Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка в двойном размере, убытков, судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском (с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ) к ФИО2 о взыскании суммы задатка в двойном размере, убытков, судебных расходов (с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ). Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ФИО2 в лице ФИО8, действующей на основании доверенности, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>, оцененной сторонами в 3 000 000 рублей. По условиям указанного договора основная сделка по отчуждению данной квартиры должна быть заключена в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В обеспечение исполнения обязательств сделки купли-продажи недвижимости, ФИО5 передала ФИО8 в качестве задатка 50 000 рублей в день заключения предварительного договора купли-продажи, т.е. ДД.ММ.ГГГГ года, о чем указано в тексте договора, передача денег оформлена распиской. Истица принятые на себя обязательства выполнила в полном объеме, однако ответчик, получив задаток, уклонился от заключения в установленный договором срок сделки по передаче вышеназванной квартиры в собственность истицы. Сделка купли-продажи квартиры не состоялась по вине продавца квартиры – ответчика. Предварительным договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в случае, если сделка не состоялась по вине продавца, он возвращает задаток покупателю в двойном размере, в связи с чем, ФИО1 просит взыскать с ФИО2 сумму задатка в двойном размере в сумме 100 000 рублей, 25 000 рублей за услуги адвоката, 800 рублей за выдачу доверенности, 3 200 рублей в возмещение судебных расходов на оплату государственной пошлины при подаче иска в суд, в счет возмещения убытков, связанных с оплатой услуг агентства недвижимости за подбор указанной выше квартиры в сумме 80 500,00 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО6, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. (сроком по ДД.ММ.ГГГГ.), исковые требования с учетом уточнений поддержал в полном объеме, суду пояснил, что не может утверждать была ли выбранная истцом для покупки квартира, принадлежащая ответчику единственным вариантом, предложенным риэлтером, однако в связи с тем, что сделка купли-продажи квартиры не состоялась, истец понесла убытки в виде стоимость риэлтерских услуг, просил удовлетворить требования в полном объеме.

Ответчик ФИО2, в судебное заседание не явился, направил своего представителя в соответствии со ст. 48 ГПК РФ.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО7, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. (сроком по ДД.ММ.ГГГГ.) заявленные исковые требования признала частично, суду пояснила, что фактически сумма, установленная предварительным договором купли-продажи в качестве задатка в сумме 50 000 руб., истцом ответчику не передавалась, от имени ответчика договор заключала ФИО8, которая и получила указанные денежные средства. В силу того, что ответчик ФИО2 является инвалидом по зрению, который был введен в заблуждение ФИО8 действующей от его имени по доверенности, волеизъявлений на продажу принадлежащей ему квартиры не выражал. Расходы на представителя полагают чрезмерно завышенными, в остальной части исковых требований просят истцу отказать.

Третье лицо ФИО8, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, обратилась с ходатайством о рассмотрении дела в ее отсутствие, согласно представленного отзыва на исковое заявление суду пояснила, что она, действуя по доверенности от имени ФИО2 заключила предварительный договор купли продажи квартиры по адресу: <адрес> <адрес>. Сам ФИО2 никогда согласия на продажу принадлежащей ему квартиры не давал. 50000 руб., которые она приняла от истца, являлись авансом, включенным в общую стоимость квартиры. Сделка не состоялась по ее вине, поскольку фактически ФИО2 о данной сделке ничего не знал, согласия на продажу квартиры не давал, и передать ей правоустанавливающие документы отказался.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких сторон об установлении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно положений ст.421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора, условия которого определяются по соглашению сторон.

