Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1216/2017 по заявлению ФИО2 к Управлению муниципального имущества Администрации города Нижний Тагил о признании аукциона недействительным, о признании недействительным договора купли-продажи и встречному иску Управлению муниципального имущества Администрации города Нижний Тагил к ФИО2 о взыскании пени и штрафа по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к Управлению муниципального имущества Администрации города Нижний Тагил, в котором просит: признать недействительными торги в форме аукциона по продаже единым лотом нежилого помещения площадью <...> кв.м. по <адрес>, кадастровый №, этаж цокольный; в соответствии с пунктом 2 статьи 167, подпункта 4 статьи 448 ГК РФ применить реституцию, возложив на ответчика обязанность возвратить сумму задатка в размере 60 000 руб., внесенного истцом ответчику перед началом проведения торгов; признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым №, заключенный между истцом и ответчиком по результатам торгов, поскольку объекта недвижимости с таким кадастровым номером не существует.

В обоснование исковых требований указал, что по итогам проведения торгов в форме аукциона, организованного ответчиком, он признан победителем торгов и с ним ДД.ММ.ГГГГ подписан договор купли-продажи недвижимого муниципального имущества № в виде нежилого помещения площадью <...> квадратных метров с кадастровым №, расположенного в доме по адресу: <адрес>. Его участие в аукционе подтверждено заявкой на участие в аукционе от ДД.ММ.ГГГГ; договором о задатке; платежным документом, подтверждающим внесение задатка; уведомлением о признании его победителем аукциона. Итоги аукциона оформлены в виде итогового протокола от ДД.ММ.ГГГГ. Считает, что в силу ст. 168, подп. 1 и 2 п. 2 ст. 178, п. 1 ст. 448 и 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, торги и договор должны быть признаны незаконными, сумма задатка должна быть ему возвращена. В аукционной документации ответчик указал, что на торги выставлено «нежилое» помещение (в единственном числе) в жилом доме и предложил любым заинтересованным лицам лично ознакомиться с ним, связавшись с арендатором, который занимал его до торгов. Договорившись с арендатором помещения, он произвел его осмотр, после чего решил принять участие в торгах. По завершению процедуры торгов и подписания договора купли-продажи за № от ДД.ММ.ГГГГ он еще раз прибыл в приобретенное им помещение (квартиру) для составления схемы размещения в ней мебели. Повторный осмотр, проведенный после выезда предыдущего арендатора, показал что, приобретенное помещение изолированным не является, поскольку сообщается с другим помещением, которое не имеет самостоятельного выхода, кроме выхода через спорное помещение. То есть приобретенное помещение является не изолированным помещением, а проходной комнатой. При первоначальном осмотре дверь в соседнюю комнату была скрыта от него офисной мебель предыдущего арендатора. При принятии участии в торгах его волеизъявление было направлено на приобретение изолированного помещения. При наличии у него информации о том, что продаваемое помещение является проходным, и через комнату будут ходить пользователи соседней комнаты, он бы отказался от участия в торгах, либо предложенная им цена являлась значительно ниже той, которую он фактически указал окончательно при процедуре торгов. Кроме того, предыдущий арендатор (ООО «Горбуновское торфопредприятие») занимал два помещения общей площадью <...> метров квадратных, что подтверждается копией его договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, за № (на плане БТИ) площадью <...> м.кв., а не одно, как указывалось в аукционной документации. Кроме того, что на торги было выставлено помещение не свободное от прав третьих лиц, о чем свидетельствует «Акт приемки передачи арендованных помещений от ДД.ММ.ГГГГ».. Из данного акта следует, что на момент проведения торгов и после них помещение занимало ООО «Горбуновское торфопредприятие». В аукционной документации это существенное обстоятельство отражено не было. Полагает, что в соответствии с законом, организатор торгов (ответчик) обязан был действовать разумно и добросовестно в и целях обеспечения прав и соблюдения законных интересов всех потенциальных покупателей обязан был отразить в аукционной документации существенные потребительские качества выставленного на торги помещения, а именно что на торги выставляется не изолированное помещение, а проходная комната; обеспечить потенциальным участникам торгов такой способ ознакомления с выставленным на торги лотом (предметом аукциона) который позволил бы им самим ознакомиться с имуществом, выставленным на торги.

