Гражданский кодекс часть 1

Электростальский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Самсоновой А.О., при секретаре судебного заседания Мариночкиной С.А., с участием истца ФИО5, представителя истца адвоката Горбунова А.В., ответчика ФИО1, и представителя ответчиков ФИО1 и ИП ФИО2 по доверенности ФИО3, рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО1, ФИО4, индивидуальному предпринимателю ФИО2, действующему в том числе в интересах несовершеннолетнего С. о применении последствий недействительности ничтожной сделки, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, признании утратившими права пользования жилым помещением,

установил:

ФИО5 обратился в Электростальский городской суд Московской области с иском к ФИО1, ФИО4 индивидуальному предпринимателю ФИО2, действующему в том числе в интересах несовершеннолетнего ФИО6 о применении последствий недействительности ничтожной сделки, об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, о признании ФИО1, ФИО4 и С., дата рождения, не приобретшими право пользования квартирой и выселении из неё.

В обоснование иска указал, что 25 мая 2017 года из квитанции по оплате за коммунальные услуги по квартире 39 в доме № по <адрес>, в которой он зарегистрирован по месту постоянного жительства один и в которой он проживает, узнал, что в квартире зарегистрированы еще три неизвестных ему человека. В последствии узнал, что документы на регистрацию были представлены ответчицей ФИО1, которая предъявила документы о ее праве собственности на занимаемую им квартиру и зарегистрировалась в ней сама и зарегистрировала своих детей, прибыв с адреса: <адрес>. После обращения в Росреестр за получением выписки из ЕГРП он узнал, что с 10 мая 2006 года собственником квартиры на основании внесенной в ЕГРП записи № значится ответчица ФИО1, о чем до указанной даты он не знал и не должен был знать. Истец 01.06.2005 заключил с ответчиком ИП ФИО2 договор поручения на оказание им ему риэлторских услуг по «размену-обмену» его квартиры, который в последствии так и не был исполнен ответчиком, а также по требованию данного ответчика, по его указанию, выдал ему доверенности для исполнения им поручения на приватизацию квартиры и на ее продажу. После приватизации квартиры, о чем ИП ФИО2 не уведомил его, так как он действовал по предварительному сговору с ФИО1, в целях незаконного приобретения права собственности на его квартиру, путем обмана его, и сговора ФИО1 с ИП ФИО2, ИП ФИО2 по доверенности продал его квартиру ответчице ФИО1

25.05.2017 года истец подал заявление в УМВД России по г.о. Электросталь о проверке приведенных им обстоятельств, в целях привлечения виновных лиц ИП ФИО2 и ФИО1 к уголовной ответственности. Процессуальное решение пока не принято.

Истец указал, что из полученной выписки из ЕГРП истцу стало известно о том, что занимаемая им квартира была приватизирована на его имя по договору от 01 марта 2006 года и зарегистрирована за ним на праве собственности 03.04.2006г. о чем в ЕГРП была внесена запись регистрации №, а в последствии, уже через два дня, то есть 06.04.2006г. продана ИП ФИО2 по доверенности от его имени ответчице ФИО1 за 400 000 рублей.

Истец полагает, что, что в действительности ИП ФИО2, злоупотребил своими полномочиями, вступил в преступный сговор с ответчицей ФИО1, и в целях ее обогащения и незаконного приобретения ею в собственность его квартиры, заключил с нею договор купли-продажи за 400 000 рублей, что было совершено им:

заведомо на кабальных для истца условиях, так как, ИП ФИО7 действовал в прямом противоречии с принятым им на себя поручением по договору от 01.06.2015 по условиям которого должен быть «обмен-размен», то есть: истец должен был получить при мене квартиры равнозначное жилое помещение или меньшее жилое помещение, но с доплатой;

- термина «размен» действующее законодательство вообще не знает, но как следует из условий заключенного договора, при указанном могло быть только приобретение для него одной квартиры и приобретения второго жилого помещения или выплаты доплаты, которая в конечном бы итоге свидетельствовала бы о равноценности «обмена» или «размера» его квартиры;

- квартира якобы продана ИП ФИО2 за 400 000 рублей, что в несколько раз ниже реальной действительной рыночной стоимости его квартиры на дату подписания договора купли-продажи квартиры 06.04.2006г. и дату его государственной регистрации 10.05.2006 г.

- о наличии злонамеренного соглашения ИП ФИО2 с другой стороной по сделке ФИО1 свидетельствует и то, что в действительности, истец никогда никаких денежных средств от ИП ФИО2 по оспоренной сделке не получал ни в каком размере.

