Гражданский кодекс часть 1

Урванский районный суд КБР в составе председательствующего Молова А.В., при секретаре Афауновой М.Л., с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика ООО «Нальчикские дорожно-строительные материалы» - ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к МКУ «Местная администрация г.<адрес> муниципального района КБР», МКУ «Местная администрация с.<адрес> муниципального района КБР» и ООО «Нальчикские дорожно-строительные материалы» о признании права собственности,

решил:

ФИО1 обратился в суд с иском кМКУ «Местная администрация г.<адрес> муниципального района КБР», в котором просил признать право собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества: незавершенное строительством нежилое здание цеха железобетонных изделий, площадью 864,0 кв.м., количество этажей: 1, в том числе подземных: 0, с кадастровым номером №, адрес (местонахождение) объекта: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>.

Иск мотивирован тем, что согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного в <адрес> КБР, истец приобрел у ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» в лице конкурсного управляющего А.С., действующего на основании решения Арбитражного суда КБР по делу № от ДД.ММ.ГГГГ., спорное недвижимое имущество. С момента передачи указанного недвижимого имущества (ДД.ММ.ГГГГ.) истец владеет и пользуется вышеназванными объектами.

Указано, что получение свидетельства о праве собственности на данный объект недвижимости, путем обращения с соответствующими документами в Урванское отделение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии не представляется возможным, поскольку для регистрации перехода права собственности необходимо обращение обеих сторон сделки, а согласно выписке из ЕГРЮЛ ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» было ликвидировано, о чем в ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ.внесена соответствующая запись. В виду того, что законом не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, защита своих имущественных прав возможна путем предъявления иска к Местной администрации городского поселения Нарткала Урванского муниципального района КБР в силу ст. 225 ГК РФ.

Требования ФИО1 основаны на положениях Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 9, 12, 131, 165, 551 ГК РФ.

Таким образом, принимая во внимание, что право собственности истца на вышеуказанное недвижимое имущество возникло на законных основаниях, в связи с ликвидацией ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» ФИО1 не имеет возможности зарегистрировать за собой право собственности на приобретенный объект недвижимости, и отсутствует иной способ защиты прав собственности на приобретенное имущество, истец полагает, что исковые требования о признании за ним права собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества являются правомерными.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Нальчикские дорожно-строительные материалы» (далее ООО «НДСМ») признано третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора по настоящему гражданскому делу. Принято к производству заявление ООО «НДСМ» о признании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» с ФИО1, недействительным в силу его ничтожности.

Требования ООО «НДСМ» мотивированы тем, что земельный участок, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства, как и на момент регистрации права собственности за ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия», так и на момент заключения договора купли - продажи с ФИО1 находился в бессрочном пользовании у ОАО «НДСМ», что подтверждается государственными актами на право пользования землей.

ОАО «НДСМ» не передавало в аренду или безвозмездное срочное пользование земельный участок ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия», от своего права на бессрочное пользование не отказывалось.

Вместе с тем, строительство цеха железобетонных изделий осуществлялось ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» на земельном участке, не принадлежащем ему на праве собственности либо ином праве, а также не предоставленном ему для этих целей, в отсутствие законно полученного разрешения на строительство и всех необходимых согласований. Следовательно, ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» не в праве было отчуждать незавершенное строительством нежилое здание цеха железобетонных изделий площадью 864,0 кв.м., с кадастровым номером №.

ООО «НДСМ» полагает, что продавцу (ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия») спорного объекта незавершенного строительства земельный участок для строительства объекта не выделялся, разрешение на строительство недвижимого имущества уполномоченным органом не выдавалось, возведенный ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» и проданный по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 объект недвижимости является самовольной постройкой, а указанный договор в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, а потому не порождает юридических последствий для ее участников. Считает, что неправомерная регистрация права собственности на спорный объект незавершенного строительства за ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» привела к тому, что в гражданском обороте участвует самовольно возведенная постройка, которая не может считаться полноценным объектом недвижимости. Ее государственная регистрация как ненормативный акт государственного органа не соответствует закону и иным нормативно-правовым актам, действовавшим на момент ее проведения, а также нарушает гражданские права и охраняемые законом интересы ООО «НДСМ», в частности по распоряжению земельным участком принадлежащем ему на праве собственности.

