Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО9 к ООО ПКК «Керамик» о признании сделки купли-продажи состоявшейся и признании права собственности на недвижимое имущество,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО9 обратился в суд с иском к ООО ПКК «Керамик» о признании состоявшейся сделки купли-продажи помещения по <адрес> в г. Тимашевске и признании права собственности на квартиру № 1 в указанном доме, указав, что в 1999 году на основании решения учредителей ООО ПКК «Керамик» ему за 15 000 рублей путем составления накладной № 1 от 15 октября 1999 года продана часть здания производственной столовой, состоящей из двух комнат и коридора. Он оплатил в кассу предприятия денежные средства в сумме 15 000 рублей, а общество предоставило ему в пользование имущество. Продажа указанного строения была выгодна предприятию, поскольку продаваемые помещения находились в разрушенном состоянии и требовали капитального ремонта, в помещении были разбиты стекла, выломаны окна и двери, протекала кровля. Он за собственные средства сделал в помещениях капитальный ремонт, переоборудовал их под жилые комнаты, в которых проживает до настоящего времени. Всегда считал помещения своей собственностью, поскольку в 2007 году ответчик подтвердил, что продало ему эти помещения.

Однако, в феврале 2013 года при получении справки Тимашевского филиала БТИ он узнал о том, что его право собственности не зарегистрировано, а помещение до настоящего времени без правоустанавливающих документов числится за ООО ПКК «Керамик», в связи с чем, он занялся оформлением право собственности на свое имя, но сменившееся руководство ответчика отказывается составить с ним договор купли-продажи, требуя от него еще оплаты денежных средств.

Представитель истца ФИО6 просила иск удовлетворить, мотивировав тем, что дом фактически состоит из четырех квартир, которые в 1999 году, также как и ФИО9, проданы ООО ПКК «Керамик» другим лицам, и только на спорную квартиру, в которой проживает истец, право собственности до настоящего времени ни за кем не зарегистрировано. Истец лишь в феврале 2013 года узнал о нарушении своего права и о том, что он официально не является собственником помещений, тогда как всегда считал себя их собственником и сделал в помещениях капитальный ремонт — поменял крышу, поставил окна, двери, отштукатурил стены, залил полы, провел новую электропроводку, переоборудовал нежилые помещения под жилые, а поэтому не пропустил срок исковой давности. Ответчик же на протяжении 14 лет ответчик ни разу не предпринимал попыток владения спорной квартирой, не нес никаких расходов по ее содержанию и ремонту, не оплачивал налог на указанное спорное имущество, не предпринимал никаких действий по регистрации права собственности на спорную квартиру, то есть фактически признавал сделку по продаже указанных помещений ФИО9

Представители ООО ПКК «Керамик» ФИО7 и ФИО8 просили в иске отказать, мотивировав тем, что договор купли-продажи с ФИО9 в письменной форме не заключался, в Росреестре не регистрировался, между сторонами существенные условия по сделке купли-продажи недвижимого имущества не согласованы, а поэтому сделка является недействительной и незаключенной и не является основанием возникновения у ФИО9 права собственности на какое-либо недвижимое имущество. Кроме того, истом пропущен срок исковой давности, так как иск о признании права собственности на недвижимое имущество заявлен по прошествии 14 лет с момента сделки, а поэтому просят отказать в иске, в том числе и поэтому основанию.

Представитель третьего лица администрации Тимашеского городского поселения ФИО10 в суд не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, представил отзыв, в котором не возражал против удовлетворения иска, поскольку квартира не относится к муниципальному жилищному фонду.

Выслушав истца и представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На основании ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии ст.160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч.2 ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из указанной нормы следует, что если суд установит, что все требования закона соблюдены, сделка признается надлежаще оформленной и приобретает законную силу.

В соответствии с ч. 1 ст. 555 ГК РФ существенным условием договора продажи недвижимости является цена имущества. Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Ст. 56 ГПК ГК РФ предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, при этом в соответствии со ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио и видеозаписей, заключений эксперта.

Суд считает необоснованными доводы представителя ответчика ФИО8 о том, что никакого договора купли-продажи помещений стороны не заключали.

