Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № № 2-2068/2020 по иску Аникиной Елены Ивановны к Грановскому Борису Матусовичу о взыскании задатка,

установил:

Аникина Е.И. обратилась в суд с иском к Грановскому Б.М. о взыскании задатка, в обоснование своих требований указав, что 30.03.2020 между ней и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи (с передачей задатка) четырехкомнатной квартиры площадью 100,7 кв.м на 4 этаже по адресу: <адрес>, стоимостью 5.850.000 рублей. Оплата стоимости квартиры осуществляется в следующем порядке: 900.000 рублей за счет собственных средств в момент подписания договора, 4.950.000 рублей за счет кредитных средств, полученных в ПАО «Сбербанк», которые перечисляются на счет покупателя после регистрации перехода права собственности. В доказательство заключения договора и обеспечение его исполнения, покупатель передает продавцу в счет будущей оплаты по основном договору задаток в размере 50.000 рублей. По условиям договора, в случае отказа банка в одобрении данной квартиры задаток возвращается покупателю. 12.03.2020 ПАО «Сбербанк» отказал в предоставлении кредита. Возвратить сумму задатка ответчик отказался. Просит взыскать сумму задатка в размере 50.000 рублей, проценты за период с 04.04.2020 по 25.05.2020 в размере 406 рублей 42 копейки, судебные расходы по оплате юридических услуг за составление искового заявления в размере 3.000 рублей, госпошлину в размере 1.712 рублей.

В судебном заседании истец Аникина Е.И и ее представитель Лобанова Л.А., действующая по устному ходатайству, заявленные требования поддержали, уточнили требования в части взыскания судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 10.000 рублей. Дали пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Дополнили, что до заключения предварительного договора ПАО «Сбербанк» одобрил предоставление кредита в размере 6.240.000 рублей под 5 % годовых. После отказа в предоставлении кредита, она обращалась в другие банки, но ей одобряли кредит под очень большой процент, в связи с чем сделка не была совершена. Полагают, что если бы отказ Сбербанка был связан с плохой кредитной историей, то ей изначально не было бы одобрено предоставление кредита.

Представитель ответчика Грановская Е.А., действующая на основании доверенности, в удовлетворении заявленных требований просила отказать, поскольку Аникина Е.И. действовала недобросовестно, не ознакомилась со своей кредитной историей, зная, что у нее есть исполнительные производства и долги по оплате коммунальных платежей, истец должна была понимать, что банк проверит эту информацию. Истец предоставила ложную информацию, что у нее есть одобренный кредит в ПАО «Сбербанк». Действия истца привели к тому, что основной договор не был заключен, квартира до сих пор не продана и ответчик вынужден нести расходы по ее содержанию.

Допрошенная в качестве свидетеля Черепанова Е.В. показала суду, что Аникина Е.И. обратилась в ООО «Сфера» для оказания ей риэлтерских услуг. ПАО «Сбербанк» является партнером ООО «Сфера», куда была направлена заявка на предоставление ипотечного кредита в размере 5.000.000 рублей на приобретение первичного жилья. Банк одобрил сумму кредита в размере 6.000.000 рублей под 5 % годовых. После получения одобрения, Аникина Е.И. самостоятельно подобрала квартиру на вторичном рынке в течение 2х недель, и она, Черепанова Е.В., ездила с ней и ее супругом на задаток. Менеджер банка сказал, что переодобрять предоставление кредита на вторичное жилье не надо. Риелтору продавца Дмитрию она предоставляла уведомление на предоставление кредита. После того, как в банк представили документы на квартиру, ПАО «Сбербанк» отказал в предоставлении кредита, без указания причин отказа. Она обращалась к риелтору Грановского Б.М. по вопросу возврата задатка, он говорил, что все решаемо, но впоследствии в возврате задатка отказали. В других банках Аникина Е.И. получала одобрение кредита, но под гораздо больший процент 9-10% годовых. На момент заключения сделки была пандемия и в предоставлении кредита было отказано многим.