В ходе производства по делу ООО «НДСМ» уточнило свои требования и изложило их в следующей редакции:

признать право собственности ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» на незавершенное строительством нежилое здание цеха железобетонных изделий, площадью 864,0 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, отсутствующим;

признать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ№ о регистрации права собственности ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» на незавершенное строительством нежилое здание цеха железобетонных изделий, площадью 864,0 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, недействительной;

признать договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» с ФИО1, недействительным в силу его ничтожности;

признать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ. № о регистрации права собственности ФИО1 на незавершенное строительством нежилое здание цеха железобетонных изделий, площадью 864,0 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, недействительной.

Уточненный иск мотивирован тем, что земельный участок, на котором находится спорный объект недвижимости, вопреки требованиям действующего законодательства не сформирован и не предоставлен ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» из состава земель, находящихся у ОАО «НДСМ» на праве постоянного (бессрочного) пользования. Указанное вещное право ОАО «НДСМ» в отношении соответствующего земельного участка не было в установленном порядке прекращено.

Отсутствует кадастровое дело на спорный объект незавершенного строительства. Право собственности на спорный объект зарегистрировано на основании Разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ., выданного Инспекцией ГАСН. Вместе с тем, фактически в реестровом деле находится не разрешение на строительство, а разрешение на выполнение строительно-монтажных работ от ДД.ММ.ГГГГ., выданное Инспекцией ГАСН на месячный срок для подготовительных работ по строительству спорного объекта. Основными этапами работ, по окончании которых должна быть поставлена в известность инспекция Госархстройнадзора, указаны – земляные, монтажные.

Разрешение на строительство и разрешение на выполнение строительно-монтажных работ не являются идентичными документами, выдаются различными органами и на различные по своему объему работы. Общим у них является то, что они должны быть получены застройщиком до начала проведения каких либо работ по строительству на строительной площадке. В соответствии с законодательством Кабардино-Балкарской Республики, действовавшим на момент выдачи разрешения на выполнение строительно-монтажных работ ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» (Положение о порядке выдачи разрешений органами Государственного архитектурно-строительного надзора республики на выполнение строительно-монтажных работ на территории Кабардино-Балкарской Республики, утвержденное Постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от ДД.ММ.ГГГГ№ (далее Положение), разрешение на строительно-монтажные работы являлось вторичным по отношению к разрешению на строительство документом, и выдавалось после получения разрешения на строительство и на его основании. Пункт 1.8. этого Положения запрещал приступать к строительству без разрешения на выполнение строительно-монтажных работ.

Однако, акт обследования БТИ г. Нарткала от ДД.ММ.ГГГГ. подтверждает, что строительство велось задолго до получения разрешения на выполнение строительно-монтажных работ. На момент получения вышеуказанного разрешения для подготовительных земляных и монтажных работ здание уже имело железобетонные перекрытия и кровлю.

В соответствии с п. 4.4. Положения, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ выдается за подписью начальника органа Госархстройнадзора КБР по утвержденной форме (приложение 2). Вместе с тем, в разрешении на выполнение строительно-монтажных работ от ДД.ММ.ГГГГ., положенного в основу для регистрации права собственности за ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия», невозможно определить, подписано ли оно уполномоченным лицом, так как подпись в соответствующей графе не расшифрована.

ООО «НДСМ» полагает, что вышеизложенное свидетельствует о том, что строительство здания цеха железобетонных изделий осуществлялось ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» с нарушением требований по оформлению прав на земельный участок под застройку и при отсутствии разрешения на строительство, установленных законом, что исключает ее применение в качестве правового основания для приобретения права собственности на новую вещь (незавершенное строительством нежилое здание цеха железобетонных изделий площадью 864,0 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>).