Определением суда от 30.05.2017 принят встречный иск Управления муниципальным имуществом о взыскании с ФИО3 пени за просрочку внесения платежа, предусмотренные пунктом 3.2 договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 108 000 руб. и взыскании 72 000руб. в виде штрафа предусмотренного п.3.3. договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование встречных исковых требований указано, что объект торгов внесен в прогнозный план Решением Нижнетагильской городской Думы № 42 от 30.06.2016. Протоколом №10 от 28.11.2016 года Комиссия по определению условий приватизации муниципального имущества утверждена рекомендуемая начальная цена недвижимого имущества на основании Отчета № от 22.09.2016 определения рыночной стоимости нежилого помещения. Постановлением администрации города нижний Тагил от 23.11.2016 №3292-ПА «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>» определен способ приватизации имущества - аукцион с открытой формой подачи предложений о цене. Приказом № 712 от 13.12.2016 утвержден срок проведения аукциона по приватизации нежилого помещения, утверждена аукционная комиссия, установлена начальная цена продажи, установлен «шаг аукциона». Управлением муниципального имущества подготовлено и размещено информационное сообщение о проведении аукциона на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru и на официальном сайте города Нижний Тагил www.ntagil.org. Данное информационное сообщение является публичной офертой. Ознакомившись с информационным сообщением, приняв условия публичной оферты в указанный в извещении № о проведении торгов срок, Истец подал заявку на участие в аукционе (ДД.ММ.ГГГГ) изъявив желание приобрести объект торгов, приняв на себя обязанность в случае признания его победителем аукциона заключить с Продавцом (Ответчиком) договор купли-продажи в течении 5 рабочих дней после утверждения протокола об итогах аукциона и уплатить стоимость имущества, установленную по результатам аукциона в сроки, определяемые договором купли-продажи (пункт 2 заявки на участие в аукционе). Истец с проектом договора купли-продажи ознакомлен, с условиями проекта договора купли-продажи согласен. Истец заключил с Ответчиком договор о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, задаток Истцом внесен в полном объеме (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ), что является акцептом оферты в соответствии со статьей 438 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец обратился в комиссию по проведению аукциона для ознакомления с объектом торгов и получения дополнительных сведений, также, по договоренности с Ответчиком, лично выезжал в адрес местонахождения объекта торгов и осматривал объект торгов лично. ФИО2 признан участником аукциона Протоколом о признании претендентов участниками аукциона от ДД.ММ.ГГГГ. Аукцион состоялся в назначенное время в назначенном месте как было указанно в извещении о проведении аукциона. Приняв участие в аукционе, Истец победил, сделал по ходу аукциона 32 шага, подняв цену продажи с 300 тыс. рублей до 780 тыс. рублей. Протоколом об итогах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ признан победителем, протокол подписан Истцом. Истцом получено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ. По итогам состоявшегося аукциона ФИО2 подписан договор № купли-продажи муниципального недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Истец не исполнил надлежащим образом условия договора купли-продажи, выкупная стоимость муниципального имущества не уплачена Истцом в установленный пунктом 2.2 срок (30 дней). В соответствии с пунктами 3.1; 3.2;3.3 договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ Истцу начислена пеня в размере 0,5% процента от цены Объекта, указанной в пункте 2.2 договора, за каждый день просрочки. На основании пункта 3.3 Истец обязан уплатить штраф в размере 10% (десяти процентов) от цены объекта. Неисполнение обязательств по договору в данном случае считается отказом Истца от приобретения объекта, а договор считается расторгнутым. Объект остается в собственности муниципального образования город Нижний Тагил. Расчет суммы иска: 1)720000руб.*0,5%*30дней = 108000 руб. 00 коп. (сумма пени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ); 720 000руб. : 100*10 = 72 000 руб.00 коп. (сумма штрафа согласно п.3.3). Управлением муниципального имущества в адрес ФИО3 направлены письма рекламации (претензии) с уведомлением о расторжении договора купли-продажи, начислении пени и штрафов по договору, предложением погашения сложившейся задолженности в десятидневный срок. Письмо № от ДД.ММ.ГГГГ возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения, письмо № от ДД.ММ.ГГГГ, вручено ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ.

