Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2 к администрации Надеждинского муниципального образования Пугачевского муниципального района Саратовской области о признании сделок состоявшиеся, признании права собственности на недвижимое имущество,

установил:

ФИО2 обратился в суд к администрации Надеждинского муниципального образования Пугачевского муниципального района Саратовской области с иском о признании сделок состоявшиеся, признании права собственности на недвижимое имущество. В обоснование иска ФИО2 указал, что в 2000-2002 года в отношении колхоза им. Ленина, расположенного по адресу: Саратовская область, Пугачевский район, с. Надеждинка, велось конкурсное производство в связи с признанием колхоза им. Ленина банкротом. По указанным основаниям для осуществления конкурсного производства и управления колхозом определением Арбитражного суда Саратовской области от 04.12.2000 назначен конкурсный управляющий ФИО3 В конце 2000 года ФИО2 узнал, что конкурсный управляющий ФИО3 в рамках конкурсного производства осуществляет распродажу имущества колхоза им. Ленина, в том числе недвижимого имущества в виде нежилых зданий, сооружений для использования в сельскохозяйственном производстве. Среди предлагаемых конкурсным управляющим к продаже нежилых зданий были заявлены в том числе: нежилое здание (механическая мастерская) 1976 года постройки; нежилое административное здание (контора) 1990 года постройки; нежилое здание (гараж) 1975 года постройки. Условия реализации указанных нежилых зданий ФИО2 полностью устраивали, все объекты недвижимости впоследствии можно было использовать для сельскохозяйственного производства, которым он много лет занимается. ФИО2 заключил 15 января 2001 г. в письменном виде с колхозом им. Ленина в лице конкурсного управляющего ФИО3 договоры купли-продажи на следующие объекты недвижимого имущества: договор купли-продажи <Номер> от 15 января 2001 г., согласно которого ФИО2 купил за 21 000 руб. нежилое здание (механическая мастерская), общей площадью 790,8 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес>; договор купли-продажи <Номер> от 15 января 2001 г., согласно которого ФИО2 купил за 25 000 руб. нежилое административное здание (контора), общей площадью 73,6 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес>; договор купли-продажи <Номер> от 15 января 2001 г., согласно которого ФИО2 купил за 24 000 руб. нежилое здание (гараж) общей площадью 654,7 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес>. В этот же день 15 января 2001 г., до подписания вышеуказанных договоров, ФИО2 произвел полностью расчет наличными деньгами за все приобретенные вышеуказанные здания, что подтверждает п. 2.2 договоров купли-продажи <Номер>, <Номер>, <Номер> от 15 января 2001 г., претензий по расчету у сторон не имелось. Так же 15 января 2001 г. состоялась передача вышеуказанных нежилых зданий, без дополнительного составления актов приема-передачи, что подтверждает п. 3.1 договоров. После совершения сделок купли-продажи конкурсный управляющий передал ФИО2 следующие документы: заверенную копию инвентаризационной описи основных средств колхоза им. Ленина от 01.01.2001, заверенную копию решения Арбитражного суда Саратовской области от 25.09.2000 и заверенную копию определения от 04.12.2000. Все вышеуказанные договора купли-продажи <Номер>, <Номер>, <Номер> заключенные 15 января 2001 г. не были своевременно зарегистрированы в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним ввиду юридической неграмотности истца. ФИО2 был уверен, что конкурсный управляющий законно осуществляет распродажу принадлежащего колхозу им. Ленина недвижимого имущества, составленные договора купли-продажи имеют юридическую силу и подтверждают совершенную между ФИО2 и конкурсным управляющим колхоза им. Ленина продажу вышеуказанной недвижимости, права на которую можно будет зарегистрировать позднее без участия конкурсного управляющего, когда возникнет необходимость. Вышеуказанные объекты недвижимости: нежилое здание (механическая мастерская), нежилое административное здание (контора), нежилое здание (гараж) расположеные на земельном участке с кадастровым номером: <Номер>, общей площадью 19081 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для размещения объектов сельскохозяйственного назначения, находящемся по адресу: <Адрес>, который не является муниципальной собственностью, а является земельным участком, на который государственная собственность не разграничена. Из вышеизложенного видно, что сделки купли-продажи вышеуказанных нежилых зданий: (механическая мастерская), административное здание (контора), (гараж), фактически состоялись. ФИО2 купил и принял в собственность все вышеуказанные нежилые здания. С момента заключения сделок купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости, а именно с 15 января 2001 г. и по настоящее время он пользуется и владеет вышеуказанной недвижимостью, поддерживает ее в надлежащем состоянии, считая все вышеуказанные нежилые объекты недвижимости своими собственными. В 2016 году ФИО2, в целях упорядочения документации на имущество, решил зарегистрировать все вышеуказанные здания. В регистрационной службе ему в устной форме было разъяснено, что продавец до совершения сделки купли-продажи должен был осуществить государственную регистрацию продаваемых объектов недвижимости, но своевременно этого не сделал, поэтому в настоящее время зарегистрировать право собственности покупателя ФИО2 на все вышеуказанные здания в досудебном порядке невозможно. Так же разъяснили, что при осуществлении сделок купли-продажи этих зданий было допущено нарушение требований ст. 551 ГК РФ, поэтому сделки купли-продажи всех зданий, хотя фактически и состоялись (нежилые здания были проданы и переданы покупателю), но юридически право собственности у покупателя ФИО2 на вышеуказанные нежилые здания не возникло. В настоящее время колхоз им. Ленина ликвидирован и исключен из реестра юридических лиц, что исключает возможность участия второй стороны по сделкам при проведении государственной регистрации и представлении иных документов, кроме ранее выданных конкурсным управляющим. Ввиду ликвидации продавца, осуществить регистрацию фактически состоявшихся между ФИО2 и колхозом им. Ленина сделок купли-продажи нежилых зданий: нежилое здание (механическая мастерская); нежилое административное здание (контора); нежилое здание (гараж); с переходом права собственности от продавца к покупателю невозможно, т.е. сделки остались юридически не подтвержденными и право собственности на фактически приобретенные вышеуказанные нежилые здания у ФИО2 не возникло. Право покупателя на владение вышеуказанным недвижимым имуществом подтверждается заключенными, в соответствии со ст. 160, 425 ГК РФ, письменными договорами купли-продажи, подтверждающими полную оплату проданных зданий и их передачу покупателю; справками Администрации Надеждинского МО Пугачевского муниципального района о том, что указанные объекты недвижимого имущества в муниципальную собственность Надеждинского МО не передавались. Из вышеизложенного видно, что указанные сделки купли-продажи вышеуказанной недвижимости фактически состоялись, договора купли-продажи оформлены в письменном виде надлежащим образом, подписаны сторонами, расчет за все объекты недвижимости полностью произведен, недвижимость передана покупателю. Продавцу, обратись он своевременно в регистрирующий орган с необходимым перечнем документов, не могло быть отказано в регистрации права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости. Право собственности продавца – колхоза им. Ленина, а так же вышеуказанные договора купли-продажи <Номер>, <Номер>, <Номер> от 15 января 2001 г. никем не оспорены и не признаны недействительными. Никакие иные лица в отношении вышеуказанных объектов недвижимости о своих правах никогда не заявляли. В связи с чем истец просил признать состоявшееся вышеуказанные сделки купли-продажи, а также признать право собственности за ним на: нежилое здание (механическая мастерская) 1976 года постройки, общей площадью 790,8 кв.м, количество этажей: 1, расположенное по адресу: <Адрес>, возникшее на основании договора купли-продажи <Номер> от 15 января 2001 г.; нежилое административное здание (контора) 1990 года постройки, общей площадью 73,6 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес>, на основании договора купли-продажи <Номер> от 15 января 2001 г.; нежилое здание (гараж) 1975 года постройки, общей площадью 654,7 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес>, возникшее на основании договора купли-продажи <Номер> от 15 января 2001 г., заключенные между продавцом колхоз им. Ленина в лице конкурсного управляющего ФИО3 и покупателем ФИО2