ООО «НДСМ» считает, что материалами дела подтверждается строительство спорной постройки без согласия собственника земельного участка и в отсутствие у продавца каких-либо прав на этот участок, то есть здание является самовольной постройкой и право собственности у ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» на него не может возникнуть в силу прямого указания закона (пункт 2 статьи 222 ГК РФ). Само по себе наличие государственной регистрации права собственности у ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» на спорный объект не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит вторичный (производный) характер по отношению к основаниям приобретения права собственности. Неправомерно зарегистрированная учреждением юстиции постройка продана истцу ФИО1 В основе приобретения права от предыдущего собственника лежит сделка. Естественно, отчуждать имущество по сделке вправе только сам собственник либо уполномоченное им лицо. Однако совершение сделок с самовольной постройкой прямо запрещено, и действующее законодательство не предусматривает возникновения права собственности на вещь на основании сделки, не соответствующей закону.

Сам по себе факт государственной регистрации права собственности на спорную вещь не является достаточным доказательством законности владения этой вещью. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть оценена судом в совокупности с иными обстоятельствами, в частности, с законностью сделки, на основании которой произошла смена собственника.

ООО «НДСМ» полагает, что неправомерная регистрация права собственности на спорный объект незавершенного строительства за ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» привела к тому, что в гражданском обороте участвует самовольно возведенная постройка, которая не может являться объектом недвижимости. Ее государственная регистрация как ненормативный акт государственного органа не соответствует закону и иным нормативно-правовым актам, действовавшим на момент ее проведения, а также нарушает гражданские права и охраняемые законом интересы ООО «НДСМ», в частности по распоряжению земельным участком принадлежащем ему на праве собственности. В настоящее время право собственности на спорный объект зарегистрировано за ФИО1 на основании Апелляционного определения Урванского районного суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ. №, которое впоследствии отменено.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ. МКУ «Местная администрация с.<адрес> муниципального района КБР» привлечено в качестве соответчика по гражданскому делу по иску ФИО1 к МКУ «Местная администрация г.<адрес> муниципального района КБР» о признании права собственности.

В ходе производства по настоящему делу ФИО1, уточнив исковые требования, предъявил их и ООО «Нальчикские дорожно-строительные материалы». Стороной истца обращено внимание на то, что правообладателем земельного участка с кадастровым номером: №, на котором расположено вышеуказанное незавершенное строительством нежилое здание цеха железобетонных изделий, является ООО «Нальчикские дорожно-строительные материалы».

В судебное заседание истец ФИО1, ответчики МКУ «Местная администрация г.<адрес> муниципального района КБР», МКУ «Местная администрация с.<адрес> муниципального района КБР» и третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР, будучи извещенными надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного разбирательства не просили.

В силу ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании представитель истца – Пышной С.В. просил удовлетворить требование ФИО1, по доводам, изложенным в исковом заявлении, самостоятельные требования ООО «НДСМ» просил отклонить за необоснованностью, просил применить к требованиям общества срок исковой давности, указав, что оно могло знать о наличии нарушенного права с момента регистрации прав собственности на спорный объект недвижимости за ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия».

Представитель ООО «НДСМ» - ФИО3 просил отклонить исковые требования ФИО1 и удовлетворить самостоятельные требования ООО «НДСМ» по доводам, изложенным в его заявлении. От ФИО3 в суд поступили письменные объяснения, согласно которым для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства - нежилое здание цеха железобетонных изделий площадью 864,0 кв.м. в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним", у ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» недостаточно документов, поскольку отсутствует проектно-сметная документация, а самое главное документ, подтверждающий право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества.

