Гражданский кодекс часть 1

с участием истца Ханиева А.Д., представителя ответчика – администрации МО «Кингисеппский муниципальный район» Прокопчик Н.В., действующей на основании доверенности от 11 марта 2020 года N № сроком действия три года, представителя третьего лица – ОАО «Управляющая компания» Олихвера А.М., действующего на основании доверенности от 08 сентября 2020 года, сроком действия 1 год,

гражданское дело по иску Ханиева Алихана Дзелимхановича к администрации МО «Кингисеппский муниципальный район» о признании постоянного права ограниченного пользования (сервитута) на часть земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Ханиев А.Д. 27 октября 2020 года обратился в суд с иском к администрации МО «Кингисеппский муниципальный район» Ленинградской области об установлении постоянного права ограниченного пользования (частного сервитута) часть земельного участка с кадастровым номером № площадью 9 484 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка, адрес: <адрес>, на земельном участке расположен многоэтажный жилой дом N №, площадь часть указанного земельного участка составляет 138 кв.м., она имеет кадастровый номер № и ограничена координатами поворотных точек, содержащимися в ЕГРН, сервитут испрашивается истцом для целей обеспечения прохода и проезда к земельному участку, с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживании, рассчитанных на малый поток посетителей (менее 150 кв.м. общей площади), адрес: <адрес>, в иске указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 59 кв.м., на основании договора купли-продажи от 26.12.2011 года, также он является собственником расположенного на указанном земельном участке объекта недвижимости – насосной станции с кадастровым номером №, площадью 24.1 кв.м., назначение нежилое, адрес: №, принадлежащий ему земельный участок является смежным и окруженным со всех сторон земельным участком с кадастровым номером № с расположенным на нем многоквартирным жилым домом, таким образом, его доступ к земельному участку с кадастровым номером № и находящемуся на нем объекту недвижимости в виде насосной станции возможен исключительно через земельный участок с кадастровым номером №. Поскольку жилой дом N <адрес> является многоквартирным, земельный участок, на котором этот многоквартирный дом расположен, является общей долевой собственностью собственников помещений в этом многоквартирном жилом доме. Желая осуществить реконструкцию принадлежащей ему насосной станции, в 2013 году он обратился с заявлением в администрацию МО «Кингисеппский муниципальный район» об утверждении градостроительного плана принадлежащего ему земельного участка, постановлением администрации от 14.05.2013 года N 1031 был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №, ему в обязанность вменено вести строительство в соответствии с регламентами, определенными градостроительным планом. В августе 2018 года он обратился в Комитет архитектуры и градостроительства администрации с заявлением о выдаче ему разрешения на строительство (реконструкцию) насосной станции, в выдаче разрешения ему было отказано, поскольку в представленной проектной документации процент застройки земельного участка с кадастровым номером № превысил предусмотренный градостроительным планом. 07.02.2019 года он обратился в Комитет архитектуры и градостроительства с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение предельных параметров разрешенного строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером №, в удовлетворении его заявления ему было отказано, в связи с отсутствием документа, подтверждающего наличие зарегистрированного права сервитута прохода-проезда по земельному участку с кадастровым №. Таким образом, осуществить реконструкцию в установленном законом порядке принадлежащего ему объекта недвижимости он может лишь при условии установления и регистрации в ЕГРН ограниченного права пользования (сервитута) земельным участком с кадастровым номером № и расположенной на нем насосной станции. В сентябре 2019 года он обратился в администрацию с заявлением об установлении сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером № с целью обеспечения прохода, проезда по нему к земельному участку с кадастровым номером № и расположенной на нем насосной станции, однако письмом от 23.09.2019 года ему было разъяснено, что администрация не является собственником земельного участка с кадастровым номером №, в связи с чем ему рекомендовано обратиться в ОАО «Управляющая компания», которая управляет многоквартирным домом. 17 февраля 2020 года состоялось общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме N 19 по ул. Воровского, на повестке дня стоял вопрос об утверждении права пользования (сервитута) в целях доступа к земельному участку с кадастровым номером №, большинство участвующих проголосовало против. Полагает, что он исчерпал все возможные способы установления ограниченного права прохода, проезда к своему участку, считает также, что отсутствие сервитута нарушает его права собственника земельного участка и находящейся на нем насосной станции, поскольку лишает его возможности в полной мере владеть и пользоваться указанными объектами (л.д. 4-8).

