Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений, расходов по уплате государственной пошлины,

установил:

ООО «<данные изъяты>» обратилось в суд с иском к ответчику с требованием о взыскании в качестве возмещения стоимости неотделимых улучшений в размере 1 226 074 руб. 74 коп., расходов по оплате государственной пошлины 19 331 руб. В обоснование требований ООО «<данные изъяты>» указало, что между ФИО3 А.А. и ООО «<данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды с правом пользования земельным участком, на основаниикоторого арендодатель передал во временное владение и пользование здание: незавершенное строительство теплой стоянки автомашин (лит. А), ограждение, ворота, по адресу: <Адрес> и право пользования земельным участком площадью 2 596 кв.м., кадастровый №, сроком действия со дня его подписания и по ДД.ММ.ГГГГ. Стороны предусмотрели, что для использования здания и земельного участка, который занят зданием, для размещения и эксплуатации транспорта необходимо произвести неотделимые улучшения арендуемого здания и земельного участка под ним. Также п. 3.7 договора стороны пришли к соглашению об освобождении арендатора от арендных платежей за ДД.ММ.ГГГГ, ввиду невозможности эксплуатации здания и земельного участка, занятого зданием в соответствии с назначением, без производства неотделимых улучшений обозначенных в договоре. Таким образом, истец полагает, что стороны договора определили невозможность использования объекта в целях исполнения договора при отсутствии выполнения неотделимых улучшений, а также определили (согласовали) неотделимые улучшения в объеме, указанном в п. 2.4 договора. Пунктами 2.1.3, 2.2.6, 3.4 договора предусмотрена необходимость получения письменного согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений. Работы по производству неотделимых улучшений произведены истцом в период ДД.ММ.ГГГГ Согласно сметам, актам выполненных работ, справкам о стоимости выполненных работ и затрат, общая сумма затрат на производство неотделимых улучшений составила 1 226 074 руб. 74 коп. Истец направил ответчику письмо с просьбой направить представителя для приемки работ по производству неотделимых улучшений, однако ответчик уведомил истца об отказе, указав на отсутствие письменного согласия на производство неотделимых улучшений. Истец указывает, что согласно п. 3.4 договора аренды стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендатору, арендодатель засчитывает стоимость результатов работ по производству неотделимых улучшений в счет арендной платы в соответствии со ст. 410 ГК РФ. Несмотря на то, что арендная плата производилась истцом вовремя, ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца направлено уведомление от ответчика о досрочном расторжении договора с просьбой освободить арендуемые здания и участок под ним в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Истец просит взыскать с ответчика стоимость произведенных им неотделимых улучшений в размере 1 226 074 руб. 74 коп.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме, указал, что истцом представлены доказательства, что неотделимые улучшения, предусмотренные договором, произведены, их стоимость подтверждена соответствующими документами.

Ответчик в судебное заседание не явилась, представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие ответчика, в котором указано, что иск не признает.

Представитель ответчика ФИО3 А.В. в судебное заседание не явился, ранее в предварительном судебном заседании пояснил, что все улучшения должны быть согласованы. Полагал, что истец вводит суд в заблуждение. В договоре аренды указаны желаемые улучшения, которые не согласовывались. Каждый вид работ необходимо было согласовать. После передачи объекта в аренду, там был редко, видел, что зимой что-то делали в боксе. Имуществом не интересовался, на объекте есть сторож. Появлялся на объекте когда снимал показания счетчика за электроэнергию. Истец никакие согласования не предоставлял.

Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласился в полном объеме, указав, что неотделимые улучшения должны быть произведены только с письменного согласия арендодателя, стороны это предусмотрели при заключении договора аренды путем составления проекта дополнительного соглашения о производстве неотделимых улучшений, но даже если неотделимые улучшения были произведены, то на день выезда арендатор все что сделал, забрал, какие-либо неотделимые улучшения отсутствуют. Просил суд принять во внимание заключение ООО «<данные изъяты>».

Выслушав стороны, изучив материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению в части.

В судебном заседании установлено, что ФИО3 А.А. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности объект: незавершенное строительство теплой стоянки автомашин (лит. А), ограждение, ворота, по адресу: <Адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (том 1 л.д. 93).

