Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ковригиной И.Е., Ковригина Ю.Е. к Варфоломеевой Н.Н. о признании договоров купли продажи недвижимого имущества расторгнутыми, возврате имущества,

УСТАНОВИЛ:

Ковригина И.А., Ковригин Ю.Е. обратились в суд с иском к Варфоломеевой Н. Н. о признании договоров купли продажи недвижимого имущества расторгнутыми, возврате имущества. В обоснование требований указали, что 31.08.2018 года и 03.11.2018 года между истцами (продавцы) и ответчиком (покупатель) были заключены договоры купли продажи № 1 недвижимого имущества с рассрочкой оплаты, и, соответственно, договор купли продажи № 2 недвижимого имущества с рассрочкой платежа. Истцы состоят в зарегистрированном браке, поэтому продаваемое ими недвижимое имущество находилось в их совместной собственности. Согласно п.1.1 Договора № 1 купли продажи предметом договора являются <данные изъяты>. Договорная цена недвижимого имущества согласно п. 2.1 договора № 1 купли продажи составляет 6820000 руб. Согласно п.1.1 договора № 2 предметом договора являются <данные изъяты>, договорная цена которых согласно п.2.1 договора № 2 составляет 180 000 руб. Таким образом, совокупная стоимость земельных участков с расположенными на них зданиями переданных по договорам № 1 и № 2 в собственность покупателя составляет 7000 000 (миллионов) руб. Расчет осуществляется следующим образом. Пункт 2.2. договора № 1 купли продажи предусматривает следующий порядок расчета: 300000 руб. должны быть оплачены покупателем в пользу продавцов непосредственно до подписания договора. Часть стоимости в размере 350000 руб. должна быть оплачена в срок до 10.12.2018 года. Оставшаяся сумма в размере 6170000 руб. уплачивается в рассрочку согласно графику платежей. В соответствии с данным графиком денежные средства должны быть переданы покупателем продавцам до 10 числа каждого месяца в период с января 2019 по август 2023 года, сумма ежемесячного платежа составляет 108200 руб., платеж за сентябрь 2023 года – 111 200 руб. Аналогичный порядок расчета закреплен и в п.2.2 договора № 2 купли продажи, согласно которому часть стоимости недвижимого имущества в размере 50000 руб. должна быть выплачена до подписания договора, оставшуюся сумму в размере 130000 руб. покупатель обязуется оплатить продавцу согласно графику платежей, прилагаемому к договору. В соответствии с графиком платежей покупателем в пользу продавцов в период времени с января 2019 по август 2023 года не позднее 10 числа каждого месяца должны быть внесены ежемесячные платежи в размере 2200 руб., последний платеж согласно графику должен быть произведен не позднее 10 сентября 2023 года в размере 4600 руб. По состоянию на 11 ноября 2019 году покупателем были произведены следующие выплаты в пользу продавцов: по договору № 1 - 300000 руб. были выплачены непосредственно до подписания договора, 300000 руб.- 10.01.2019 года, 200000 руб. -20.02.2019; по договору № 2 - 50000 руб. были выплачены непосредственно до подписания договора. Таким образом, по состоянию на 11.11.2019 года ответчиком были произведены платежи в общей сумме 850000 руб., последний платеж был совершен 20.02.2019, ежемесячные платежи не вносятся ежемесячно более 8 мес. Задолженность ответчика по оплате купленного в рассрочку недвижимого имущества по состоянию на 11.11.2019 составляет 1 064 400 руб. Истцами в связи с невыполнением ответчиком обязательств истцами 08.10.2019 года направлено в адрес ответчика уведомление об одностороннем отказе от исполнения договоров, содержащее помимо прочего требование о необходимости возврата в собственность продавцов недвижимого имущества, переданного по договорам. Пункт 2 ст. 489 ГК РФ закреплена возможность отказаться от исполнения и потребовать возврата проданного товара в случаях, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный и переданный ему товар, если иное не предусмотрено договором, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ. Согласно п.2.2 договора № 1 по соглашению сторон сумма 650000 руб. сумма является невозвратной. Стороны пришли к соглашению, в случае нарушения покупателем графика платежей два раза подряд и более, продавцы имеют право на расторжение договора без выплаты невозвратной суммы 650000 руб. Аналогичные положения закреплены в п.2.2. договора № 2 по соглашению сторон сумма 50000 руб. является невозвратной, в связи с чем в связи с нарушением исполнения обязательств стороны имеют право на расторжение договора без выплаты невозвратной суммы. Просит признать расторгнутыми договор № 1 купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2018 и договор № 2 купли-продажи недвижимого имущества от 03.11.2018 года. Возвратить в общую совместную собственность истцом недвижимое имущество, переданное покупателем по договору № 1 и № 2.