Частью 1 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора (в данном случае - для купли-продажи). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В соответствии со ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст.416 настоящего Кодекса) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

По смыслу вышеприведенных положений закона, задатком является часть денежной суммы, передаваемой стороной договора в счет уплаты полной стоимости приобретаемого имущества, одновременно подтверждающая намерение стороны в заключении договора. Кроме того, при заключении договора соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме с указанием последствий для каждой из сторон при неисполнении условий договора. При этом стороны договора должны понимать, что за неисполнение обязательства ответственна сторона, давшая задаток (задаткодатель), он остается у другой стороны (задаткополучателя), а если за неисполнение ответствен задаткополучатель, то он обязан вернуть двойную сумму задатка.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые ссылается и предоставить доказательства в обоснование своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ году между ответчиком ФИО2, действующим в лице ФИО8 на основании доверенности, и истцом ФИО9 заключен предварительный договор купли-продажи <адрес> в <адрес> (л.д. 6).

Согласно условий договора, продавец ФИО2 обязался продать, а покупатель ФИО12 (ФИО13. приобрести в собственность вышеуказанную квартиру в срок до ДД.ММ.ГГГГ. по цене 3 000 000,00 рублей.

Пунктом 4 предварительного договора предусмотрена выплата покупателем 50 000 рублей продавцу в качестве задатка в день подписания сторонами настоящего договора, данная сумма засчитывается в стоимость квартиры.

В соответствии с п.п. 7 предварительного договора собственник квартиры (продавец) и его супруга обязуются лично участвовать при подписании основного договора купли-продажи в Управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю.

Пунктом 10 договора от ДД.ММ.ГГГГ. предусмотрено, что в случае, если сделка не состоялась по вине продавца, продавец возвращает покупателю задаток в двойном размере.

Факт передачи суммы, предусмотренной п. 4 договора от ДД.ММ.ГГГГ. подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ., из которой следует, что ФИО8 получила от ФИО9 денежные средства в сумме 50 000 руб., уплаченных в качестве задатка за продаваемый объект недвижимости (л.д. 9).

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности или иные вещные права на квартиру по <адрес> <адрес> в <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ. Управлением Росреестра не регистрировались (л.д. 25).

По данным БТИ от ДД.ММ.ГГГГ., собственником спорной квартиры является ФИО2 (л.д. 35).

Как следует из возражений ответчика и третьего лица, ответчик – ФИО2 ничего не знал о сделке по заключению предварительного договора купли-продажи, согласия на продажу принадлежащей ему квартиры по <адрес> не давал, ФИО8 действуя от имени ответчика по доверенности ввела истца в заблуждение, фактически заключая предварительный договор с неисполнимыми условиями.

Согласно ст. 380 ГК РФ денежная сумма, передаваемая должником кредитору, признается задатком лишь в том случае, если стороны изначально (на момент передачи) понимали (и соответственно, оформили), какие функции должна выполнять данная сумма. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в том числе, если какая-либо из названных функций соглашением между сторонами не предусматривалась, то переданную кредитору денежную сумму задатком считать нельзя.

Из материалов дела следует, что между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, однако сама специфика предварительного договора не позволяет использовать задаток в качестве обеспечительного средства обязательства, порождаемого таким договором.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор. Цель его состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем. Прибегают к предварительному договору обычно в тех случаях, когда стороны будущего основного договора договорились обо всех существенных условиях будущего договора, но имеются препятствия к его заключению (например, покупатель еще не располагает всеми необходимыми средствами для уплаты цены, стороны еще не имеют всех документов, необходимых для оформления договора, и т.д.).

Учитывая функциональное назначение предварительного договора - организацию заключения в будущем основного договора, представляется, что в предварительном договоре наряду с условиями, указанными в п.п. 3, 4 ст. 429 ГК РФ, могут также содержаться указания о том, какие действия должна совершить та или иная сторона для того, чтобы стало возможным заключение основного договора (например, получить справку органа государственной регистрации для заключения договора продажи недвижимости и т.д.). В предварительном договоре могут предусматриваться способы обеспечения соответствующих обязательств (например, может быть установлена пеня за просрочку исполнения какой-либо из указанных обязанностей).

