Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа Серпухов Московской области к ФИО2, Обществу с ограниченной ответственностью «Серебряное кольцо. Усадьба Гартунг» о признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства,

установил:

Истец Администрация городского округа Серпухов Московской области предъявила иск к ФИО2, Обществу с ограниченной ответственностью «Серебряное кольцо. Усадьба Гартунг» о признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 06 июня 2016 года между продавцом ФИО2 и покупателем Обществом с ограниченной ответственностью «Серебряное кольцо. Усадьба Гартунг» в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым <номер>, находящегося по <адрес> (в районе железнодорожного моста). В обоснование исковых требований истец указывает, что 06 июня 2016г. между ФИО2 и ООО «Серебряное кольцо. Усадьба Гартунг» был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства со степенью готовности 38%, инв. <номер>, лит.А, адрес объекта: <адрес> (в районе железнодорожного моста). Указанная сделка является недействительной в силу следующих обстоятельств: договор купли-продажи был заключен в период действия наложенных определением Серпуховского городского суда обеспечительных мер, запрещающих ФИО2 совершать действия, связанные с оформлением и регистрацией каких-либо сделок по отчуждению, обременению, распоряжению иным образом объектом. Оспариваемый договор купли-продажи объекта между ответчиками был заключен лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Так в Серпуховском городском суде рассматривается дело № 2-132/2017 по иску Администрации городского округа Серпухов к ФИО2 о сносе самовольной постройки. Исковое заявление в Серпуховский городской суд было подано 25.11.2016г. Принято к производству суда 30.11.2016г. Исковое заявление с приложением документов стороной ответчика получено. Таким образом, ФИО2, совершая сделку купли-продажи объекта, знал об имеющемся гражданском иске Администрации городского округа Серпухов об оспаривании законности данного объекта и обязании его сноса. Совершенная сделка по отчуждению спорного Объекта незавершенного строительства имела целью лишь затягивание гражданского дела № 2-132/2017, введение суд в заблуждение о необходимости замены ответчика в таком споре, и, соответственно, последующему обращению в исковыми требованиями в соответствии с подведомственностью судов в Российской Федерации. Мнимость совершенной сделки подтверждается также тем, что договор купли-продажи объекта заключен между аффилированными лицами. Так, сделка от имени Покупателя в договоре - ООО «Серебряное кольцо. Усадьба Гартунг» совершена его генеральным директором - С.. По решению № 4 единственного учредителя ответчика - О. от 27.12.2016г. Вместе с тем, О. является учредителем со 100%-ным участием доли в уставном капитале в ООО «Серебряное кольцо. Усадьба Вяземских», генеральным директором которого является ФИО2. Также О. является учредителем со 100%-ным участием доли в уставном капитале в ООО Серебряное кольцо. Усадьба Н-ных», генеральным директором которого является ФИО3. Такая же Схема «Учредитель-Директор» усматривается в ООО «Серебряное кольцо. Усадьба Трубецких-Толстых». В ООО «Ника-МС» ФИО4 является учредителем со 100%-ным участием доли в ставном капитале, генеральным директором является С. Таким образом, лица, являющиеся сторонами договора купли-продажи, являются взаимосвязанными и заинтересованными, ведут совместный «семейный» бизнес. Доказательством этому также служат следующие обстоятельства. О. и С. являлись представителями по доверенности ФИО2 на основании доверенности при заключении в 2014 году Договора дарения объекта незавершенного строительства между ФИО4 и ФИО2. О. подписывала в качестве представителя Заявление в отдел по г. Серпухову Управления Росреестра по Московской области. С. получала документы соответственно после проведения государственной регистрации. Из вышеизложенного следует, что сделка купли-продажи, которая является предметом в данном иске, была совершена между взаимосвязанными лицами, которые знали (должны были знать) о рассмотрении Серпуховским городским судом гражданского дела № 2-132/2016 о сносе Объекта, но при этом всё равно заключили договор для создания видимости перехода права на имущество. ФИО4 в аренду переданы два земельных участка с кадастровыми номерами <номер> и <номер>, площадью <данные изъяты> и <данные изъяты> соответственно, находящихся по <адрес> (в районе железнодорожного моста), с разрешенным использованием «для строительства торгового центра». Срок действия договоров закончен, в продлении договоров аренды без проведения торгов отказано. В соответствии с актом обследования земельных участков от 17.11.2015 года, составленным комиссией в составе представителей Управления архитектуры и строительства, КУИ г.Серпухова, Комитета потребительского рынка, предпринимательства и рекламы, ТО №26 ГУ ГАТН МО, ОСН №9 Главгосстройнадзора МО, на указанных земельных участках выстроено пятиэтажное капитальное здание в нарушение ст.51 Градостроительного кодекса, РФ без соответствующего разрешения на строительство и согласованной проектной документации. Решением Серпуховского городского суда Московской области от 11.08.2016 в удовлетворении исковых требований Администрации г.Серпухова к ФИО4 о сносе самовольной постройки отказано, поскольку возведенный незавершенный строительством объект подарен ФИО2, право собственности которого зарегистрировано в установленном порядке. 23.08.2016 года Администрацией г.Серпухова в адрес ФИО2 заявлено требование о сносе самовольно возведенного объекта. Затем Администрация городского округа Серпухов обратилась в Серпуховский городской суд Московской области с соответствующим иском и в рамках рассмотрения дела №2-132/2017 определением суда от 12.01.2017 была назначена строительно-техническая экспертиза. В соответствии с выводами проведенной судебной строительно-технической экспертизы техническое состояние объекта недвижимости является аварийным, выявленные дефекты являются критическими.