В судебном заседании истец свои исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика – администрации МО «Кингисеппский муниципальный район» Прокопчик Н.В. в судебном заседании против удовлетворения иска возражала, представив письменные возражения на иск (л.д. 146-150) и пояснив, что администрация МО «Кингисеппский муниципальный район» является ненадлежащим ответчиком, поскольку у Администрации отсутствует полномочие по установлению в интересах Истца сервитута на земельных участок, находящийся в общей долевой собственности граждан многоквартирного дома.

Также указывает, что согласно выписке из государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт земельного участка) земельный участок с КН № поставлен на кадастровый учет 20.09.2005, раздел 4 содержит сведения о частях земельного участка и обременениях. Так, часть указанного земельного участка (учетный номер части - 3) площадью 138 кв.м обременена сервитутом прохода-проезда к земельному участку Истца.

29.08.2019 Истец обратился в Администрацию с заявлением об установлении сервитута (право прохода и проезда) к земельному участку КН № через земельный участок с КН №.

23.09.2019 Администрация сообщила Истцу, что при проведении
кадастровых работ по уточнению границ земельного участка с кадастровым
номером № было предусмотрено образование части земельного
участка для целей прохода и проезда к земельному участку Истца, и
предложила для решения вопроса по установлению сервитута на земельном
участке с кадастровым номером № обратиться в ОАО
"Управляющая компания", осуществляющую управление многоквартирным
домом. *

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок с кадастровым номером 47:20:0905004:8, на котором расположен многоквартирный дом № 19 по ул. Воровского, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме и администрация МО «Кингисеппский муниципальный район» не вправе устанавливать частный сервитут на земельном участке, принадлежащем на праве собственности жителям многоквартирного дома.

Также полагает, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом), тогда как при обстоятельствах настоящего спора отсутствие сервитута права истца не нарушает.

Считает, что спор подсуден арбитражному суду, поскольку Ханиев А.Д. зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя ДД.ММ.ГГГГ (ОГРИП №). Земельный участок с КН №, находящийся в собственности Истца, имеет вид разрешенного использования - для размещения объектов торговли, т.е. использование для осуществления предпринимательской деятельности, спор направлен на защиту нарушенных прав и законных интересов Истца в сфере предпринимательской деятельности.

В части доводов ответчика о передаче дела для рассмотрения в арбитражный суд определением суда от 14 декабря 2020 года отказано (л.д. 176-179).

Представитель ответчика – КУИ МО «Кингисеппский муниципальный район» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассматривать дело без него, представил письменные возражения, в которых указал, что возражает против иска, поскольку считает себя ненадлежащим ответчиком по делу, так как не справе устанавливать частный сервитут на земельном участке, принадлежащем на праве собственности жителям многоквартирного жилого дома (л.д. 54, 243).

Представитель третьего лица – ОАО «Управляющая компания» в судебном заседании с иском согласился, представив письменный отзыв (л.д. 60-61) и пояснив, что поскольку решением общего собрания собственников многоквартирного жилого дома N <адрес> Ханиеву А.Д. отказано в согласовании сервитута, Ханиев А.Д. обоснованно обратился в суд за установлением частного сервитута в судебном порядке.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Ленинградской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил (л.д. 242).

Представитель третьего лица – Комитета архитектуры и градостроительства администрации МО «Кингисеппский муниципальный район» Ленинградской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил (л.д. 243).

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что Ханиев А.Д. на основании договора купли-продажи от 26 декабря 2011 года приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером № площадью 59 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – земельный участок объектов коммунального хозяйства, адрес: <адрес>, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, в настоящее время разрешенное использование земельного участка – для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, рассчитанных на малый поток посетителей (менее 150 кв.м. общей площади (л.д. 11, 16-18).

Из кадастрового паспорта, являющегося приложением к договору купли-продажи земельного участка, следует, что на указанном земельном участке находится здание насосной станции площадью 32 кв.м., данное здание имеет кадастровый номер №, право собственности на указанное здание принадлежит Ханиеву А.Д. на основании договора купли-продажи от 15 июля 2011 года, назначение: сооружение коммунальной инфраструктуры, адрес: <адрес> (л.д. 135-143).

