Гражданский кодекс часть 1

представителя истца(ответчика) ФИО4, по доверенности ФИО5, принимающего участие посредством видеоконференц-связи с Железнодорожным районным судом г.Екатеринбурга,

ответчика ФИО6, выступающей за себя и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО7, ФИО8, ФИО9,

представителей ответчика (истца) ФИО6 по доверенности ФИО10, ФИО11,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи комнаты, признании права собственности, взыскании убытков, неосновательного обогащения, расходов на оплату государственной пошлины,

по встречному иску ФИО6, действующей за себя и несовершеннолетних детей ФИО7, ФИО8, ФИО9, к ФИО4 о признании сделки ничтожной и применении последствий ничтожности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с указанными требованиями и просила первоначально признать состоявшимся договор купли-продажи комнаты № с кадастровым номером: №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., состоящую из <данные изъяты> комнаты, расположенную на <данные изъяты> этаже жилого дома по адресу: <адрес> в форме предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

признать за ФИО4 право собственности на комнату № с кадастровым номером: №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, состоящую из <данные изъяты> комнаты, расположенную на <данные изъяты> этаже жилого дома по адресу: <адрес> с последующей регистрацией права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю;

взыскать с ФИО6, в пользу ФИО4 в счет возмещения убытков за перелеты денежные средства в размере 27 481,88 рублей (Двадцать семь тысяч четыреста восемьдесят один) рубль 88 копеек;

взыскать с ФИО6, в пользу ФИО4 неосновательное обогащение (излишне уплаченные денежные средства) в размере 30 000 рублей;

взыскать с ФИО6, в пользу ФИО4 расходы по оплате государственной пошлины в размере 2524 (Две тысячи пятьсот двадцать четыре) рубля.

В обоснование указала, что ДД.ММ.ГГГГ г. между ответчиком ФИО12 и истцом (покупателем) было достигнуто устное соглашение о продаже комнаты с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м состоящую из <данные изъяты> комнаты, расположенной на <данные изъяты> этаже жилого дома по адресу: <адрес> В рамках достигнутого соглашения - исполнения будущего договора купли-продажи истцом была передана ФИО6 предоплата в размере <данные изъяты> рублей в счет будущей покупки объекта недвижимости (комнаты).

ДД.ММ.ГГГГ между ними был заключен договор купли-продажи (предварительный) комнаты № с кадастровым номером: №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, <данные изъяты> состоящую из <данные изъяты> комнаты, расположенной на <данные изъяты> этаже жилого дома по адресу: <адрес> (п. 1.1 Договора).

Цена всей комнаты (всего объекта недвижимости), передаваемая по Договору, составила <данные изъяты> рублей (п. 2. 1 Договора).

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ года данная комната принадлежит: ФИО6, <данные изъяты> доли в праве общедолевой собственности; ФИО7, <данные изъяты> доли в праве общедолевой собственности; ФИО8, <данные изъяты> доли в праве общедолевой собственности: ФИО9, <данные изъяты> доли в праве общедолевой собственности.

Денежные средства в сумме, указанной в п. 2.1 Договора были переданы Продавцу до подачи подписанного Договора в уполномоченный орган, для государственной регистрации перехода права собственности от Продавца Покупателю.

Согласно п. 1.1 Договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а покупатель - принять и оплатить в соответствии с условиями Договора.

В рамках исполнения заключенного (подписанного) договора купли-продажи вышеуказанной комнаты ФИО4 была передана ФИО6 оплата в размере <данные изъяты> рублей. Таким образом, общая сумма переданных истцом денежных средств по договору составила <данные изъяты> рублей, вместо <данные изъяты>) рублей. Сразу после оплаты истцу были переданы ключи от спорной комнаты.

Также в рамках исполнения вышеуказанного договора купли-продажи ими были поданы необходимые документы нотариусу г. Невинномысска ФИО13, ей был передан пакет документов (для проверки и подписания основного договора купли-продажи), однако ответчик - ФИО6 (продавец) к нотариусу для заключения договора и его регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю не подошла.

Свои обязательства по оплате договора купли-продажи недвижимости, истец полностью исполнила.

Истцом были понесены финансовые расходы в связи с неоднократными перелетами и уклонениями со стороны ФИО6 от заключения основного договора купли-продажи у нотариуса, регистрации его в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> (расчет и копии электронных билетов прилагаются).

