Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО6 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру, по встречному иску ФИО7 к ФИО5 о вселении, обязании не чинить препятствий в пользовании жилым помещением,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО6 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру. В обоснование заявления указала, что она является сособственником однокомнатной квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Указанная квартира принадлежит ей и ответчику, на праве общей долевой собственности (по <данные изъяты> доли в праве). дата в её адрес поступило письмо-уведомление от ФИО7, из которого она узнала, что ответчик дата заключил договор купли-продажи своей доли в общей долевой собственности на принадлежащую им квартиру с третьим лицом ФИО7, не известив её в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу. Тем самым ответчик нарушил принадлежащее ей преимущественное право покупки, закрепленное ст.250 ГК РФ. Со слов ФИО7 ей стало известно, что свою долю ответчик продал за <данные изъяты> рублей, однако ей не сообщили, на каких конкретно условиях доля была продана. За указанную цену она готова приобрести указанную долю в общей долевой собственности на квартиру и располагает достаточными средствами. Просит перевести на неё права и обязанности покупателя <данные изъяты> доли в квартире по адресу: <адрес>, путем замены третьего лица ею в договоре купли-продажи от дата и в записи о праве в ЕГРП.

Возражая против предъявленных требований, ФИО7 обратилась в суд с встречным исковым требованием к ФИО5 о вселении, обязании не чинить препятствий в пользовании жилым помещением и передаче ключей от спорной квартиры, указывая на то, что она является собственником <данные изъяты> доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.Собственником другой <данные изъяты> доли является ФИО5 дата она написала письмо ФИО5 с просьбой предоставить ключи, поскольку она сменила замки. дата она отправила письмо ФИО5, с просьбой предоставить ей доступ в помещение дата в <данные изъяты>, поскольку ею заказана машина для перевозки имущества и грузчики. дата доступ в квартиру ей не был предоставлен, была вызвана полиция и подано заявление в полицию о препятствовании ей в доступе в жилище. дата. ФИО5 отказалась впускать ее в квартиру, была вызвана полиция, без ее согласия ФИО5 запустила соседку, в квартиру и они поехали в полицию для дачи пояснений. В последующие дни ФИО5 отказалась впустить ее в жилище.

Впоследствии ФИО7 от исковых требований в части передачи комплекта ключей от квартиры отказалась, в связи с чем, дело в этой части прекращено определением суда. Остальные исковые требования поддержала.

В судебном заседании ФИО5 и ее представитель свои исковые требования поддержали, встречные исковые требования ФИО7 не признали.

ФИО6, ФИО7 в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ФИО6, ФИО7 исковые требования ФИО7 поддержала. Выразила не согласие с исковыми требованиями ФИО5

Суд, выслушав объяснения сторон и их представителей, установив юридически значимые обстоятельства, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст.67 ГПК РФ, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, способом защиты нарушенного права, в порядке ст. 250 ГК РФ, является требование о переводе прав и обязанностей покупателя.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО5 и ФИО6 являлись собственниками <адрес>, каждая по <данные изъяты> доли на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от дата

дата ФИО6 и ФИО7 заключили договор купли-продажи доли квартиры, по которому ФИО6 передала в общую долевую собственность, а ФИО7 приняла в общую долевую собственность <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на <адрес> и долю в праве собственности на общее имущество квартиры и жилого дома.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены (пункт 5).

По смыслу указанных законоположений, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судами при рассмотрении дел о переводе прав и обязанностей покупателя доли квартиры, является наличие или отсутствие надлежащего извещения со стороны лица, желающего произвести отчуждение своей доли постороннему лицу с указанием цены и иных условий, других участников долевой собственности, а также подтверждение платежеспособности других участников долевой собственности.

В силу п.3 договора, вышеуказанная <данные изъяты> доля квартиры продается по соглашению сторон за <данные изъяты> руб., указанная сумма уплачена продавцу в день подписания договора (п.4).

Указанный договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Росреестра по Нижегородской области, в связи с чем, дата года ФИО7 выдано свидетельство о государственной регистрации права на <данные изъяты> долю в праве собственности на <адрес>.