После уточнения исковых требований истец указал, что спорный объект является самовольной постройкой. В соответствии со ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности, не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. По смыслу статей 128, 129, 222 Гражданского кодекса РФ самовольное строение не введено в гражданский оборот и не может в нём участвовать: с ним нельзя совершать гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано. Лицо, осуществившее самовольную постройку в силу п.2 ст.222 ГК РФ не приобретает на неё права собственности, не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в п.23. устанавливает, что в случае, когда зарегистрировано право на недвижимое имущество, то наличие такой регистрации не исключает возможности признания этого объекта самовольным и последующим предъявления требования о его сносе. Таким образом, объект, в отношении которого была совершена оспариваемая сделка между ответчиками обладает признаками самовольного строения и является таковым и в соответствии с правовыми положениями Гражданского кодекса РФ не могла быть предметом каких-либо сделок, и в соответствии с п.2 ст.168 ГК РФ оспариваемая сделка ничтожна.

Представитель ответчика ФИО2 - Ерёмичев И.С. в судебном заседании указал, что ответчик иск не признаёт, считает доводы истца необоснованными, поскольку сделка совершена законно и ответчик вправе был продать объект недвижимости ООО «Серебряное кольцо. Усадьба Гартунг».

Представитель ответчика ООО «Серебряное кольцо. Усадьба Гартунг» отзыва на иск не представил, в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещён, поскольку юридическое лицо о первом судебном заседании извещено надлежаще по адресу места нахождения юридического лица, указанного в ЕГРЮЛ. Суд рассмотрел дело в его отсутствие в соответствии со статьёй 167 ГПК РФ.

Третье лицо ФИО4 отзыва не представил, в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещён по адресу регистрации по месту жительства и СМС-сообщением на телефон. Суд рассмотрел дело в его отсутствие в соответствии со статьёй 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные документы гражданского дела, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая напубличные интересылибо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьёй 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности, не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

По смыслу статей 128, 129, 222 Гражданского кодекса РФ самовольное строение не введено в гражданский оборот и не может в нём участвовать: с ним нельзя совершать гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано.

Лицо, осуществившее самовольную постройку в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ не приобретает на неё права собственности, не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в п.23 устанавливает, что в случае, когда зарегистрировано право на недвижимое имущество, то наличие такой регистрации не исключает возможности признания этого объекта самовольным и последующим предъявления требования о его сносе.

Из материалов гражданского дела судом установлено, что третьему лицу ФИО4 в аренду муниципалитетом ранее были переданы два земельных участка с кадастровыми номерами <номер> и <номер>, площадью <данные изъяты> и <данные изъяты> соответственно, находящихся по <адрес> (в районе железнодорожного моста), с разрешенным использованием «для строительства торгового центра».

06 июня 2016г. между ФИО2 и ООО «Серебряное кольцо. Усадьба Гартунг» был заключен оспариваемый договор купли-продажи объекта незавершенного строительства со степенью готовности 38%, инв. <номер>, лит. А, адрес объекта: <адрес> (в районе железнодорожного моста).

Несмотря на то, что право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН в настоящее время за ответчиком ООО «Серебряное кольцо. Усадьба Гартунг», суд считает, что у ответчика не могло возникнуть право собственности на спорный объект, поскольку этот объект является самовольным строением, так как ответчики и третье лицо ФИО4, которому ранее предоставлялись в аренду земельные участки, не имеют разрешения на его строительство.

Таким образом, суд считает, что объект, в отношении которого была совершена оспариваемая сделка между ответчиками ФИО2 и ООО «Серебряное кольцо. Усадьба Гартунг» обладает признаками самовольного строения и в соответствии с указанными положениями Гражданского кодекса РФ указанный объект не мог быть предметом каких-либо сделок, а сам договор является недействительным.

В соответствии с требованиями статьи 103 ГПК РФ государственная пошлина в размере 6000 рублей, от уплаты которой истец освобождён при подаче настоящего иска, взыскивается с ответчиков в бюджет.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 06 июня 2016 года между продавцом ФИО2 и покупателем Обществом с ограниченной ответственностью «Серебряное кольцо. Усадьба Гартунг» в отношении объекта незавершенного строительства кадастровый <номер>, находящегося по адресу <...> (в районе железнодорожного моста).

Взыскать с ФИО2, Общества с ограниченной ответственностью «Серебряное кольцо. Усадьба Гартунг» солидарно в бюджет государственную пошлину в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы в Московский областной суд через Серпуховский городской суд.

Председательствующий В.А. Коляда

Мотивированное решение суда изготовлено 03 июля 2017 года.

Председательствующий В.А. Коляда