На имя ФИО6 истцом было отправлено Почтой России требование (претензия) произвести заключение основного договора купли-продажи и регистрацию его в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю. Однако до настоящего времени данные требования не исполнены.

В судебном заседании ФИО4 иск подержала.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ поясняла, что у её ребенка проблемы со здоровьем и они решили поменять климат. Объявление о продаже комнаты она обнаружила на «Авито», цена комнаты была указана <данные изъяты> рублей. Она созвонилась с ФИО14, и попросила свою тетю, чтобы та посмотрела комнату. Комната понравилась, истец переслала <данные изъяты> рублей тете, та встретилась с ФИО6, отдала ответчику деньги и ответчик написала расписку. За комнату она передала деньги двумя частями: <данные изъяты> и <данные изъяты> рублей.

До этого ДД.ММ.ГГГГ истец прилетела, посмотрела комнату. Они ДД.ММ.ГГГГ пошли к нотариусу, нотариус сказала, что нужно разрешение от опеки. Между нею и ФИО6 был заключен договор ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи комнаты в общежитии. Данный договор является предварительным. Основной договор они не заключали, т.к. ответчик уклонялась от заключения основного договора купли-продажи.

Изначально истец ФИО4 настаивала на том, что договор от ДД.ММ.ГГГГ предварительный. В последующем, представитель ФИО4 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ указал, что они изменили свою позицию, и считают договор от ДД.ММ.ГГГГ основным. Однако, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 вновь указала на то, что договор от ДД.ММ.ГГГГ является предварительным.

Пояснила, что проект представлен стороной ответчика, она юридически неграмотна и не знала, в какой форме заключен договор. Она предполагала, что договор предварительный, т.к. стороны должны были составить основной договор и обратиться за регистрацией. Истец решила, что будет заключаться другой договор. Но ответчик уклонялась от его заключения. Договор от ДД.ММ.ГГГГ показывали нотариусу, но та договор вернула, почему, истец не знает. Опека говорила, что документы готовятся 15 рабочих дней. ФИО14 ездила консультироваться. ДД.ММ.ГГГГ истцу позвонили, потом встретились с продавцом и ей пояснили, что нужно для разрешения <данные изъяты> рублей, чтобы положить деньги на счета детей. Она сказала, что часть денег уже дала, но ФИО6 заверила, что напишет расписки. Составили договор, истцу отдали ключи, и все вместе поехали в банк. Истец сняла деньги частями <данные изъяты>, <данные изъяты>, и <данные изъяты> через кассу. Потом договорились, что как будет разрешение от опеки, так сразу заключат сделку.

ФИО4 на вопросы суда точно не смогла ответить, знала ли она, что комната принадлежит ФИО6 и трем её несовершеннолетним детям. В ответах она указывала, что не знала, потом говорила, что знала об этом обстоятельстве, также по одной из версий, она догадывалась, но документов не видела, т.к. ей дали пролистать документы. Также высказала версию, что несовершеннолетние Айовы не были указаны в договоре от ДД.ММ.ГГГГ, т.к. ФИО4 полагала, что дети идут «автоматом» и их не требуется указывать в предварительном договоре.

ДД.ММ.ГГГГ были билеты, она прилетела, в опеке ей сказали, что документы не готовы. На ДД.ММ.ГГГГ был заранее куплен билет. Но ей ФИО14 позвонили раньше, попросила прилететь ДД.ММ.ГГГГ, т.к. документы не готовы, но истец отказалась, т.к. билеты стоят очень дорого и у неё не было денег покупать билеты.

В ДД.ММ.ГГГГ года ФИО4 не прилетала в г.Невинномысск, поэтому никакого предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ она не подписывала и не заключала. Все условия, которые были согласованы сторонами, указаны в договоре от ДД.ММ.ГГГГ. На основании договора от ДД.ММ.ГГГГ было получено разрешение на продажу объекта недвижимости, чем были введены в заблуждение государственные органы.

В ДД.ММ.ГГГГ года ей позвонили, сказали, прилетите туда и обратно, т.к. документы у опеки готовы. Но она отказалась, т.к. летает с ребенком, билеты очень дорогие, и потом сказала, что сможет прилететь ДД.ММ.ГГГГ. Они созвонились перед ДД.ММ.ГГГГ., ответчик убедила её, что все в силе. Она прилетела ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО14 ей сказала, что она дошла до нотариуса. Но никаких договоров, кроме договора от ДД.ММ.ГГГГ, она не составляла. ДД.ММ.ГГГГ. они пошли к нотариусу, и нотариус сказала, что нужно согласие от мужа, но об этом никто не знал. Также нотариус сказала, что документы на проверке. Какие документы имела ввиду нотариус, она не знает, видимо договор от ДД.ММ.ГГГГ. Она оформила доверенность на тетю с целью заключения договора. Нотариус сказала, что когда документы будут в порядке, то истцу позвонят. Они сделали согласие, но после она не смогла дозвониться, т.к. ответчик не брала трубку. Потом она увидела на сайте, что спорная комната стоит на продаже.