Так, свидетель ФИО1 суду пояснила, что с 1990 года по 2007 года она являлась главным бухгалтером, а затем директором в ООО ПКК «Керамик», а также учредителем общества. За территорией общества на земле предприятия находилось здание бывшей производственной столовой, которое стояло на балансе, но правоустанавливающих документов на нее не было. Здание по назначению не использовалось, находилось в почти разобранном состоянии, а поэтому учредителями принято решение о его продаже. Часть здания продали ФИО2, а часть в три помещения – кухня, склад, коридор - ФИО11 за 15 000 рублей. Деньги от него получены в полном размере и именно за передачу имущества ему в собственность. В здании остался большой зал, который также позже выкупили. По продаже помещения Шапошникову собранием учредителей составлялся протокол, так как было решение учредителей на эту продажу. Накладную № 1 от 15 октября 1999 года она выписывала лично, как бухгалтер, но договор с ним фактически не составлялся, ему лишь выдали накладную и ордер. Шапошников стал сразу пользоваться помещением, оставлял свой автомобиль во дворе, за свой счет перекрыл крышу, вставил двери и окна, восстановил забор, сделал ремонт всего помещения, которое ему продали, провел воду. Затем ФИО3 и ФИО2 решением суда признали за собой право собственности уже на квартиры. Они покупали помещения также как и ФИО11 и договора с ними не оформлялись.

Свидетель ФИО4 также суду подтвердил, что в 1999 году его отец купил спорные помещения, которые находились в непригодном для проживания состоянии. Он помогал отцу произвести в них ремонт, за свой счет он вставил окна и двери, менял крышу, сделали капитальный ремонт, отец постелил полы, выложил печь, поменял трубы под канализацию, провел отопление и водопровод из другой половины здания, где уже жили люди, а во дворе возвел хозпостройки. ООО «Керамик» ни чем не помогал ФИО12, а после ремонта тот стал жить в обустроенной квартире.

Из показаний свидетелей ФИО5 и ФИО2, проживающих по соседству с ФИО12, следует, что в 1999 году часть помещений в здании столовой, которая находилась за территории завода и была в запущенном виде, приобрел истец за 15 000 рублей. Он произвел в них полный капитальный ремонт и вселился в квартиру. Договор ни с ним, ни с ФИО2 не оформлялся, а покупателям выдавались лишь накладная и чек, все остальные покупатели оформили свое право на переоборудованные квартиры через суд, и руководство предприятия на тот момент в оформлении не возражало.

Указанные обстоятельства подтверждаются также накладной ООО ПКК «Керамик» № 1 от 15октября 1999 года, подписанной уполномоченными на сделку лицами — директором и главным бухгалтером, а также кассовым чеком и квитанцией к приходному ордеру от 15 октября 1999 года, из которых следует, что ответчиком ФИО9 продана часть здания производственной столовой за 15 000 рублей, которые оплачены истцом полностью в кассу предприятия.

Согласно справке ООО ПКК «Керамик» от 2007 года, подписанной директором ФИО13, ФИО12 в 1999 году продана часть дома <адрес> в г. Тимашевске, в которой находилась производственная столовая. В этом здании с 1999 года ФИО9 пользуется квартирой № 1.

Из изложенного следует, что истец свои обязательства по договору купли-продажи выполнил в полном объеме, то есть принял объект недвижимости и осуществил оплату в полном объеме, следовательно, существенные условия договора купли-продажи, а именно оплата вещи по определенной денежной сумме и передача вещи ответчиком истцу - сторонами были исполнены в полном объеме.

Из технического паспорта инв. № 12456 от 12 декабря 2006 года, выданного филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Тимашевскому району, следует, что помещения в доме <адрес> в г. Тимашевске переоборудованы в квартиру № 1, которая в чьей-либо собственности не находится, числится за Тимашевским заводом строительных материалов, но правоустанавливающие документы отсутствуют, квартира является двухкомнатной, ее общая площадь составляет 26,2 кв. м, в том числе жилая 18,8 кв. м.

Согласно справке ОАО «Кубаньэнергосбыт» от 16 января 2014 года с ФИО9 с 1 января 2003 года по настоящее время заключен договор энергоснабжения по адресу: г. Тимашевск, <адрес>, задолженности за электроэнергию не имеется, что подтверждается квитанциями об оплате, следовательно, истец до настоящего времени пользуется спорной квартирой.

Доводы представителей ответчика о том, что указанная квартира зарегистрирована в собственности ООО ПКК «Керамик» ничем не подтверждены и опровергаются выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 31 июля 2013 года и 9 января 2014 года, из которых следует, что за ООО ПКК «Керамик» никакого недвижимого имущества, в том числе и квартира № 1 по <адрес> в г. Тимашевске, не зарегистрировано.

Из плана приватизации от 29 июня 1993 года Тимашевского завода строительных материалов, реорганизованного в 1992 году в ТОО «Керамик», а затем в 1995 году в ООО ПКК «Керамик» действительно видно, что предприятие выкупило имущество завода, в том числе здание производственной столовой.

Однако, правовая регистрация на недвижимое имущество в тот период осуществлялась Тимашевским БТИ, реорганизованным затем в филиал ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Тимашевскому району, по справке № 1703 от 30 сентября 2013 года которого спорное помещение в чьей-либо собственности не находится и лишь числится за ТОО «Керамик» без правоустанавливающих документов, следовательно, и до появления управления Росреестра спорное имущество в соответствии с действующим на тот момент законодательством за ответчиком зарегистрировано не было.