Кроме того, предварительным договором могут предусматриваться способы обеспечения исполнения обязательства по заключению в будущем основного договора (например, может выплачиваться неустойка за уклонение от заключения основного договора).

Характеристика предварительного договора в качестве организационного приводит к выводу о том, что во исполнение данного договора не может производиться передача какого-либо имущества (в том числе и денег) одной стороной другой стороне. Предварительный договор порождает юридическую связанность сторон, каждая из которых приняла на себя обязанность в будущем заключить основной договор на условиях, указанных уже в предварительном договоре. При заключении предварительного договора, его стороны должны быть уверены в том, что основной договор будет заключен (обязанности, предусмотренные предварительным договором, будут исполнены), в случае возникновения сомнений в эффективности юридической связанности другой стороны обязанностями, предусмотренными данным договором участники предварительного договора стремятся связать друг друга экономически (деньгами). Чаще всего это производится путем включения в предварительный договор условия о задатке. Между тем в силу п. 1 указанной статьи задаток передается в счет причитающихся по договору платежей другой стороне. Но обязанность производить платежи возникнет только после заключения основного договора. Следовательно, при заключении предварительного договора нельзя обеспечить задатком исполнение основного договора (нельзя обеспечить задатком обязательство, которого еще нет).

Таким образом, учитывая, что условие о задатке было включено сторонами в предварительный договор, который по своей сути не может быть обеспечен задатком, кроме того, в силу закона, договоры, подлежащие государственной регистрации, в частности договор купли-продажи жилого помещения, задатком обеспечиваться также не могут, поскольку до регистрации обязательство не возникает, более того, формально-юридически до государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения покупатель не должен уплачивать продавцу покупную цену или ее часть (договора еще нет, права и обязанности еще не возникли), а также, принимая во внимание, что ответчик оспаривает, переданную истцом сумму, доказательств участия ответчика непосредственно в заключение договора суду не представлено, из чего суд может сделать вывод о том, что ответчик не предполагал о заключаемых от его имени сделках.

Кроме того, как усматривается из доверенности, выданной ФИО2 на имя ФИО8, ФИО8 в соответствии с выданной доверенностью имеет право продать принадлежащую ФИО2 квартиру… на условиях и за цену по своему усмотрению, заключить предварительный договор и получить аванс …(л.д.8), следовательно, ФИО2 настоящей доверенностью не уполномочил ФИО8 получить задаток.

Учитывая, что денежного обязательства между сторонами не возникло, уплаченную истцом по расписке от ДД.ММ.ГГГГ денежную сумму нельзя признать задатком, ее следует считать авансом, поскольку иного в соответствии с п. 1 ст. 56 ГПК РФ не доказано.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство либо вообще оно не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

Совокупность изложенных обстоятельств позволяет суду сделать вывод о том, что поскольку фактически третье лицо, действуя от имени ответчика, получила денежные средства от истца в размере 50 000 руб., в соответствии с условиями договора, однако основной договор купли-продажи между истцом и ответчиком заключен не был, сделка между сторонами не состоялась, денежные средства переданные истцом в качестве аванса по предварительному договору купли-продажи, заключенному между ответчиком ФИО10 в лице ФИО8 и истцом в размере 50 000 руб., подлежат взысканию с ответчика ФИО10 в пользу истца ФИО1

Отказывая истцу в удовлетворении требований о взыскании с ответчика суммы в возмещение убытков, связанных с оплатой услуг агентства недвижимости за подбор квартиры в размере 80 500,00 рублей суд исходит из следующего.

В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, под которыми понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Пунктом 2 названной статьи определено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для наступления гражданско-правовой ответственности необходимо наличие в совокупности следующих условий:

1) совершением ответчиком противоправных действий;

2) причинная связь между понесенными убытками и совершенными действиями;

3) размер убытков, возникших у потерпевшего в связи с противоправными действиями причинителя.