Представитель ФИО5 иск поддержал, пояснил, что стоимость комнаты указана в договоре, в связи с чем не могут принимать во внимание иные пояснения относительно договоренностей о цене объекта недвижимости.

Ответчик ФИО6 в судебном заседании просила в иске отказать. В судебном заседании 02.08.2019 поясняла, что она выставила комнату на продажу за ДД.ММ.ГГГГ рублей на «Авито». Буквально через пару дней она снизила цену до ДД.ММ.ГГГГ, поскольку они в комнате не проживают, и начинали копиться долги. Это было в ДД.ММ.ГГГГ. Проходит день, звонит истец ФИО4 и говорит, что она находится далеко и что если они ей отдадут комнату за <данные изъяты> рублей, то она готова хоть сейчас нам эту сумму отдать. Она сказала, что живёт далеко, что в Невинномысске живёт её тётя, что она придёт посмотреть, т.к. она тёте полностью доверяет. ФИО6 на тот момент в Ставрополе жила, была беременная на седьмом месяце. Она согласилась и они приехали в Невинномысск, показали комнату и получили от тёти в Сбербанке <данные изъяты> рублей авансом, там в расписке есть, что это предоплата за комнату, по такому-то адресу. Она ФИО4 предупреждала, что собственниками комнаты являются еще и дети, что оформить быстро не получится, но ФИО4 сказала. что готова подождать. Примерно в ДД.ММ.ГГГГ прилетела ФИО4, посмотрели комнату, у тёти были ключи, которые ей до этого передала мать ФИО6 На все полученные суммы ФИО6 писала расписки.

Договор они с ФИО4 заключили ДД.ММ.ГГГГ, когда та в первый раз прилетела, это был предварительный договор, эту форму договора они сами распечатали. Детей в договор не вписывали, т.к. полагали, что в предварительном договоре этого не требуется.

Предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ она понесла и показала нотариусу, ФИО4 к нотариусу не пошла. Нотариус сказала, что договор составлен неправильно. Нотариус порекомендовала им обратиться в кабинет рядом с ней, там сидел какоё-то мужчина, по видимому риелтор, который составил договор и вписал уже детей. Этот договор оставили нотариусу, и нотариус им сказала готовить документы для продажи. Какие точно документы, она не помнит.

В предварительном договоре указали сумму <данные изъяты> рублей, но комната на самом деле стоит больше, эта сумма была предварительной, они с ФИО4 договаривались за другую сумму, остаток суммы от цены сделки ФИО4 должна была отдать наличными.

ФИО6 открыла счета на детей, поскольку именно ФИО4 должна была положить на счета деньги.

Кто подписал договор от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО4, она уже не помнит, т.к. была беременна, часто встречались с тётей ФИО4, может, она подписала.

ФИО6 готова вернуть деньги за комнату, признав сделку ничтожной. В подтверждение платежеспособности в судебное заседание 16.08.2019 ФИО6 представлена выписка со счета Сбербанка.

В дальнейшем свои требования ФИО4 уточнила, просила возложить на ФИО6 обязанность заключить с ФИО4 договор купли-продажи спорного объекта недвижимости стоимостью <данные изъяты> рублей в редакции, согласованной в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, признать за ФИО4 право собственности, взыскать понесенные ею убытки и судебные расходы.

ФИО6 обратилась со встречными требованиями и просила признать недействительным ничтожным договор от ДД.ММ.ГГГГ и применить последствия ничтожности сделки, вернуть ключи от комнаты.

Уточненные требования и встречный иск были приняты к производству суда определениями от 07.08.2019.

Представитель ФИО5 требования уточненного иска поддержал, просил отказать в удовлетворении встречных требований.