Допрошенный в качестве свидетеля Самчелеев Д.М. показал суду, что на сделке по продаже квартиры по адресу: <адрес> представлял интересы продавца Грановского Б.М. Квартира понравилась Аникиной Е.И., и они заключили предварительный договор с передачей задатка в размере 50.000 рублей. После этого на сайте ДомКлик Сбербанка стороны сделки стали загружать документы для сделки в общий чат. Через несколько дней получили отказ в предоставлении кредита, причину отказа банк не объяснил. Он, Самчелеев Д.М., предполагает, что отказ связан с плохой кредитной историей Аникиной Е.И. После отказа Сбербанка, Аникина Е.И. направила заявки в другие банки. Он звонил супругу Аникиной Е.И. и предлагал обратиться в АК Барс, на что ее супруг сказал, что у них высокий процент, 10-14 % годовых.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд полагает заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 статьи 380 ГК РФ определено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК ПФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (п. 2 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается письменными доказательствами, 03.03.2020 между Грановским Б.М. (продавец) и Аникиной Е.И. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи (с передачей задатка), по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи четырехкомнатной квартиры по адресу: <адрес>. Разделом 5 договора стоимость квартиры определена в 5.850.000 рублей, из которых 900.000 рублей покупатель оплачивает за счет собственных средств в момент подписания основного договора, 4.950.000 рублей оплачивается за счет кредитных денежных средств, полученных в ПАО «Сбербанк», которые перечисляются на счет покупателя после регистрации перехода права собственности на объект. В качестве гарантии намерений и в соответствии со ст. 380, 381 ГК РФ, в доказательство заключения договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения покупатель передает, а продавец принимает в счет будущей оплаты по основному договору купли-продажи за продаваемую квартиру задаток в размере 50.000 рублей. Данный договор имеет силу расписки по передаче-приему денежных средств от покупателя продавцу. Пунктом 6 договора срок заключения основного договора определен в максимально короткие сроки до 03.04.2020 (л.д. 12-13).

На основании пункта 5 условий договора и пояснений сторон, судом установлено, что сумма задатка в размере 50.000 рублей передана Аникиной Е.И. Грановскому Б.М. 03.03.2020 при подписании договора.

Задаток передан в счет причитающейся стоимости приобретаемого по договору купли-продажи жилого помещения, следовательно, указанная сумма является задатком, поскольку передана в счет стоимости приобретаемого имущества и в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 12 предварительного договора стороны согласовали, что в случае отказа покупателя от покупки квартиры, задаток остается в распоряжении продавца. В случае отказа продавца от продажи квартиры, задаток возвращается покупателю в двойном размере. В случае отказа банка в одобрении квартиры задаток возвращается покупателю.

Таким образом, реализуя принцип свободы договора, при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры с передачей задатка, стороны сделки, помимо установленных п. 2 ст. 381 ГК РФ общих оснований возврата переданного задатка, стороны согласовали, что задаток также подлежит возврату покупателю в случае отказа банка в одобрении квартиры.

Из пояснений истца, показаний свидетеля Черепановой Е.В. и уведомления ПАО «Сбербанк» о предварительном одобрении ипотеки Аникиной Е.И. (л.д. 38), судом установлено, что 27.02.2020 банком принято положительное решение по заявке Аникиной Е.И. на ипотеку. Одобренная сумма: 6.240.000 рублей, запрашиваемая сумма: 4.800.000 рублей, срок кредита: 25 лет, минимальная ставка по кредиту: 5 % годовых с учетом страхования жизни и здоровья.

Таким образом, заключая предварительный договор купли-продажи квартиры, истец исходила из наличия предварительного одобрения ипотеки и условий предоставления кредита, указанных в уведомлении ПАО Сбербанк, исходя из которых ею выбран объект, заключен предварительный договор купли-продажи и передан задаток.

После передачи задатка, и представления сторонами сделки на сайт ДомКлик ПАО Сбербанка документов на квартиру, 12.03.2020 Аникиной Е.И. получено сообщение ПАО «Сбербанк», из которого следовало, что ей отказано в предоставлении кредита (л.д. 14).

На запрос о причинах отказа в кредитовании, ПАО Сбербанк воспользовался установленным законом правом не объяснять причину отказа (л.д. 39).

Доводы ответчика о недобросовестности действий Аникиной Е.И. при заключении предварительного договора, заключающиеся в отсутствии одобренного кредита, отклоняются судом, поскольку, как указано выше, одобрение было получено, и именно исходя из его условий, истцом был заключен предварительный договора, что свидетельствует о добросовестности действий, и направленности ее воли на заключение договора купли-продажи.

