Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании притворной сделкой договора купли-продажи земельного участка и недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Шпаковский районный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ФИО2 о признании притворной сделкой договора купли-продажи земельного участка и недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска истец указал, что в июле 2019 года, он вместе с супругой решил приобрести частное домовладение с земельным участком в городе Михайловске Ставропольского края. В том же месяце истец откликнулся на объявление о продаже подходящего ему домовладения, расположенного по <адрес>, собственником которого являлась ФИО2 Стороны, согласовав условия сделки, определили цену указанного объекта недвижимости, в размере 2150000 рублей 00 коп., что соответствует рыночной стоимости жилого дом № и земельного участка, в соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ Истец, не располагая наличием полной денежной суммы для расчётов по договору купли-продажи с ответчиком, обратился в ПАО «Сбербанк России» с просьбой о выдаче кредита для целей приобретения в собственность вышеуказанного объекта недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» и созаёмщиками ФИО1, ФИО3 заключен кредитный договор № на индивидуальных условиях кредитования на сумму 1720000 рублей. В день подписания договора купли-продажи, а именно ДД.ММ.ГГГГ истец передал ответчику первоначальный взнос за приобретение объекта недвижимости в размере 430000 рублей 00 коп., что подтверждается распиской ФИО2 о получении денежных средств. После регистрации договора купли-продажи в Росреестре, согласно указанному кредитному договору, ПАО «Сбербанк России» перечислил сумму кредита в размере 1720000 рублей 00 коп. на счет продавца ФИО2, открытый в филиале Ставропольского отделения № ПАО «Сбербанк» (п. 11 кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ). Перечисление денежных средств в сумме 1720000 рублей на счет ответчика подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, стороны согласовали существенные условия договора купли – продажи, в том числе цену объекта недвижимости в размере 2150000 рублей 00 коп. Указанная сумма получена ответчиком в полном объеме. Однако, при регистрации перехода прав на объект недвижимости, в договоре купли - продажи была указана цена договора в размере 1000000 рублей 00 коп., которая состоит из: 430000 рублей - собственные средства покупателя; 570000 рублей - кредитные средства. Включение условий в договор купли - продажи о цене объекта недвижимости в меньшем размере осуществлено с целью прикрыть сделку на иных условиях, в частности для возникновения обстоятельств, позволяющих применить налоговый вычет в размере одного миллиона рублей и не уплачивать налог на полученный продавцом от продажи недвижимости доход. Последствия регистрации перехода права собственности на условиях о цене договора в меньшем размере нарушает право истца на получение налогового вычета, кроме того, согласно кредитному договору, истцу необходимо подтвердить целевое использование кредитных средств. Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели ввиду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. На основании изложенного, в соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ между истцом и ответчиком совершена притворная сделка на иных условиях. Согласно абз. 3 п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. На основании абз. 1, 2 п. 87 ППВС № 25 от 23.06.2015 г., согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели ввиду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Согласно позиции ВС РФ, изложенной в определении № 32-КГ17-33 от 9.01.2018 г., в случае признания сделки недействительной в связи с притворностью суду необходимо установить действительную волю сторон, выяснить фактические отношения между сторонами, а также намерения каждой стороны. При этом следует учесть, что признание договора притворной сделкой не влечёт таких последствий как реституция, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия - применение к сделке, которую стороны действительно имели ввиду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил, с учётом существа и содержания такой прикрываемой сделки.

На основании изложенного, просит суд:

- признать заключенный между сторонами договор купли - продажи объекта недвижимости притворной сделкой;

- применить последствия притворной сделки, путем признания заключенного между сторонами договора купли - продажи объекта недвижимости как совершенного на сумму 2150000 рублей 00 коп.

Истец ФИО1, представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО4, уведомленные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания в суд не явились, сведений об уважительности причин неявки суду не представили.

Ответчик ФИО2, ее представитель по доверенности ФИО5 уведомленные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания в суда, не явились.

Представлено ходатайство представителя ответчикам по доверенности ФИО5 о рассмотрении дела в ее отсутствие и в отсутствие ответчика.