- в действительности волеизъявления истца исключительно только на продажу его квартиры ИП ФИО2 не было, что подтверждается договором поручения от 01.06.2006, что является самостоятельным основанием как для признания оспариваемой сделки недействительной, так и для истребования принадлежащей истцу квартиры из чужого незаконного владения ответчицы ФИО1

В соответствии с положениями ГК РФ о договоре поручения, о представительстве и доверенности: основным документом, определяющим взаимные права и обязанности является договор поручения.

Ответчик ИП ФИО2 не выполнил свои обязательства по договору ни по одному из двух возможных вариантов, оформления сделки, а, наоборот, в корыстных целях осуществил то, что не предусмотрено договором и на что волеизъявления истца никогда не было, о чем он не мог не знать, заключая с истцом договор поручения и подписывая его.

В обоснование предъявленного иска истец просил суд применить разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации": «…69. Положения ГК РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Закона № 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 1 сентября 2013 года. Для целей применения этого положения под совершением двусторонней сделки (договора) понимается момент получения одной стороной акцепта от другой стороны (пункт 1 статьи 432, пункт 1 статьи 433 ГК РФ). При этом согласно пункту 9 статьи 3 Закона № 100-ФЗ сроки исковой давности и правила их исчисления, в том числе установленные статьей 181 ГК РФ, применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013 года….», в связи с чем, истец просил суд, учитывая, что оспариваемая сделка подписана 06.04.2006 и зарегистрирована в действовавшем ранее порядке 10.05.2006, руководствоваться нормами ГК РФ об основаниях и последствиях недействительности данной сделки, действовавшими на момент заключения оспоренной сделки, то есть на 2006 год.

По мнению истца, основаниями к признанию судом оспариваемой сделки недействительной являются: ст.168 ГК РФ, с учетом нарушения положений п. 3 ст. 182 ГК РФ, п. 1 ст. 973 ГК РФ поверенным ФИО2, действовавшим на основании договора поручения от 01.06.2005 г. во исполнение которого и была выдана по всей видимости истцом доверенность; ст. 179 ГК РФ, так как оспариваемая сделка была совершена в результате обмана истца поверенным ИП ФИО2, в результате его злонамеренного соглашения с ФИО1, явившейся другой стороной по сделке, а также на кабальных для истца условиях; ст. 301 ГК РФ.

В соответствии со ст.ст. 166, 167 ГК РФ недействительная (ничтожная сделка) недействительна с момента ее совершения и не влечет за собой никаких правовых последствий.

Следовательно, в действительности ответчица ФИО1 не приобрела на законном основании право собственности на квартиру истца, и, следовательно, не приобрела права в отношении квартиры, предусмотренные ст. 209 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ, в частности право по владению и пользованию квартирой, в том числе по проживанию в ней.

Ответчица ФИО1, считающая себя собственницей квартиры истца, воспользовались своими правами, основанными на оспариваемой сделке, предоставила квартиру истца своим детям для проживания и намеревается сама в ней жить.

При доказанности факта недействительности (ничтожности) оспариваемого договора, следует, что в действительности у ФИО1 нет и не было никогда права собственности на квартиру истца, и соответственно, нет права по пользованию квартирой ни у неё, ни у ее детей, которым она предоставила право пользования квартирой как членам своей семьи в соответствии со ст. 31 ЖК РФ, именно основываясь на якобы имеющемся у нее праве собственности.

Истец, с учетом уточнений требований, принимая во внимание, что ни ответчица, ни ее дети никогда не вселялись в квартиру и не проживали в ней, что не оспаривала сама ответчица, просил суд: применить последствия недействительности (ничтожности) договора купли-продажи двухкомнатной квартиры 39 в доме № по <адрес>, заключенного 06 апреля 2006 года между ФИО5, от имени которого действовал на основании нотариально удостоверенной доверенности ФИО2, и ФИО1, зарегистрированного 10 мая 2006 года за №: истребовать из чужого незаконного владения ФИО1 двухкомнатную квартиру 39 в доме № по <адрес>, возвратив её в собственность истца; признать недействительной запись № от 10 мая 2006 года внесенную в ЕГРН о государственной регистрации права собственности ФИО1 на двухкомнатную квартиру 39 в доме № по <адрес>; признать ФИО1, ФИО4 и С., дата рождения, не приобретшими право пользования двухкомнатной квартирой 39 в доме № по <адрес>.

