Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «РКС-Тверь» о возложении обязанности нотариально удостоверить договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «РСК-Тверь» о возложении обязанности нотариально удостоверить договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В обоснование исковых требований указано, что 24 июня 2019 г. ООО СЗ «РСК-Тверь» подписан договор № 59 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому дольщик обязуется перечислить на расчетный счет владельца недвижимости сумму в размере 4 075 830 руб. в порядке, оговоренном условиями подписанного сторонами договора. Государственная регистрация сделки произведена 10 июля 2019 г. Управлением Росреестра по Тверской области. В соответствии со ст. 161-163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. В силу ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Статьей 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регулирует и устанавливает методы и формы государственной регистрации фактов купли-продажи недвижимости, но не имеет отношения к процессу, именуемому «государственным контролем», то есть процессу нотариального удостоверения сделок о купле и продаже недвижимости. Правильность и законность совершения сделки купли-продажи в компетенции нотариусов государства, ибо только они могут совершать проверку законности любой сделки. Юридический контроль правильности совершения купли-продажи жилья в компетенции государственного нотариата, призванного следить за соблюдением законности совершения сделок. Государственная регистрация уже совершенной сделки процесс иной и в компетенции нотариата не находится. Однако, ГК РФ в этой связи, устанавливает, что нотариального удостоверения требуют сделки: юридических лиц между собой и гражданами; сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки. Государственный контроль (нотариальное удостоверение) - процедура повсеместная и обязательная. Отсутствие нотариального удостоверения договора купли-продажи жилья ведет к недействительности самого договора и несомненному факту совершения правонарушения лицом, продающим недвижимость. Перечень операций с денежными средствами и иным имуществом, подлежащих обязательному контролю (нотариальному удостоверению), приведен в статье 6 Федерального закона от 07 августа 2001 г. № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма». Так, в силу п. 1.1 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 07 августа 2001 г. № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», сделка с недвижимым имуществом, результатом совершения которой является переход права собственности на такое недвижимое имущество, подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает три миллиона рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной три миллиона рублей, или превышает ее. 08 августа 2019 г. истцом направлен в адрес ответчика официальный запрос с требованием восстановить законность в сделке по продаже недвижимости, то есть произвести предусмотренный законом государственный контроль купли-продажи недвижимости (жилого помещения), а именно - нотариальное удостоверение, в противном случае сделка с недвижимостью на сумму 4 075 830 руб. без процедуры государственного контроля делает договорные отношения сторон юридически ничтожными, лишающими права приобретателя квартиры на оплату ее на условиях, оговоренных в договоре № 59 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 24 июня 2019 г. В настоящее время ответчик игнорирует требования истца о нотариальном удостоверении договора № 59 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 24 июня 2019 г., поэтому истец вынужден обратиться в суд данным иском. Таким образом, у ответчика отсутствуют правовые основания для отказа истцу в нотариальном удостоверении договора № 59 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 24 июня 2019 г. На основании изложенного истец просил суд обязать Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «РСК-Тверь» нотариально удостоверить договор № 59 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 24 июня 2019 г., заключенный с ФИО1

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Тверской области.

Протокольным определением суда от 10 января 2020 г. постановлено считать ответчиком по данному делу Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «РКС-Тверь», вместо указанного в иске Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «РСК-Тверь», в связи с опиской, допущенной в исковом заявлении.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал заявленные исковые требования по изложенным в иске основаниям.

Представитель истца по доверенности ФИО4, надлежащим образом извещенный о рассмотрении дела, в судебное заседание не явился, ранее в ходе рассмотрения дела требования поддержал по изложенным в иске основаниям.

Представители ответчика по доверенности ФИО2, ФИО3, в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях, суть которых сводится к следующему. Отсутствуют правовые основания для возложения на ответчика обязанности нотариально удостоверить договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. 24 июня 2019 г. между истцом и ответчиком в отношении квартиры со строительным номером 30, общей приведенной площадью 75,9 кв.м., на 6 этаже в доме <адрес>, был заключен договор № 59 участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Ответчик является профессиональным застройщиком, основным видом деятельности которого является строительство зданий и сооружений. В силу п. 1 ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). В соответствии с п. 1 ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки юридических лиц между собой и с гражданами; сделки граждан между собой на сумму, превышающую 10 000 руб., а в случаях, предусмотренных законом - независимо от суммы сделки. На основании п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. В действующем законодательстве, в том числе, в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, отсутствуют нормы, обязывающие нотариально удостоверять договоры участия в долевом строительстве. ООО СЗ «РКС-Тверь» является клиентоориентированной организацией и безусловно прислушивается к мнению своих клиентов. Однако в случае с гражданином ФИО1 при обсуждении условий договора участия в долевом строительстве предложение истца о нотариальном удостоверении указанного договора в адрес ответчика не поступало. Как следствие, вопрос о нотариальном удостоверении заключаемой сделки не обсуждался, соответствующее соглашение о нотариальной форме сделки сторонами предусмотрено не было. 25 июня 2019 г. договор № 59 от 24 июня 2019 г., заключенный между истцом и ответчиком, был представлен для государственной регистрации в Управление Росреестра по Тверской области, а 10 июля 2019 г. зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости. В силу ч. 3 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Кроме того, согласно ч. 5 ст. 1 того же Федерального закона государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве определены в ст. 48 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ. Все требования, предъявляемые законом к регистрации сделок такого рода, сторонами договора № 59 от 24 июня 2019 г. соблюдены в полном объеме. Законность совершения сделки подтверждается государственной регистрацией. В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, требование истца об обязательном нотариальном удостоверении договора долевого участия № 59 от 24 июня 2019 г. в качестве меры государственного контроля, является безосновательным.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по <адрес>, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что между Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «РКС-Тверь» (Застройщик), в лице представителя ФИО5, действующего на основании доверенности 69 АА 2234906 от 14 мая 2019 г., и ФИО1 (Участник долевого строительства) 24 июня 2019 г. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 59, по условиям которого Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и/или с привлечением заемных средств построить (создать) Многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Квартиру Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную цену Договора и принять Квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома. Квартира приобретается в собственность ФИО1