Обращаясь в суд с требованиями о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по указанному договору, ФИО5 указала, что <данные изъяты> доля квартиры была продана ФИО6 с нарушением преимущественного права покупки.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу о том, что требования ст. 250 ГК РФ при заключении договора купли-продажи ответчиком были соблюдены, поскольку преимущественное право покупки доли в праве общей собственности не может быть признано нарушенным, если продавец доли надлежащим образом выполнил свою обязанность по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности.

В силу ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

По смыслу вышеуказанных норм требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.

В ходе судебного разбирательства установлено, что дата года ФИО6 направляла ФИО8 письмо о продаже <адрес> и долю в праве собственности на общее имущество квартиры и жилого дома. Данное письмо было направлено по адресу: <адрес>.

Судом установлено, что ФИО5 зарегистрирована по адресу: <адрес>.

Данное письмо было получено ФИО5, и ФИО6 сообщено о том, что в настоящее время ответ на данное заявление она дать не может, поскольку при продаже необходимо учитывать интересы ее сына, который в квартире проживает. Было предложено ФИО6 в срок до дата года указать все существенные условия продажи доли.

дата года ФИО6 направила телеграмму ФИО5 по адресу: дата следующего содержания: « Я ФИО6 довожу до Вашего сведения о продаже <данные изъяты> доли квартиры расположенной по адресу <адрес> за <данные изъяты> руб.».

Согласно телеграфного уведомления от дата г. указанная телеграмма ФИО5 не доставлена, квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является.

ФИО1 показала, что ФИО5 ее соседка. дата г. она видела как мужчина ломает дверь квартиры на 4 этаже. С ним еще была ФИО7, ФИО9. ФИО7 вошла в квартиру и осталась там ночевать на 2 или 3 дня. Потом ночевать там было холодно, и она какое-то время не проживала там. Потом ФИО10 поставила дверь, вызвала девушку (наверно новая хозяйка), передала ей ключ, и она опять приехала туда жить.

ФИО2 показал, что в середине дата года он по сайту нашел на Авито предложение о продаже <адрес> за <данные изъяты> тыс. руб. Впоследствии риэлтор вместе с хозяйкой <данные изъяты> доли квартиры, ФИО6 показали <адрес>. Квартира ему понравилась. Однако ФИО6 пояснила, что с сестрой у них постоянные ссоры из-за квартиры. Впоследствии он нашел ФИО5, которая пояснила, что знает о продаже, телеграмму она специально не получает и вообще он в квартиру не войдет. Также пояснила, что не даст продать квартиру.

ФИО3 показала, что работает риэлтором агентства недвижимости «Большая перемена». Она помогала ФИО6 продавать <данные изъяты> долю <адрес>. Помогала собирать документы, искала покупателей, показывала квартиру покупателем. Письма, извещения о продаже доли квартиры отправляли второму собственнику по почте, все официально, с уведомлением. Долю в квартире продавали за <данные изъяты> тыс. ФИО4 смотрел квартиру, заинтересовался квартирой, но не стал покупать ее из-за проблемного второго собственника. Потом квартиру смотрела Ярослава, ее все устроило и они оформили все документы. М.М. она не видела, один раз присутствовал ее сын на осмотре, он знал о том, что квартира продается.

Таким образом, ФИО5 знала о намерении ФИО6 распорядиться принадлежащей ей <данные изъяты> доли квартиры, однако мер по приобретению продаваемой доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца не предприняла, в связи с чем, ФИО6 продала принадлежащее ей имущество ФИО7

При рассмотрении дела судом были проверены и признаны несостоятельными доводы ФИО5 о нарушении ее права преимущественной покупки <данные изъяты> доли квартиры.

При этом суд исходит из того, что ФИО6 правомерно произвела отчуждение принадлежащей ей доли квартиры, поскольку выполнила свою обязанность по извещению в письменной форме ФИО5 о намерении продать свою <данные изъяты> долю квартиры постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Таким образом, ФИО6 не нарушила преимущественное право истца покупки доли квартиры. ФИО5 не представлено доказательств, что она имела действительное намерение купить долю квартиры.

