Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Назаровой ... к Зайсуновой ... о расторжении преддоговорного соглашения, взыскании суммы неосновательного обогащения, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Назарова Е.В. обратилась в суд с иском к Зайсуновой Л.М. о расторжении преддоговорного соглашения, взыскании суммы неосновательного обогащения, судебных расходов, мотивируя свои исковые требования тем, что ей было предложено купить дом по адресу: г.Астрахань, ... собственником которого является Зайсунова Л.М.

Дата обезличена. она подписала преддоговорное соглашение на куплю-продажу дома, на основании которого передала Зайсуновой Л.М. ... руб. Ответчица была намерена продать ей жилой дом по адресу: г.Астрахань, ...

Поскольку земельный участок под домом не был выделен в отдельный объект, а был сформирован и зарегистрирован под двумя объектами недвижимости, сделку купли-продажи оформить они не смогли.

Впоследствии Зайсуновой Л.М. было проведено межевание границ земельного участка и в судебном прядке жилой дом по адресу: г.Астрахань, пер...., выделен в самостоятельное домовладение Номер обезличен на земельном участке, площадью ... кв.м.

Однако, она не согласна с данным размером земельного участка для эксплуатации жилого дома поскольку он противоречит ст.19 Правил землепользования и застройки города Астрахани. Кроме того, такое условие, как о выделенном жилом доме на земельном участке, площадью ... кв.м., не было согласовано сторонами в преддоговорном соглашении, на таких условиях она не заключила бы соглашение или заключила бы его на иных условиях.

Полагает, что преддоговорное соглашение на куплю-продажу дома от Дата обезличена. подлежит расторжению по основаниям ст.451 ГК РФ, в связи с чем, денежная сумма ... руб., переданная ответчице в качестве залога, и расходы по установке ворот с металлическим забором также подлежат взысканию в ее пользу.

Просит расторгнуть преддоговорное соглашение на куплю-продажу дома от Дата обезличена. по адресу: г.Астрахань, ...; взыскать с Зайсуновой Л.М. в свою пользу денежную сумму в размере ... руб., расходы по установке ворот с металлическим забором в размере ... руб., уплаченную государственную пошлину в размере ... руб., расходы представителя в размере ... руб.

В судебном заседании истец Назарова Е.В. и ее представитель Сизова С.В., действующая по доверенности, исковые требования поддержали, просили иск удовлетворить по изложенным в нем основаниям.

Ответчик Зайсунова Л.М. и ее представитель Павленко В.А., действующий по доверенности, в судебном заседании исковые требования признали в части возврата денежных средств за установку забора в размере ... руб., в остальной части иска просили отказать по тем основаниям, что истица сама уклонялась от заключения договора купли-продажи, денежные средства в размере ... руб. являлись задатком и возврату не подлежат, поскольку сделка не состоялась по вине истицы. В данной части иска просили отказать.

Суд, выслушав стороны, их представителей, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Судом установлено, Зайсунова Л.М. является собственником домовладения по адресу: г.Астрахань, .... Данное домовладение состояло из двух отдельных домов литер А, площадью ...., и литер Д, площадью ...м., расположенных на земельном участке, площадью ... кв.м., который также принадлежит Зайсуновой Л.М. на праве собственности.

Имея намерение приобрести жилое помещение в г.Астрахани, Назарова Е.В. Дата обезличена. подписала с Зайсуновой Л.М. преддоговорное соглашение на куплю-продажу дома литер А., согласно условиям которого сумма оплаты составляет ... руб., из них обмен машина «..., + ... руб., Зайсунова Л.М. получила залог в сумме ... руб.

При этом, в преддоговорном соглашении, не нашел своего отражения размер земельного участка, на котором расположен жилой дом литер А.

В судебном заседании также установлено, что изначально земельный участок под домом литер А по адресу: г.Астрахань, пер.... не был выделен в отдельный объект, а был сформирован и зарегистрирован под двумя объектами недвижимости (литер А и литер Д), в связи с чем, сделку купли-продажи стороны оформить и зарегистрировать в установленном законом порядке не имели возможности.

Дата обезличена. по заявке Зайсуновой Л.М. было проведено межевание границ принадлежащего ей земельного участка и решением Советского районного суда г.Астрахани от Дата обезличена жилой дом литер А с пристроем, ... выделен в самостоятельное домовладение Номер обезличен по пер.... г.Астрахани, на земельном участке, площадью ... кв.м.