Ответчик ИП ФИО2 не признал предъявленные исковые требования в полном объеме, представил в суд письменные возражения на иск, его представитель по нотариально удостоверенной доверенности дал объяснения согласно которым: ответчик ИП ФИО2 не отрицал того, что он действительно заключал с истцом 01 июня 2005 года договор поручения и дополнительное соглашение к нему, согласно которым он обязался оказать истцу «…услуги по обмену-размену квартиры по адресу: <адрес>…» (раздел 1 договора), «…квартира разменивается на однокомнатную квартиру в г. Электросталь для Заказчика (ФИО5) или на другое жилье или доплату для сособственников Заказчика…» (дополнительное соглашение от 01.06.2005г. к договору поручения от 01.06.2005г….). Однако от данного договора сам истец отказался, выдав уже 03.06.2005г. две нотариально удостоверенные доверенности на приватизацию квартиры и ее продажу ИП ФИО2 за цену и на условиях по его усмотрению. С условием обмен-размен квартиры истец «отказался из-за расположения квартиры в не престижном районе и непотребного состояния». Доверенности он (истец) выдал добровольно. В последствии он, ответчик, действовал от имени истца исключительно на основании выданных им доверенностей. С ФИО1 никогда не жил и ни в какой сговор с нею не вступал, он только помогал ей по ее просьбе в покупке квартиры истца, которую он предлагал и иным лицам. Ответчик ИП ФИО2 указал на то, что он давал истцу денежные средства в долг для оплаты больших коммунальных долгов за квартиру, но при этом у него нет письменных доказательств того, что он передал в долг какие-либо суммы истцу; ИП ФИО2 указал на то, что он давал и родственникам истца: сестре и дедушке, отказавшихся от приватизации квартиры, в долг значительные денежные средства, но при этом у него отсутствуют доказательства передачи в долг каких-либо сумм родственникам истца; ответчик, по выданной ему доверенности имел право продать квартиру истца за цену и на условиях по его усмотрению, в связи с чем, он продал квартиру по цене определенной им самостоятельно в 400 000 рублей и за вычетом тех сумм, которые он давал в долг истцу и его родственникам при их жизни, письменные доказательства чего у него отсутствуют; ответчик, не злоупотреблял своими полномочиями по отношению к истцу, действовал на основании выданной ему доверенности, и в злонамеренное соглашение с другой стороной по договору купли-продажи квартиры, ФИО1, не вступал, подтверждая, что денежные средства в размере 400 000 рублей в счет оплаты цены продажи квартиры истца, он получил от ФИО1, и в последствии, без указания даты и времени, и без предоставления письменных доказательств этому, передал истцу; ответчик, не считает оспоренную сделку кабальной, так как такую цену он согласовал с истцом, за вычетом его долга перед ним, при этом. Цена была также определена с учетом плохого внутреннего состояния квартиры. Согласно позиции ответчика «…после подписания договора поручения об обмене или размене квартиры, ФИО5 в связи невозможности указанных действий решил продать квартиру и выдал ему доверенности. Я являюсь риелтором. И всегда действую на основании доверенности, в рамках полномочий, указанных в ней. Я действовал в рамках полномочий, выданных мне ФИО5, а именно продать спорную квартиру. Это было его волеизъявление. В связи с продажей спорной квартиры, выполнить условия договора поручения стало невозможным, так как предмет договора был уже продан и собственником был иное лицо….». По мнению ответчика не имелось и не имеется оснований для признания сделки недействительной и/или применению последствий ее ничтожности, на основании ст.ст. 168, 179 ГК РФ, так как доверенность на продажу от имени истца на ответчика не отменялась и не признавалась недействительной. Исковое требование о признании недействительной оспариваемой сделки не заявлялось, в связи с чем, исковые требования истца не подлежат к удовлетворению; по мнению ответчика истец в 2006 году сразу после заключения оспариваемого договора купли-продажи квартиры знал о продаже его квартиры ответчице ФИО1 и получил от ответчика ИП ФИО2 причитающиеся ему 400 000 рублей, в связи с чем истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с предъявленными им исковыми требованиями, в связи с чем ответчик просил суд применить положения ст. ст. 196, 200 ГК РФ и на этом основании отказать истцу в удовлетворении предъявленных им исковых требований.