Определением суда от 21.07.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области.

В судебное заседание истец ФИО3 и его представитель ФИО4 не явились, извещены надлежащим образом, просили дело рассмотреть без участия.

Ранее в судебном заседании представитель истца ФИО4 просил требования ФИО3 удовлетворить, во встречных исковых требованиях отказать. В обоснование своей позиции указывал, что организаторы торгов не разместили в аукционной документации все существенные характеристики объекта. Ответчик не указал, что помещение является проходным. Кроме этого, на момент проведения торгов помещения было обременено договором аренды. По итогам торгов, истцу был предоставлен на подписание договор с иным кадастровым номером. Просил суд признать торги и договор купли-продажи недействительным. Применить реституцию, возложив на ответчика обязанность возвратить истцу сумму задатка в размере 60 000 руб.

В судебном заседании представитель ответчика исковые требования ФИО3 не признал, поддержал встречные требования. В обоснование своей позиции указал, что Паутов перед торгами осмотрел помещение, выставляемое на торги, после чего подал заявку. На торги выставлялось нежилое помещение, а не квартира. Помещение не было обременено правами третьих лиц, т.к. договор аренды с ООО «Горбуновское торфопредприятие» не был зарегистрирован. Первоначальный договор ФИО3 был подписан, однако в нем выявилась техническая ошибка, не правильно указан кадастровый номер. После исправления кадастрового номера, ФИО3 отказался подписывать договор. На сегодняшний день ФИО3 не исполнены обязательства, просит удовлетворить встречные исковые требования.

Представители третьих лиц Администрации города Нижний Тагил и ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Заслушав пояснения представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 4 статьи 447 ГК РФ торги проводятся в форме аукциона или конкурса.

Общий порядок организации и проведения торгов установлен статьей 448 ГК РФ.

Специальные нормы, определяющие порядок продажи государственного или муниципального имущества на аукционе, закреплены в статье 18 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В силу пункта 4 статьи 14 Закона органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации соответственно государственного и муниципального имущества.

Из содержания ч. 2 ст. 15 «О приватизации государственного и муниципального имущества» следует, что информационное сообщение о продаже государственного или муниципального имущества подлежит опубликованию в официальном печатном издании, а также размещению на официальном сайте в сети «Интернет», сайте продавца государственного или муниципального имущества в сети «Интернет», официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов (далее также - сайты в сети «Интернет») не менее чем за тридцать дней до дня осуществления продажи указанного имущества, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Сведения, которые должно содержать информационное сообщение закреплены в ч. 3 ст. 15 вышеуказанного закона, в том числе, наименование имущества и иные позволяющие его индивидуализировать сведения (характеристика имущества).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По смыслу ст. 449 ГК РФ основанием для признания торгов недействительными может служить существенное нарушение процедуры их проведения. При этом под существенным нарушением следует понимать такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов и, как следствие, грубое нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица.

Таким образом, в целях признания торгов недействительными доказыванию подлежит наличие совокупности таких элементов, как: нарушение положений действующего законодательства при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, их оспаривающего.

Как разъяснено в пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Разрешая исковые требования ФИО2 и встречные исковые требования Управления муниципальным имуществом, суд принимает во внимание следующее.