В ходе судебного разбирательства ФИО5 в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ допустимых и достоверных доказательств наличия обстоятельств, являющихся основанием для перевода прав и обязанностей покупателя, не представлено, а судом добыто не было, поскольку ФИО5 знала о желании ФИО11 продать спорную долю квартиры, в связи с чем у нее было достаточно времени для направления ФИО5 соответствующего уведомления с указанием о желании приобрести данную долю квартиры либо обратиться к нотариусу для оформления соответствующего заявления.

Таким образом, ФИО6 был соблюден порядок извещения другого сособственника ФИО5 о намерении продать свою долю иному лицу с указанием цены, предусмотренный пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

То обстоятельство, что фактически телеграмма не была доставлена ФИО5, не является основанием для сохранения за нею преимущественного права покупки доли на неопределенный срок и не препятствует ФИО6 продать долю иному лицу, поскольку исходя из анализа статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации достаточными условиями соблюдения порядка продажи доли являются направление письменного извещения лицу, имеющему право преимущественной покупки, о факте продажи, цене и прочих условиях договора, а также отсутствие согласия (отказ) остальных собственников на совершение покупки доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца.

Достаточным условием соблюдения порядка является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях. Чтобы считать, что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности, извещение о продаже должно поступить в письменной форме.

При таком положении суд приходит к выводу о том, что ФИО6 приняла все необходимые меры для исполнения своей обязанности, предусмотренной п. 2 ст. 250 ГК РФ.

Доводы ФИО5 о том, что телеграмму она не получала, не связаны с виновными действиями ФИО6., а потому не может повлечь неблагоприятных последствий для ФИО6 и ограничивать право сособственника на распоряжение своим имуществом.

Доводы ФИО5 о том, что направленное ФИО6 уведомление не содержит всех необходимых условий, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, не могут быть приняты во внимание. Как было указано выше, названная норма права предусматривает обязанность продавца известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Указанные ФИО6 в извещении условия сделки, в том числе цена, позволяли ФИО5 заключить договор купли-продажи.

Учитывая вышеизложенное, суд исходит из того, что порядок отчуждения доли в праве общей собственности ФИО6 соблюден, ФИО5 были направлены телеграммы о намерении продать долю в праве общей собственности за определенную собственником цену, однако ФИО5 в установленный законом срок не воспользовалась своим правом преимущественной покупки, в связи с чем, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в пределах заявленных ФИО5 требований о праве преимущественной покупки и переводе на нее прав и обязанностей покупателя.

Рассматривая требования ФИО7 о вселении, обязании не чинить препятствий в пользовании жилым помещением, суд приходит к следующему.

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных жилищным законодательством, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности (ст. 10 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 2 ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляющие жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

В силу ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что, действуя своей волей и своем интересе, граждане при осуществлении гражданских прав не должны нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц; обладатели гражданских прав должны действовать разумно и добросовестно; гражданские права должны осуществляться в соответствии с их назначением.

Исходя из содержания ст. ст. 304, 305 ГК РФ, а также разъяснений, содержащихся в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав", иск об устранении нарушений права пользования подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что действиями ответчика нарушается его право собственности или законное владении.

В судебном заседании установлено, и не оспаривается сторонами, что в настоящее время ФИО7 вселена и проживает спорном жилом помещении.

Таким образом, суд полагает, что на момент рассмотрения дела судом ФИО7 не было представлено объективных, относимых и допустимых доказательств нарушения ее прав со стороны ФИО5 Каких-либо препятствий к осуществлению ФИО7 своих прав сособственника жилого помещения, не создается.

Оценив в совокупности все исследованные по делу фактические данные, суд приходит к однозначному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО7 о вселении, обязании не чинить препятствий в пользовании жилым помещением.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12,56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО5 к ФИО6 о переводе на неё прав и обязанностей покупателя <данные изъяты> доли в квартире по адресу: <адрес>, путем замены третьего лица ею в договоре купли-продажи от дата и в записи о праве в ЕГРП отказать.

В удовлетворении иска ФИО7 к ФИО5 о вселении в квартиру, расположенную по адресу: <адрес> и обязании не чинить препятствия по пользованию жилым помещением отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья: С.И.Бердникова