В судебном заседании истец ФИО5 и его представитель адвокат Горбунов А.В. отказались от части исковых требований, предъявленных к ФИО1, ФИО4, о выселении их, и несовершеннолетнего С. из спорной квартиры в которой они зарегистрированы по месту жительства. В остальной части поддержали заявленные исковые требования, дали пояснения, аналогичные изложенным в установочной части решения и письменных пояснениях по иску.

Определением суда от 04.10.2017 года производство по делу по иску ФИО5 к ФИО1, ФИО4, в части требований о выселении ФИО1, ФИО4, несовершеннолетнего С. прекращено в связи с отказом от части иска.

Ответчик ИП ФИО2 надлежащим образом извещенный о дне, времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился, обеспечил участие в деле своего представителя по ордеру и доверенности, а также представил письменный отзыв на иск с просьбой применить к исковым требованиям ФИО5 срок исковой давности и в иске отказать.

Ответчица ФИО1 в судебном заседании не признала предъявленные исковые требования в полном объеме, дала объяснения, аналогичные изложенным в письменном отзыве, дополнительно указав на следующее: при покупке спорной квартиры, она вложила свои средства в недвижимость, так как считала «… что нужно приобретать квартиры для своих детей, чтобы в будущем они были обеспечены… проживать в данной квартире намерений не было до совершеннолетия детей…»; коммунальные услуги за квартиру никогда не оплачивала, так как считала, что это должен делать истец зарегистрированный в квартире, местонахождение которого ей фактически не было известно, хотя она несколько раз пыталась встретиться с истцом и приходила к дому, но в квартиру не заходила ни разу, оставляла о себе информацию у паспортистки; в 2015 году она пыталась прекратить регистрацию истца в квартире. Поданное ею исковое заявление было возвращено, более никаких шагов мер по прекращению регистрации истца в квартире, а также по своему вселению в квартиру с 2006 года по настоящее время не предпринимала, в том числе и после своей регистрации и регистрации детей в спорной квартире в 2017 году, после которой они фактически также не вселялись и в квартире не имеют никаких своих личных вещей; истец знал о продаже квартиры, получил денежные средства от ИП ФИО2 Также просила отказать в удовлетворении иска по причине того, что исковые требования не основаны на законе, и по причине пропуска истцом срока исковой давности.

Представитель ответчиков ФИО2 и ФИО1 по ордеру № 22326 от 14.09.2017 и доверенности от 14.09.2017 ФИО3, поддержала в судебном заседании возражения ответчиков на иск и поддержала сделанное ими заявление о применении судом последствий пропуска истцом срока исковой давности для обращения в суд с предъявленными им исковыми требованиями.

Ответчик ФИО4 надлежащим образом извещался о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, по месту регистрации не проживает, судебная корреспонденция возвращена без вручения за истечением срока хранения и неявкой адресата. Со слов ответчицы ФИО1 (степень родства) по месту регистрации не проживает, находится за пределами Российской Федерации, конкретное место пребывания неизвестно, но ему известно о рассмотрении дела в суде и заявленных требованиях от неё.

На основании абзаца 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, с учетом положений ч. 1 ст. 113, ст. 117 ГПК РФ, п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, ответчик ФИО4, надлежащим образом извещен, суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Назначенный в порядке ст. 50 ГПК РФ представитель ответчика ФИО4 адвокат Шевцова Е.В., будучи извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась. Суд полагает возможным рассмотреть дело в её отсутствие.

Представитель Управления опеки и попечительства Министерства образования Московской области по Ногинскому муниципальному району, городским округам Черноголовка и Электросталь, в судебно заседание не явился, ранее представлял письменный отзыв на иск, указывая, что защиту прав и интересов несовершеннолетних детей в суде осуществляют их законные представители (родители). Просил принять решение по существу спора на усмотрение суда с учетом представленных доказательств и интересов несовершеннолетнего.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения истца ФИО5, его представителя, ответчицы ФИО1, представителя ответчиков ФИО2 и ФИО1, показания допрошенных по делу свидетелей, суд приходит к выводу, что исковые требования истца подлежат к удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истец ФИО5, дата рождения с момента рождения был зарегистрирован и проживал по адресу: <адрес>, вместе с (степень родства) За ФИО5 была закреплена жилая площадь по указанному адресу.