Отмечено, что разрешение на выполнение строительно-монтажных работ выдано Управлением государственного архитектурно-строительного надзора Минстроя КБР на подготовительные работы по строительству данного объекта с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ., то есть на месячный срок. Основными этапами работ указаны - земляные, монтажные. Вместе с тем, в Акте обследования Бюро Технической Инвентаризации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., составленном на 9 месяцев раньше, чем выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ указано, что процент готовности незавершенного строительством цеха железобетонных изделий составляет - 34%, здание на бетонных столбах с железобетонным перекрытием, кровля рулонная. Следовательно, на момент получения разрешения на выполнение СМР, в частности на подготовительные земляные и монтажные, спорный объект уже существовал в том же виде, что и в настоящее время.

Также отмечено, что в Отчете № об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - здания цеха железобетонных изделий, общей площадью 864 кв.м, незавершенного строительством, расположенного по адресу: <адрес>, составленном Е.В.ДД.ММ.ГГГГ и находящимся в материалах дела указано, что объектом оценки является одноэтажное здание 1992 года постройки, в то время как ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» согласно Свидетельства № и Устава зарегистрировано в качестве юридического лица лишь 1993 году.

Выданное разрешение на выполнение строительно - монтажных работ, согласно пункту 3.4. Положения о порядке выдачи разрешений органами Государственного архитектурно-строительного надзора республики на выполнение строительно-монтажных работ на территории Кабардино-Балкарской Республики, утвержденное Постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от ДД.ММ.ГГГГ№, является основанием для выноса осей здания в натуру геодезическими службами органов архитектуры и градостроительства.

Процедура является первейшей стадией строительных работ, позволяющей максимально сконфигурировать на местности будущую постройку, обеспечив безопасность и устойчивость готовой конструкции. В техническом плане вынос осей здания в натуру является реализацией проектного решения на объекте с определением высотного расположения заданных плоскостей и характерных точек. В результате замеров и закрепления координат геодезическими метками строительный объект получает защиту от деформации ещё на стадии возведения.

Таким образом, имеющееся у ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» разрешение на выполнение строительно-монтажных работ подготовительного периода само по себе не может служить основанием для строительства на данном земельном участке объекта недвижимого имущества, тем более что оно выдано после самого строительства.

Истец получил здание во владение по сделке, пороком которой было не только то, что отчуждатель здания не являлся его собственником, но и то, что отчуждаемый объект был самовольной постройкой, сделки по распоряжению которой ничтожны в силу статьи 168 и пункта 2 статьи 222 ГК РФ. Наличие данного порока у сделки по отчуждению объекта недвижимости исключает возможность его приобретения по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 223 ГК РФ.

Относительно применения срока исковой давности ФИО3 указал, что ООО «НДСМ» узнало о наличии права собственности на спорный объект недвижимости у ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия», и соответственно у ФИО1, только тогда, когда последний пришел к ним с апелляционным определением Урванского районного суда КБР о признании права собственности. До этого ФИО1 не появлялся и не заявлял о своих правах относительного спорного объекта недвижимости. Постройка была просто легализована путем выдачи разрешения на строительство. ООО «НДСМ» использует спорное здание для хранения песка и соли, предназначенных для дорожных работ.

Заслушав стороны, исследовав представленные в суд материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1, статьей 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Согласно статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

В силу статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей с ДД.ММ.ГГГГ.) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно - бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно - гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка обязан соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 169-ФЗ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом" или Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос" в течение пяти рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство, за исключением случая, предусмотренного частью 11.1 настоящей статьи: проводят проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" до установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка для получения разрешения на строительство правообладатель земельного участка направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы кадастровый план земельного участка. При этом предоставление градостроительного плана земельного участка для получения разрешения на строительство не требуется, подготовка проектной документации осуществляется на основании архитектурно-планировочных заданий, выдаваемых в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", правила пункта 2 части 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не применяются и уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления проводят проверку соответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка и архитектурно-планировочному заданию.

