Гражданский кодекс часть 1

с участием: представителя истца ФИО4, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, директора УК "Партнер" ФИО5, ответчика ФИО1, представителя ответчика ФИО6, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Управляющая компания «Партнер» к ФИО1, третье лицо – индивидуальный предприниматель ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

установил:

ООО «Управляющая компания «Партнер» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

В обоснование заявленных требований указано, что между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Партнер» - (арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 1.2 Договора помещение предоставляется под размещение столовой. Согласно п. 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное и пользование за плату нежилое помещение, номер на поэтажном плане 17/1, 18, 21 площадью 148,2 кв.м, находящиеся на первом этаже литера А, расположенном по адресу: Краснодар, . 4/3. В соответствии с п. 3.1 Договора ежемесячная арендная плата состоит из двух являющих: постоянной - арендная плата в размере 650 рублей за 1 кв.м, НДС не облагается, переменной - суммы коммунальных платежей (электроснабжение и вывоз твердых бытовых отходов) и стоимости услуг связи (в т.ч. стоимости междугородных и международных телефонных переговоров), вносимых Арендодателем поставщикам коммунальных услуг и услуг в пользу Арендатора, увеличенной на 6,383 %. Общая сумма постоянной составляющей арендной платы в месяц 96330 руб. Дополнительными соглашениями к Договору арендная плата изменялась. На основании п. 3.2 Договора арендная плата за первый месяц аренды оплачивается арендатором в течение 2 рабочих дней с момента подписания Договора. В последующие месяцы аренды арендатор ежемесячно в авансовом порядке до 25 числа текущего месяца перечисляет постоянную составляющую арендной платы за следующий месяц на расчетный счет Арендодателя на основании договора. Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ Договор расторгнут. ФИО1 ненадлежащим образом исполняет условия Договора и несвоевременно вносит арендную плату, в результате чего образовалась задолженность по уплате арендных платежей за июль (переменная часть), август (переменная часть), декабрь (постоянная часть) 2018 года, январь (постоянная часть, переменная часть) 2019 года в сумме 113 466,93 руб., что явилось поводом для обращения в суд.

На основании изложенного истец просит суд взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Управляющая компания задолженности по внесению арендной платы по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ за июль (переменная часть), август (переменная часть), декабрь (постоянная часть) 2018, январь (постоянная часть, переменная часть) 2019 года в сумме 113466,93 руб.; пени за просрочку внесения арендной платы по договору № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 259388,90 руб.; пени за просрочку внесения арендной платы по договору № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства; расходов по уплате государственной пошлины.

В судебном заседании истец и его представитель настаивали на удовлетворении заявленных исковых требований.

Ответчик и его представитель в судебном заседании против требований иска возражали. Указали, что в соответствии с условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ за №, а именно п. 3.2 Договора арендная плата за первый месяц аренды оплачивается в течении 2 (двух) рабочих дней с момента подписания договора, а в последующие месяцы арендатор ежемесячно в авансовом порядке до 25 числа текущего месяца перечисляет постоянную составляющую арендной платы за следующий месяц аренды на счет арендодателя на основании договора, оплату переменной составляющей арендной платы арендатор производит до 25 числа месяца, следующего за отчетным. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком было заключено соглашение о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ за №. По смыслу данного соглашения на момент его подписания все обязательства сторон, вытекающие из договора аренды, считаются прекращенными, нежилые помещения переданы арендодателю, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет погашения арендной платы, взаиморасчеты производятся на основании акта сверки. Сумма задолженности не определена в соглашении о расторжении договора, что свидетельствует о том, что акт сверки фактически не составлялся и сумма задолженности не была зафиксирована. В заявленных требованиях истец утверждает, что у ответчика образовалась задолженность за июль, август, декабрь 2018 и января 2019, хотя в расчете суммы иска, помимо заявленных периодов, по которым производился расчет суммы задолженности и пени за ее неуплату истец указывает иные периоды, а именно май, июнь, сентябрь, октябрь и ноябрь 2018, по которым рассчитывает задолженность за аренду и пени за ее неуплату и тем самым вводит в заблуждение суд и ответчика касаемо суммы иска. Ответчиком произведен контррасчёт суммы задолженности, согласно которому сумма долга составляет 40866,93 руб. Ввиду того, что сумма заявленной истцом неустойки несоразмерна задолженности и может привести к получению истцом необоснованной выгоды, в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела и дав оценку собранным по делу доказательствам, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п.1 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п.1, 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от обязательства и односторонне изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Установлено, что между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Партнер» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор).