Ранее представлено возражение на исковое заявление, согласно которому истцом не предоставлено доказательств в обоснование своего утверждения о том, что цена объекта недвижимости в договоре была занижена и сделано это было с целью прикрыть сделку на иных условиях, а именно сделку на большую сумму, в целях уклонения от уплаты налога с продажи недвижимости со стороны ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с условием о рассрочке платежа с использованием средств ипотечного кредита (возникновение ипотеки в силу закона). Факт личного подписания данного договора сторонами не оспаривается и подтверждается. Согласно п.1.1 договора ФИО2 продала, и в связи с этим передала в собственность, ФИО1 недвижимость находящуюся по <адрес>, состоящую из: земельного участка площадью 626 кв.м., разрешенный вид использования - ИЖС, кадастровый №, и расположенный на нем жилой дом общей площадью 163 кв.м., количество этажей 3, в том числе подземных 1, кадастровый №. Согласно п.1.4 договора, цена отчуждаемой недвижимости определена соглашением сторон и составляет 1000000 рублей. Жилой дом продан за 850000 рублей, земельный участок за 150000 рублей. Согласно п. 2.1 договора, недвижимость, указанная в п.1.1 договора, приобретается ФИО1 у ФИО2 за счет: собственных средств в размере 430000 рублей, кредитных средств в размере 570000 рублей, предоставляемых ФИО6 ПАО «Сбербанк» согласно кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 и ПАО «Сбербанк». Согласно п. 3.1 договора уплата денежной суммы, указанной в п.1.4 договора осуществляется в два этапа: аванс в размере 430000 рублей выплачен ФИО1 ФИО2 до момента получения кредита за счет собственных средств; окончательный расчет в размере 570000 рублей производится за счет кредитных средств, путем перечисления ПАО «Сбербанк» на основании поручения ФИО1 на счет ФИО2, открытый в допофисе № Ставропольского отделения № ПАО «Сбербанк» в течение 10 рабочих дней после выполнения ФИО1 условий. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, во исполнение вышеуказанных пунктов договора, были переданы ФИО2 и ФИО2 получены наличными денежные средства в размере 430000 рублей. Факт получения денежных средств лично от ФИО1 в сумме 430000 рублей ФИО2 не оспаривается. В подтверждение данного факта ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ была в присутствии двух свидетелей: Б.Е.П. и В.Л.П.. собственноручно написана расписка. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю произведена государственная регистрация права собственности вышеуказанных жилого дома - номер регистрации №, земельного участка - номер регистрации №. Также ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона жилого дома номер регистрации №, земельного участка номер регистрации №. ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк» платежным поручением № на счет ФИО2 была перечислена сумма в размере 1720000 рублей. Как было указано выше, согласно п. 3.1. договора, со стороны ПАО «Сбербанк» на счет ФИО2 подлежала к перечислению сумма в размере 570000 рублей. Сумма в размере 1150000 рублей была перечислена ПАО «Сбербанк» на счет ФИО2 по соглашению между ФИО2 и ФИО6, на основании распоряжения ФИО7, в качестве компенсации стоимости неотделимых улучшений объектов недвижимости, а именно: земельного участка и жилого дома по <адрес>. Соглашение о компенсации стоимости неотделимых улучшений соответствует нормам действующего законодательства России, в частности ст.ст. 247, 249 ГК РФ. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 был заключен кредитный договор №. Согласно п.11 данного договора, цель использования заемщиком потребительского кредита - Приобретение объектов недвижимости с неотделимыми улучшениями. Договор - основание приобретения объекта недвижимости - договор купли - продажи объекта недвижимости с условием о рассрочке платежа с использованием средств ипотечного кредита (возникновение ипотеки в силу закона) от ДД.ММ.ГГГГ Из анализа статьи 623 ГК РФ следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства. Понятие неотделимых улучшений раскрывается через ст. 133 ГК РФ, в соответствии с пунктом 1 которой вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части. ФИО2, являясь собственником вышеуказанных объектов недвижимости и имея намерение их продать, в ходе переговоров с ФИО1 пришли к соглашению о том, что стоимость планируемых к отчуждению объектов недвижимости - жилого дома и земельного участка с неотделимыми улучшениями составляет 2150000 рублей. Из них стоимость жилого дома и земельного участка составляет 1000000 рублей. Стоимость неотделимых улучшений данных объектов недвижимости составляет 1150000 рублей. Стоимость земельного участка и жилого дома с неотделимыми улучшениями в общей сумме 2150000 рублей, что также подтверждается отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ Доводы истца о том, что ФИО2, занижая стоимость объектов недвижимости, преследовала цель уклониться от уплаты налогов на доход полученный от продажи объектов недвижимости - голословен и абсолютно не соответствует действительности. По нормам НК РФ сумма компенсации стоимости неотделимых улучшений объектов недвижимости, перечисленная ПАО «Сберабанк» по поручению ФИО1 в размере 1150000 рублей, также является доходом ФИО2, с которой ей надлежит произвести уплату НДФЛ. Согласно пункта 1 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ). Согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). В пунктах 87, 88 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015 г. «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума ВС РФ следует, что в случае заключения притворной сделки действительная воля стороны не соответствует ее волеизъявлению. В связи с этим для установления истиной воли сторон имеет значение выяснение фактических отношений между сторонами, а также намерений каждой стороны. Для признания сделки недействительной по мотиву ее притворности необходимо установить, что воля обеих сторон была направлена на совершение сделки, отличной от заключенной, а также, что сторонами в рамках исполнения притворной сделки выполнены все существенные условия прикрываемой сделки. Согласно ч.1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. ФИО2, заключая спорный договор с истцом, не имела целью осуществить притворную сделку, также как и не имела намерений произвести уклонение от уплаты налогов. Доказательств обратного истцом не предоставлено. ФИО2 полагает, что между ней и ФИО1 в добровольном порядке были согласованы все существенные условия договора, в подтверждение чего ими были поставлены свои подписи в договоре и сданы документы для государственной регистрации. Оспариваемый истцом договор соответствует всем требованиям закона, предъявляемым к его форме, содержанию и порядку регистрации, содержит все существенные условия, предусмотренные действующим законодательством, определен предмет договора, его стоимость, предусмотрены условия о выполнении обязательства по оплате и перехода права собственности покупателю.

