Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Юшина О. А. к Администрации Вологодского муниципального района об уменьшении размера арендной платы за земельные участки и взыскании излишне уплаченной арендной платы,

установил:

Юшин О.А. обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Вологодского муниципального района об уменьшении размера арендной платы за земельные участки и взыскании излишне уплаченной арендной платы.

Требования мотивированы тем, что на основании договора аренды от 14.10.2013 № и договора передачи прав требования от 15.06.2015 №Юшину О.А. уступлено право аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, категории земель: земли промышленности, энергетики и транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли, обороны, безопасности или земли иного специального назначения, с разрешенным использованием – для производственной деятельности (производственная база, складской комплекс, логистический центр) в границах, указанных в кадастровом паспорте, местоположение которых определено: <адрес>. Права арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером № были уступлены Юшиным О.А. на основании договора уступки права от 09.11.2018. Условия договора аренды от 14.10.2013 №, заключенного сроком на 49 лет с 14.10.2013 по 14.10.2062 применяются к Юшину О.А. с 15.06.2015. За период с 15.06.2015 по 15.11.2018 Юшиным О.А. внесена арендная плата в общей сумме 172 723, 13 руб. из них: за земельный участок с кадастровым номером № – 8043, 75 руб., за земельный участок с кадастровым номером № – 66243, 75 руб., за земельный участок с кадастровым номером № – 62917, 63 руб., за земельный участок с кадастровым номером № – 35 518 руб. Несмотря на то, что земельные участки имеют вид разрешенного использования «для производственной деятельности», возможность их фактического использования по целевому назначению отсутствует, т.к. согласно генеральному плану Спасского сельского поселения от 28.12.2012 № 170 земельные участки расположены в функциональной зоне, которая предусмотрена для сельскохозяйственного использования. Согласно Правил землепользования и застройки Спасского сельского поселения данные земельные участки расположены в зоне сельскохозяйственных угодий (СХ1), в которой производственная деятельность не предусмотрена. Несоответствие категории земель и вида разрешенного использования арендуемых земельных участков является существенным недостатком, влекущим перерасчет и уменьшение размера арендной платы. Начисление арендной платы должно производиться исходя из ставок, применяемых к земельным участкам сельскохозяйственного назначения.

С учетом уточнения исковых требований, просил уменьшить размер арендной платы за период с 29.06.2015 по 31.12.2018 до 69 780 руб. 76 коп., взыскать с ответчика излишне уплаченную арендную плату в сумме 105 022 руб. 49 коп.

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Вологодского муниципального района и Администрация Спасского сельского поселения Вологодского муниципального района.

Определением, внесенным в протокол судебного заседания от 20.01.2020, администрация Вологодского муниципального района привлечена к участию в деле в качестве соответчика.

Протокольным определением от 20.02.2020, Комитет по управлению муниципальным имуществом Вологодского муниципального района исключен из числа ответчиков в связи с его реорганизацией.

Протокольным определением от 13.03.2020 к участию в деле в качестве соответчика привлечено муниципальное образование «Вологодский муниципальный район».

В судебное заседание истец Юшин О.А. не явился, о времени и месте слушания дела извещался надлежащим образом. Его представитель по доверенности Половникова М.А. в судебном заседании 16.06.2020 до объявления перерыва уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации Вологодского муниципального района по доверенности Анчуков К.А., в судебном заседании 16.06.2020 (до объявления перерыва), исковые требования не признал, просил применить срок исковой давности.

Представитель ответчика муниципального образования «Вологодский муниципальный район» в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался надлежащим образом.

Представитель третьего лица Администрации Спасского сельского поселения о времени и месте слушания дела извещался надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Суд, заслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 14.10.2013 № между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Вологодского муниципального района (арендодатель) и ООО «СМУ-7» (арендатор) заключен договор о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 189686 кв.м, категории земель: земли промышленности, энергетики и транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли, обороны, безопасности или земли иного специального назначения, с разрешенным использованием «для производственной деятельности» (производственная база, складской комплекс, логистический центр) местоположением: <адрес>. Договор заключен сроком на 49 лет, с 14.10.2013 по 14.10.2062. По условиям договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа второго месяца квартала.