ДД.ММ.ГГГГФИО3 А.А. выдана доверенность на право управления и распоряжения принадлежащего ей на праве собственности имущества, в том числе: незавершенное строительство теплой стоянки автомашин (лит. А), ограждение, ворота, по адресу: <Адрес>, ФИО3 А.В. (том 1 л.д. 95).

ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> (арендодатель) в лице ФИО3 А.В., действующего на основании доверенности, и ООО «<данные изъяты>» (арендатор) заключен договор аренды здания с правом пользования земельным участком (том 1 л.д. 86-90).

Согласно п. 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование здание: незавершенное строительство теплой стоянки автомашин (лит. А), ограждение, ворота, по адресу: <Адрес> право пользования земельным участком площадью 2 596 кв.м, который занят зданием и необходим для его использования. Здание и земельный участок, который занят зданием, будут использоваться арендатором для размещения и эксплуатации транспорта (п. 1.2).

Арендодатель обязуется возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя (п.п 2.1.3).

Арендатор обязуется производить неотделимые улучшения арендуемого здания только с письменного согласия арендодателя, которое оформляется дополнительным соглашением (приложение 5) (п. 2.2.6).

Стороны в п.2.4 договора аренды пришли к соглашению, что для использования здания и земельного участка, который занят зданием, для размещения и эксплуатации транспорта необходимо произвести следующие неотделимые улучшения арендуемого здания и земельного участка под ним: обустройство системы водоснабжения из скважины (п. 2.4.1); обустройство системы канализации (п. 2.4.2); обустройство освещения территории (п. 2.4.3);обустройство пункта охраны на въезде (п. 2.4.4); обустройство ворот с запирающим устройством (п. 2.4.5); обустройство санузла (п. 2.4.6); обустройство душевой (п. 2.4.7); обустройство системы отопления диспетчерской, пункта технического обслуживания и ремонта, раздевалки (п. 2.4.8); оборудование диспетчерской (п. 2.4.9); обустройство ограждения, гарантирующего защиту от проникновения посторонних (п. 2.4.10); отсыпку стоянки транспорта ПГС крупной фракции (п. 2.4.11); увеличение мощности электричества (п. 2.4.12); иные улучшения, необходимые для эксплуатации здания в соответствии с п. 1.2 настоящего договора (п. 2.4.13).

Арендная плата составляет 40 000 руб. в месяц. Эксплуатационные, коммунальные и другие подобные расходы (плата за пользование водой, другими коммунальными услугами, а также электроэнергией и телефоном) не включаются в сумму арендной платы и оплачиваются арендатором самостоятельно. Размер арендной платы не может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке. Оплата производится ежемесячно любым не запрещенным законом способом не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным (п. 3).

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендатору. Арендодатель засчитывает стоимость результатов работ по производству неотделимых улучшений в счет арендной платы в соответствии со ст. 410 ГК РФ (п. 3.4).

В случае, если настоящий договор прекратит действие или будет расторгнут до полного возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений в порядке п. 3.4 настоящего договора, то остаточная стоимость результатов работ по производству неотделимых улучшений подлежит возмещению арендатору в порядке п. 2 ст. 623 ГК РФ. Данное правило не применяется в случае досрочного расторжения настоящего договора по инициативе арендатора (п. 3.5).

Договор вступает в силу со дня подписания и действует до ДД.ММ.ГГГГ включительно (п. 4.2). Договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, причем арендодатель вправе требовать возмещения причиненных ему убытков в следующих случаях: при использовании здания без согласия арендодателя (полностью или отдельных его помещений) в целях, не соответствующих настоящему договору (п. 4.5.1); если арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние здания (п. 4.5.2); если арендатор не внес арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа (п. 4.5.3); если арендатор не производит текущий и косметический ремонт, предусмотренный настоящим договором (п. 4.5.4); настоящий договор может быть расторгнут досрочно судом по требованию арендодателя также в других случаях, прямо установленных законом (п. 4.5.5).

Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны обеими сторонами (п. 6.1).