На основании изложенного ФИО2 считает требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению.

Представитель третьего лица, не заявляющий самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО «Сбербанк», уведомленный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, сведений об уважительности причин неявки суду не предоставил.

Суд, руководствуясь требованиями ст. 167 ГПК РФ, а также мнением участников судебного заседания, считает возможным рассмотреть исковое заявление в отсутствие неявившихся лиц.

Статья 11 ГПК РФ предусматривает, что суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции РФ, международных договоров РФ, федеральных законов, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, Конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с точки зрения их допустимости, достоверности и достаточности, находит исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании притворной сделкой договора купли-продажи земельного участка и недвижимого имущества в части указания суммы сделки, применении последствий недействительности сделки, подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели ввиду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Пункт 88 этого же постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли - продажи объектов недвижимости с условием о рассрочке платежа с использованием средств ипотечного кредита от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО2 продала, а ФИО1 купил недвижимость, расположенную по <адрес>, состоящую из земельного участка, площадью 626 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: ИЖС, кадастровый № и расположенного на нём жилого дома, назначение: жилой дом, общей площадью 163,1 кв.м., количество этажей: 3, в том числе подземных 1, кадастровый № (л.д. 14-18).

Согласно п. 1.2 договора купли – продажи объектов недвижимости с условием о рассрочке платежа с использованием средств ипотечного кредита от ДД.ММ.ГГГГ, вышеуказанный земельный участок принадлежит «Продавцу» на праве собственности, на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации права: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации права: №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1.3 договора купли – продажи вышеуказанный жилой дом принадлежит «Продавцу», па праве собственности, на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации права; ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации права: №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии но Ставропольскому краю ДД.ММ.ГГГГ.