В судебном заседании представитель истца ФИО1 иск поддержала по вышеизложенным обстоятельствам.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представители администрации Надеждинского муниципального образования Пугачевского муниципального района, администрации Пугачевского муниципального района Саратовской области в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, обратились с заявлением о рассмотрении дела в их отсутствие, в котором также просили иск удовлетворить.

С учетом изложенного, мнения представителя истца, на основании ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся участников процесса.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно положениям ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу положений ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 2, 3 ст. 433 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из разъяснений, данных в п. 11, 58 - 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

Из материалов дела следует, что 15 января 2001 г. между продавцом колхозом имени Ленина в лице конкурсного управляющего ФИО3 и покупателем ФИО2 были заключены договора купли-продажи недвижимости:

- договор купли-продажи <Номер> от 15 января 2001 г., согласно которого «Покупатель» ФИО2 купил за 21 000 руб. нежилое здание (механическая мастерская), общей площадью 790,8 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес>;

- договор купли-продажи <Номер> от 15 января 2001 г., согласно которого «Покупатель» ФИО2 купил за 25 000 руб. нежилое административное здание (контора), общей площадью 73,6 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес>;

- договор купли-продажи <Номер> от 15 января 2001 г., согласно которого «Покупатель» ФИО2 купил за 24 000 руб. нежилое здание (гараж) общей площадью 654,7 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес> (л.д. 16-18).

Согласно п. 2.2 договоров купли-продажи <Номер>, <Номер>, <Номер> от 15 января 2001 г. всю стоимость имущества покупатель оплатил до подписания данных договоров. Претензий по расчету у сторон не имеется.

Кроме того, в п. 3.1 вышеуказанных договоров 15 января 2001 г. состоялась передача вышеуказанных нежилых зданий, без дополнительного составления акта приема-передачи.

Как следует из инвентаризационной описи основных средств на балансе колхоза им. Ленина состояли: - мастерская стоимостью 21 000 руб., контора – 25 000 руб., гараж – 24 000 руб. (л.д. 19-21).