В соответствии с п. 1.2 Договора помещение предоставляется под размещение столовой.

Согласно п. 1.1 Договора арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное и пользование за плату нежилое помещение, номер на поэтажном плане 17/1, 18, 21 площадью 148,2 кв.м, находящиеся на первом этаже литера А, расположенном по адресу: Краснодар, . 4/3 (далее - Помещение).

В соответствии с п. 3.1 Договора ежемесячная арендная плата состоит из двух являющих: постоянной - арендная плата в размере 650 рублей за 1 кв.м, НДС не облагается, переменной - суммы коммунальных платежей (электроснабжение и вывоз твердых бытовых отходов) и стоимости услуг связи (в т.ч. стоимости междугородных и международных телефонных переговоров), вносимых арендодателем поставщикам коммунальных услуг и услуг в пользу арендатора, увеличенной на 6,383 %.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стороны установили размер постоянной арендной платы в 550 руб. за 1 кв.м с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ – 650 руб. за 1 кв.м, что составляет 96330 руб. в месяц.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стороны установили размер постоянной арендной платы в 600 руб. за 1 кв.м, что составляет 72600 руб. в месяц.

Общая сумма постоянной составляющей арендной платы в месяц 96330 руб.

На основании п. 3.2 Договора арендная плата за первый месяц аренды оплачивается арендатором в течение 2 рабочих дней с момента подписания Договора.

В последующие месяцы аренды арендатор ежемесячно в авансовом порядке до 25 числа текущего месяца перечисляет постоянную составляющую арендной платы за следующий месяц на расчетный счет арендодателя на основании настоящего договора.

Оплата переменной составляющей арендной платы производится арендатором в следующем порядке: а) оплату переменной составляющей арендной платы арендатор производит до 25 числа следующего за отчетным месяцем; б) оплату переменной составляющей арендной платы за последний месяц аренды арендатор производит не позднее последнего числа месяца аренды в размере равном сумме за последний месяц аренды.

ДД.ММ.ГГГГ договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут на основании соглашения о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3 ст. 407 ГК РФ стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Согласно Соглашению о расторжении арендатор (ИП ФИО1) признает, что имеет задолженность перед арендодателем (ООО «Управляющая компания «Партнер») по Договору. Взаиморасчеты производятся на основании актов сверки.

Подписание актов сверки призвано урегулировать разногласия с контрагентом по поводу задолженности, согласовать ее размер.

При этом основанием уплаты арендной платы являются достигнутые сторонами соглашения в Договоре.

Указанные выше обстоятельства сторонами не оспаривались, в настоящем деле имеется спор по сумме задолженности по аренде.

Как следует из расчета стороны истца задолженность ответчика по арендной плате по договору за период июль (переменная часть), август (переменная часть), декабрь (постоянная часть) 2018, январь (постоянная часть, переменная часть) 2019 года в сумме 113 466,93 руб.

Согласно контррасчету ответчика сумма задолженности составляет 40866,93 руб.

Представленный истцом расчет суд признает верным и подлежащим применению ввиду следующего.

Согласно п. 1 ст. 319.1 ГК РФ в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

В соответствии с п. 3 ст. 319.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

В судебном заседании ответчик возражал против разноски платежа, которую использовал истец.

Однако в контррасчете сохранил такие же пояснения к разноске, как и у истца.

Ответчиком уменьшена сумма выставленной арендной платы за исковой период. В контррасчете - 614860,84 руб., в расчете истца - 687460,84 руб.