На основании абзаца 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

На основании пункта 3 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" архитектурно-планировочное задание выдается по заявке заказчика (застройщика) органом, ведающим вопросами архитектуры и градостроительства (далее - орган архитектуры и градостроительства), в соответствии с законодательством Российской Федерации. Основанием для выдачи архитектурно-планировочного задания являются заявка заказчика (застройщика) и документы, удостоверяющие его право собственности (право распоряжения) земельным участком, либо разрешение собственника земельного участка на проектирование на этом участке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указали судам, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Таким образом, условием для признания права собственности на возведенный объект до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации (в период возникновения правоотношений) являлись: наличие вещных прав на земельный участок (право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования) либо разрешение собственника земельного участка на строительство, а также получение планировочного проекта, осуществление строительства с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой признается сооружение, строение или иное недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом.

Указанная статья содержит в себе три признака, позволяющих квалифицировать объект недвижимости, как самовольную постройку, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке; строительство без получения на это необходимых разрешений; существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельств влечет за собой ряд неблагоприятных последствий для застройщика.

Пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

То есть право собственности на самовольную постройку может быть признано лишь при условии, что лицо обладает одним из указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации вещных прав на земельный участок, где осуществлена постройка (право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования).

Таким образом, если лицо такими правами не наделено, иск о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворению не подлежит.

Судом установлено, что Управлением государственного архитектурно-строительного надзора Минстроя КБР ДД.ММ.ГГГГ ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ всех видов по строительству цеха железобетонных изделий по адресу: <адрес> (основные этапы работы: земляные, монтажные, срок действия разрешения – ДД.ММ.ГГГГ.).

ДД.ММ.ГГГГ. Бюро технической инвентаризации <адрес> составлен акт о том, что незавершенное строительством здание цеха железобетонных изделий размером 24,0 х 36,0 м. под мягкой кровлей расположено в <адрес> (район Щебзавода). Здание на бетонных столбах с железобетонным перекрытием, кровля рулонная. Процент готовности незавершенного строительством здания цеха железобетонных изделий составляет 34 %. Общая полезная площадь составляет 864,0 кв.м. Акт обследования составлен для предоставления в филиал государственной КБРП по <адрес>.

ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» ДД.ММ.ГГГГ. обратилось к Главному государственному регистратору прав на недвижимое имущество и сделок с ним Кабардино-Балкарской Республики с заявлением о регистрации права собственности на незавершенное строительством здание цеха железобетонных изделий и выдаче свидетельства о государственной регистрации права. К заявлению приложены вышеуказанные разрешение и акт, а также устав организации и свидетельство о внесении в государственный реестр предприятий.

Указанные документы послужили основанием для регистрации права собственности ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» на незавершенное строительством здание цеха железобетонных изделий по адресу: <адрес> (запись № от ДД.ММ.ГГГГ.).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключил с ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» в лице конкурсного управляющего А.С., действующего на основании решения Арбитражного суда КБР по делу № от ДД.ММ.ГГГГ., договор купли-продажи. Предметом сделки явился спорный объект недвижимости, оцененный сторонами в 23427,85 руб.

Деятельность ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» прекращена в связи с ликвидацией на основании определения Арбитражного суда КБР о завершении конкурсного производства, о чем ДД.ММ.ГГГГ. в ЕГРЮЛ внесена соответствующая запись.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 обратился к мировому судье судебного участка № Урванского судебного района КБР с иском к МКУ «Местная администрация г.<адрес> муниципального района КБР» о признании права собственности на спорный объект недвижимости по основаниям, приведенным в настоящем исковом заявлении.

Решением мирового судьи судебного участка № Урванского судебного района Кабардино-Балкарской Республики от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

Апелляционным определением Урванского районного суда Кабардино-Балкарской Республики от ДД.ММ.ГГГГ решение мирового судьи отменено. По делу принято новое решение об удовлетворении исковых требований ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 обратился в Управление Росреестра по КБР с заявлением о регистрации права собственности.

