Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Заволжского районного суда города Твери гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2 о взыскании суммы задатка в двойном размере, государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в Заволжский районный суд города Твери с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании суммы задатка в двойном размере, а именно 100000 руб., государственной пошлины в размере 3200 руб.

В обоснование требований указано, что 31.08.2020 между истцом и ответчиком было заключено соглашение о задатке (далее Соглашение) в размере 50000 руб. за приобретаемую квартиру по адресу: г<адрес>, принадлежащую несовершеннолетней дочери ответчика БАА Согласно п. 3 Соглашения сделка по приобретению выше указанной квартиры должна была состояться 16.11.2020. В указанный срок сделка не состоялась по причине отсутствия согласия на нее органа опеки и попечительства, без которого оформить договор купли-продажи в установленном законом порядке не представлялось возможным. Устные и письменные претензии о возврате денежных средств ответчиком проигнорированы. 28.12.2020 истец отправил ответчику досудебную претензию, согласно которой уведомил о прекращении отношений по Соглашению и возврату денежных средств, полученную ответчиком 29.12.2020. Невозвращенный задаток является неосновательным обогащением ответчика, кроме того в соответствии с п.1 Соглашения ФИО2 должна уплатить двойную сумму задатка.

В судебное заседание истец ФИО4 не явился, будучи надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, направил в суд своего представителя, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия.

Согласно письменных пояснений истца, приобщенных представителем в судебном заседании, ФИО4 было найдено объявление по продаже квартиры находящейся по адресу: <адрес>., которая его с женой устроила по состоянию и цене. Сделку по купле-продаже данной квартиры сопровождали риелтор агентства недвижимости «Этажи» со стороны ответчика и риэлтор агентства «Золотой ключик» НОГ со стороны истца. 31.08.2020 между истцом (покупателем) и ответчиком (продавец) было заключено соглашение о задатке в счет причитающихся с ФИО4 3930000 руб. за приобретаемую квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую ФИО2 (мать) на основании брачного договора от 08.02.2016 (копию которого прилагается) и ее несовершеннолетней дочери - БАА В этот же день - 31.08.2020 между сторонами была составлена письменная расписка о том, что по соглашению о задатке ФИО2 получила от ФИО4 денежную сумму в размере 50000 руб. и что сделка по купле-продаже квартиры должна была состояться не позднее 16.11.2020. При составлении соглашения о задатке ФИО2 заверила, что у неё в органах опеки с получением всех необходимых разрешающих документов и подготовкой к продаже квартиры никаких проблем не возникнет. Со слов ФИО2, встреча в органах опеки для получения согласия на сделку была назначена на 16.09.2020. Принимая во внимание этот факт, а также время необходимое для планомерного освобождения квартиры и периода действия срока ипотечного кредитования равного 3-м месяцам, истцом и ФИО2 совместно был определен предельный срок совершения сделки по купле-продаже данной квартиры – 16.11.2020. Однако, в сентябре 2020 года ФИО2 пригласила истца на встречу, с участием ее мужа - БАЮ., где истцу было озвучено, что у них возникла проблема с выделением доли для БАА. (дочери продавца), так как выяснилось, что на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, куда они хотели выписать дочь, судебными приставами-исполнителями был наложен арест по исполнительному производству в отношении ФИО5 В связи с наложенным арестом нотариальное выделение доли для их дочери и, соответственно, выдача разрешения органами опеки стали невозможны. Таким образом, получение ФИО2 разрешающих документов с органов опеки затянулась на неопределенный срок, то есть пока не изменят арест только на долю супруга БАЮ., а не на квартиру в целом. Затем по договору дарения доля ФИО2 в арестованной квартире была подарена ею дочери. Далее, истцу на электронной площадке Сбербанка «ДомКлик» 13.10.2020 был одобрен ипотечный кредит до 12.01.2021. На данную площадку истец, как покупатель, включил еще всех оговоренных участников сделки: риелтора продавца - ИЕЭ и риелтора покупателя НОГ В период ожидания решения от органов опеки истец неоднократно обращался к продавцу ФИО2 с просьбой ознакомить его с брачным контрактом, на основании которого она и ее дочь являлись собственниками приобретаемой им квартиры, а также с документами по использованию материнского капитала в принадлежащих супругам объектах недвижимости. Диалоги между участниками сделки, то есть истцом, ИЕЭ., НОГ. и сотрудником Сбербанка осуществлялись посредством связи на электронной площадке Сбербанка «ДомКлик», а также по средству связи - сотовому телефону через приложение WhatsApp с ФИО2, БАЮ., НОГИЕЭ (всю переписку и звуковые записи разговоров прилагаются). Таким образом, в обусловленный соглашением о задатке срок – 16.11.2020, сделка по купле-продаже квартиры не состоялась по вине продавца, который скрыл от покупателя существующие у него проблемы. После сбора необходимых документов со стороны ФИО2 и одобрения их банком ответчик вновь предложила выйти на сделку купли-продажи квартиры, но уже 15.12.2020 (Дата определена банком по результату рассмотрения документов) и без составления каких-либо соглашений о переносе срока сделки и других условий. В связи с чем 11.12.2020 по согласованию с риелтором истца и ФИО2 была организована совместная встреча по адресу: <адрес>, на которой присутствовали ФИО2, БАЮ., ФИО4, НОГ в ходе которой истцом и его риелтором были заданы интересовавшие вопросы: об ознакомлении стороны покупателя с брачным договором и документами по использованию материнского капитала; в какой срок продавец сможет освободить квартиру после сделки. Истец сказал Б-вым о том, что этот вопрос важен для него и его семьи и его нужно включить в договор, на что получил от ФИО2 ответ о том, что определить дату выезда они не могут; какой будет порядок расчета (наличный или безналичный), на что от ФИО2 и БАЮ. получил ответ, что расчет должен быть наличными денежными средствами в размере 2 000 000 рублей до сделки и главное заявление, которое его очень возмутило, что полученные данные денежные средства, будут израсходованы ими сразу после получения по своему усмотрению до перехода права собственности, ничего страшного здесь нет, это нормальная практика в их семье осуществлять расчеты наличными средствами за продажу квартиры. Все их ответы истцу крайне не понравились, не удовлетворили и очень насторожили. Истец пытался их переубедить, что это очень важные вопросы для сторон при выходе на сделку, так как это риски для него и его семьи остаться без денег и квартиры. Кроме того, в заранее составленном договоре купли-продажи квартиры (стандартном по заверению ИЕЭ. и составленным ею), замечания ФИО4 вообще не были учтены и все требования проигнорированы. Тогда истец сказал Б-вым, что его это не устраивает и он не будет совершать эту сделку. Этим же вечером 11.12.2020 он со своей супругой решили проверить свои опасения, касающиеся нечистоты сделки по купле-продаже квартиры с Б-выми. Проверив банк данных исполнительных производств и судебных разбирательств в отношении БАЮ они поняли, что опасения полностью подтвердились, в отношении БАЮ., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, судебным приставом-исполнителем возбуждено исполнительное производство за ущерб, причиненный преступлением физическим или юридическим лицом на сумму 3637386,28 руб. Отказ истца от заключения сделки купли-продажи квартиры также был доведен до сведения продавца ФИО2 12.12.2020 по телефону, WhatsApp и в этот же день был отражен на электронной площадке Сбербанка «ДомКлик» для всех участников сделки. Считает, что с его стороны нарушений условий соглашения о задатке от 31.08.2020 не было, так как он полностью выполнил все его условия, а именно: - согласовал дату сделки 16.11.2020 с продавцом ФИО2 заранее за 2,5 мес. для возможности подготовить все необходимые документы и освободить в этот срок квартиру; - не заявил об отказе от сделки до 16.11.2020; -ожидал 2,5 мес. продавца ФИО2, идя навстречу её семейным проблемам и вопросам, связанных с переездом и подготовкой документов для совершения сделки по продажи квартиры. На основании изложенного выше, просил в полном объеме удовлетворить заявленные требования.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 заявленные исковые требования поддержали полностью, обосновав их доводами, указанными в иске. Дополнительно пояснил, что представленная ответчиком копия договор дарения доли в праве общей долевой собственности составлена нотариусом только 05.11.2020 и согласия опеки не могло быть получено 16.11.2020.