В ходе судебного заседания истцы требования уточнили. Просят признать расторгнутыми: договор № 1 купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2018 года и договор № 2 купли продажи недвижимого имущества от 03.11.2018г. Возвратить в общую совместную собственность истцов недвижимое имущества по договорам № 1 от 31.08.2018 года и № 2 от 03.11.2018 года. Взыскать в пользу Варфоламеевой Н.Н. денежные средства в размере 150000 руб. в равных долях по 75000 руб. с каждого истца по договору № 1 купли продажи от 31.08.2018 года.

Истец Ковригин Ю.Е. в судебное заседание не явился, извещен, просит рассмотреть дело в его отсутствии.

Истец Ковригина И.А., действующая также как представитель Ковригина Ю.Е. по нотариальной доверенности, уточненные исковые требования поддержала, указав, что по договору № 1 Варфоламеева Н.Н. внесла следующие платежи: 300000 руб. которые были выплачены непосредственно при подписании договора, 300000 руб. - 10.01.2019, 200000 – 20.02.2019 г., всего внесено 800000 руб., из которых 650000 руб. являются невозвратными, то есть не подлежат обязательной выплате продавцами в пользу покупателя при расторжении договора в связи с нарушением покупателем обязательств по договору. При расторжении договора купли продажи № 1 с учетом невозвратной суммы, истцы должны выплатить ответчику Варфоламеевой Н.Н. 150000 руб. с каждого по 75000 руб. До договору № 2 Варфоламеева Н.Н. внесла платеж в размере 50000 руб. были выплачены непосредственно до подписания договора и являются по условиям договора невозвратными, то есть при расторжении выплате не подлежат. Указала, чтосумма 300000 руб. была получена по договору № 1 до подписания договора, 50000 руб. по договору № 2 при заключении предварительного договора 31.08.2018 года, 10.01.2019 года получили еще 300000 руб., которые зачла по договору№ 1, сумма 200000 руб. была передана 20.02.2019 года, которую она тоже зачла по договору № 1, поскольку обязательства наступили ранее. По договору № 2 было оплачено только 50000 руб., другие суммы она не принимала в исполнение данного договора, расписки подписывала, но считает, они не свидетельствуют о целевом назначении внесенного платежа. Оспаривает представленные расписки в части указания назначения. Зачет денежных средств осуществлялся по устной договоренности. В данном случае земельные участки продавались как единый комплекс базы отдыха, в связи с чем договоры следует рассматривать в совокупности.