ДД.ММ.ГГГГ. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ№ осуществлена запись о регистрации права собственности ФИО1 на незавершенное строительством нежилое здание цеха железобетонных изделий, площадью 864,0 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

По ходатайству стороны ООО «НДСМ» были осуществлены запросы в Департамент государственного строительного надзора Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства КБР и Отдел архитектуры и градостроительства Урванского муниципального района КБР о предоставлении в адрес суда заверенные копии документов, на основании которых ЗАО «Ростурпроминдустрия» выдано разрешение № б/н от ДД.ММ.ГГГГ на выполнение строительно-монтажных работ по строительству цеха железобетонных изделий по адресу: <адрес>.

Согласно ответа начальника Отдела архитектуры и градостроительства Урванского муниципального района ФИО4 № от ДД.ММ.ГГГГ. до введения в действие Градостроительного кодекса РФ разрешение на выполнение строительно-монтажных работ на территории республики выдавалось Управлением государственного архитектурно-строительного надзора Минстроя КБР, в связи с чем документов, послуживших для выдачи разрешения от ДД.ММ.ГГГГ. в отделе архитектуры и градостроительства нет.

Согласно ответа руководителя Департамента государственного строительного надзора Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства ФИО5 № от ДД.ММ.ГГГГ. Управление государственного строительного надзора КБР, в состав которого входила инспекция ГАСН <адрес> ликвидировано постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от ДД.ММ.ГГГГ№-П. Архивные материалы в Департамент государственного строительного надзора Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства КБР не передавались и не сохранились.

Также по ходатайству стороны ООО «НДСМ» было истребовано кадастровое дело на спорный объект.

В соответствии с ответом директора ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по ФИО6 № от ДД.ММ.ГГГГ. в архиве отсутствует кадастровое дело на объект незавершенного строительства - здание цеха железобетонных изделий, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Таким образом, какая-либо техническая и разрешительная (в соответствии с законом) документация на спорный объект недвижимости отсутствует.

Суд при совокупном анализе приведенных выше документов приходит к выводу о том, что земельный участок, на котором возведен спорный объект недвижимости, ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» не выделялся и не принадлежал ему на каком-либо праве. Усматривается самовольный характер спорного имущества в связи с несоблюдением при строительстве спорного имущества требований к выделению земельного участка, к разрешенному использованию земельного участка, к порядку выдачи государственного разрешения на строительство, к регистрации права собственности на имущество за ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» без согласия собственника участка.

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ (в редакции от 15.05.2001г.) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Статьей 130 ГПК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимого имущества. В силу требований статей 131 и 219 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции и возникает это право на вновь создаваемое недвижимое имущество именно с момента такой регистрации.

В силу п. 2 ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно - сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

В то же время материалы дела не располагают доказательствами о том, что ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» на момент регистрации права собственности на спорный объект недвижимости обладало документами, подтверждающими право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого участка.

К тому же разрешение на выполнение строительно-монтажных работ от ДД.ММ.ГГГГ. выдано в нарушение приведенных выше положений при отсутствии прав ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» на соответствующий земельный участок и необходимой технической документации.

Заслуживают внимания доводы ООО «НДСМ» о том, что акт обследования БТИ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. (датирован раньше выдачи разрешения на выполнение строительно-монтажных работ от ДД.ММ.ГГГГ.), находящийся в материалах дела, подтверждает, что он составлен до выдачи разрешения на проведение строительно-монтажных работ, что строительство велось задолго до получения этого разрешения. На момент получения вышеуказанного разрешения для подготовительных земляных и монтажных работ здание уже имело железобетонные перекрытия и кровлю. В разрешении на выполнение строительно-монтажных работ от ДД.ММ.ГГГГ., положенного в основу для регистрации права собственности за ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия», невозможно определить, подписано ли оно уполномоченным лицом, так как подпись в соответствующей графе не расшифрована. В акте обследования указано, что владельцем возведенного объекта является ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия», в графе «основание» прочерк.