Из материалов дела следует, что решением Нижнетагильской городской Думы от 30.06.2016 № 42 «О внесении изменений в прогнозный план приватизации на 2016 год», в прогнозный план приватизации в пункт 154 включено нежилое помещение №, этаж цоколь по <адрес>, площадью <...> кв.м.

Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ Комиссия по определению условий приватизации муниципального имущества утверждена рекомендуемая начальная цена недвижимого имущества на основании Отчета № от ДД.ММ.ГГГГ определения рыночной стоимости нежилого помещения.

Постановлением администрации города Нижний Тагил от 23.11.2016 №3292-ПА «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>» определен способ приватизации имущества - аукцион с открытой формой подачи предложений о цене.

Приказом № от ДД.ММ.ГГГГ утвержден срок проведения аукциона по приватизации нежилого помещения, утверждена аукционная комиссия, установлена начальная цена продажи, установлен «шаг аукциона».

Управлением муниципального имущества подготовлено и размещено информационное сообщение о проведении аукциона на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru и на официальном сайте города Нижний Тагил www.ntagil.org.

Из извещения о проведении торгов следует, что на торги было выставлено нежилое помещение, кадастровый №, этаж цоколь. Адрес: <адрес>. Общая площадь <...> кв.м., год постройки 1971, износ 34%.

Таким образом, доводы истца о том, что ответчик информировал его о продаже квартиры, суд считает несостоятельными.

В силу п. 6 ст. 18 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» для участия в аукционе претендент вносит задаток в размере 10 процентов начальной цены, указанной в информационном сообщении о продаже государственного или муниципального имущества. Документом, подтверждающим поступление задатка на счет, указанный в информационном сообщении, является выписка с этого счета.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 подал заявку на участие в аукционе и для участия в аукционе внес задаток в размере 60 000 рублей, что соответствует 20 процентам начальной цены продаваемого объекта муниципальной собственности.

ДД.ММ.ГГГГ протоколом о признании претендентов участниками аукциона, участниками аукциона признаны Г.Е.В.П.А.В.Г.П.В., Р.Э.А., ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ протоколом об итогах аукциона победителем признан ФИО2, предложив максимальную цену 780 000 руб.

По итогам состоявшегося аукциона ФИО2 подписан договор № купли-продажи муниципального недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 14 ст. 18 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в течение пятнадцати рабочих дней с даты подведения итогов аукциона с победителем аукциона заключается договор купли-продажи.

17.02.2017 ФИО2 обратился в Управление муниципальным имуществом с заявлением о внесении изменения в договор купли – продажи в виду неверного указания кадастрового номера помещения.

Управлением муниципального имущества подготовлен новый договор, который истец отказался подписать, т.к. характеристики выставленного на торги недвижимого имущества не соответствуют характеристикам, указанным в извещении о проведении торгов. Нежилое помещение не является изолированным, обременено правами третьих лиц.

В судебном заседании установлено, что спорные нежилые помещения по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ переданы ООО «Горбуновское торфопредприятие». Срок договора аренды установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Данный договор не прошел государственную регистрацию, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Несмотря на отсутствие государственной регистрации, заключенный договор никем не оспорен, не действительным не признан. Более того, только соглашением от ДД.ММ.ГГГГ данный договор был расторгнут, и подписан акт приема-передачи нежилых помещений.

Из материалов дела следует, что информационное сообщение о проведении аукциона, размещенное на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» и на официальном сайте города Нижний Тагил не содержит сведений о наличии заключенного договора аренды. В связи с изложенным, суд соглашается с истцом, что на момент проведения торгов, нежилое помещение фактически было обременено правами третьих лиц.

Как усматривается из представленного технического паспорта на нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, выставляемое на торги помещение является проходным.

Из представлено в судебное заседание отчета № по определению рыночной стоимости нежилого помещения №, этаж: цоколь, общей площадью <...> кв.м., этаж: подвал, расположенные по адресу: <адрес>, следует, что рыночная стоимость объекта оценки составляет 300 000руб. без учета НДС.