П. 1.4 договора цена отчуждаемой недвижимости определена соглашением сторон и составляет 1000000 (один миллион) рублей. Жилой дом продан за 850000 (восемьсот пятьдесят тысяч) рублей, а земельный участок - за 150000 (сто пятьдесят тысяч) рублей.

В п. 1.5 договора «Продавец» гарантирует, что до заключения настоящего договора вышеуказанная недвижимость никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена, скрытых дефектов не имеется.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации № (л.д. 30-35).

Согласно материалам дела, ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» и созаёмщиками ФИО1, ФИО3 заключен кредитный договор № на индивидуальных условиях кредитования на сумму 1720000 рублей.

Пунктом 11 кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что кредит выдается с целью приобретения недвижимости с неотделимыми улучшениями: жилого дома и земельного участка, расположенного по <адрес> (л.д. 19 -24).

Пунктом 21 кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ установлен порядок предоставления заемщиком информации об использовании кредита и оформлении обеспечения, а именно пп.1 п. 21 созаемщики обязались использовать кредит на цели указанные в п. 11 договора.

Подпунктом 2 п. 21 договора созаемщики обязаны произвести расчет по сделке путем перечисления денежных средств в оплату Объекта недвижимости на номинальный счет ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» №, открытый в ПАО «Сбербанк», с последующим их перечислением в ООО «Центр недвижимости от Сбербанка».

Подпункты 3, 4 предусматривают необходимость сдать документы (договор купли-продажи Объекта недвижимости, а также все необходимые документы для осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимости) в орган, регистрации прав, в течение 7 (семи) рабочих дней с даты выдачи кредита; предоставить кредитору: в срок не позднее 3 (трех) рабочих дней с даты принятия документов на государственную регистрацию - расписку в получении документов от органа, регистрации прав/опись документов, принятых для оказания государственных услуг от многофункциональною центра предоставления государственных и муниципальных услуг; в течение 45 (сорока пяти) календарных дней с даты подачи документов на государственную регистрацию прав на объект недвижимости, но не позднее 15 (пятнадцати) календарных дней с даты окончания срока регистрации прав на объект недвижимости, документы, подтверждающие право собственности Титульного созаемщика, на приобретенный объект недвижимости с отметкой о регистрации ипотеки Объекта недвижимости в силу закона: Договор купли-продажи, оформленный надлежащим образом, содержащий отметки (штампы) о государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости.

Однако, как следует из пояснения сторон, в день подписания договора купли-продажи – ДД.ММ.ГГГГ, истец передал ответчику первоначальный взнос за приобретение объекта недвижимости в размере 430000 рублей 00 коп., что подтверждается распиской ФИО2 о получении денежных средств.

Вместе с тем, после регистрации договора купли-продажи в Росреестре, согласно указанному кредитному договору, ПАО «Сбербанк России» перечислил сумму кредита в размере 1720000 рублей 00 коп. на счет продавца ФИО2, открытый в филиале кредитора - Ставропольского отделения № ПАО «Сбербанк».

Перечисление денежных средств в сумме 1720000 рублей, на счет ответчика подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Обращаясь в суд с иском о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, ФИО1 сослался на то, что указанный договор является притворной сделкой, заключенной с целью уклонения от уплаты налога, в связи с чем просил применить последствия недействительности сделки,

Ответчик же, считает данную сделку законной, обращает внимание суда на то, что стороны при заключении договора купли – продажи вышеуказанной недвижимости пришли к соглашению о том, что стоимость планируемых к отчуждению объектов недвижимости - жилого дома и земельного участка с неотделимыми улучшениями составляет 2150000 рублей. Из них стоимость жилого дома и земельного участка составляет 1000000 рублей. Стоимость неотделимых улучшений данных объектов недвижимости составляет 1150000 рублей.

В обоснование данных доводов ответчиком представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО «Северо - Кавказский регион-оценка», согласно которому стоимость земельного участка и жилого дома с неотделимыми улучшениями составляет в общей сумме 2150000 рублей.