Согласно акту приема-передачи здания и земельного участка, занятого этим зданием и необходимого для его использования от 2018 года (приложение № к договору аренды здания с правом пользования земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ), арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование здание: незавершенное строительство теплой стоянки автомашин (лит. А), ограждение, ворота, по адресу: <Адрес> право пользования земельным участком площадью 2 596 кв.м., который занят зданием и необходим для его использования. Здание и земельный участок, который занят зданием и необходим для размещения и эксплуатации транспорта (том 1 л.д. 91).

Стороны согласовали форму дополнительного соглашения о производстве неотделимых улучшений арендованного здания. Также в дополнительном соглашении указано, что в соответствии с договором неотделимые улучшения, произведенные арендатором, являются собственностью арендодателя (п. 2); стороны согласовали, что стоимость неотделимых улучшений возмещается арендодателем арендатору в порядке и способами, обозначенными в п. 3.4 и п. 3.5 договора. Соглашение является неотъемлемой частью договора и вступает в силу с момента подписания (п. 4) (том 1 л.д. 92).

ФИО3 А.В., действующий в интересах ФИО3 А.А. в адрес ООО «<данные изъяты>» составил уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды здания с правом пользования земельным участком, в котором в том числе указано, что в связи с отсутствием оплаты за коммунальные расходы, будет произведено отключение электроэнергии. Также указано о том, что принято решение о досрочном расторжении договора аренды здания с правом пользования земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, уведомляет о том, что ДД.ММ.ГГГГ будет запрещен доступ на территорию земельного участка, а также здания (лит. А) по адресу: <Адрес>. Просит освободить указанные объекты недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 17).

ООО «<данные изъяты>» в адрес ФИО3 А.В., действующему от имени ФИО3 А.А. на основании доверенности, направлено письмо от ДД.ММ.ГГГГ о зачете стоимости неотделимых улучшений (том 1 л.д. 7), к которому было приложено дополнительное соглашение о производстве неотделимых улучшений (том 1 л.д. 8).

ФИО3 А.В., действующий в интересах ФИО3 А.А. в адрес ООО «<данные изъяты>» составил письмо от ДД.ММ.ГГГГ, где просит произвести оплату аренды в сумме 208 176 руб. 64 коп. (том 1 л.д. 16). Согласно платежному поручению оплата произведена ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 15).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>» в адрес ФИО3 А.В. арендатор извещает последнюю о том, что произвел неотделимые улучшения на арендуемом земельном участке на общую сумму 1 849 772 руб. 54 коп., просит направить по адресу: <Адрес> представителя или произвести приемку работ самостоятельно ДД.ММ.ГГГГ в 14:00 (том 1 л.д. 11).

Согласно представленной копии уведомления, почтовое отправление получено адресатом ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 12).

ФИО3 А.В., действующий в интересах ФИО3 А.А. в адрес ООО «<данные изъяты>» направлен письмо, из которого следует, что на ДД.ММ.ГГГГ на согласование приложение № к договору не поступало, письменное согласие на производство неотделимых улучшений арендатору не выдавалось, направлять представителя на приемку работ обязанность не возникает. В связи с чем отправитель уведомляет о том, что ДД.ММ.ГГГГ к 14:00 представители не явятся. В том случае, если произведены какие-либо неотделимые улучшения здания и земельного участка, то данные улучшения (постройки и т.д.) будут признаны самовольными и не подлежащими возмещению, т.к. арендодатель не согласовывал производство неотделимых улучшений (ни виды работ, ни период выполнения, ни стоимость) (том 1 л.д. 13-14).

ООО «<данные изъяты>» в адрес ФИО3 А.А. составлена досудебная претензия от ДД.ММ.ГГГГ, в которой ООО «<данные изъяты>» просит возместить стоимость неотделимых улучшений в размере 1 368 984 руб. 50 коп. (том 1 л.д. 18-19), которая получена адресатом ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 22).

ООО «<данные изъяты>» уведомляет ФИО3 А.А. письмом от ДД.ММ.ГГГГ№ об освобождении объектов недвижимости, согласно уведомлению о расторжении договора аренды, в котором просит обеспечить присутствие представителя ДД.ММ.ГГГГ для подписания акта приема – передачи объектов от арендатора арендодателю (л.д. 162).