Ссылка ответчика на отрицательную кредитную историю истца, которая, по его мнению, явилась причиной отказа в предоставлении кредита, опровергнуты представленным ответом по запросу кредитного рейтинга, запрошенного истцом в бюро кредитных историй, и обозревавшейся в судебном заседании ссылки на ответ в сети Интернет, из которой усматривается принадлежность ответа истцу Аникиной Е.И., и согласно которому ее кредитный скоринг составляет 658 баллов (при максимально возможном 850), что соответствует стандартному баллу и одобрению стандартных условий кредитования (л.д. 47-50).

При этом юридически значимым суд находит то обстоятельство, что предоставление ипотечного кредита было одобрено Аникиной Е.И. с учетом всех обстоятельств, принимаемых во внимание кредитными учреждениями, т.е. с учетом кредитной истории Аникиной Е.И.

Как обоснованно ссылается истец, отрицательная кредитная история, исключала бы возможность изначального одобрения ПАО «Сбербанк» ипотеки, предоставление которой, учитывая кредитную историю Аникиной Е.И., было ей одобрено 27.02.2020.

С учетом указанных обстоятельств, суд приходит к выводу, что отказ в предоставлении кредита не связан с личностью заемщика, что в соответствии с п. 12 заключенного сторонами предварительного договора является основанием для возврата Аникиной Е.И. суммы задатка.

Поскольку в досудебном порядке ее требования ответчиком не удовлетворены, следовательно, подлежат удовлетворению исковые требования истца о взыскании суммы задатка в судебном порядке.

Одновременно с этим суд полагает необходимым отметить, что из пояснений истца и показаний свидетелей Черепановой Е.В., Самчелеева Д.М. установлено, что после получения отказа ПАО «Сбербанк» в предоставлении кредита, истец обращалась в другие банки, т.е. имела намерение заключить договор купли-продажи, что также опровергает доводы ответчика о недобросовестности истца.

Часть кредитных учреждений предлагала истцу кредит под значительно более высокий процент, более 10 % годовых, т.е. в два раза превышала кредитную ставку, одобренную ПАО «Сбербанк», что существенно ухудшало условия кредитования, в силу чего истец не согласилась на предлагаемые условия кредитования, в связи с чем сделка не была заключена.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Стороны согласовали срок заключения основного договора купли-продажи квартиры не позднее 03.04.2020. Следовательно, подлежат удовлетворению требования истца о взыскании процентов за период с 04.04.2020 по 27.05.2020 в размере 406 рублей 42 копейки ((50.000 руб. х 23 (с 04.04.2020 по 26.04.2020 х 6 % : 366) + (50.000 руб. х 29 (с 27.04.2020 по 25.05.2020 х 5,5 % : 366)).

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны понесенные расходы, в том числе, на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Судом установлено, что для разрешения спора истцу оказана юридическая помощь представителем Лобановой Л.А. по договору от 21.05.2020 по составлению искового заявления, за которую истцом оплачено 3.000 рублей (л.д. 14, 15), а также по договору от 07.09.2020 по представлению интересов истца в судебном заседании 10.09.2020, за которую истцом оплачено 7.000 рублей.

С учетом принципа разумности, оценив представленные в материалы дела доказательства, категорию дела, не представляющую сложности, учитывая объем оказанных юридических услуг, время на подготовку материалов квалифицированными специалистами, стоимость схожих услуг в регионе, продолжительность рассмотрения дела и количество, состоявшихся по делу с участием представителя истца судебных заседаний, суд считает, что расходы истца на оплату услуг представителя подлежат возмещению в размере 7.000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Следовательно, взысканию с ответчика подлежат расходы по уплате государственной пошлины в размере 3.200 рублей.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Аникиной Елены Ивановны удовлетворить.

Взыскать с Грановского Бориса Матусовича в пользу Аникиной Елены Ивановны сумму задатка в размере 50.000 рублей, проценты в размере 406 рублей 42 копейки, расходы на оплату услуг представителя в размере 7.000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 1.712 рублей, а всего взыскать 59.118 рублей 42 копейки.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Самары в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 17 сентября 2020 года.

Председательствующий судья (подпись) Т.В. Александрова

Копия верна.

Судья Секретарь