Представитель истца Мартьянова С.В. исковые требования поддержала, залог по договору № 2 не снят, следовательно, обязательства не исполнены. Платеж в сумме 200000 руб. 20.02.2019 года истцом засчитан в счет оплаты по договору № 1 купли-продажи, поскольку обязательства наступили ранее в силу положений п.1 ст. 319.1 ГК РФ. По условиям договора № 1 уплачено 300000 руб. до подписания договора 31.08.2018 года. 10.01.2019 года внесено 300000 руб., 200000 руб.-20.01.2020, платеж, внесенный 10.01.2019 года, и часть платежа от 20.02.2019 в размере 50000 руб. были засчитаны истцом в счет договора № 1. До подписания договора № 2 было внесено 50000 руб. Не момент внесения платежа в размере 200000 руб., ответчик имел просрочку платежа за два месяца (январь, февраль 2019) по обоим договорам. Учитывая положения ст. 319.1 ГК РФ, 150000 руб. распределены пропорционально: 108200 руб. по договору №1, 2 200 руб. – по договору № 2, оставшаяся часть также распределена пропорционально. Доводы ответчика о том, что 150000 руб. засчитаны по договору № 2 несостоятельны. Оплата по договору № 2 не внесена. Копии расписок не могут подтверждать данные обстоятельства, поскольку не передан оригинал документа, подлинность их истец отрицает, поскольку выполнены техническим способом. Суд не может считать доказанными обстоятельства, которые подтверждаются только распиской. Полагают, что представленными доказательствами факт осуществления оплаты по договору купли-продажи № 2 не доказан, поскольку они не отвечают требованиям достаточности и достоверности. Соистцы просят суд считать, что по договору № 1 произведена оплата на сумму 800000 руб., по договору № 2- только 50000 руб. Расписка на сумму 50000 руб. от 20.02.2019 года не может быть принята в счет оплаты по договору № 2, поскольку содержит ссылку на предварительный договор, который на момент передачи денежных средств прекратил свое действие по причине заключения основного договора. Со стороны покупателя допущена просрочка платежей по договору № 1 около 15 мес., по договору № 2 около 17 мес., последний платеж внесен в феврале 2019 года по договору № 1, в августе 2018 года по договору № 2 Учитывая, что в соответствии с условиями договора оплата предусмотрена в рассрочку, покупателем допущена значительная просрочка платежей, а сумма полученных платежей истцами не превышает половину цены товара. Продавцы имеют право на отказ от исполнения от договора и возврат в собственность земельных участков и зданий на них в силу того, что не получение до настоящего времени оплаты за проданное имущество лишает истцов того, на что они вправе были рассчитывать.

Ответчик Варфоломеева Н.Н. в судебное заседание не явилась, извещена, просит рассмотреть дело без ее участия, представила заявление, в котором требования истца в части расторжения договора купли продажи № 1 признала, указав, что обязательства не исполнялись, в части признания расторгнутым договора № 2 не признала, считает, что обязательства по договору исполненными, поскольку 200 000 руб. были переданы в погашение обязательств по договору № 2.

Представитель ответчика адвокат Богданова Т.Н. иск признала частично, в части признания расторгнутым договора № 1 требования признала, требования по договору № 2 не признает, указав, что по нему обязательства были исполнены, в феврале 2019 года было передано 200000 руб., по договору № 2. Указанные обстоятельства подтверждаются расписками на 50000 руб. и 150000 руб. Наличие копии расписки не исключает ее достоверность. Поскольку истец при ее осмотре не оспаривала, что заполнена ее рукой. Расписка на 50000 руб. представлена в подлиннике. Оснований считать данный комплекс единым не имеется, земельные участки продавались с учетом их межевания, кроме того территория базы имеет несколько собственников земельных участков.

Третье лицо управление Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явились, извещены, просят рассмотреть дело без их участия представили отзыв, указав, что в настоящее время ответчик является собственником недвижимости: <данные изъяты> на основании договора № 2 купли-продажи недвижимого имущества от 03.11.2018 года, заключенного с Ковригиной И.А. и Ковригиным Ю.Е., участки находятся в залоге у истцов, поскольку договором купли-продажи предусмотрена рассрочка. <данные изъяты> на основании договора № 1 купли продажи недвижимого имущества от 31.08.2018 (далее договор № 1), заключенного с Ковригиной И.А., Ковригиным Ю.Е., при этом участки находятся в залоге у истцом, поскольку договором купли продажи предусмотрена рассрочка. Истцы просят расторгнуть договор, поскольку покупатель допустил значительную просрочку платежей по указанным договорам. Судебный акт о возврате недвижимого имущества является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности и государственной регистрации права собственности на этот на этот объект недвижимости продавца.