ФИО3 А.В. в адрес ООО «<данные изъяты>» составлен ответ от ДД.ММ.ГГГГ на вх. письмо № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором ФИО3 А.В. уведомляет, что акт приема – передачи будет подписан после устранения следующих недостатков: погашения задолженности по электроэнергии и ее включение на территории объектов недвижимости, приведение территории земельного участка в нормативное состояние (л.д. 185).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 А.А. (арендодатель) в лице ФИО3 А.В. и ООО «<данные изъяты>» (арендатор) в лице ФИО10 составлен акт приема – передачи здания и земельного участка, занятого этим зданием, согласно которому арендатор передает арендодателю здание: незавершенное строительство теплой стоянки автомашин (лит. А), ограждение, ворота, по адресу: <Адрес> земельный участок площадью 2596 кв.м., который занят зданием. Какие-либо улучшения объектов недвижимости, согласованные арендатором, указанные в письме № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют (п. 1). Выявленные недостатки передаваемого имущества: арендатор без согласия арендодателя самовольно устанавливал систему отопления, а затем демонтировал ее, вследствие чего требуется заключение эксперта, каким образом это повлияло на конструкцию здания (п. 2). Кроме того указано, что ФИО10 указала, что отказывается от подписания акта, в настоящий момент неотделимые улучшения согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ и указанные в переписке между арендодателем и арендатором присутствуют в полном объеме (л.д. 156).

ДД.ММ.ГГГГ судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза. ДД.ММ.ГГГГ составлено заключение эксперта, который предупрежден об уголовной ответственности. Исследование экспертом проведено методом натурного осмотра объекта исследования, путем изучения материалов дела, имеющихся в деле документов, с последующим сопоставлением полученных данных друг с другом и с требованиями нормативных документов, определением объемов и стоимости. Расчет стоимости ремонтно-восстановительных работ выполнен в автоматизированной сметной программе «Гранд Смета 9.0». Экспертом сделаны следующие выводы: на объекте незавершенное строительство теплой стоянки автомашин (лит.А), ограждение, ворота, по адресу: <Адрес>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № имеются улучшения, описанные в документах, перечисленных в вопросе № 1. Фактически выполненные работы, имеющиеся на день натурного осмотра, определены в столбце № 4 таблицы № 3: выполнена кладка из блоков с приготовлением раствора, строено перекрытие по стенам из блока с утеплением пенопластом и с подшивкой потолков досками. Устройство перегородок, ремонт и восстановление герметизации горизонтальных и вертикальных стыков стеновых панелей монтажной пеной, увеличение площади проема (ворот), обрамление проемов угловой сталью, изоляция ворот пенопластом, обивка ворот резиной, ремонт ворот с добавлением материала и устройством калитка. Фактически выполненные работы, имеющиеся на день натурного осмотра, определены в столбце № 4 таблицы № 3. Исходя из анализа определяющих признаков, позволяющих отнести те или иные работы, выполненные на объекте к отделимым улучшениям, работы отраженные в документах, указанных в вопросе № 1 и фактически имеющиеся на день натурного осмотра на объекте, являются неотделимыми улучшениями. Стоимость устройства неотделимых улучшений, описанных в документах, представленных в вопросе № 1 и имеющихся на день натурного осмотра на объекте, включая стоимость работ и материалов, составляет 408 717 руб., в ценах на ДД.ММ.ГГГГ с учетом НДС 20%. На день натурного осмотра имеются следы физического отделения (демонтажа) указанных в вопросе № 1 результатов работ, фактически выполненных на объекте.Указанные следы приведены в столбце 5 таблицы № 3 и включают в себя: на стенах стоянки имеются закладные детали (крепежи, подвесы) для устройства трубопроводов отопления и регистраторов, на стенах имеются хомуты для крепления труб водоснабжения, в стене, радом с которой (со слов сторон) устроена скважина, имеется отверстие для подвода электроснабжения к насосу скважины, монтажная пена в дверном проеме, имеются крепления для прокладки гофрированных труб, частично по стенам и перекрытиям (балкам) наблюдается фрагменты проводки и гофрированных труб, в помещении из блоков на полу наблюдается оборванные фрагменты электропроводки. На вопрос № 5 экспертом дан следующий ответ: представленные в материалах дела на флеш-накопителе изображения и видеосъемка, соответствуют данным полученным на день натурного осмотра. Следы демонтажа и имеющиеся на день натурного осмотра неотделимые улучшения, описанные в вопросе № 1, наблюдаются на фотоизображениях и на видеосъемке с флеш-накопителя. Сопоставление данных натурного осмотра с представленными на флеш-накопителе изображениями приведено в столбце № 6 таблицы № 3 (том 2 л.д. 29,30-73).