Содержание разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ. и акт обследования БТИ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., которые легли в основание регистрации права собственности, противоречит Отчету №, подготовленному в рамках конкурсного производства, об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости - здания цеха железобетонных изделий, общей площадью 864 кв.м, незавершенного строительством, расположенного по адресу: <адрес>, составленному Е.В.ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что объектом оценки является одноэтажное здание 1992 года постройки. За регистрацией права собственности на возведенный объект ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» обратилось к государственному регистратору ДД.ММ.ГГГГ., спустя не продолжительное время (шесть дней) со дня выдачи разрешения на строительство.

Ввиду изложенного, суд полагает, что у ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» в силу приведенных выше разъяснений не могло возникнуть право собственности на спорный объект недвижимости, а государственная регистрация права собственности ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» на спорный объект недвижимости не соответствует закону и иным нормативно-правовым актам, действовавшим на момент ее проведения.

Суд также обращает внимание на то, что у ООО «НДСМ» имеется материально-правовой интерес, поскольку обществом подтверждено, что с 1963 года по 1989 год его правопредшественниками (Нальчикское карьеруправление треста «Росдорстройматериалы», Производственное объединение «Нальчикдорстройматериалы») согласно Государственных актов на право пользования землей, выданных <адрес> советом, было передано 192,77 га земли для производственных целей, 23,27 га из них с согласия ОАО «НДСМ» <адрес> КБР впоследствии были переданы мусоросортировочному заводу (Постановление <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ., Постановление <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ., Письмо Министерства по охране окружающей среды и природопользованию КБР № от ДД.ММ.ГГГГ.).

В 2008 году в соответствии с Постановлением <адрес> КБР № от ДД.ММ.ГГГГ. о продаже земельного участка, после утверждения плана границ, ОАО «НДСМ» был выкуплен в рамках приватизации земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1620 348 кв.м., расположенный по адресу <адрес> за чертой населенного пункта, что подтверждается Договором купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ и актом приема - передачи, (номер государственной регистрации № дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ).

В 2010 году ОАО «НДСМ» было реорганизовано в ООО «НДСМ» и право собственности на вышеуказанный земельный участок перешло к последнему в соответствии с Протоколом годового общего собрания акционеров от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема передачи, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 07-АВ № от ДД.ММ.ГГГГ (номер государственной регистрации права: №, дата государственной регистрации права: ДД.ММ.ГГГГ).

Таким образом, земельный участок, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства, как на момент регистрации права собственности за ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» (номер и дата государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ), так и на момент заключения договора купли - продажи с ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ.) находился в бессрочном пользовании у ОАО «НДСМ».

Фактическое расположение спорного объекта недвижимости на земельном участке с ООО «НДСМ» по адресу: <адрес>, подтверждается Актом обследования кадастрового инженера-исполнителя А.Н. от ДД.ММ.ГГГГ

Материалами дела также подтверждено, что ОАО «НДСМ» не передавало в аренду или безвозмездное срочное пользование земельный участок ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия», от своего права на бессрочное пользование не отказывалось, в связи с чем выдача разрешения на проведение строительно-монтажных работ на их земельном участке, а также государственная регистрация права собственности ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» нарушает гражданские права и охраняемые законом интересы ООО «НДСМ».

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, на момент заключения между ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» (продавец) и ФИО1 (покупатель) договора купли-продажи цеха железобетонных изделий, при отчуждении объекта у ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» отсутствовало какое-либо право в отношении спорного здания, соответственно, у него отсутствовало право распоряжения данным объектом посредством отчуждения его по сделке купли-продажи в собственность ФИО1 Соответственно у ФИО1 также не возникло право собственности.

Имущество, может быть признано недвижимостью только в случае его создания как объекта недвижимости в установленном законом и иными нормативными правовыми актами порядке: с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил, на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости.

Совершение сделок с самовольной постройкой прямо запрещено, и действующее законодательство не предусматривает возникновения права собственности на вещь на основании сделки, не соответствующей закону.

Сама по себе регистрация не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством (ст. 218 ГК РФ) основания возникновения этого права.

Ввиду изложенного у суда имеются основания для признания договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» с ФИО1, недействительным в силу его ничтожности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились).