Судом установлено, что 01.06.2005 года предприниматель без образования юридического лица ФИО2 как «Исполнитель» с одной стороны и ФИО5 с как «Заказчик» с другой стороны заключили договор поручения, в соответствии с которым ИП ФИО2 обязался предоставить ФИО5 услуги по обмену-размену квартиры по адресу: <адрес>, а также произвести контроль за правильным и своевременным оформлением документов. Исполнитель в силу п. 2.1 обязан был выполнить поручение в соответствии с рекомендациями Заказчика, а также сообщать Заказчику все сведения о ходе выполнения поручения. Заказчик в силу п. 2.4 обязался не изменять условия поручения в течение срока действия договора. В соответствии с дополнительным соглашением к договору от 01.06.2005 г. квартира, находящая по адресу <адрес> разменивается на однокомнатную квартиру в г. Электросталь для Заказчика и на другое жилье или доплату для сособственников Заказчика.

В обоснование предъявленного иска истец указал, что заключал с ответчиком договор поручения и дополнительное соглашение к нему 01 июня 2005 года в котором определен предмет договора и суть поручения, которое истец давал ответчику ИП ФИО2: мена его квартиры на иную меньшую квартиру с выплатой доплаты или обмен его квартиры, именно на это по утверждению истца было направлено его волеизъявление.

Истец заявил, что указанный договор он не расторгал и от данного им поручения ответчику не отказывался и не изменял его с момента заключения договора.

Суд соглашается с доводами истца и считает, что действительно волеизъявление истца было направлено на совершение ответчиком указанных действий. При этом суд исходит из буквального толкования условий заключенного договора в соответствии со ст. ГК РФ. При этом суд принимает во внимание доводы истца, что данное им поручение было возможно и осуществимо в соответствии со ст. 431 ГК РФ, посредством заключения договора мены квартир ( ст.ст.567-571 ГК РФ) или посредством одномоментного, то есть в один день, заключения договора купли-продажи квартиры истца и договора купли-продажи иной квартиры для истца (ст.ст. 549-558 ГК РФ), или в соответствии со ст.ст.72-74 ЖК РФ, принимая во внимание, что на момент заключения истцом договора с ответчиком его квартира являлась муниципальной. Указанные действия в полной мере отвечали и интересам истца и не имевшего никакого иного жилого помещения за исключением спорной квартиры в которой он был зарегистрирован по адресу своего места постоянного жительства. Именно данное обстоятельство подтверждает истинное волеизъявление истца, исключительно на получение для себя в собственность обязательно иной квартиры, пусть и меньшей с получением доплаты для ее передачи иным своим родственникам на тот момент времени: (степень родства).

Суд не принимает доводы ответчика ИП ФИО2 согласно которым истец якобы отказался от «размена-обмена» его квартиры. Выдав через три дня после заключения договора истцу две нотариально удостоверенные доверенности: на приватизацию квартиры и на продажу квартиры.

Отказ от исполнения договора, равно как и его расторжение по соглашению сторон, или в одностороннем порядке возможны только в той форме, в которой заключен и сам договор. Доказательств того, что имел место письменный отказ истца от исполнения заключенного им договора с ответчиком, равно как то, что имело место соглашение о расторжении договора поручения – ответчиком суду не представлено, следовательно, вышеуказанный договор поручения со дня его заключения действовал и продолжал действовать до момента исполнения сторонами своих обязательств по нему в соответствии с определенными ими условиями (пункт 3.3. договора).

Следовательно, ответчик ИП ФИО2 обязан был исполнить принятые им на себя обязательства именно в соответствии с условиями данного ему истцом поручения определенного условиями соглашения: раздел 1 «предмет договора», пункт 1 «предмет соглашения» дополнительного соглашения от 01 июня 2005 года к договору (пункт 1 ст.973 ГК РФ).

Представленными в дело документами подтверждено, что спорная квартира по адресу: <адрес> была передана в собственность ФИО5 на основании договора передачи квартиры в собственность граждан № 14297\32810 от 01.03.2016 года. Указанный договор от имени ФИО5 был подписан представителем по нотариально удостоверенной 03.06.2005 доверенности № 2693 ФИО8 21.02.2006 года было получено нотариальное согласие других лиц, зарегистрированных в спорной квартире - (степень родства) на приватизацию квартиры на имя ФИО5, которым они отказались от участия в приватизации указанной квартиры.

Право собственности ФИО5 было зарегистрировано 03.04.2006 года ГУ ФРС по Московской области.

06.04.2006 года ФИО2 (ответчик) действуя по доверенности от имени ФИО5, удостоверенной нотариусом г. Электросталь ФИО9 03.06.2005 года по реестру № 2694 заключил с ФИО1 договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. Указанная квартира продана за 400 000 рублей.