Указанный земельный участок ограничен со всех сторон земельным участком с кадастровым номером № площадью 9484 кв.м., адрес участка: <адрес>, на земельном участке расположен многоэтажный жилой дом N №, указанный земельный участок сформирован, границы его внесены в ЕГРН, управление многоквартирным жилым домом N <адрес> осуществляет третье лицо – ОАО «УК» (л.д. 19-26, 151-169).

Таким образом, доступ к земельному участку с кадастровым номером № и находящемуся на нем объекту недвижимости в виде насосной станции возможен и осуществляется через земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположен многоквартирный жилой дом.

Судом также установлено, что при установлении местоположения границ земельного участка с кадастровым номером № из указанного земельного участка было выделено несколько частей, в том числе честь земельного участка площадью 138 кв.м., предназначенная для обеспечения прохода, проезда (сервитут прохода-проезда) к земельному участку с кадастровым номером №, на котором находится принадлежащее Ханиеву А.Д. нежилое здание, учетный номер части земельного участка с кадастровым номером №, указанное право (л.д. 25, 153, 210-, 210-оборот, 213-оборот, 219-224, 221).

Из искового заявления и пояснений истца установлено, что, желая осуществить реконструкцию насосной станции, в 2013 году он обратился в администрацию МО «Кингисеппский муниципальный район» с заявлением об утверждении градостроительного плана принадлежащего ему земельного участка (л.д. 5).

Согласно постановлению N № от 14 мая 2013 года «Об утверждении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером №, расположенного: <адрес>, утвержден градостроительный план земельного участка площадью 59 кв.м. с кадастровым номером №, Ханиев А.Д. обязан вести строительство в соответствии с регламентами, определенными градостроительному плану земельного участка (л.д. 27).

Согласно градостроительному плану земельного участка, N №, предусмотрена площадь объекта капитального строительства – 32 кв.м. (л.д. 28-35).

В 2018 году Ханиев А.Д. обратился в администрацию МО «Кингисеппский муниципальный район» с заявлением о выдаче ему разрешения на строительство здания магазина и бытового обслуживания, в выдаче разрешения на строительство ему было отказано ввиду того, что представленные документы не соответствуют требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, как указано в обоснование отказа, согласно сведениям, указанным в градостроительном плане, земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне застройки многоэтажными и среднеэтажными жилыми домами – Ж-1. Максимальный процент застройки в границах земельного участка здания магазина и бытового обслуживания должен составлять 70 %, а в проектной документации - 81 %. Настоящий отказ в выдаче разрешения на строительство не препятствует повторному обращению за выдачей разрешения на строительство после устранения указанных нарушений (л.д. 38-39).

07 февраля 2019 года Ханиев А.Д. обратился в Комитет архитектуры и градостроительства администрации МО «Кингисеппский муниципальный район» с заявлением о предоставлении ему разрешения на отклонение предельных параметров разрешенного строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

Решением комиссии по землепользованию и застройке от 11 марта 2019 года постановлено отказать в направлении проекта разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером № на публичные слушания, поскольку в представленном пакете документов на публичные слушания по проекту разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в части увеличения максимального процента застройки до 81 % относительно разрешенных 70 % для указанного вида разрешенного использования на земельном участке с кадастровым номером №, отсутствует документ, подтверждающий наличие зарегистрированного права сервитута прохода-проезда, указанного на чертеже СПОЗУ (л.д. 36-37).

В сентябре 2019 года Ханиев А.Д. обратился в администрацию МО «Кингисеппский муниципальный район» с заявлением об установлении сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером № с целью обеспечения прохода, проезда по нему к земельному участку с кадастровым номером № и расположенной на нем насосной станции, письмом главы администрации от 23 сентября 2019 года ему разъяснено, что администрация не является собственником земельного участка с кадастровым номером №, и не вправе устанавливать частный сервитут, Ханиеву А.Д. рекомендовано обратиться в ОАО «Управляющая компания» (л.д. 40).