Третье лицо Варфоломеев С.Н. в судебное заседание не явился, извещен, просит рассмотреть дело в его отсутствие, считает, что требования истцов в части договора № 2 купли продажи удовлетворению не подлежат, поскольку расчет был произведен в полном объеме. Заинтересованность была прежде всего в заключении договора № 2, в связи с чем был заключен предварительный договор № 2, по нему внесен задаток, даты передачи денежных средств не оспаривает, однако считает, что 20.02.2019 деньги передавались по договору № 2.

Суд, заслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему.

На основании пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. п. 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 3 указанной статьи в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.

В силу п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 и 1104 ГК РФ.

Судом установлено, что 31.08.2018 года между истцами Ковригиным Ю.Е. и Ковригиной И.А. и ответчиком Варфоламеевой Н.Н. заключен договор купли продажи № 1 недвижимого имущества, а именно <данные изъяты>, категория земель: земли особо охраняемых территорий, разрешенное использование: база отдыха, дом рыболова и охотника, и расположенных на них объектах недвижимости: <данные изъяты>. Здания и земельный участок, именуемые вместе «недвижимость». Договорная цена недвижимости составляет 6820000 руб. До подписания договора уплачено 300000 руб., сумма в размере 350000 руб. уплачивается в срок до 10.12.2018 года. Оставшаяся сумма в размере 6 170 000 руб. уплачивается равными долями согласно графику платежей ежемесячно 10 числа каждого месяца по 108200 руб. по 10.08.2023 года, начиная с 10.01.2019, последний платеж 10.09.2023 года – 111 200 руб.

Денежные средства передаются до 10 числа каждого месяца в случае невозможности передать денежные средства наличными лично продавцам. Покупатель может сумму, указанную в графике, перечислить на счет Ковригина Ю.Е.

По соглашению сторон сумма 650000 руб. является невозвратной. Стороны пришли к соглашению, что после государственной регистрации права собственности за покупателем, в случае нарушения покупателем графика платежей 2 (раза) подряд и более, по настоящему договору, продавец имеет право на расторжение настоящего договора без выплаты невозвратной суммы 650000 руб., но обязательной выплатой других платежей, в течение 1 календарного месяца с момента расторжения договора. В случае ненадлежащего исполнения покупателем настоящего договора продавец за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств вправе взыскать с покупателя пени из расчета 0,1% от суммы просроченного платежа.

Покупатель имеет права досрочно исполнить свои обязательства перед продавцом, при этом подписания дополнительных соглашений к настоящему соглашению не требуется. (п.2.2 договора № 1)

03.11.2018 года между истцами Ковригиным Ю.Е. и Ковригиной И.А. и ответчиком Варфоламеевой Н.Н. заключен договор купли продажи № 2 недвижимого имущества, а именно <данные изъяты>, площадью 750+/- 10 в.м., категория земель: земли особо охраняемых территорий, разрешенное использование: база отдыха, дом рыболова и охотника, далее земельные участки или «недвижимость». Договорная цена недвижимости составляет 180000 руб. До подписания договора ответчиком в качестве задатка уплачено 50000 руб. по предварительному договору купли продажи недвижимого имущества № 2 от 31.08.2018 года. Оставшаяся сумма в размере 130 000 руб. равными долями согласно графику платежей ежемесячно 10 числа каждого месяца по 2200 руб. по 10.08.2023 года, первый платеж до 10.01.2019 года, последний платеж 10.09.2023 года – 4 600 руб.

Денежные средства передаются до 10 числа каждого месяца в случае невозможности передать денежные средства наличными лично продавцам. Покупатель может сумму, указанную в графике перечислить на счет Ковригина Ю.Е.