Представитель ФИО10 пояснял, что первоначальным истцом избран незаконный путь для реализации права. Никто от заключения сделки не уклонялся. Ответчик всегда была на связи, говорила, какие нужны документы. Уклонялась от совершения сделки именно истец. Имеется информация о том, что комната куплена за средства материнского капитала, и сделка должна была состояться за <данные изъяты> или <данные изъяты> рублей. Комната <данные изъяты> рублей не стоит. Деньги ФИО6 получала, но не вернула. ФИО6 подписывала договоры у нотариуса. ФИО6 представила все документы, например, разрешение от органов опеки. По версии ответчика договор от ДД.ММ.ГГГГ представила истец, и истцом ответчик была введена в заблуждение, т.к. истец сказала, что никуда не пойдет без такого договора. И только у нотариуса она узнала, что этот договор ничтожен, и что нужно составлять договор у нотариуса. Они договаривались, что в основной договор они внесут всю сумму. Считает, что именно со стороны покупателя возникли препятствия в оформлении сделки, также полагает, что именно покупатель хочет оформить на себя комнату по цене, не соответствующей действительной стоимости имущества.

Поддержал требования встречного иска, также подтвердил, что ФИО6 имеет платежеспособность, чтобы возвратить полученные за комнату денежные средства в случае применения последствий ничтожности сделки.

Представитель ФИО11 поддержал требования встречного иска. Отметил, что в случае удовлетворения иска ФИО4 будут нарушены права детей, поскольку они лишаются имущества без приобретения прав на иное жилье.

Третье лицо – нотариус по Невинномысскому городскому нотариальному округу Некрасова А.Н. в суд не явилась. Направила письменные пояснения, в которых указала, что ДД.ММ.ГГГГ к ней действительно обращались ФИО4 и ФИО6 с просьбой о подготовке и нотариальном удостоверении договора купли-продажи комнаты, находящейся по адресу: <адрес> в день их обращения

Сторонам мной было разъяснено, что удостоверение договора купли- продажи в день обращения сторон без предварительного изучения нотариусом документов, направления нотариусом соответствующих запросов в Единый государственный реестр недвижимости и получения соответствующих Выписок из ЕГРН, обязательность получения которых установлена нормативно-правовыми актами, регулирующими нотариальную деятельность, без подготовки проекта договора, невозможно. Кроме того, стороне ФИО16 — ФИО4 было разъяснено, что на заключение данного договора, требующего обязательной нотариальной формы, согласно статье 35 Семейного кодекса РФ, необходимо нотариально удостоверенное согласие ее супруга, которого на момент обращения ею представлено не было.

В этот же день, ДД.ММ.ГГГГ, по просьбе ФИО4 нотариусом от ее имени была удостоверена доверенность на покупку вышеуказанной комнаты на имя ФИО15, реестровый номер №

У сторон были приняты копии документов для подготовки проекта договора и направления соответствующих запросов. Сторонам была разъяснена их обязанность представить нотариусу оригиналы документов в день удостоверения сделки.

Проект договора купли-продажи был подготовлен. Однако в связи с отсутствием нотариально удостоверенного согласия супруга ФИО16 дата сделки не могла быть назначена.

ДД.ММ.ГГГГ нотариусу поступило согласие супруга ФИО16 — ФИО1, удостоверенное нотариусом города Екатеринбурга ФИО17 по реестру № в виде электронного документа, равнозначность которого была удостоверена тем же нотариусом.

Стороны по телефону были проинформированы о готовности проекта договора купли-продажи для нотариального удостоверения и обозначена дата совершения нотариального действия.

Однако в назначенное время стороны по неизвестным причинам для удостоверения договора купли-продажи в нотариальную контору не явились.

Согласно статье 5 Основ законодательства РФ о нотариате сведения о совершенных нотариальных действиях выдаются по требованию суда в связи с находящимися в их производстве уголовными, гражданскими или административными делами.

Правилами нотариального делопроизводства, утвержденными приказом Минюста России от 16.04.2014 №78 (ред. от 17.04.2018), предусмотрено формирование и хранение в соответствии с номенклатурой дел нотариуса копий документов, на основании которых нотариусом были совершены нотариальные действия. Хранение проектов нотариальных документов и копий документов к ним, по которым нотариальные действия не состоялись, ни Правилами нотариального делопроизводства, ни номенклатурой дел нотариуса, не предусмотрено.

Представитель комитета по труду и социальной поддержке населения администрации г.Невинномысска ФИО18 в ходе подготовки дела к судебному разбирательству поясняла, что стороны собирают весь пакет документов. ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ писали заявление в опеке. На каких условиях был заключен договор, опеке не известно. Было выдано разрешение, т.к. все документы соответствовали. Опека не требует нотариальных договоров. Судя по постановлению, денежные средства были зачислены на счета детей. В счет продажи доли в комнате ФИО6 обязалась подарить доли детям в другом жилье.