Более того, утверждая о своем праве на спорное имущество, представители ответчика не представил документов о нахождении спорного имущества на его балансе с 1999 года до настоящего времени, при этом до подачи иска в суд ФИО11 никаких действий по выселению истца либо предъявлению требования об устранении препятствий в пользовании имуществом ООО ПКК «Керамик» не предпринимало, тогда как ему было известно о том, что истцом осуществлена реконструкция помещений в квартиру, в которой он проживает, а также обрабатывает прилегающий земельный участок, следовательно, ООО ПКК «Керамик» соглашался со сделкой.

Помимо этого, как установлено в судебном заседании, в спорном доме находятся еще три квартиры, которые в таком же порядке, как и ФИО11, без надлежаще оформленного договора были проданы ООО ПКК «Керамик» ФИО2 и ФИО3, оформившими свое право собственности на квартиры на основании решений Тимашевского районного суда от 24 августа 2007 года и 8 апреля 2008 года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 26 ноября 2007 года и 29 ноября 2008 года и выпиской из ЕГРП № 05/006/2014-001 от 9 января 2014 года, то есть все помещений, кроме квартиры ФИО11 в настоящее время уже оформлены в собственность физических лиц и подтверждает доводы истца о том, что все здание бывшей производственной столовой в 1999 году было продано ответчиком.

Таким образом, вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о воле ответчика, направленной на передачу в собственность ФИО12 части производственного здания столовой, расположенного в доме <адрес> в г. Тимашевске, понимании ООО ПКК «Керамик» значения своих действий, правовой природы договора и последствий заключаемой им сделки.

На основании ч.1 ст.10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Указанная правовая норма формирует общие границы осуществления субъективных гражданских прав, по которым лица должны действовать разумно и добросовестно, исключая намерения причинить вред другому лицу. Такими границами являются время, место, установленный объем право- и дееспособности субъектов права, условия реализации и другие формы реализации права, обусловленные непосредственно законом или договором, носители субъективных прав не должны обогащаться тем или иным образом за счет других участников гражданского оборота и должны быть добросовестными и разумными.

Заявление представителей ответчика о том, что сделка купли-продажи спорных помещений с истцом не заключалась и квартира является собственностью ответчика указывают на его недобросовестность и злоупотребление правом, исключительно с намерением причинить вред истцу, поскольку на протяжении четырнадцати лет ответчик ни разу не предпринимал попыток владения спорной квартирой, не нес никаких расходов по ее содержанию и ремонту, не оплачивал налог на спорное имущество, не предпринимал никаких действий по регистрации права собственности на спорную квартиру, то есть фактически признавал сделку по продаже указанных помещений ФИО9, следовательно, действия общества направлены на то, чтобы увести от истца имущество и лишить его права проживания в нем и пользования им, что в соответствии со ст.10 ГК РФ недопустимо.

На основании ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года, срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения соответствующего права.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно справке филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Тимашевскому району № 1703 от 30 сентября 2013 года переоборудованная спорная квартира числится за ТОО «Керамик», правопреемником которого является ООО ПКК «Керамик», следовательно, только с указанного времени ФИО9 узнал о нарушении своего права, поскольку все время с момента покупки считал себя собственником именно нежилых помещений, а обратился в БТИ для оформления своего права уже на переоборудованную из нежилых помещений квартиру.

Таким образом, срок исковой давности ФИО9 не пропущен, а поэтому суд считает необоснованными доводы представителя ООО ПКК «Керамик» ФИО8 о пропуске им срока исковой давности.

В соответствии с п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; капитального ремонта объектов капитального строительства.

На основании ст. 218 ГК РФ предусматривающей, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Таким образом, суд считает необходимым признать состоявшимся договор купли-продажи части производственного здания столовой, расположенного в доме <адрес> в г. Тимашевске, заключенную 10 октября 1999 года между ФИО9 и ООО ПКК «Керамик», признав за истцом право собственности на квартиру № 1 в этом доме № 7.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать состоявшейся сделку купли-продажи части производственного здания столовой общей площадью 26,2 кв. м, расположенного в доме <адрес> в г. Тимашевске Краснодарского края, заключенную 10 октября 1999 года между ФИО9 и ООО ПКК «Керамик».

Признать за ФИО9 право собственности на квартиру № 1 в доме <адрес> в г. Тимашевске Краснодарского края, общей площадью 26,2 кв. м, в том числе жилой 18,8 кв. м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Тимашевский районный суд в течение одного месяца со дня его составления в окончательной форме.

Полный текст решения изготовлен 21 января 2014 года.

Председательствующий .

Справка: решение не вступило в законную силу.