По соглашению сторон сумма 50000 руб. является невозвратной. Стороны пришли к соглашению, что в случае неоднократного и систематического нарушения графика платежей по настоящему договору, продавец имеет право на расторжение настоящего договора без выплаты невозвратной суммы 50000 руб., но с обязательной выплатой других платежей, в течение 1 календарного месяца с момента расторжения договора. В случае ненадлежащего исполнения покупателем настоящего договора продавец за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств вправе взыскать с покупателя пени из расчета 0,1% от суммы просроченного платежа. Покупатель имеет права досрочно исполнить свои обязательства перед продавцом, при этом подписания дополнительных соглашений к настоящему соглашению не требуется (п.2.2 договора).

В связи с длительным неисполнением обязательств по договору № 1 купли продажи и договору № 2 купли продажи 08.10.2010, и нарушением срока уплаты платежей истцами в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договоров, поскольку по состоянию на 02.10.2019 года ответчиком внесено по обоим договорам только 850000 руб., ежемесячные платежи по оплате купленного в рассрочку недвижимого имущества не вносятся покупателем более 10 мес., с учетом оплаты по договору с рассрочкой платежа, покупателем допущена значительная просрочка оплаты товара, исполнение обязательств по договору покупателем незначительно – менее 50 %. (л.д.43-47 т.1).

В исполнение обязательств по договорам купли продажи № 1 и № 2 ответчиком представлены следующие документы: расписка от 31.08.2018 года согласно которой Ковригин Ю.Е. получил от Варфоломеевой Н.Н. 300000 руб. за недвижимое имуществ проданное покупателю в соответствии с договором № 1 купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2018 года (л.д.48 т.4), оригинал которой представлен в материалы дела

Расписка от 31.08.2018 года, по которой Ковригин Ю.Е. получил от Варфоломеевой Н.Н. 50000 руб. с указанием назначения платежа: за недвижимое имущество, проданное покупателю в соответствии с предварительным договором № 2 купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2018 года, оригинал которой представлен в материалы дела (л.д.47 т.4).

Истцы не оспаривают, что указанные денежные средства были получены до подписания указанных выше договоров купли продажи.

Истцы не оспаривают, что 10.01.2019 года в исполнение обязательств по договору № 1 купли продажи ответчиком оплачено 300000 руб., при этом данная сумма была передана с нарушением срока обязательства, поскольку платеж должен быть внесен в размере 350000 руб. до 10.12.2018 года (п. 2.2 договора). Ответчиком представлена копия расписки Ковригиной И.А., согласно которой истец получила от ответчика денежные средства в сумме 300000 руб. в назначении платежа указано за имущество, проданное по договору № 1 от 31.08.2018 года (л.д.50 т.4)

20.02.2019 Коврижных И.А. получила от Варфоломеевой Н.Н. денежные средства в сумме 50000 руб. в назначение платежа указано за недвижимое имущество, проданное покупателю в соответствии с предварительным договором № 2 купли продажи недвижимого имущества от 31.08.2018 года (л.д. 140 т. 4).

20.02.2019 ответчиком передано истцу Ковригиной И.А. 150000 руб., что подтверждается копией расписки, в которой указано, что денежные средства переданы по договору купли продажи № 2 от 03.11.2018 (л.д. 51.т4).

Стороны не оспаривают факт передачи денежных средств в сумме 50000 руб. 20.02.2019 года, но истец оспаривает назначение платежа, поскольку имелась задолженность по договору № 1, и обязательства исполнения по которому наступили ранее, считает, что предварительный договор прекратил свое действие в связи с заключением основного договора, и, соответственно, назначение платежа не имеет значение и неактуально.

Истец не оспаривает получение денежных средств в сумме 150000 руб., однако оспаривает назначение платежа, указанное в расписке по договору купли продажи № 2 от 03.11.2018 года, поскольку оригинал расписки не представлен (л.д.51 т.4).

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных правах» согласно которым в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества а основании ст. 1102,1004 ГК РФ. В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут, по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Право истца на расторжение договора купли продажи № 1 от 31.08.2018 года в случае неисполнения обязательств и просрочки внесения платежей 2 раза и более согласовано сторонами и оговорено в п. 2.2 договора № 1, право на расторжение договора в случае систематического и неоднократного невыполнения обязанностей согласовано сторонами и в договоре № 2 купли продажи от 03.11.2018 года.