В судебное заседание 16.08.2019 представитель органов опеки не явилась, просили о рассмотрении дела в их отсутствии с учетом интересов несовершеннолетних.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом по вышеизложенным обстоятельствам и материалам дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6, на стороне продавца, и ФИО4, со стороны покупателя, подписан договор «купли-продажи квартиры между физическим лицами». По условиям договора продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель – принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество: комнату с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, без учета лоджий, балконов и прочих летних помещений, состоящую из <данные изъяты> комнаты жилой площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную на <данные изъяты> этаже жилого дома по адресу: <адрес> Цена комнаты, передаваемой по настоящему договору, составляет <данные изъяты> рублей (п.2.1 Договора). Согласно п. 2.2. Договора, денежные средства в сумме, указанной в п.2.1 настоящего Договора подлежат передаче продавцу до подачи подписанного Договора в уполномоченный орган, для государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Согласно п.6.1. договора договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств.

Обе стороны договора в судебном заседании настаивала на том, что данный договор носил характер предварительного, в связи с чем в нем не были указаны все продавцы (по версии ФИО4), и не была указана полная стоимость передаваемой недвижимости (по версии ФИО6).

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Так, согласно ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества выполнении работ и оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (ст. 429 ГК РФ).

Таким образом, содержание предварительного договора представляет собой обязательство по заключению в будущем соответствующего договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно, п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ПС РФ),

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества

Как следует из пояснений сторон, сделка не была оформлена в связи с отсутствием достаточных документов. При этом каждая сторона отрицала свою вину в затягивании оформления сделки, полагая, что именно с её стороны все необходимые условия для заключения договора купли-продажи были созданы и принятые обязательства были выполнены.

По пояснениям ФИО4 ею были переданы денежные средства в счет приобретения жилья в сумме, указанной в договоре от ДД.ММ.ГГГГ однако, именно ФИО6, по мнению первоначального истца, создала препятствия в оформлении договора купли-продажи у нотариуса, уклонившись от заключения договора в требуемой нотариальной форме.

ФИО6 в свою очередь указывает, что договоренность сторон сводилась к цене в размере не менее <данные изъяты> рублей, в подтверждение чего предоставила ответ с сайта о ценах, выставляемых ею в объявлениях, справку о стоимости жилья и договор купли-продажи, на основании которого сама ФИО6 приобрела спорную комнату.

Представитель ФИО11 указывал, что цена в размере <данные изъяты> рублей была указана с целью скрыть истинную цену продаваемой недвижимости. Данная сумма должна была остаться на счете несовершеннолетних – собственников комнаты, поскольку эту сумму невозможно снять до их совершеннолетия. Оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> рублей должна была передаваться наличными денежными средствами. Такие условия обговаривались сторонами в целях использования денежных средств, поскольку в случае, если вся сумма была бы перечислена на счета детей, к моменту достижения их совершеннолетия сумма утратила бы покупательскую способность из-за процессов инфляции. Однако, данную версию ФИО4 не признавала.

Учитывая изложенное, вышеизложенное письменные доказательства, подтверждающие рыночную стоимость продаваемой комнаты, показания свидетелей ФИО2 и ФИО3 пояснивших, что разговора о цене продажи в размере <данные изъяты> рублей не велось, суд приходит к выводу, что данное условие сделки – цена продаваемой недвижимости, является притворной и не соответствует цене недвижимости, на которую стороны фактически договорились.

Вместе с тем, суд считает, что юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию, является соблюдение формы сделки.

Как следует из договора от ДД.ММ.ГГГГ, подписание которого признается обеими сторонами, в нем не указаны все собственники продаваемой комнаты, указана только ФИО6

В судебном заседании ФИО6 подтвердила, что, подписывая данный договор от ДД.ММ.ГГГГ, она действовала в интересах своих детей, вместе с тем, отсутствие наименования продавцов – собственников долей в спорной комнате, не может свидетельствовать о том, что данная сделка отвечает требованиям закона.