После обращения Ханиева А.Д. в ОАО «Управляющая компания» было инициировано общее собрание собственников многоквартирного жилого дома N <адрес>, которое было проведено 17 февраля 2020 года, на повестку дня был поставлен вопрос об утверждении безвозмездного права пользования сервитутом, определенным к земельному участку общей площадью 59 кв.м. на земельном участке МКД N №, в целях доступа к земельному участку с кадастровым номером №, по данному вопросу большинство проголосовало против, из протокола общего собрания следует, что собрание проводилось в очно-заочной форме, в голосовании подсчет голосов ведется по схеме: 1 кв.м. = 1 голос, при подсчете результатов решений заочного голосования по данной повестке дня, собственники жилых помещений МКД N <адрес> приняли участие в количестве 3541,5 голосов, что составляет 30.1 % голосов собственников помещений МКД. Кворум не имеется, собрание для принятия решения по вопросам повестки дня неправомочно (л.д. 41-43).

Согласно ст. ст. 304, 305 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Таким образом, осуществление истцом избранного им способа защиты нарушенного права возможно при установлении факта нарушения его прав и законных интересов, связанных с невозможностью в полной мере реализовать свои права собственника принадлежащего ему земельного участка и расположенного на нем нежилого здания.

Согласно статье 23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Согласно статье 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Согласно п. 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом ВС РФ 26 апреля 2017 года, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Согласно п. 3 Обзора не может быть установлен сервитут для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возникшему в результате самовольной реконструкции недвижимого имущества.

Из содержания искового заявления и пояснений истца следует, что установление сервитута необходимо ему для осуществления реконструкции принадлежащего ему объекта недвижимости в виде насосной станции, расположенной на земельном участке с кадастровым номером №, тогда как требование истца заявлено как испрашивание сервитута в целях прохода-проезда к его земельному участку (л.д. 7).

Вместе с тем, из материалов дела следует, что реконструкцию принадлежащего ему строения Ханиев А.Д. не может осуществить ввиду отсутствия разрешения на реконструкцию, обусловленное тем, что Ханиев А.Д. намерен осуществить реконструкцию с нарушением градостроительного плана земельного участка, утвержденного администрацией МО «Кингисеппский муниципальный район» 13 мая 2013 года (л.д. 28-35).

То есть, нарушение интересов истца обусловлено не невозможностью обеспечения нуждаемости его как собственника недвижимого имущества, в проходе-проезде к своему земельному участку, а необходимостью произвести реконструкцию принадлежащего ему строения в отсутствие требований градостроительного плана и разрешения на реконструкцию.

При этом, из материалов дела и пояснений лиц, участвующих в деле, следует, что право прохода-проезда истца к его земельному участку никем не оспаривается и не нарушается.

В соответствии с правовым смыслом норм статьи 274 ГК РФ и разъяснений Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом ВС РФ 26 апреля 2017 года следует, что сервитут может быть установлен только в исключительных случаях, при установлении факта наличия объективных обстоятельств, реально препятствующих собственнику земельного участка (объекта недвижимости) возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом), без установления сервитута, при этом реализация такого права не должна препятствовать использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием.

Таким образом, предъявление настоящего иска не обусловлено нарушением прав и законных интересов истца, поскольку истец просит установить сервитут в целях обеспечения прохода-проезда к его земельному участку, тогда как препятствия для прохода-проезда отсутствуют, что исключает такое необходимое условие для установления сервитута как невозможность обеспечения нужд истца без установления сервитута, кроме того, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника объекта недвижимости иной возможности реализовать свои права пользования принадлежащим ему объектом, а в данном случае право прохода-проезда истца к своему участку истец реализует свободно, в связи с чем защита нарушенных интересов истца не может быть осуществлена путем применения к спорным правоотношениям норм ст. ст. 304-305 и 274 ГК РФ, суд считает, что истцом при данных обстоятельствах избран неверный способ защиты нарушенного права.

При исследованных судом обстоятельствах спора суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Ханиева А.Д.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 56, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В иске Ханиева Алихана Дзелимхановича к администрации МО «Кингисеппский муниципальный район» о признании постоянного права ограниченного пользования (сервитута) на часть земельного участка, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Кингисеппский городской суд.

Судья

Решение суда в окончательной форме принято 26 февраля 2021 года.