Кроме того, факт того, что истец имел намерение приобрести имущества у ФИО7 подтверждается тем, что истец обратился за уточнением границ земельных участков с помощью геодезического оборудования GPS, для того чтобы в будущем избежать конфликтов с соседями. При этом при проведении уточнений было выявлено более 20 фактов расхождения границ. ... года истец внес задаток, что прямо указано в договоре аренды с правом выкупа от ... года, который фактически является предварительным договором купли – продажи. Истец с момента заключения договора восстанавливал здания и коммуникации на указанных земельных участках. Кроме того, намерения истца приобрести имущество у ответчика подтверждается тем, что ... года в адрес ответчика был направлен запрос о предоставлении необходимых для совершения сделки купли – продажи документов, в том числе справки из ПНД, согласие супруги либо копии брачного договора. Истец не имеет юридического образования, соответственно не обратил внимания на то, что в договоре, составленным юристом ответчика, не было регламентировано, в каком порядке стороны собрались организовывать сделку купли – продажи недвижимости. Истец был убежден, что ответчик, как полагается, заранее предоставит копии всех необходимых документов для совершения сделки по купли-продажи недвижимого имущества. Тем самым подтвердит свою готовность заключить сделку, обозначит время и место заключения договора купли-продажи куда истец должен будет явиться с оставшейся суммой выкупной цены по договору аренды с правом выкупа от ... года. Однако, ответчик на связь с истцом не выходил, не согласовывал ни место, ни время, ни проект договора, ни передачу денежных средств по договору купли – продажи. ... года ответчик сообщил истцу, что к нему обратился собственник соседнего участка и хочет купить у ответчика один из участков и дом по цене выше, чем ответчик обозначил истцу договоре аренды с правом выкупа от ... г. Ответчик и истец на тот момент уже заключили договор аренды с правом выкупа, истец внес задаток, оплатил все коммунальные платежи в размере 150 000 руб. соответственно истец отказал ответчику, так как предложение ответчика после заключения договора отдать ему какой-либо участок не соответствовало целям и интересам истца. Таким образом, поведение ответчика прямо свидетельствует о его недобросовестности.

В судебном заседании представитель истца ФИО6 - ФИО3 исковые требования поддержала просила удовлетворить требования истца.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, его представитель ФИО5 в судебном заседании просила исковые требования ФИО6 оставить без удовлетворения, поддержала доводы изложенные в письменных отзывах на исковое заявление и пояснила, что доказательств, которые свидетельствуют том, что истец добросовестно исполнил свои обязательства по договору аренды с правом выкупа от ... года, осуществил выкуп арендуемого имущества в следующий календарный день по окончании срока аренды, а именно ... года, путем оплаты полной выкупной цены арендуемого имущества, а также того что ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи не предоставлено. Между сторонами не был заключен предварительный договор купли-продажи, а был заключен смешанный договор – договор аренды с правом выкупа, в который включены условия аренды и последующего выкупа недвижимого имущества, указанного в договоре. В связи с чем, доводы истца о том, что 2000000 рублей являлись задатком по предварительному договору купли-продажи является необоснованными, 2000000 рублей являются арендной платой по договору арены с правом выкупа и только в случае выкупа имущества в установленные договором сроки расценивалась сторонами как задаток. ... года истец уведомил ответчика о своем намерении возвратить арендуемое недвижимое и движимое имущество ... года, то есть подтвердил свое согласие на возврат арендованного имущества ответчику. Фактически передача имущества была начата ... года и завершена ... года, что подтверждается подписанным актом приема-передачи имущества и актом выявленных дефектов и повреждений. В течение указанного периода ответчик также не получал от истца никаких предложений по выкупу имущества и никаких доказательств наличия у истца денежных средств, необходимых для выкупа имущества не предоставил. Таким образом, стороны добровольно совершили действия, свидетельствующие о прекращении действия договора от ... года.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, приходит к следующему:

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен принцип свободы договора.

В соответствии с пунктом 2 указанной статьи стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно абзацу 2 пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при толковании условий договора в силу абзаца 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

В силу ст.606 ГК РФпо договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст.624 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерацииарендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из системного толкования указанных правовых норм следует, что обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно пункту 47 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу пункта 1 статьи 307.1 и пункта 3 статьи 420 ГК РФ к договорным обязательствам общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре. Поэтому при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.

Если из содержания договора невозможно установить, к какому из предусмотренных законом или иными правовыми актами типу (виду) относится договор или его отдельные элементы (непоименованный договор), права и обязанности сторон по такому договору устанавливаются исходя из толкования его условий. При этом к отношениям сторон по такому договору с учетом его существа по аналогии закона (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) могут применяться правила об отдельных видах обязательств и договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд, рассматривающий спор по существу, обязан установить, имеется ли между сторонами договорное отношение, определить тип и вид договора, дать этому договору правовую квалификацию, а также выяснить общие намерения и цели сторон при заключении договора. При этом от правовой квалификации договора зависит определение судом подлежащих применению норм материального права.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Из материалов дела следует, что ФИО4 является собственником недвижимого имущества расположенного по адресу: ...., что подтверждается выписками ЕГРН.

... года между истцом и ответчиком заключен договор аренды недвижимого и движимого имущества с правом выкупа.

Из п.1 договора, следует, что арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользования недвижимое и движимое имущества, с правом последующего выкупа имущества, расположенного по адресу: ....