Договор и право собственности ФИО1 зарегистрированы ГУ ФРС по Московской области 10 мая 2006 года.

Суд не соглашается с позицией ответчиков, согласно которой они оба считают, что при заключении оспоренного договора купли-продажи квартиры от 06.04.2006 года не были нарушены требования какого-либо закона, равно как и то, что данный договор не явился кабальной сделкой для истца, нарушающей его имущественные права. При этом, суд считает правомерным и обоснованным позицию истца согласно которой к возникшим правоотношениям сторон по спорной сделке необходимо применять нормы гражданского законодательства, действовавшего на момент заключения оспариваемой сделки. В данном случае необходимо руководствоваться разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации": «…69. Положения ГК РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Закона № 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 01 сентября 2013 года (пункт 6 статьи 3 Закона № 100-ФЗ). Для целей применения этого положения под совершением двусторонней сделки (договора) понимается момент получения одной стороной акцепта от другой стороны (пункт 1 статьи 432, пункт 1 статьи 433 ГК РФ). При этом согласно пункту 9 статьи 3 Закона № 100-ФЗ сроки исковой давности и правила их исчисления, в том числе установленные статьей 181 ГК РФ, применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01 сентября 2013 года….».

В обоснование заявленного требования о ничтожности договора истец сослался на два основания: ст.168 ГК РФ, с учетом нарушения положений п.3 ст.182 ГК РФ, п.1 ст.973 ГК РФ поверенным ФИО2, действовавшим на основании договора поручения от 01.06.2005 г. во исполнение которого и была выдана доверенность на продажу квартиры истцом ответчику; ст.179 ГК РФ, так как оспариваемая сделка была совершена в результате обмана истца поверенным ИП ФИО2, в результате его злонамеренного соглашения с его знакомой ответчицей ФИО1, явившейся другой стороной по сделке, а также на кабальных для истца условиях.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца и его представителя была назначена и проведена по делу судебная оценочная экспертиза действительной рыночной стоимости спорной квартиры на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи квартиры от 06.04.2006г.

Согласно заключению экспертизы, выполненной ООО «Оценка и закон», действительная рыночная стоимость двухкомнатной квартиры № 39 в доме № по <адрес> по состоянию на 06 апреля 2006 года составляет 1 060 000 рублей.

Указанное экспертное заключение, его выводы не оспорены сторонами по делу, ходатайств о производстве дополнительной или повторной экспертизы по делу сторонами не заявлялось.

Суд соглашается с тем, что оспоренная сделка формально отвечает требованиям закона, то есть она заключена лицами, имевшими право на это, в том числе и ответчиком ФИО2, действовавшим по доверенности от истца, заключена в отношении объекта, который мог являться предметом договора купли-продажи квартиры.

Однако, в данном случае суд считает доказанным стороной истца тот факт, что данный договор был заключен ответчиком ИП ФИО2 с ответчицей, его знакомой ФИО1, в результате: злонамеренного соглашения ИП ФИО2 с ФИО1 и на кабальных для истца условиях.

В действовавшей на момент заключения оспариваемой сделки редакции ст.179 ГК РФ, предусматривала:

«……1.Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить, вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

2. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход РФ. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.….»

В данном деле истец представил суду доказательства того, что имел место обман истца со стороны ответчика ИП ФИО2, а также злонамеренное соглашение ответчика ИП ФИО2 с ответчицей ФИО1, что выразилось в следующем:

ответчик ИП ФИО2 обманул истца, что выразилось в том, что он не исполнил поручение истца данное ему и в последствии не отмененное в соответствии с условиями заключенного и действительного договора поручения от 01.06.2005 года. Злонамеренное соглашение ответчика с ответчицей заключается в том, что ответчик, в нарушение указаний, поручения истца продал его квартиру, не приобретя одномоментно с продажей и/или в последствии иного жилого помещения для истца, в результате чего нарушил охраняемое законом и гарантированное ему Конституцией РФ право на жилище, при этом, также не передав истцу никаких денежных средств из якобы полученных им по оспариваемому договору купли-продажи квартиры. Об обмане ответчиком истца свидетельствует и то, что квартира истца была продана ответчиком по доверенности, по существенно заниженной цене, что подтверждается заключением проведенной по делу экспертизы. Между тем, являясь собственником своей квартиры, истец вправе был получить справедливую цену за ее продажу которая бы соответствовала бы действительной рыночной стоимости данной квартиры на определенный момент времени, обратное свидетельствует о существенном нарушении имущественных прав стороны по сделке.