Согласно справкам администрации Надеждинского муниципального образования Пугачевского муниципального района Саратовской области <Номер>, <Номер>, <Номер> от 14 декабря 2017 г. нежилые здания:

- (механическая мастерская), расположенная по адресу: <Адрес>;

- административное здание (контора), расположенное по адресу: <Адрес>;

- (гараж) расположенный по адресу: <Адрес>;

отсутствуют в числе муниципальной собственности (л.д. 28-30).

Таким образом, анализ норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, с учетом их действия во времени, а также перечисленные доказательства подтверждают передачу указанного недвижимого имущества, продавцом покупателю, и получение денежной суммы, согласно условиям договоров купли-продажи недвижимости.

На основании вышеизложенного, суд считает установленным, что договоры купли-продажи <Номер>, <Номер>, <Номер> от 15 января 2001 г. между продавцом колхозом им. Ленина в лице конкурсного управляющего ФИО3 и покупателем ФИО2 были заключены, при этом ФИО2 исполнил все существенные условия договоров, а именно уплатил оговоренные суммы за приобретенное имущество и принял его, что подтверждается договорами.

Право собственности продавца недвижимости колхоза им. Ленина в лице конкурсного управляющего ФИО3, а также вышеуказанные договоры купли-продажи недвижимости никем не оспорены и не признаны недействительными.

Согласно ответу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области от 29 января 2018 г. <Номер> сведений об объектах недвижимости:

- нежилое здание (механическая мастерская), расположенная по адресу: <Адрес>;

- нежилое административное здание (контора), расположенное по адресу: <Адрес>;

- нежилое здание (гараж) расположенный по адресу: <Адрес>, в реестре федерального имущества по Саратовской области не имеется (л.д. 65).

Согласно ответу Комитета инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области от 24 января 2018 г. <Номер> объекты недвижимости:

- нежилое здание (механическая мастерская), расположенная по адресу: <Адрес>;

- нежилое административное здание (контора), расположенное по адресу: <Адрес>;

- нежилое здание (гараж) расположенный по адресу: <Адрес>, в реестре государственного имущества Саратовской области не значатся (л.д. 66).

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц (л.д. 46-47) в настоящее время колхоз им. Ленина ликвидирован, исключен из реестра юридических лиц, что исключает возможность участия второй стороны по сделке в проведении регистрации и представления иных документов, кроме ранее выданных ему конкурсным управляющим колхоза им. Ленина.

ФИО2 не мог зарегистрировать свое право собственности на приобретенное недвижимое имущество, так как собственником имущества конкурсным управляющим колхоза им. Ленина, не передан необходимый объем документов для регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности к нему в регистрирующий орган в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, оформленных в установленном законом порядке.

В силу изложенных выше обстоятельств, положений Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает иск ФИО2 подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО2 к администрации Надеждинского муниципального образования Пугачевского муниципального района Саратовской области о признании сделок состоявшиеся, признании права собственности на недвижимое имущество удовлетворить.

Признать состоявшейся сделку купли-продажи нежилого здания (механическая мастерская) 1976 года постройки, общей площадью 790,8 кв.м, количество этажей: 1, расположенного по адресу: <Адрес>, на основании договора купли-продажи <Номер> от 15 января 2001 г., заключенного между продавцом колхоз имени Ленина в лице конкурсного управляющего ФИО3 и покупателем ФИО2

Признать за ФИО2 право собственности на нежилое здание (механическая мастерская) 1976 года постройки, общей площадью 790,8 кв.м, количество этажей: 1, расположенное по адресу: <Адрес>, возникшее у него на основании договора купли-продажи <Номер> от 15 января 2001 г., заключенного между продавцом колхоз имени Ленина в лице конкурсного управляющего ФИО3 и покупателем ФИО2

Признать состоявшейся сделку купли-продажи нежилого административного здания (контора) 1990 года постройки, общей площадью 73,6 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес>, на основании договора купли-продажи <Номер> от 15 января 2001 г., заключенного между продавцом колхоз имени Ленина в лице конкурсного управляющего ФИО3 и покупателем ФИО2

Признать за ФИО2 право собственности на нежилое административное здание (контора) 1990 года постройки, общей площадью 73,6 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес>, возникшее у него на основании договора купли-продажи <Номер> от 15 января 2001 г., заключенного между продавцом колхоз имени Ленина в лице конкурсного управляющего ФИО3 и покупателем ФИО2

Признать состоявшейся сделку купли-продажи нежилого здания (гараж) 1975 года постройки, общей площадью 654,7 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес>, на основании договора купли-продажи <Номер> от 15 января 2001 г., заключенного между продавцом колхоз имени Ленина в лице конкурсного управляющего ФИО3 и покупателем ФИО2

Признать за ФИО2 право собственности на нежилое здание (гараж) 1975 года постройки, общей площадью 654,7 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес>, возникшее у него на основании договора купли-продажи <Номер> от 15 января 2001 г., заключенного между продавцом колхоз имени Ленина в лице конкурсного управляющего ФИО3 и покупателем ФИО2

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке, в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Пугачевский районный суд Саратовской области.

Решение в окончательной форме принято 15 февраля 2018 г.

Судья