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

С учетом приведенных выше обстоятельств и разъяснений суд приходит к выводу о том, что наличие указанных ООО «НДСМ» и оспариваемых им регистрационных записей о праве собственности ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» и ФИО1 в ЕГРН является нарушающим требования закона, выбранный ООО «НДСМ» способ защиты права о признании записи о государственной регистрации права собственности недействительной обусловлен восстановлением и защитой нарушенного права, отвечает критериям законности и исполнимости.

Вопреки доводам стороны ФИО1, материалы дела не располагают доказательствами пользования спорным объектом недвижимости.

Приведенное выше суд расценивает как основания для отклонения исковых требований ФИО1 и полного удовлетворения самостоятельных требований ООО «НДСМ».

Разрешая ходатайство стороны ФИО1 о применении срока исковой давности, суд приходит к следующему.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 3 п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ, в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

В соответствии с абзацем 5 статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Аналогичные разъяснения приведены Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от ДД.ММ.ГГГГ N 330-О.

Таким образом, исковая давность на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим, не распространяется, в связи с чем доводы стороны ФИО1 относительно пропуска срока исковой давности нельзя признать состоятельными.

Обстоятельств, согласно которым подтверждено фактическое владение спорным зданием стороной ФИО1, не установлено. При этом сама по себе запись в ЕГРН о праве не означает, что со дня ее внесения в реестр лицо знало или должно было знать о нарушении права.

К тому же заслуживают внимания доводы ООО «НДСМ», что спорный объект недвижимости с кадастровым номером № (<адрес>) фактически расположен на их земельном участке с кадастровым номером № КБР (<адрес>, с.<адрес>), однако согласно выписки из Единого реестра недвижимости об этом земельном участке сведения о спорном здании не отражены среди объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке, в связи с чем ООО «НДСМ» могло узнать о нарушении своего права только после того, как к ним обратился ФИО1 с вынесенным Урванским районным судом КБР определением от ДД.ММ.ГГГГ о признании права собственности за ним на здание цеха.

Доводы стороны ФИО1 о том, что к земельному участку ООО «НДСМ» ранее относился адрес <адрес>, и что ООО «НДСМ» могло и должно было знать, что к спорному зданию привязан этот же адрес, не состоятельны, поскольку как до передачи, так и после передачи в собственность ООО «НДСМ» земельного участка с кадастровым номером №, юридический адрес этого объекта был: <адрес>, за чертой населенного пункта. Постановлением главы администрации с.<адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ. земельному участку присвоен адрес <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО1 к МКУ «Местная администрация г.<адрес> муниципального района КБР», МКУ «Местная администрация с.<адрес> муниципального района КБР» и ООО «Нальчикские дорожно-строительные материалы» о признании права собственности на незавершенное строительством нежилое здание цеха железобетонных изделий, площадью 864,0 кв.м., с кадастровым №, расположенное по адресу:<адрес> – оставить без удовлетворения.

Самостоятельные требования ООО «Нальчикские дорожно-строительные материалы» относительно предмета спора удовлетворить.

Признать право собственности ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» на незавершенное строительством нежилое здание цеха железобетонных изделий, площадью 864,0 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, отсутствующим.

Признать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ№ о регистрации права собственности ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» на незавершенное строительством нежилое здание цеха железобетонных изделий, площадью 864,0 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, недействительной.

Признать договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный ЗАО СРТП «Ростурпроминдустрия» с ФИО1, недействительным в силу его ничтожности.

Признать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ. № о регистрации права собственности ФИО1 на незавершенное строительством нежилое здание цеха железобетонных изделий, площадью 864,0 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, недействительной.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме в Верховный Суд Кабардино - Балкарской Республики через Урванский районный суд КБР.

Председательствующий /подпись/ А.В. Молов

Копия верна: Судья Урванского районного суда ФИО6 Молов

Решение вст. в законную силу «__» _________ 20 г. А.В. Молов