В соответствии с договором от 21.05.2014 передачи прав и обязанностей по договору о предоставлении в аренду земельного участка от 14.10.2013 № ООО «СМУ-7» уступило ООО «Домострой» права и обязанности арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером №

Соглашением между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Вологодского муниципального района и ООО «Домострой» от 04.07.2014 в договор аренды от 14.10.2013 № внесены изменения с указанием на передачу арендатору 14 земельных участков, в том числе с кадастровыми номерами №, образованных из земельного участка с кадастровым номером №

15.06.2015 между ООО «Домострой» и Юшиным О.А. заключен договор передачи прав и обязанностей по договору о предоставлении в аренду земельного участка от 14.10.2013 №, по условиям которого к Юшину О.А. перешли права и обязанности арендатора в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №. Государственная регистрация договора уступки права аренды произведена 29.06.2015.

В соответствии с договором от 31.10.2018 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.10.2013 №Юшин О.А. уступил ООО «Лесная усадьба» права и обязанности по договору о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №

Согласно сведениям ЕГРН земельные участки с кадастровыми номерами № отнесены к землям промышленности, энергетики и транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли, обороны, безопасности или земли иного специального назначения.

В соответствии с Генеральным планом Спасского сельского поселения, утвержденным решением Совета Спасского сельского поселения от 28.12.2012 № 170, спорные земельные участки расположены в функциональной зоне, которая предусмотрена для сельскохозяйственного использования.

Согласно Правил землепользования и застройки Спасского сельского поселения, утвержденных решением Представительного собрания Вологодского муниципального района от 28.04.2015 №, данные земельные участки расположены в зоне СХ1, в которой не предусмотрена производственная деятельность.

05.10.2017 на основании заявления Юшина О.А. проведены публичные слушания по проекту изменений в генеральный план Спасского сельского поселения от 28.12.2012 № 170 в отношении земельных участков, в том числе с кадастровыми номерами №

Как следует из содержания протокола публичных слушаний, проект изменений в генеральный план содержит недостатки: проект необходимо согласовать с собственником мелиоративной системы ФГБУ «Управление Вологдамелиоводхоз», технические условия на переустройство мелиоративной системы не получены; также рекомендовано дать обоснование санитарно-защитной зоны от проектируемых земель промышленности. Кроме того, представители СПК (колхоз) «Племзавод Пригородный» отметили, что не заинтересованы в отнесении генеральным планом поселения рассматриваемых земельных участков к территории промышленных объектов и могли бы использовать данные участки в процессе деятельности сельхозпредприятия. По результатам публичных слушаний принято решение направить проект на доработку с целью устранения замечаний.

26.02.2019 Юшин О.А. обратился в Администрацию Вологодского муниципального района с претензией, в которой просил о возмещении убытков в размере 127 698, 24 руб. в виде излишне уплаченной арендной платы ввиду невозможности использования земельных участков по их целевому назначению.

Комитет градостроительства и архитектуры Вологодской области в письме от 31.05.2019 рекомендовал Юшину О.А. по результатам рассмотрения его обращения от 20.02.2019 к проекту правил землепользования и застройки Спасского сельского поселения в части изменения целевого назначения спорных земельных участков повторно обратиться в администрацию Спасского сельского поселения Вологодского муниципального района по вопросу доработки проекта изменений в генеральный план Спасского сельского поселения Вологодского муниципального района.

26.06.2019 Юшин О.А. обратился к Главе Спасского сельского поселения Вологодского муниципального района с просьбой провести необходимые мероприятия для внесения изменений в генеральный план поселения.

