Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Твери гражданское дело по иску ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО8 к ООО «Новый Город», ООО «Столет», ООО УК «Интеграл» о признании договоров купли-продажи нежилого помещения недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании нежилого помещения общим имуществом собственников нежилых помещений в нежилом здании торгово-офисного центра,

у с т а н о в и л:

Истцы обратились в суд с иском, в котором с учетом последующих уточнений просят признать недействительным договор купли-продажи от 24 апреля 2012 года, заключенный между ООО «УК «Интеграл» ДУ ЗПИФ «Интеграл фонд первый» и ЗАО «Столет» в отношении нежилого помещения № V общей площадью 31,5 кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый №; признать недействительным договор купли-продажи от 16 мая 2012 года, заключенный между ООО «Новый Город» и ЗАО «Столет» в отношении вышеуказанного нежилого помещения №; истребовать из чужого незаконного владения ООО «Новый Город» в общую долевую собственность собственников нежилых помещений в нежилом здании торгово-офисного центра «Аврора» по адресу: <адрес>, кадастровый №, нежилое помещение № общей площадью 31,5 кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый №; признать нежилое помещение № общей площадью 31,5 кв.м., кадастровый № общим имуществом собственников нежилых помещений в нежилом здании торгово-офисного центра «Аврора», по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В обоснование заявленных исковых требований указали, что истцы ФИО2 и ФИО6 являются участниками долевой собственности на нежилое помещение по адресу: <адрес>, общей площадью 131,9 кв.м. офис 201 (пом. IX) кадастровый №. Истцы ФИО7 и ФИО8 являются участниками долевой собственности на нежилые помещения по адресу: <адрес>: общей площадью 172,4 кв.м. офис 102 (пом. II) кадастровый №, общей площадью 73,3 кв.м. офис 104 (пом. VIII) кадастровый №, общей площадью 101,2 кв.м. офис 101 (пом. III) кадастровый №, общей площадью 279,3 кв.м. офис 101 (пом. III) кадастровый № и нежилого помещения общей площадью 116 кв.м. офис 203 кадастровые номера №. Истцы приобрели право собственности на принадлежащие им нежилые помещения в 2012 году, с указанного периода времени они открыто владеют и пользуются принадлежащим им недвижимым имуществом. Принадлежащие истцам на праве долевой собственности нежилые помещения располагаются в нежилом здании торгово-офисного центра «Аврора», расположенного по адресу: <адрес> имеющего кадастровый №.Оставшиеся нежилые помещения в указанном нежилом здании принадлежат ряду физических лиц. Являясь собственниками нежилых помещений, расположенных в нежилом здании, истцы в силу закона приобрели право общей долевой собственности на общее имущество указанного нежилого здания. Размер совокупной доли истцов ФИО2 и ФИО6 в праве общей долевой собственности на общее имущество здания равен <данные изъяты> доли, а размер совокупной доли истцов ФИО7 и ФИО8 в праве общей долевой собственности на общее имущество здания равен <данные изъяты> доли, рассчитанной исходя из общей площади всех нежилых помещений, находящихся в нежилом здании по адресу: <адрес> кадастровый №, которая составляет 3 150,9 кв.м. Исходя из указанного размера долей в праве общей собственности на общее имущество нежилого здания истцы, как и иные собственники нежилых помещений в здании несут бремя содержания общего имущества. Наряду с нежилыми помещениями, принадлежащими истцам и иным физическим и юридическим лицам на праве собственности, на первом этаже нежилого здания торгово-офисного центра «Аврора», расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, располагается нежилое помещение № общей площадью 31,5 кв.м., кадастровый №. Указанное нежилое помещение фактически представляет собой помещение котельной, в котором располагается газовое оборудование, обеспечивающие отопление и горячее водоснабжение всего нежилого здания по адресу: <адрес>, кадастровый №. Данное нежилое помещение кадастровый № не имеет самостоятельного функционального назначения, наряду с коридорами и лестничными клетками всего нежилого здания, предназначено для обслуживания нужд всего здания и отдельных помещений в нём. В отличии от иных нежилых помещений в здании, нежилому помещению кадастровый № не присвоен отдельный номер офиса и имеется только нумерация помещения (помещение №), присвоенная при первичной инвентаризации всего нежилого здания органами БТИ. По имеющейся у истцов информации, при строительстве нежилого здания торгово-офисного центра «Аврора» по адресу: <адрес>, указанное нежилое помещение площадью 31,5 кв.м. также не должно было иметь самостоятельного назначения и изначально было предусмотрено как помещение котельной, входящее в состав общего имущества всего строящегося здания. С момента приобретения истцами права собственности на принадлежащие им отдельные нежилые помещения в 2012 году и до настоящего времени, нежилое помещение № площадью 31,5 кв.м. кадастровый № используется именно как помещение газовой котельной и находится в ведении организации, осуществляющей обслуживание и эксплуатацию всего нежилого здания. С учетом изложенного нежилое помещение № V общей площадью 31,5 кв.м. кадастровый № является общим имуществом собственников нежилых помещений, входящих в состав нежилого здания торгово-офисного центра «Аврора», по адресу: <адрес>, кадастровый №, и должно принадлежать собственникам данных нежилых помещений на праве общей долевой собственности. Размер долей сособственников должен быть пропорционален площади помещения каждого сособственника по отношению к сумме площадей отдельных помещений в здании. В настоящее время истцам стало известно, что несмотря на все вышеуказанные обстоятельства нежилое помещение № общей площадью 31,5 кв.м. кадастровый № оформлено в собственность отдельного лица – ООО «Новый Город». Истцами 11 января 2020 года была получена выписка из ЕГРН об объекте недвижимости с кадастровым номером №, из содержания которой следовало, что государственная регистрация права собственности ответчика на указанное нежилое помещение была произведена 17 апреля 2013 года. Однако ранее, подобной информацией истцы не обладали. Наличие регистрации права собственности ответчика на нежилое помещение № общей площадью 31,5 кв.м., кадастровый № нарушает права и законные интересы истцов, в частности, нарушает право собственности истцов на общее имущество нежилого здания торгово-офисного центра «Аврора» по адресу: <адрес>, которое принадлежит истцам в силу закона с момента приобретения в собственность нежилых помещений в данном здании. Истцы полагают, что в судебном порядке необходимо истребовать из чужого незаконного владения ответчика нежилое помещение № общей площадью 31,5 кв.м., кадастровый №. Нежилое помещение № общей площадью 31,5 кв.м. кадастровый № отвечает требованиям общего имущества сособственников помещений в нежилом здании торгово-офисного центра «Аврора», по адресу: <адрес>, кадастровый №, согласия собственников на отчуждение указанного нежилого помещения ответчику не имеется, в связи с чем, владение ответчиком данным нежилым помещением является незаконным. Согласно сведениям, поступившим в материалы дела из Управления Россрестра по <адрес>, между ответчиком и ЗАО «Столет» был заключен договор купли-продажи нежилого помещения. При этом, как в договоре купли-продажи, так и в акте приема передачи к нему спорное нежилое помещение именуется именно как котельная, что соответствует и ранее представленному техническому паспорту нежилого здания торгово-офисного центра «Аврора». В свою очередь, из содержания договора купли-продажи следует, что данное нежилое помещение котельной принадлежало ЗАО «Столет» на основании договора купли-продажи 24 шреля 2012 года № 01-КП-2012 и акта приема передачи от того же числа. При этом, истцы полагают, что договор купли-продажи от 16 мая 2012 года, заключенный между ответчиком ООО «Новый Город» и ЗАО «Столет» в отношении нежилого помещения № общей площадью 31,5 кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый № является недействительной сделку в силу её ничтожности. Право собственности истцов на вышеуказанное нежилое помещение № возникло в силу закона, с момента приобретения ими права собственности на отдельные помещения в указанном здании. Таким образом, ни ЗАО «Столет», ни иные лица не могли как сами приобрести права собственности на спорное нежилое помещение как на отдельный объект гражданских прав, так и распоряжаться им, путем передачи по сделкам иным лицам, в т.ч. и ответчику. Следовательно, договор купли-продажи от 16 мая 2012 года, заключенный между ответчиком ООО «Новый Город» и ЗАО «Столет» противоречит требований действующего законодательства и является ничтожной сделкой. В связи с чем, истцы, ссылаясь на положения ст. 290, 301 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, обратились в суд с вышеуказанными требованиями.