Согласно договора № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ФИО9 и ООО «<данные изъяты>», исполнитель принял на себя обязанность оказывать информационно-консультационные услуги по подбору варианта (вариантов) объекта недвижимости с целью последующего приобретения его заказчиком в собственность, а заказчик обязался принять и оплатить эти услуги. Стороной истца не представлено доказательств того, что предложение о покупке спорной квартиры было единственным предложением, кроме того, оплата услуг по договору № о предоставлении информационных и иных услуг

Выразив согласие на покупку квартиры ответчика по адресу: <адрес> <адрес>, истец ФИО12 (ФИО14 внесла в кассу ООО «<данные изъяты>» 80 500 рублей по приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается квитанцией (л.д. 45-47).

Учитывая обстоятельства дела, суд не усматривает вины ответчика ФИО2 в том, что сделка купли-продажи квартиры между сторонами не состоялась, сам ответчик не был поставлен в известность о том, что от его имени заключается предварительный договор купли-продажи, в связи с чем, причинно-следственная связь между действиями ответчика и наступившими неблагоприятными последствиями отсутствует, истец не представил в суд данных о том, что указанные убытки были понесены по вине ответчиков, таким образом, оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика в пользу истца понесенных убытков в связи с оказанными истцу информационными услугами не имеется, в связи с чем, суд полагает отказать истцу в части взыскания с ответчика ФИО2 убытков, связанных с оплатой услуг агентства недвижимости в сумме 80 500 руб.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей.

На основании ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истец в рамках рассмотрения дела понесла расходы в связи с составлением искового заявления и представлением ее интересов в суде в сумме 25000 руб., что подтверждается квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 27), за оформление нотариальной доверенности истцом было оплачено 800 руб. (квитанция от ДД.ММ.ГГГГ. – л.д. 14).

Из толкования требований ст.ст. 98,100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в том числе расходы на представителя в разумных пределах. Судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

По смыслу указанной нормы суд может ограничить взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов сумму, если сочтет ее чрезмерной с учетом конкретных обстоятельств, используя критерий разумность понесенных расходов. При этом, неразумными могут быть сочтены значительные расходы, не оправданные ценностью подлежащего защите права либо несложностью дела.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 17 июля 2007 года N 382-0-0, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 100 ГПК Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

По смыслу данного Определения Конституционного Суда РФ не усматривается обязанности суда взыскивать судебные расходы в полном объеме. Конституционный Суд РФ указывает на возможность уменьшения размера сумм, взыскиваемых судом в возмещение расходов по оплате услуг представителя.

Кроме того, суд должен при вынесении решения о взыскании судебных расходов на представителя учесть материальное положение ответчика.

Из справок УПФР в Железнодорожном районе г.Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ. усматривается, что ответчик ФИО2 является инвалидом <данные изъяты> группы, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. и ему выплачивается пенсия в сумме 3766,20 руб. ежемесячно.

В связи с изложенным, суд считает необходимым размер стоимости юридических услуг в 25 000,00 руб. снизить до 13 000,00 руб., учитывая, что представитель истца ФИО11 участвовал в 4 судебных заседаниях и подготовил исковое заявление, дополнения к исковому заявлению, размер оплаты данных услуг в 13 000 руб., по мнению суда, является разумным, соразмерным объему и качеству проделанной работы.

Кроме того, с ответчика подлежат взысканию расходы на оплату услуг нотариуса в размере 800 рублей, поскольку указанные расходы понесены в ходе рассмотрения дела и подтверждены истцом документально.

В силу ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 1700 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 195-198 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 50 000 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 13 000 рублей, расходы по оплате нотариальной доверенности в сумме 800 рублей, возврат государственной пошлины в сумме 1700 рублей, а всего взыскать 65500 (шестьдесят пять тысяч пятьсот) рублей.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме с подачей жалобы через Железнодорожный районный суд, 21.10.2013 г.

Председательствующий судья Т.А. Вербицкая