Решением Представительного собрания Вологодского муниципального района от 23.04.2019 комитет по управлению муниципальным имуществом Вологодского муниципального района реорганизован путем присоединения к администрации Вологодского муниципального района.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Принимая во внимание, что спорные земельные участки невозможно использовать в связи с разрешенным использованием «для производственной деятельности» ввиду их фактического расположения в функциональной зоне, которая предусмотрена для сельскохозяйственного использования, и не предполагает осуществления производственной деятельности, при этом указанный недостаток не был оговорен арендодателем в договоре аренды и не мог быть обнаружен арендатором во время осмотра имущества при заключении договора и передаче имущества в аренду, суд приходит к выводу о наличии оснований для возложения на арендодателя ответственности в форме соразмерного уменьшения арендной платы и взыскании излишне уплаченной арендной платы.

При разрешении ходатайства ответчика о пропуске истцом срока исковой давности суд учитывает следующее.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в силу статьи 200 данного Кодекса.

По смыслу статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности подлежит исчислению в отношении заявленных требований по каждому платежу в отдельности.

Порядок внесения арендной платы предусмотрен п. 4.2 договора аренды от 14.10.2013. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями, не позднее 15 числа второго месяца квартала.

Как следует из материалов дела в отношении земельного участка с кадастровым номером № за период с 15.11.2015 по 16.01.2019 Юшиным О.А. уплачена арендная плата в размере 66 243, 75 коп., из них: 8043, 75 руб. оплачены 02.12.2015, 58 200 руб. – 16.01.2019.

Сведений о том, каким образом распределены (в счет задолженности по каким периодам) поступившие от Юшина О.А. денежные средства материалы дела не содержат, соответствующий запрос администраций Вологодского муниципального района оставлен без ответа.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.11.2019 №, право требования возвратить излишне уплаченную арендную плату не может возникнуть раньше даты совершения фактического платежа.

Принимая во внимание изложенное, по платежу, внесенному в декабре 2015 года, срок исковой давности пропущен.

Вместе с тем, с учетом требований пункта 3 статьи 199, статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также учитывая, что в квитанциях о внесении платежей не указан период, за который вносится арендная плата, суд приходит к выводу о том, что указанные денежные средства могли быть зачтены арендодателем только за периоды, срок исковой давности по которым на дату внесения платежа не истек.

В данном случае в отношении земельного участка с кадастровым номером № на дату внесения платежа от 16.01.2019 денежные средства подлежали распределению в счет арендной платы по срокам уплаты с 15.02.2016 по 15.11.2018.

С иском в суд истец обратился 05.12.2019, поэтому вправе претендовать на перерасчет арендной платы за период с 15.02.2017 по 15.11.2018, срок по платежу от 15.11.2016 с учетом даты обращения в суд пропущен. Надлежащим обращением в суд, прерывающим течение срока исковой давности, является подача иска, в том числе, с соблюдением правил подсудности, поэтому оснований для исчисления срока исковой давности с учетом обращения с иском в Вологодский районный суд не имеется.

За период с 15.02.2016 по 15.11.2016 начислена и уплачена арендная плата в отношении земельного участка с кадастровым номером № как за земли промышленности 29765, 68 руб.

Таким образом, за период с 15.02.2017 по 15.11.2018 Юшиным О.А. уплачена арендная плата за земельный участок с кадастровым номером № в размере 28 434, 32 (58200 – 29765,68). За этот же период размер арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером № как за земли сельхозназначения составляет 9310,74 руб.

При таких обстоятельствах, излишне уплаченная арендная плата по земельному участку с кадастровым номером № за период с 15.02.2017 по 15.11.2018 составит 19 123 руб. 58 коп. (28434,32-9310,74), размер арендной платы за указанный период подлежит уменьшению с 28434 руб. до 9310, 74 коп.

В отношении земельного участка с кадастровым номером № за период с 15.11.2015 по 05.02.2019 Юшиным О.А. уплачена арендная плата в размере 62 917, 63 коп., из них: 8043, 75 руб. оплачены 02.12.2015, 54873 руб. 88 коп. – 05.02.2019.