В результате обмана и злонамеренного соглашения ответчиков друг с другом ответчица незаконно приобрела в свою собственность квартиру и не может являться добросовестной ее владелицей. Как следует из объяснений самой ответчицы и показаний допрошенных свидетелей, объяснений истца: при покупке квартиры ответчица «… вкладывала свои деньги в недвижимость….», при том, что в 2006 году, помимо спорной квартиры она приобрела еще две квартиры, в том числе и долю в праве общей долевой собственности на имя своего ребенка (от ответчика); сама ответчица в квартиру не вселялась на протяжении всего периода времени; лицевой счет на квартиру на свое имя не переоформляла, коммунальные платежи по квартире никогда не оплачивала; перед заключением договора купли-продажи квартиры ни с истцом, ни с его родственниками зарегистрированными по месту постоянного жительства в данной квартире и до сделки и после, вплоть до дня смерти – ответчица никогда не встречалась и не общалась; не интересовалась их мотивами при продаже квартиры, хотя могла и должна была установить обстоятельства этого, при наличии чего ей могло стать известно об истинном волеизъявлении истца и членов его семьи, которое отражено в тексте договора поручения от 01.06.2005 года.

Тот факт, на который указывают ответчики по делу, что между ними был осуществлен денежный расчет по оспоренной истцом сделке сам по себе, по вышеприведенным доводам не свидетельствует о том, что данная сделка является законной. Юридически значимым и подтверждающим доводы истца по делу является то, что он не получил ни рубля от ответчика ИП ФИО2 за проданную им по доверенности от имени истца принадлежащую истцу квартиру. При доказанности этого в судебном разбирательстве, следует вывод о том, что в результате обмана ответчиком истца и вступления ответчика в злонамеренное соглашение с ответчицей, истец лишился права собственности на принадлежавшую ему квартиру на основании ничтожного договора взамен, в нарушение требований ст. 549 ГК РФ, а ответчица незаконно приобрела право собственности на квартиру истца.

Учитывая, что судом установлена ничтожность оспоренного истцом договора купли-продажи квартиры от 06.04.2006 года, то данный договор не порождает юридических последствий, он является недействительным с момента его совершения.

Следовательно, спорная квартира находится в незаконном владении ответчицы по делу и может быть истребована в собственность истца.

В данном случае, принимая во внимание что судом установлены факты обмана ответчиком истца, а также вступления ответчиком ФИО2 в злонамеренное соглашение с ответчицей ФИО1 при заключении и последующем исполнении ничтожного договора купли-продажи квартиры не может быть применена двусторонняя реституция, так как как следует из установленным судом обстоятельств истец в силу виновных действий ответчиков, не получил никакого встречного предоставления по ничтожной сделке, то есть денежных средств за проданную ответчиком по доверенности его квартиру.

Суд не соглашается с доводами ответчиков о том, что истец пропустил срок исковой давности для обращения в суд с предъявленным им иском по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 ст.200 ГК РФ:

«…1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права….».

В данном случае истец лично не заключал оспариваемую сделку и по его утверждению, не опровергнутому стороной ответчиков, ничего не знал о переходе права собственности на его квартиру до мая 2017 года, когда ответчица и двое (степень родства) незаконно зарегистрировались в квартире по месту жительства, что он узнал при получении квитанции на оплату коммунальных услуг в котором стали значиться 4 зарегистрированных граждан, а не один истец.

Учитывая, что истец постоянно проживал в квартире, лицевой счет на квартиру был оформлен на его имя, данные никакие не менялись, на протяжении 11 лет, ничто не менялось в условиях его пользования квартирой и проживании в ней, истец не должен был знать о том, что ответчик произвел продажу его квартиры.

Довод ответчиков о том, что о продаже квартиры он должен был узнать из Росреестра, получив выписку из ЕГРН, не основан на фактических обстоятельствах по делу: истец сам лично не совершавший никаких сделок не имел ни обязанности, ни каких-либо оснований для получения выписки из ЕГРН.

Получаемые истцом квитанции на оплату коммунальных услуг также не содержат в себе сведений об оспоренной сделке: содержащие в ней графы и назначение платежей, позволяют только установить то, что квартира в собственности, но не то, в чей она собственности. Как пояснил истец он всегда считал данную квартиру своей, независимо от того муниципальная она или нет, то есть приватизированная.