Допрошенный в суде эксперт ФИО6 подтвердил заключение, пояснил, что в расчете № 1 приведен перечень работ, применен базисный индексный метод по определению стоимости, учтены материалы, которые входят в состав расценок, которых в документах не было. В расчете № 2 определены материалы, которые должны быть применены в этих расценках, они обнулялись в расчете № 1, в расчете№ 2 они приведены. В соответствии с методическими рекомендациями Минюста если улучшения выполнены некачественно, то все равно улучшения. По качеству это отдельный вопрос. По качеству суждений делать не мог. Одним из критериев отнесения неотделимых улучшений является отсутствие технической возможности их повторного использования в полном объеме.

Судом допрошен свидетель ФИО7, который пояснил, что работает по адресу: <Адрес>, в ООО «<данные изъяты>. На данном объекте находился почти каждый день. ООО «<данные изъяты>» с ДД.ММ.ГГГГ были соседями. Работники у них постоянно работали. ООО «<данные изъяты>» вывозили ДД.ММ.ГГГГ доски, какие-то трубы. Их работники говорили, что они съезжают, что срок до конца недели, для того чтобы все вывезти. На машинах была надпись ООО «ЭКОЛ». ООО «<данные изъяты>» охранял объект. Ворота закрывались, по звонку их открывали. Просто так не зайти, не вывезти ничего. У кого арендовали склад, не знает. Знает ФИО15. ДД.ММ.ГГГГ года его видел.

Также судом допрошен свидетель ФИО8, который пояснил, что работает в ООО «<данные изъяты>» главным механиком. Заехали в здание ан <Адрес> перед новым годом, за месяц была договоренность с ФИО1 о том, что изначально там делаем ремонт, делаем раздевалку, так как на стоянке ничего не было. ФИО8 ездил, контролировал работников, процесс бурения скважины, раздевалки. ФИО1 постоянно находился на базе, с ним решали все вопросы. Помещение арендовалось для ремонта газового автотранспорта, гараж. С чем связан выезд, не знает. За три-четыре дня до окончания аренды были препятствия, не впускали на <данные изъяты>, <Адрес>, а с выездом не было препятствий. Когда выезжали, забрали свое. Больше никаких указаний не было. Пояснил, что проводились работы по утеплению бокса, пропенивали бокс, утепление входных ворот, увеличение ворот, ремонт электропроводки. Проводка вся была гнилая, когда заехали, она замкнула, была замена. Строили раздевалку из пеноблока, ремонт, отопление, монтаж, бурение скважины, подача воды в систему отопления, санузел.Когда производились работы, ФИО3 там участвовал, с ним все согласовывалось. Все было устно, такого не было, чтобы расписывался. Когда увеличивали ворота, верхнюю часть стены убрали. С ФИО3 это обсуждалось.

Представитель истца с заключением эксперта не согласился, представил письменные объяснения, в которых указывает, что в заключении эксперта имеются противоречия. По мнению истца, обнаруженные экспертом следы демонтажа части работ однозначно свидетельствуют о том, что данные работы были выполнены истцом и демонтированы впоследствии ответчиком. Об этом свидетельствует непоследовательная и противоречивая позиция ответчика, который изначально оспаривал сам факт выполнения истцом каких-либо работ по улучшению имущества, а затем кардинально изменил позицию и стал настаивать на том, что улучшения были, но их демонтировал истец. Кроме того, полагает, что работы, указанные в позициях №№ акта о приемке выполненных работ за ДД.ММ.ГГГГ (сантехнические работы на АТП) от ДД.ММ.ГГГГ не были обнаружены экспертом по причине невыполнения требования эксперта об очистке территории объекта исследования от снега. Полагает, что факт выполнения работ, указанных в позициях №№ акта о приемке выполненных работ за ДД.ММ.ГГГГ следует считать установленным.