Также ответчиком не учтена сумма арендной платы за январь 2019 года (постоянная часть) в сумме 72600 руб., имеется задвоение сумм оплат.

Так, сумма оплаты, исходя из позиции истца, - 573993,91 руб., сумма задолженности - 687460,84 руб. Таким образом, сумма основного долга - 113466,93 руб. (687460,84 - 573993,91 = 113466,93), что соответствует сумме исковых требований.

Исходя из контррасчета, невозможно установить сумму оплат, так как ответчик в контррасчете дублирует суммы оплат. Сумма фактических платежей по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 25000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ – 25000 руб. Ответчик учитывает эти платежи и в мае 2018 (переменная часть) в суммах 2588,87 руб., 16744,49 руб. соответственно, и в феврале, марте 2020 года.

Также установлено, что ответчик не насчитывает пени на ту задолженность, которая погашена, то есть не учитывают, что погашена задолженность по арендной плате несвоевременно.

На основании п. 3.2 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата за первый месяц аренды оплачивается Арендатором в течение 2 рабочих дней с момента подписания Договора.

В последующие месяцы аренды Арендатор ежемесячно в авансовом порядке до 25 числа текущего месяца перечисляет постоянную составляющую арендной платы за следующий месяц аренды на расчетный счет Арендодателя на основании настоящего договора.

Оплата переменной составляющей арендной платы производится Арендатором в следующем порядке: а) оплату переменной составляющей арендной платы Арендатор производит до 25 числа месяца, следующего за отчетным месяцем; б) оплату переменной составляющей арендной платы за последний месяц аренды Арендатор производит не позднее последнего числа месяца аренды в размере равном сумме за предпоследний месяц аренды.

Таким образом внесение платежей после указанных дат является просрочкой уплаты арендной платы.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО7 пояснила, что ей известно о наличии задолженности ФИО1 по оплате арендных платежей.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО8 пояснила, что задолженность по арендной плате у ФИО1 имелась около 100 000 руб.

Кроме того в соответствии с п. 4.2. Договора в случае просрочки по уплате платежей Арендодатель имеет право начислить пеню в размере 0,2 % от суммы долга за каждый день просрочки. При этом поступающие от Арендатора денежные средства зачисляются сначала на погашение сумм пеней за просрочку, а потом на погашение арендных платежей.

Согласно пункту 75 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (Определение Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 7-0).

Как разъяснено в пункте 77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Оснований для снижения суммы пени при исследованных судом обстоятельствах не усматривается, вместе с тем, суд считает расчет истца в части пени за просрочку внесения арендной платы по договору (259388,90 руб. с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) неверным. По мнению суда, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сумма пени составит 113466,93 *0,2/100 * 123 = 27912,86 руб.

Не находит суд оснований для взыскания с ответчика пени за просрочку внесения арендной платы по договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства, поскольку ДД.ММ.ГГГГ договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут на основании соглашения о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Соглашением установлено, что все обязательства по договору аренды считаются прекращенными.

При этом, истец не лишен права на взыскание судебной неустойки в случае неисполнения ответчиком принятого решения суда.

Согласно положениям ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Взысканию с ответчика в пользу истца подлежат расходы по оплате госпошлины - 10457 руб., поскольку указанные расходы подтверждены в судебном заседании представленными документами.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление ООО «Управляющая компания «Партнер» к ФИО1, третье лицо – индивидуальный предприниматель ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Управляющая компания задолженность по внесению арендной платы по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ за июль (переменная часть), август (переменная часть), декабрь (постоянная часть) 2018 года, январь (постоянная часть, переменная часть) 2019 года в сумме 113466 рублей 93 копейки; пени за просрочку внесения арендной платы по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 27912 рублей 86 копеек; госпошлину в размере 10457 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Краснодара.

Судья Ленинского

районного суда г. Краснодара Н.И.Исакова

Мотивированное решение изготовлено 15.08.2022г.