Объектом долевого строительства является квартира со строительным номером 30, общей приведенной площадью 75,9 кв.м., на 6 этаже в доме <адрес> (п. 1.5 Договора).

Пунктами п. 4.1, 4.2 Договора от 24 июня 2019 г. установлено, что цена Договора определяется исхода из фиксированной стоимости 1 (одного) кв.м, общей площади Квартиры, установленной в размере 53 700 руб., и строительной (проектной) общей приведенной площади квартиры в размере 75,9 кв.м., определенной по данным проектной документации на дом, и в целом за всю квартиру по договору и составляет 4 075 830 руб., НДС не облагается в соответствии с пп. 22, 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ.

Окончательная стоимость квартиры определяется исходя из установленной в п. 4.1 Договора фиксированной стоимости 1 (одного) кв.м. общей площади квартиры на основании данных о такой общей площади, содержащихся в кадастровом паспорте квартиры, подготовленном уполномоченным в установленном законодательством Российской Федерации порядке органом технической инвентаризации и технического учета объекта недвижимости (БТИ) после ввода дома в эксплуатацию и до передачи квартиры участнику долевого строительства по акту приема-передачи.

В соответствии с п. 4.7 указанного Договора участник долевого строительства перечисляет денежные средства в размере, указанном в п. 4.1 Договора, на расчетный счет Застройщика в следующем порядке. Участник долевого строительства за счет собственных средств перечисляет на расчетный счет Застройщика сумму в размере 4 075 830 руб. в течение 5 календарных дней с момента государственной регистрации настоящего Договора. Участник долевого строительства вправе произвести все платежи, указанные в настоящем пункте досрочно и единовременно, но не ранее регистрации Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.

Пунктом 16.1 Договора предусмотрено, что настоящий Договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области в установленном законом порядке и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 10.7 Договора право собственности на квартиру возникает у Участника долевого строительства с момента государственной регистрации указанного права в установленном законодательством Российской Федерации порядке. Право собственности на квартиру будет оформляться Участником долевого строительства самостоятельно за свой счет после выполнения Застройщиком обязательств, предусмотренных п. 6.1.10 Договора.

Судом установлено, что договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 24 июня 2019 г. зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости 10 июля 2019 г., номер государственной регистрации №.

22 июля 2019 г. и 30 июля 2019 г. в адрес ответчика поступили обращения истца с требованием произвести нотариальное удостоверение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 24 июня 2019 г. и возместить материальный вред в размере 4 075 830 руб.

На указанные обращения ответчиком даны ответы от 23 июля 2019 г. и от 01 августа 2019 г., в которых ООО СЗ «РКС-Тверь» указано на необоснованность требований истца, поскольку обязательное нотариальное удостоверение договора участия в долевом строительстве действующим законодательством не предусмотрено, а также на то, что ФИО1 обязательства по оплате, предусмотренные договором, не исполнил.

Как следует из материалов дела, ООО СЗ «РКС-Тверь» обратилось в Заволжский районный суд г. Твери с иском к ФИО1 о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 59 от 24 июня 2019 г., взыскании неустойки, убытков, в связи с невыполнением ФИО1 обязательств по оплате.

Определением Заволжского районного суда г. Твери от 19 декабря 2019 г. производство по гражданскому делу по указанному иску приостановлено до рассмотрения гражданского дела по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «РКС-Тверь» о возложении обязанности нотариально удостоверить договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Согласно п. 1 ст. 158 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

В соответствии с п. 1 ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки юридических лиц между собой и с гражданами; сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Согласно п. 1 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 3 ст. 4 названного Закона договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

В соответствии с ч. 3, 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства установлены статьей 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании вышеприведенных норм действующего законодательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что действующим законодательством обязательное нотариальное удостоверение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома не предусмотрено.

Как установлено судом, до заключения спорного договора соглашение о его нотариальном удостоверении сторонами достигнуто не было.

Таким образом, отказ ответчика нотариально удостоверить договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома после его заключения и регистрации в Едином государственном реестре недвижимости прав и законных интересов истца не нарушает.

Доводы истца о том, что спорный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению со ссылками на Федеральный закон от 07 августа 2001 г. № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» суд отвергает, как основанные на неправильном понимании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения. Федеральный закон от 07 августа 2001 г. № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» обязательного нотариального удостоверения договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома не предусматривает.

На основании изложенного, суд приходит к убеждению, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Поскольку в иске отказано судебные расходы, понесенные истцом, за счет ответчика возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «РКС-Тверь» о возложении обязанности нотариально удостоверить договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 24 июня 2019 г. № 59 отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тверской областной суд через Пролетарский районный суд г. Твери в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.С. Комарова

Решение в окончательной форме принято 14 февраля 2020 г.

Судья Е.С. Комарова