Таким образом, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 А.А. (арендодатель) в лице ФИО3 А.В., действующего на основании доверенности, и ООО «<данные изъяты>» (арендатор) заключен договор аренды здания по адресу: <Адрес> правом пользования земельным участком площадью 2 596 кв.м. для размещения и эксплуатации транспорта. Стороны в п. 2.4 договора аренды пришли к соглашению, что для использования здания и земельного участка, который занят зданием, для размещения и эксплуатации транспорта необходимо произвести следующие неотделимые улучшения арендуемого здания и земельного участка под ним:

обустройство системы водоснабжения из скважины (п. 2.4.1);

обустройство системы канализации (п. 2.4.2);

обустройство освещения территории (п. 2.4.3);

обустройство пункта охраны на въезде (п. 2.4.4);

обустройство ворот с запирающим устройством (п. 2.4.5);

обустройство санузла (п. 2.4.6); обустройство душевой (п. 2.4.7);

обустройство системы отопления диспетчерской, пункта технического обслуживания и ремонта, раздевалки (п. 2.4.8);

оборудование диспетчерской (п. 2.4.9);

обустройство ограждения, гарантирующего защиту от проникновения посторонних (п. 2.4.10);

отсыпку стоянки транспорта ПГС крупной фракции (п. 2.4.11);

увеличение мощности электричества (п. 2.4.12); иные улучшения, необходимые для эксплуатации здания в соответствии с п. 1.2 настоящего договора (п. 2.4.13).

При этом п. 3.7 стороны пришли к соглашению об освобождении арендатора от арендных платежей на 4 месяца ввиду невозможности эксплуатации здания и земельного участка без производства неотделимых улучшений, указанных в п. 2.4 договора.

Давая оценку условиям договора аренды, суд с учетом положений ст. 623 ГК РФ приходит к выводу, что указанным договором, прямо предусмотрено, что ремонт арендуемого помещения производится арендатором и за свой счет. Также договором предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого помещения подлежит возмещению арендодателем, но только если неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя.

Между тем, в соответствии с ч. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если данные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Судом установлено, что стороны заключили договор аренды нежилого помещения по адресу: <Адрес> и право пользования земельным участком на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Договором предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит; арендатор не вправе без письменного согласия арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. Арендодатель передал арендатору арендуемое имущество по акту приема-передачи. В период действия договора арендатор произвел строительно-ремонтные работы на объекте. Впоследствии стороны расторгли договор аренды по соглашению; арендатор возвратил имущество арендодателю по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором ФИО3 А.В. (со стороны арендодателя) указано, что какие-либо улучшения отсутствуют, самовольно установлена система отопления, которая демонтирован арендатором. Со стороны арендатора акт не подписан с указанием на то, что все неотделимые улучшения присутствуют в полном объеме. При этом в судебном заседании ФИО3 А.В. пояснил, что при составлении и подписании указанного акта стороны находились на объекте и производили видео и фотосъемку с проставлением даты на записи.

Из пояснений представителя истца следует, что стороны расторгли договор аренды своими конклюдентными действиями, которые выражались в том, что ответчик направил в адрес истца уведомление о расторжении договора аренды, стал чинить препятствия в пользовании арендованным имуществом, а истец в свою очередь вынужден был освободить арендованное имущество. С момента прекращения договорных обязательств у арендодателя прекратились основания для удержания стоимости произведенных ответчиком неотделимых улучшений, которая подлежит возврату истцу в порядке главы 60 ГК РФ. По мнению истца, в рассматриваемом случае согласие арендодателя на улучшение арендованного имущества было получено путем включения соответствующих положений в текст договора. Фактически подписание отдельного дополнительного соглашения с учетом содержания договора аренды, было факультативным (необязательным) действием сторон.