В судебном заседании ответчик ФИО2 исковые требования не признала, пояснила, что сделка была сорвана по вине истца. Дополнительно пояснила, что не помнит когда было получено согласие органа опеки на продажу квартиры по адресу: <адрес>.

Согласно предоставленным суду возражениям ответчика на исковое заявление, с исковым заявлением она не согласна. Действительно между сторонами было заключено соглашение о задатке в сумме 50000 руб., данную сумму ответчик получила от истца. Задаток ответчиком не возвращен по той причине, что по вине истца была дважды сорвана сделка купли-продажи квартиры. 16.11.2020 истец не был готов к сделке, перенесенной по взаимному согласию на 15.12.2020. По вине истца ответчик не могла реализовать объект недвижимости по состоянию на конец года, а далее истец заявил об отказе от сделки в последний момент и потребовал возврата задатка. Просит в удовлетворении иска отказать.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 исковые требования не признала, пояснила, что предварительный договор купли-продажи не составлялся, сделка была назначена на 15.12.2020 в присутствии нотариуса, на которую истец не явился. ФИО4 сам затягивал оформление сделки для получения скидки 0,3% на комиссию банка.

В судебном заседании свидетель НОГ пояснила, что представляла интересы истца по сделке купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Объект недвижимости изначально устраивал истца, но со стороны ответчика не было предоставлено необходимых для сделки документов. После 16.11.2020 дата совершения сделки пересогласовывалась сторонами на 12.12.2020, однако 11.12.2020 выяснилось, что на мужа ответчика заведено исполнительное производство. В связи с большими рисками, в том числе связанными с использованием материнского капитала при покупке ответчиками квартиры, а также отсутствием необходимых документов было решено сделку не совершать. ФИО4 была важна скидка Сбербанка на комиссию, изначально она была согласована, а потом пропала, ждали возможности получить скидку. Денежных средств от истца она не получала, поскольку сделка сорвалась, проект договора купли-продажи у нее отсутствует.