По платежу, внесенному в декабре 2015 года, срок исковой давности пропущен.

В данном случае в отношении земельного участка с кадастровым номером № на дату внесения платежа от 05.02.2019 денежные средства подлежали распределению в счет арендной платы по срокам уплаты с 15.02.2016 по 15.11.2018.

С иском в суд истец обратился 05.12.2019, поэтому вправе претендовать на перерасчет арендной платы за период с 15.02.2017 по 15.11.2018, срок платежу от 15.11.2016 с учетом даты обращения в суд пропущен.

За период с 15.02.2016 по 15.11.2016 начислена и уплачена арендная плата в отношении земельного участка с кадастровым номером № как за земли промышленности 18 183,40 руб.

Таким образом, за период с 15.02.2017 по 15.11.2018 Юшиным О.А. уплачена арендная плата за земельный участок с кадастровым номером № в размере 36690,48 (54873,88 – 18183,40). За этот же период размер арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером № как за земли сельхозназначения составляет 7109,30 руб.

При таких обстоятельствах, излишне уплаченная арендная плата по земельному участку с кадастровым номером № за период с 15.02.2017 по 15.11.2018 составит 29 581 руб. 18 коп. (36690.48 -7109,30), размер арендной платы за указанный период подлежит уменьшению с 36690,48 руб. до 7109,30 коп.

В отношении земельного участка с кадастровым номером № за период с 15.11.2015 по 05.02.2019 Юшиным О.А. уплачена арендная плата в размере 32057, 56 коп., из них: 8043, 75 руб. оплачены 02.12.2015, 24013руб. 81 коп. – 05.02.2019.

По платежу, внесенному в декабре 2015 года, срок исковой давности пропущен.

За период с 15.02.2016 по 15.11.2016 начислена и уплачена арендная плата в отношении земельного участка с кадастровым номером № как за земли промышленности 9264,74 руб.

Таким образом, за период с 15.02.2017 по 15.11.2018 Юшиным О.А. уплачена арендная плата за земельный участок с кадастровым номером № в размере 14749,07 (24013,81 – 9264,74). За этот же период размер арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером № как за земли сельхозназначения составляет 3622,30 руб.

При таких обстоятельствах, излишне уплаченная арендная плата по земельному участку с кадастровым номером № за период с 15.02.2017 по 15.11.2018 составит 11 126 руб. 77 коп. (14749,07 -3622,30), размер арендной платы за указанный период подлежит уменьшению с 14749 руб. 07 коп. до 3622,30 коп.

С учетом изложенного размер излишне уплаченной арендной платы за земельные участки с кадастровыми номерами № составит 59 831 руб. 53 коп. (11126,77+29581,18+19123,58).

Оснований для перерасчета арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером № не имеется, поскольку в отношении платежа внесенного в счет исполнения обязанности по уплате арендной платы 02.12.2015 срок исковой давности пропущен, иных платежей не вносилось.

На основании статьи 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 1995 руб. 95 коп.

Руководствуясь статьями 98, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Уменьшить размер арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером № за период с 15.02.2017 по 15.11.2018 с 28434 руб. до 9310, 74 коп.

Уменьшить размер арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером № за период с 15.02.2017 по 15.11.2018 с 36690,48 руб. до 7109,30 коп.

Уменьшить размер арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером № за период с 15.02.2017 по 15.11.2018 с 14749 руб. 07 коп. до 3622,30 коп.

Взыскать с муниципального образования «Вологодский муниципальный район» за счет средств казны муниципального образования в пользу Юшина О. А. излишне уплаченную арендную плату в отношении земельных участком с кадастровыми номерами № за период с 15.02.2017 по 15.11.2018 в сумме 59 831 руб. 53 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1995 руб. 95 коп.

В удовлетворении исковых требований в большем объеме отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Ю.А. Шилова

Мотивированное решение изготовлено 26.06.2020.