Таким образом, судом установлено, что стороны договора аренды согласовали необходимость производства неотделимых улучшений, которые подтверждаются заключенным между сторонами договором аренды. Объем произведенных ремонтных работ, которые установлены экспертом как неотделимые улучшения, подтверждается заключением эксперта, которое сторонами не опровергнуто, иск подлежит удовлетворению в части исходя из подтвержденных с учетом заключения судебной экспертизы наличия и стоимости произведенных истцом (арендатор) неотделимых улучшений объекта аренды.

Также суд исходит из того, что действия арендатора (истца) носили вынужденный характер, т.к. без производства согласованных сторонами в договоре аренды неотделимых улучшений эксплуатация здания и земельного участка невозможна, в подтверждение указанному стороны пришли к соглашению обосвобождении арендатора от арендных платежей на 4 месяца.

То обстоятельство, что на производство неотделимых улучшений не получено согласие арендодателя, не исключает возможность применения при разрешении настоящего спора правил о неосновательном обогащении (глава 60 ГК РФ).

Передавая по договору аренды нежилое помещение, которое невозможно было эксплуатировать, ответчик не мог не понимать, что истец будет за свой счет проводить строительно-ремонтные работы, а, следовательно, допускал возможность улучшения данного нежилого помещения до уровня, при котором будет возможность им пользоваться по назначению, указанному сторонами в договоре.

Из буквального содержания указанных положений следует, что неотделимые улучшения, находящиеся на объекте недвижимости принадлежат ООО «ЭКОЛ», что согласовано сторонами при заключении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Право требовать компенсации неотделимых улучшений договором предоставлено арендатору.

Удовлетворяя заявленные исковые требования и определяя стоимость произведенных ООО «<данные изъяты>» неотделимых улучшений нежилого помещения, суд учитывает, что виды работ сторонами согласованы. Волеизъявлением сторон установлена принадлежность неотделимых улучшений ООО «<данные изъяты>», а также право на взыскание стоимости данных улучшений. Факт выполнения работ, указанных в заключении эксперта, со стороны ответчика не оспорен.

Таким образом, исходя из условий заключенного между сторонами договора аренды, арендодатель мог и должен был знать о проведении строительно-ремонтных работ на принадлежащем ему объекте, поскольку не воспрепятствовал этому. Кроме этого, со слов ФИО3 А.В., он периодически появлялся на объекте (для снятия показаний за электроэнергию) и не мог не видеть, что на объекте ведутся строительно-ремонтные работы, с учетом их объема.

Согласно заключению судебной экспертизы стоимость устройства неотделимых улучшений, включая стоимость работ и материалов, составляет 408 717 руб. в целях на февраль 2019 года с учетом НДС.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии со ст. 1105 ГК РФ случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

Таким образом, улучшения помещения ответчика ФИО3 А.А. в данном случае являются неосновательным обогащением, и ввиду неотделимости улучшений с ответчика ФИО3 А.А. подлежит взысканию в пользу истца ООО «<данные изъяты>» их стоимость.

Факт проведения истцом работ подтверждается заключением эксперта и фактически ответчиком не оспорен.

Заключение эксперта ФБУ Пермская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ подробно мотивировано и обоснованно проведенным исследованием, содержит ответы на поставленные судом вопросы, каких-либо неточностей и неясностей не содержит. Суд не находит оснований не доверять указанному заключению.

Таким образом, в пользу ООО «<данные изъяты>» с ФИО3 А.А. подлежит взысканию неосновательное обогащение в виде стоимости неотделимых улучшений в размере 408 717 руб.

Представленное ответчиком в опровержение судебного заключения заключение ООО «<данные изъяты>» (том 2 л.д.107-232) фактически является рецензией на заключение эксперта; о проведении судебной дополнительной/повторной экспертизы ответчик ходатайства не заявлял. Представленное ответчиком заключение выводов судебной экспертизы не опровергает, а свидетельствует об ином мнении данного специалиста.Кроме того, специалист ООО «<данные изъяты>» не предупреждался об уголовной ответственности.

На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца судебные расходы по уплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенным исковым требованиям в сумме 7 287 руб. 17 коп., факт несения которых подтвержден платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 81).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» неосновательное обогащение в виде стоимости неотделимых улучшений в размере 408 717 руб., расходы по оплате государственной пошлины 7 287 руб. 17 коп.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий И.Б. Чикулаева

<данные изъяты>