Ответчики не предоставили доказательств, отвечающих требованиям об относимости и допустимости доказательств, свидетельствовавших бы о том, что кто-либо из них уведомил истца о заключенной и оспоренной сделке, равно как и не представили доказательств того, что истец в период с 06.04.2006 года по май 2017 года бесспорно знал о заключении оспоренной им сделки.

В данном случае, суд соглашается с тем, что начало течения срока исковой давности для ответчика начинается с мая 2017 года, когда начав выяснять причину незаконной регистрации ответчицы в его квартире, истцу при его обращении к паспортистке, а в последствии и в Росреестр стало известно о регистрации права собственности ответчицы на ранее принадлежавшую ему квартиру – до указанного момента времени истец не знал и не должен был знать о заключении ответчиками оспариваемого договора, никакого нарушения прав истца со стороны ответчика не было, равно как ответчики не совершали каких-либо действий в отношении истца и его квартиры, из которых истец мог бы узнать о совершенном в отношении него ответчиком обмане по злонамеренному соглашению с ответчицей.

Приходя к указанным выводам суд принимает во внимание разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации": «…Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

…Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ…

…7. Если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

…78. Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

….84. Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

99. Сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Следует учитывать, что закон не связывает оспаривание сделки на основании пунктов 1 и 2 статьи 179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании….».

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО5 о применении последствий недействительности (ничтожности) договора купли-продажи двухкомнатной квартиры 39 в доме № по <адрес>, заключенного 06 апреля 2006 года, об истребовании из чужого незаконного владения ФИО1, спорной квартиры и возвращении ее в собственность истца; о признании недействительной записи № от 10 мая 2006 года внесенную в ЕГРН о государственной регистрации права собственности ФИО1 на спорную квартиру.

Учитывая отсутствие законных оснований для возникновения у ФИО1 права собственности на двухкомнатную квартиру № 39 в доме № по <адрес>, никаких законных прав по пользованию квартирой у ответчицы ФИО1, ФИО4 и несовершеннолетнего С. не возникло, они подлежат признанию не приобретшими права пользования жилым помещением - квартирой 39 в доме № по <адрес>, что влечет прекращение их регистрационного учета по месту жительства по указанному адресу.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом ФИО5 при подаче иска, с учетом всех заявленных исковых требований была оплачена государственная в пошлина в общей сложности в размере 1200 рублей, что подтверждено имеющимися в деле оригиналами квитанциями.

С учетом обстоятельств дела, принимая во внимание допущенные нарушения прав истца со стороны ответчиков ИП ФИО2 и ФИО1, суд полагает необходимым взыскать именно с указанных ответчиков в равной мере с каждого в пользу истца понесенные расходы по оплате государственной пошлины, по 600 рублей с каждого.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 98, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО5 удовлетворить.

Применить последствия недействительности (ничтожности) договора купли-продажи двухкомнатной квартиры 39 в доме № по <адрес>, заключенного 06 апреля 2006 года между ФИО5, от имени которого действовал на основании нотариально удостоверенной доверенности ФИО2, и ФИО1, зарегистрированного 10 мая 2006 года за №:

- истребовать из чужого незаконного владения ФИО1 двухкомнатную квартиру 39 в доме № по <адрес> и возвратить ее в собственность ФИО5;

- признать недействительной запись № от 10 мая 2006 года внесенную в Единый государственный реестр недвижимости о государственной регистрации права собственности ФИО1 двухкомнатную квартиру 39 в доме № по <адрес>.

Данное решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи № от 10 мая 2006 года о государственной регистрации права собственности ФИО1 на двухкомнатную квартиру 39 в доме № по <адрес>; восстановления ранее существующей записи № от 03 апреля 2006 года о государственной регистрации права собственности ФИО5 на двухкомнатную квартиру 39 в доме № по <адрес>.

Признать ФИО1, ФИО4 и С., дата рождения не приобретшими право пользования двухкомнатной квартирой 39 в доме № по <адрес>.

Данное решение является основанием для прекращения регистрации ФИО1, ФИО4 и С., дата рождения по месту жительства в квартире 39 дома № по <адрес>.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО5 расходы по оплате государственной пошлины в размере 600 (шестисот) рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО5 расходы по оплате государственной пошлины в размере 600 (шестисот) рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Электростальский городской суд в течение месяца после его вынесения в окончательной форме.

Судья: подпись.

В окончательной форме решение суда изготовлено 16 января 2018 года.

Судья: подпись.