Кроме того, согласно п.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 02.06.2016 N 172-ФЗ, от 03.07.2016 N 351-ФЗ, от 01.07.2017 N 141-ФЗ, от 29.07.2017 N 217-ФЗ, от 03.08.2018 N 338-ФЗ, - действовавшей на момент подписания договора от ДД.ММ.ГГГГ), сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Согласно п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно статье 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В силу пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Вместе с тем, суд не может применить в сложившихся правоотношениях положения п.1 ст. 165 ГК РФ, поскольку сделка от ДД.ММ.ГГГГ не была составлена в соответствии с требованиями закона и является также ничтожной ввиду отсутствия в ней всех несовершеннолетних собственников, от имени которых действовала ФИО6, а также нарушения прав несовершеннолетних на получение соразмерной компенсации стоимости принадлежащего им жилого помещения. Согласия органов опеки на совершение сделки от ДД.ММ.ГГГГ ( ст. 37 ГК РФ) получено не было. При этом, совершение сделки от ДД.ММ.ГГГГ (предварительного договора купли-продажи) ФИО4 не признавалось.

Учитывая изложенное, у суда имеются основания признать сделку от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной. В требованиях ФИО4 суд отказывает в полном объеме, поскольку оснований для заключения основного договора купли-продажи в редакции предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не имеется. Предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороной покупателя (ФИО4) не признается, таким образом, законные основания возложения обязанности на ФИО6 заключить основной договор (п.5 ст. 429 ГК РФ) отсутствуют.

Также не подлежат взысканию <данные изъяты> рублей в пользу ФИО4 в счет удовлетворения её требований как неосновательное обогащение, полученное сверх цены договора от ДД.ММ.ГГГГ. Данная сумма может быть взыскана лишь в связи с применением последствий ничтожности сделки.

Признавая сделку от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной, суд учитывает, что в соответствии с п.4 ст. 166 ГК Ф суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

ФИО6 заявлено о возвращении ключей. В судебном заседании было установлено, что ключи от спорной комнаты ФИО4 действительно получала, в связи с чем данное требование подлежит удовлетворению.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

ФИО6 обязана возвратить полученные ею денежные средства в размере <данные изъяты> рублей в пользу ФИО4

При этом, суд полагает возможным не взыскивать в принудительном порядке с ФИО6 <данные изъяты> рублей, полученных ею в счет оплаты комнаты, поскольку она в судебном заседании пояснила, что данные денежные средства готова выплатить в добровольном порядке, в подтверждение чего ею представлена справка ПАО Сбербанк об остатке на счете ФИО6 на ДД.ММ.ГГГГ суммы в размере <данные изъяты> рублей, а также банковский ордер от ДД.ММ.ГГГГ о зачислении суммы <данные изъяты> рублей на счет ФИО6 Таким образом, в случае неполучения ФИО4 денежных средств от ФИО6, ФИО4 вправе обратиться в суд с требованием об их взыскании, а также всех понесенных при этом убытков.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении уточненных исковых требований ФИО4 о возложении обязанности на ФИО6 заключить с ФИО4 Договор купли продажи комнаты № с кадастровым номером; №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., состоящую из <данные изъяты> комнаты, расположенную на <данные изъяты> этаже жилого дом адресу: <адрес> стоимостью <данные изъяты> рублей в редакции, согласованной в предварительном договоре купли-продажи продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, считать условия оплаты указанные в п. 5 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года выполненными ДД.ММ.ГГГГ. (подтверждаемые распиской), с последующей регистрацией основного договора купли-продажи Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю;

-признании за ФИО4 права собственности на комнату № с кадастровым номером: №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., состоящую из комнаты, расположенную на <данные изъяты> этаже жилого дома по адресу: <адрес>

-взыскании с ФИО6, в пользу ФИО4 в счет возмещения убытков за перелеты денежные средства в размере 27 481 рублей 88 копеек; неосновательного обогащения (излишне уплаченные денежные средства) в размере 30000 рублей; расходов по оплате государственной пошлины в размере 2 524 рубля – отказать.

Встречные требования ФИО6 – удовлетворить.

Признать недействительным, ничтожным, договор от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО6 и ФИО4, купли-продажи недвижимого имущества - комнаты № с кадастровым номером: №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., состоящую из <данные изъяты> комнаты, расположенной на <данные изъяты> этаже жилого дома по адресу: <адрес>, применить последствия недействительности сделки, обязать ФИО4 возвратить ФИО6 комплект ключей от входной двери комнаты №, расположенной на <данные изъяты> этаже жилого дома по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Невинномысский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления в окончательной форме, то есть с 20 августа 2019 г.

Судья И.Н. Угроватая