Судом определено о рассмотрении дела в отсутствие истца.

Заслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободы к заключению договоров.

Согласно статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно части 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно статье 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Таким образом, для применения положений пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо наличие вины одной из сторон в неисполнении договора.

Судом установлено, что 31.08.2020 между ФИО2 и ФИО4 заключено соглашение о задатке в сумме 50000 руб. в счет причитающихся с ФИО4 3930000 руб. за приобретаемую трёхкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую ФИО2 и несовершеннолетней БАА.

Согласно пункту 3 соглашения о задатке сделка по купле-продаже квартиры должна совершиться 16.11.2020.

В соответствии с пунктом 1 Соглашения о задатке ФИО2 в случае невыполнения договора (отказа от заключения договора купли-продажи квартиры) уплачивает ФИО4 двойную сумму задатка.

Из пункта 2 Соглашения о задатке следует, что ФИО4, в случае невыполнения договора (отказа от приобретения вышеуказанного объекта недвижимости) не вправе требовать от ФИО2 выданную сумму задатка.

31.08.2020 ФИО2 составлена расписка о том, что по соглашению о задатке от 31.08.2020 она получила деньги в сумме 50000 руб.

В судебном заседании ответчик ФИО2 не отрицала, что получила от ФИО4 денежные средства в размере 50000 руб.

28.12.2020 в адрес ответчика истец направил претензию с требованием возвратить денежные средства в течение 7 календарных дней с момента получения претензии, получена ответчиком 29.12.2020. До настоящего времени денежные средства истцу не переданы.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывал на то, что свои обязательства по соглашению исполнил своевременно и в полном объеме, в то время как в нарушение условий согласований указанных в пункте 3 соглашения о задатке согласие органа опеки на сделку не было представлено ответчиком в указанный срок, в связи с чем, сделка по купле-продаже квартиры по вине ответчика не состоялась.

В соответствии со статьёй 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Ответчиком в материалы дела представлена копия нотариально заверенного договора дарения доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 05.11.2020, согласно которой ФИО2 одарила БАА. 3/10 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>. Вместе с тем указанный договор не свидетельствует о наличии согласия органа опеки на отчуждение ответчиком квартиры по адресу: <адрес> на согласованную сторонами дату сделки 16.11.2020.

Из предоставленных самим ФИО4 копий сообщений, размещенных на электронной площадке Сбербанка «ДомКлик» следует, что со стороны ответчика прикреплялись документы для согласования сторонами условий сделки после 04.12.2020 для получения скидки на комиссию Сбербанка по сделке. Указанное подтверждается показаниями свидетеля НОГ., которая также пояснила, что наличие скидки было важным обстоятельством для истца.

Вместе с тем, предоставленные суду доказательства не отвечают принципу допустимости и принимаются судом только в части наличия факта согласования сторонами условий сделки после 16.11.2020.

Истцом велись телефонные разговоры по дате получения согласия органа опеки на сделку, что следует из предоставленных суду аудиозаписей.

Суд учитывает, что подписанный сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> суду предоставлен не был.

Также судом установлено, что квартира, расположенная по адресу: <адрес> принадлежит новому собственнику по договору купли-продажи от 28.12.2020, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 08.04.2021.

Доводы истца о том, что ответчик сорвал сделку противоречат пояснениям сторон и имеющимся в деле доказательствам о том, что согласование сделки продолжалось после установленной в соглашении даты, при этом точная дата сделки какими-либо письменными доказательствами либо соглашениями не зафиксирована. В свою очередь, намерения ответчика реализовать своё право продажи квартиры подтверждается предоставленной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости в которой указано о продаже объекта недвижимости, однако указанный документ не подтверждает возможности заключения сделки в согласованный сторонами срок.

Учитывая, что ни истцом, ни ответчиками в материалы дела не представлены доказательства того, кто именно - истец или ответчик - ответственны за неисполнение условий соглашения о задатке, а именно за то, что договор купли-продажи квартиры не был заключен 16.11.2020, суд приходит к выводу, что обязательство по заключению сторонами договора купли-продажи прекращено, ответственность ни одной из сторон за неисполнение договора не установлена, в связи с чем, с ФИО2 в пользу ФИО4 подлежит взысканию сумма задатка в однократном размере - 50000 руб.

Статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные издержки, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом при подаче иска оплачена государственная пошлина в сумме 3200 руб., пропорционально удовлетворенным исковым требованиям возмещению с ответчика подлежат расходы по оплате госпошлины в сумме 1600 руб., поскольку заявлены требования имущественного характера удовлетворены на общую сумму 50% (50000 руб. от 100000 руб.).

Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 денежные средства в размере 50000 руб., судебные расходы в размере 1600 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО4 отказать.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Заволжский районный суд города Твери в течение одного месяца со дня изготовления в окончательном виде.

Председательствующий В.Л. Капранов

В окончательной форме решение изготовлено 08.06.2021.

Дело №2-1214/2021