Получение ответчиком за продажу земельного участка и жилого дома 2150000 рублей подтверждается представленными доказательствами и фактически ФИО2 и ее представителем не оспаривается.

Суд полагает, что требование ФИО1 М. о признании недействительным (притворным) договора купли-продажи недвижимого имущества, в части указания суммы, за которую была приобретена недвижимость, заключенного между истцом и ответчиком, является обоснованным, по следующим основаниям.

Гражданское законодательство РФ не дает определение понятию неотделимые улучшения и не определяет собственника неотделимых улучшений, указывая лишь на то, что собственником отделимых улучшений, по общему правилу, признается арендатор (п. 1 ст. 623 ГК РФ), который, производя за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Из приведенной правовой нормы следует, что неотделимыми признаются такие улучшения имущества, которые нельзя отделить от вещи без вреда для нее. Неотделимые улучшения не образуют самостоятельного объекта гражданских прав. После того как произведены неотделимые улучшения новой вещи не возникает.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что неотделимые улучшения не являются новым имуществом и самостоятельным объектом гражданских прав, а следуют судьбе вещи, качество которой было улучшено.

Согласно ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В соответствии с положениями ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

Как установлено выше, неотделимые улучшения объекта недвижимого имущества представляют собой часть этого объекта, которые не могут быть отделены без его разрушения, повреждения или изменения его назначения, соответственно, нельзя их рассматривать как самостоятельную вещь, поскольку, неотделимые улучшения неразрывно связаны с объектом недвижимого имущества и не образуют новой вещи.

В соответствии с требованиями, установленными пунктами 1, 3 ст. 455 ГК РФ, товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных ст. 129 ГК РФ. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Исходя из смысла названных положений, предметом договора купли-продажи могут быть только движимые, включая деньги и ценные бумаги, или недвижимые вещи, имеющие наименование, количество которых можно определить.

С учетом вышеизложенного неотделимые улучшения помещения нельзя рассматривать как вещь, которая может являться самостоятельным предметом договора купли-продажи в отрыве от самого объекта недвижимого имущества.

Таким образом, неотделимые улучшения по своей природе не являются самостоятельным объектом гражданских прав, соответственно, их нельзя отнести ни к одному из критериев, содержащих понятие имущества в соответствии с гражданским законодательством РФ. Следовательно, денежные средства в размере 1150000 рублей (неотделимые улучшения квартиры), являются денежными средствами, полученными от продажи квартиры, как входящие в ее стоимость.

Кроме того, ответчиком вообще не предоставлено суду никаких доказательств того, что между нею и истцом ФИО1 была достигнута договоренность о приобретении отдельно указанных неотделимых улучшений жилого дома на сумму 1150000 рублей, в связи с чем в части указания суммы, за которую были приобретены указанные выше объекты недвижимости, суд полагает возможным признать спорную сделку притворной.

Как было указано выше, в пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» разъяснено, что притворной сделкой считается та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

При таких обстоятельствах, суд считает подлежащими удовлетворению требования истца ФИО1 о признании заключенного между сторонами договора купли - продажи объекта недвижимости притворной сделкой в части и применении последствий притворной сделки путем признания заключенного между сторонами договора купли - продажи объекта недвижимости, как совершенного на сумму 2150000 рублей 00 коп.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании притворной сделкой договора купли-продажи земельного участка и недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки – удовлетворить.

Признать заключенный между ФИО1 и ФИО2 договор купли - продажи объекта недвижимости с условием о рассрочке платежа с использованием средств ипотечного кредита от ДД.ММ.ГГГГ - притворной сделкой.

Применить последствия притворной сделки, путем признания заключенного между ФИО1 и ФИО2 договора купли - продажи объекта недвижимости с условием о рассрочке платежа с использованием средств ипотечного кредита от ДД.ММ.ГГГГ, как совершенного на сумму 2150000 рублей 00 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд Ставропольского края в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Г.В. Чернов

Мотивированное решение изготовлено 11 августа 2020 года