Положениями статьи 319.1 ГК РФ установлено, что в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения (пункт 1).

Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.

Согласно ч. 7 ст. 67 ГПК РФ суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.

Доводы истца о том, что предварительный договор купли продажи № 2 прекратил свое действия, поскольку заключен основной договор, в связи с чем указание в назначение платежа нельзя принять в исполнение прекращенного договора, и денежные средства следует засчитывать по усмотрению продавца, суд находит несостоятельными.

Суд, проанализировав представленную расписку на сумму 50000 руб., полагает, что изложенное в расписке назначение платежа в счет оплаты по предварительному договору № 2 от 31.08.2018 года, однозначно с учетом ст. ст. ст. 319.1, 429 ГК позволяет определить, что данные расчеты на указанную сумму были осуществлены ответчиком по договору № 2 купли продажи от 03.11.2018 года. Стороны не оспаривали, что 31.08.2018 года между истцами и ответчиком заключен предварительный договор № 2 купли продажи 2-х земельных участков, оригинал которого представлен, получен задаток в сумме 50000 руб., обязательства по нему каждой из сторон были исполнены и заключен основной договор купли - продажи от 03.11.2018 года.

По правилам пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Указание в назначение платежа со ссылкой на исполнение обязательств по предварительному договору № 2 купли продажи от 31.08.2018 года, однозначно позволяет прийти к выводу о выполнении обязательств по договору купли продажи № 2 от 03.11.2018 года, в рамках которого был заключен предварительный договор. Таким образом, из указанной расписки можно сделать однозначный вывод, в счет исполнения какого обязательства она выдана – исполнение обязательств по договору № 2 купли -продажи.

С учетом представленной копии расписки на сумму 150000 руб., в которой текст с указанием назначение платежа выполнен техническим способом, и принимая заявление об оспаривании стороной истца данной части выполненного текста в части назначения платежа, скриншот расписки, представленный ответчиком датой 20.02.2018 года, суд с учетом представленных материалом и руководствуясь ч. 7 ст. 67 ГПК РФ, полагает, что достаточных доказательств, подтверждающих передачу денежных средств именно в исполнение обязательств по договору № 2 от 03.11.2018 года не представлено, суд с учетом выполненной техническим способом данной части расписки, а именно текста в назначении платежа, не может принять копию расписки в подтверждение оплаты по договору № 2, поскольку оригинал расписки не представлен ответчиком. Данная сумма с учетом положений ст. 319.1 ГК РФ засчитывается в исполнение обязательств по договору № 1, поскольку обязательства исполнения по договору № 1 наступили ранее.

Суд пришел к убеждению, что ответчик надлежащим образом обязательства по внесению платежей в рассрочку по договору № 1 купли продажи не исполняла, в установленные сроки платежи не вносила, допустила просрочку более 10 раз, после заключения договора купли-продажи № 1 от 31.08.2018 было внесено только 2 платежа в размере 300000 руб. - 10.01.2019, и 150000 руб. – 20.02.2019, указанные даты передачи денежных средств стороны не оспаривают.

Доводы истцов о том, что земельные участки с располагающимися на них объектами недвижимости, проданными ответчику по договору купли продажи № 1 и договору купли продажи № 2, представляют собой единый неделимый комплекс, объединенный единым целевым назначением, в связи с чем раздел совокупности переданных по договорам земельных участков невозможен, несостоятельны и противоречат материалам дела. Как следует из материалов дела, каждый земельный участок размежёван, может использоваться самостоятельно. Кроме того, часть земельных участков в данном комплексе, продана истцом иным лица, которые используют их самостоятельно.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчиком в счет исполнения обязательств по договору № 2 купли продажи от 03.11.2018 были внесены денежные средства в сумме 100 000 руб. (50000 руб. при подписании договора, и 50000 руб. -20.02.2019 года). Ответчиком (покупателем) в счет исполнения обязательств по договору купли продажи № 2 выплачено более 50 процентов по сделке, право на досрочное исполнение обязательств предусмотрено договором, с учетом внесения 20.02.2019 суммы в размере 50000 руб. нарушение срока платежей в рассрочку не наступило, с учетом изложенного, суд не усматривает оснований для расторжения договора № 2 купли продажи земельных участков от 03.11.2018 года и возврата продавцу объектов недвижимости, в связи с чем истцу в части требований о признании договора купли продажи № 2 расторгнутым, возврате имущества следует отказать.