Вместе с тем из отчета не следует, что оценка указанного помещения проводилась, как проходного (не изолированного) помещения. При описании объекта нет указаний, что спорное помещение изолированным не является.

Истцом в обоснование своих исковых требований представлен ответ от 20.07.2017 ООО «Многопрофильная компания «Право. Оценка. Недвижимость» из которого следует, что рыночная стоимость, а также арендная ставка нежилого помещения торгово - офисного назначения, которое является не изолированным помещением, а смежным с помещением другого собственника и (или) арендодателя ниже по сравнению с объектами недвижимости.

Доводы ответчика об осведомленности истца относительно приобретаемого имущества, суд считает несостоятельными, т.к. на момент проведения торгов, спорное помещение было занято арендатором ООО «Горбуновское торфопредприятие», что не позволило истцу должным образом произвести осмотр помещения. Кроме того, представленная оценка нежилого помещения не содержит сведений, что оценка помещения проводилась как проходного (не изолированного)

В виду установленных в судебном заседании обстоятельств, суд считает, что на торги был выставлен объект, который фактически является проходным (не изолированным), однако такие сведения при проведении аукциона не заявлялись и в представленной оценке не отражены.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что ответчиком не соблюдены правила проведения торгов, которые выразились в неполном размещении информации относительно предмета подлежащего реализации и проданного с торгов имущества.

При этом, суд отмечает, что указанные обстоятельства могли существенно повлиять на цену лота при проведении аукциона.

То обстоятельство, что до проведения торгов истцом проведен осмотр нежилого помещения, не свидетельствует о соответствии торгов действующему законодательству, поскольку информация о предмете торгов не содержала полных данных.

Согласно положениям ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы; суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что отсутствие информации о том, что спорное помещение является проходным и имеет обременение, имеет существенное значение, т.к. сформировала у потенциальных участников неправильное представление о продаваемом имуществе.

Таким образом, содержание опубликованного извещения не соответствовало требованиям, установленным ст. 448 ГК РФ, поскольку не содержало полных и достоверных сведений о предмете торгов, что лишило покупателя возможности принять обоснованное решение об участии в торгах и нарушило права истца.

В связи с изложенным, имеются основания для признания оспариваемых торгов недействительными, что в силу ст. 449 ГК РФ влечет недействительность заключенного договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, доводы ответчика о том, что процедура проведения аукциона не была нарушена, суд считает несостоятельными.

Из части 1 ст. 329 ГК РФ следует, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе и задатком. Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Исходя из анализа положений п. 1 ст. 329, п. 1 ст. 380, а также п. п. 1, 2 ст. 381 ГК РФ, суд приходит к выводу, что если обязательство прекращено сторонами до наступления срока его исполнения либо прекращается по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, задаток подлежит возврату в однократном размере.

В силу ч. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Учитывая установленные в судебном заседании обстоятельства, суд находит исковые требования ФИО2 подлежащими удовлетворению. Удовлетворение исковых требований истца, влечет отказ в удовлетворении встречных исковых требований ответчика.

Руководствуясь статьями 12, 192-199, 320 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к Управлению муниципального имущества Администрации города Нижний Тагил, удовлетворить.

Признать торги в форме аукциона по продаже единым лотом нежилого помещения площадью <...> кв.м. дома по <адрес>, кадастровый №, этаж цокольный и договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, недействительными.

Взыскать с Управления муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил в пользу ФИО2 сумму задатка в размере 60 000 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований Управления муниципального имущества Администрации города Нижний Тагил к ФИО2 о взыскании пени и штрафа по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда путем подачи жалобы через Ленинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в течение месяца со дня вынесения мотивированного текста решения.

Мотивированный текст решения изготовлен судом 20.09.2017.

Председательствующий – подпись.

Копия верна.

Председательствующий – Т.А.Орлова