Однако, истица не согласна с данным размером земельного участка. Из пояснений истицы и ее представителя, данных в судебном заседании, следует, что земельный участок, размером менее двух соток, слишком мал для эксплуатации жилого дома и противоречит ст.19 Правил землепользования и застройки города Астрахани.

На основании ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п.1).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2).

По смыслу закона, баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым изменением обстоятельств. Однако только их существенное изменение признается основанием изменить или расторгнуть договор. Оно считается таковым в силу предписаний п. 1 данной статьи только тогда, когда обстоятельства изменились кардинально, т.е. настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как установлено судом, и не оспаривалось сторонами, данных, определяющих расположение дома литер А на земельном участке, а также площадь данного земельного участка, в преддоговорном соглашении от Дата обезличена. не содержится.

В судебном заседании истица пояснила, что при заключении предварительного соглашения она рассчитывала на земельный участок больший по площади, чем тот, который ей в настоящее время предлагается ответчицей, поэтому перевезла в дом некоторые свои вещи и за свои денежные средства установила железный забор. На таких условиях, как выдел дома на земельном участке, площадью ... кв.м., она никогда не приобрела бы жилой дом, такое условие не было согласовано между ней и ответчицей в преддоговорном соглашении.

По мнению суда, при заключении оспариваемого предварительного соглашения истица не могла знать о размерах земельных участков, которые будут образованы в результате проведенного межевания. Суд считает, что в данном случае эти изменения обстоятельств соответствуют обязательному критерию существенности, предусмотренному статьей 451 ГК РФ: обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Суд также учитывает, что в настоящее время стороны лишены возможности привести договор в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, поскольку межевание проведено, границы земельных участков установлены, сведения внесены в Государственный Кадастр недвижимости и изменить размеры земельных участков по своему усмотрению стороны не вправе.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным расторгнуть преддоговорное соглашение на куплю-продажу дома ...

При этом, суд считает необходимым взыскать с ответчицы в пользу истицы аванс в размере ... руб. по следующим основаниям.

Из содержания ст.380 ГК РФ следует, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне. Вместе с тем, обязанность производить платежи возникает только после заключения основного договора, если нет (не возникло) основного обязательства, то не может быть и соглашения о задатке.

В данном случае, из содержания преддоговорного соглашения следует, что Зайсунова Л.М. получила от истицы залог в сумме ... руб. Однако, договор купли-продажи дома в соответствии с действующим законодательством сторонами не заключался, следовательно, уплаченная истицей сумма не может расцениваться как залог.

Подлежат взысканию с ответчицы в пользу Назаровой Е.В. и расходы, связанные с установкой ворот с металлическим забором из сетки «рабица». Принимая во внимание, что сторона ответчика данные исковые требования признала и данное признание иска не противоречит закону и не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, суд считает возможным в соответствии со ст. ст. 39, 173 ГПК РФ принять признание представителем ответчика иска, а исковые требования Назаровой Е.В. в данной части удовлетворить.

Доводы стороны ответчика о том, что сделка купли-продажи между сторонами не состоялась по вине истицы, которая уклонялась от заключения данной сделки, суд находит не состоятельными, поскольку для разрешения настоящего спора данные обстоятельства существенного значения не имеют.

Кроме того, в соответствии со ст.ст. 98, 100 ГПК РФ с ответчицы в пользу истца подлежит взысканию уплаченная при подаче иска государственная пошлина в размере ... руб., в разумных пределах расходы по оплате услуг представителя в размере ... руб., а также государственная пошлина в доход государства в размере ... руб. за требования неимущественного характера.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть преддоговорное соглашение на куплю-продажу дома ...

Взыскать с Зайсуновой ... в пользу Назаровой ... аванс в размере ... руб., расходы по установке ворот с забором в размере ... руб., уплаченную государственную пошлину в размере ... руб., расходы представителя в размере ... руб., а всего ...

Взыскать с Зайсуновой Людмилы Михайловны в пользу Управления федерального казначейства по Астраханской области (МИФНС № 6 по Астраханской области) государственную пошлину в размере ... (двести) руб.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение десяти дней со дня вынесения решения суда в окончательном виде.

СУДЬЯ