Учитывая позицию ответчика о признании требований истца в части признания договора купли продажи № 1 недвижимого имущества расторгнутым в связи с неисполнением обязательств, учитывая, что обязательства по договору № 1 надлежащим образом не исполняются, либо исполнялись с просрочкой платежа, с февраля 2019 года по настоящее время обязательства не исполняются, по договору № 1 ответчиком оплачено по состоянию на 20.02.219 года 750000 руб. До настоящего времени обязательства не исполняются, долг составляет на дату рассмотрения спора 1739400 руб., что является значительным для истцов, и лишает истцов того, на что они вправе были рассчитывать. Стороны согласовали право на расторжение договора в случае неисполнения покупателем обязательств по внесению платежей 2 и более раза, обязательства до настоящего времени не исполняются, в связи с чем истцами направлялось требование о расторжении договора купли продажи, ответчик требования в части расторжения договора купли продажи № 1 признает, с учетом изложенного, учитывая, что ответчиком не исполняются обязательства по договору, что ведет к существенному нарушению прав истцов, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истцов о признании расторгнутым договора купли продажи № 1 и возврате имущества в их собственность.

Следует признать расторгнутым договор купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 31.08.2018 года, заключенный между Ковригиной И. А., Ковригиным Ю. Е.(продавцы) и Варфоломеевой Н. Н. (покупатель). Недвижимое имущество по договору № 1 купли продажи подлежит возвращению истцам исходя из правил ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ, предусматривающих наличие у продавца, не получившего оплаты имущества, в случае расторжения договора купли-продажи этого имущества, права требования возврата переданного покупателю имущества в натуре. С Ковригиной И.А., Ковригина Ю.Е. в пользу Варфоломеевой Н.Н. уплаченную сумму по договору купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 31.08.2018 года в сумме 100000 руб. за вычетом невозвратной суммы (750 000-650 000), по 50000 руб. с каждого.

В части требований истцов о признании договора № 2 купли-продажи земельных участков расторгнутыми и возврате недвижимого имущества отказать.

Руководствуясь ст. 194, 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск Ковригиной И.Е., Ковригина Ю.Е. удовлетворить частично.

Признать расторгнутым договор купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 31.08.2018 года, заключенный между Ковригиной И.Е., Ковригиным Ю.Е. и Варфоломеевой Н.Н.

Возвратить объекты недвижимого имущества, в отношении которых заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 31.08.2018 года, в общую совместную собственность Ковригиной И.Е. и Ковригина Ю.Е.

Прекратить право собственности Варфоломеевой Н.Н. на объекты недвижимого имущества, в отношении которых заключен вышеназванный договор купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 31.08.2018 года.

Взыскать с Ковригиной И.Е., Ковригина Ю.Е. в пользу Варфоломеевой Н.Н. уплаченную сумму по договору купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 31.08.2018 года в сумме 100000 руб., по 50000 руб. с каждого.

В остальной части требований отказать.

Данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности за Ковригиной И.Е. и Ковригиным Ю.Е. на объекты недвижимости, включенные в договор купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 31.08.2018, в установленном порядке, а также основанием для погашения записи об ипотеке в силу закона в интересах Ковригиной И.Е., Ковригина Ю.Е. в отношении объектов недвижимого имущества, включенных в договор купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 31.08.2018.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд через Октябрьский районный суд города Кирова в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме – 26.05.2020 года.

Судья С.А. Стародумова