Сторонами в договоре аренды с правом выкупа от ... года было определено, что договор заключен на срок до ... года включительно и вступает в силу с момента подписания. Пролонгация срока действия настоящего договора не предусматривается, регулируется заключением дополнительного соглашения к настоящему договору (пункт 2, подпункт 2.1 договора).

Как следует из 3.3.1 договора следует, что арендатор обязан принять имущество аренду на условиях, предусмотренных настоящим договором. Арендатор принимает имущество, в том качестве и техническом состоянии, в котором оно существует на момент подписания договора.

Арендатор обязан произвести оплату за аренду имущества в размере и в сроки и в порядке предусмотренном этим договором (подп.3.3.2 договора).

Согласно пункта 3.6 договора аренды с правом выкупа от ... года арендатор вправе выкупить арендованное имущества.

Как следует, из пунктов 5.1 и 5.2 раздела 5 «Размер срок порядок внесения платы» арендная плата за все передаваемое имущество на весь срок аренды устанавливается 2 000 000 рублей. Арендная плата не является доходом арендодателя, так как является задатком (согласно пункта 8 настоящего договора). Оплата производится до подписания акта приема- передачи имущества и является неотъемлемой частью первоначального взноса за последующий выкуп указанной недвижимости.

Согласно пункта 6.1 договора выкупная цена арендуемого имущества составляет 30000000 рублей, вместе с первоначальным взносом в соответствии с пунктом 5 настоящего договора. Согласно пункту 5 договора арендная плата за все передаваемое имущество на весь срок аренды устанавливается 2 000 000 рублей.

Стороны договорились, что истец должен осуществить выкуп арендуемого имущества в следующий календарный день по окончанию срока аренды, а именно ... года путем оплаты полной выкупной цены арендуемого имущества, согласно п. 6.1 договора (пункт 6.2 договора).

В соответствии с п. 6.3 договора аренды, арендатор имеет право выкупить имущество до окончания срока аренды, если он оплатил выкупную цену арендуемого имущества арендодателю в полном объеме.

В соответствии с п. 7.3 договора аренды с правом выкупа от ... года, если по истечении срока аренды арендатор не воспользовался правом выкупа арендуемого имущества, то настоящий договор считается исполненным и сумма задатка остается у арендодателя в качестве арендного платежа.

Согласно названному договору арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды с правом выкупа недвижимое и движимое имущество поименованное в пункте 1 договора.

Актом приема передачи от ... года (приложение к договору аренды с правом выкупа от ... года) в период с ... года по ... года ФИО6 передал, а ФИО4 принял недвижимое имущество, расположенное по адресу: .... и движимое имущество (на основании договора аренда с правом выкупа от ... года).

Принимая во внимание вышеизложенное, проанализировав представленный в материалы дела договор, а также принимая во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование), суд приходит к выводу, что между истцом и ответчиком ... года заключен договор аренды с правом выкупа имущества.

Так, согласно пункта 1 договора (предмет договора) арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользования недвижимое и движимое имущества, с правом последующего выкупа имущества, договором предусмотрена обязанность арендатора производить оплату за аренду имущества. Также в договоре указаны условия владения и временного пользования имуществом, порядок последующего выкупа арендованного имущества.

Согласно пункту 3 статьи609 ГК РФдоговор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статьи624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (пункт 1 статьи624 ГК РФ).

Из названной нормы следует, что внесение выкупной цены как платы за приобретение имущества в собственность является не обязанностью арендатора, а его правом, реализация которого влечет возникновение у него права собственности на арендуемое имущество. Если арендатор по каким-либо причинам этим правом не смог или не захотел воспользоваться, то единственным последствием этого окажется невозможность приобретения им права собственности на арендуемое имущество.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что дополнительных соглашений к договору аренды с правом выкупа об изменении срока заключения договора между сторонами не заключалось.

Как предусмотрено п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Доказательств направления истцом ответчику предложения заключить договор купли-продажи, и уклонения ФИО4 от заключения договора купли-продажи в период действия договора аренды с правом выкупа, до ... года, в материалах дела не имеется.

При этом, переписка в мессенджерах и телефонные переговоры правового значения не имеют, поскольку не соответствуют установленному законом условию о форме договора и не порождают для сторон каких-либо правовых последствий.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Таким образом, суд приходит к выводу, что обязанность заключить договор купли-продажи у ответчика отсутствует, понуждение к заключению договора без учета данного обстоятельства нарушает принцип свободы договора.

Довод стороны истца о том, что между сторонами был фактически заключен предварительный договор суд отклоняет, поскольку исходя из смысла положений статьи 429 ГК РФ, соглашение сторон в предварительном договоре устанавливает только одно обязательство - заключить в будущем основной договор и не порождает имущественных (денежных) обязательств. Следовательно, договор, устанавливающий иные обязательства сторон, не является предварительным договором.

Утверждение стороны истца о том, что арендная плата за все передаваемое имущество на весь срок аренды в размере 2 000 000 рублей является задатком суд во внимание не принимает.

В соответствии с пп. 1, 2 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В данном случаи, 2 000 000 рублей были выплачены истцом в качестве платы за фактическое пользование арендуемым имуществом.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что, исковые требования ФИО6 к ФИО8 об обязании заключить договор купли-продажи имущества удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО6 в удовлетворении исковых требований об обязании ФИО4 заключить договор купли-продажи на условиях согласованных в договоре аренды с правом выкупа от ... года – отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Комсомольский районный суд г. Тольятти Самарской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 12.08.2022 года

Судья Н.Ю. Морозова