Определениями Центрального районного суда г. Твери от 02 июня 2020 года, от 11 ноября 2020 года, от 20 октября 2020 года, от 08 декабря 2020 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Столет», в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Твери, ООО УК «Тверьжилфонд».

В судебное заседание истцы ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО8, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела не явились, причин неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 - ФИО3, действующий на основании доверенности, поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении с учетом последующих уточнений.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Новый Город» ФИО4, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения заявленных истцами требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск, приобщенным к материалам дела (т. 2 л.д. 98-100, т. 4 л.д. 57-58).

В судебном заседании представитель третьего лица Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Твери ФИО5, действующая на основании доверенности, оставила решение вопроса о возможности удовлетворения заявленных истцами требований на усмотрение суда. Однако пояснила, что спорный объект не имеет самостоятельного функционального назначения, в связи с чем, не был включен в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В судебное заседание представители ответчиков ООО «Столет», ООО УК «Интеграл», третьи лица ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, Савенков Сергей Е., ФИО23 Е., ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ООО «Квадрат», ООО Тверьмашпрофиль», ФИО39, ФИО40, Управление Росреестра по Тверской области, Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, ООО УК «Тверьжилфонд», извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела не явились, причин неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

Ранее от представителя третьего лица ООО УК «Тверьжилфонд» поступил письменный отзыв на исковое заявление, приобщенный к материалам дела, в соответствии с которым спорное помещение является котельной, обслуживающей здание торгово-офисного комплекса «Аврора», в ней имеются инженерные коммуникации (газовое оборудование). Спорное помещение котельной не может быть единоличной собственностью, а является общедомовым имуществом. В настоящий момент управляющая компания ООО «УК Тверьжилфонд» не имеет доступа в нежилое помещение № V, т.к. собственник ООО «Новый город» создает препятствия для входа в помещение, в котором находится общедомовое имущество собственников нежилых помещений торгово-офисного комплекса «Аврора» (т. 4 л.д. 171).

С учетом мнения участников процесса, с целью соблюдения принципа разумности сроков судопроизводства, суд счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие неявившихся истцов, представителей ответчиков и третьих лиц.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика и представителя третьего лица, исследовав материалы дела и представленные документы, суд приходит к следующему.

Из положений ст. 3 ГПК РФ следует, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Из буквального толкования указанных норм права следует, что защите подлежит нарушенное право гражданина или юридического лица.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

Согласно разъяснений, содержащихся в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 ГК РФ).

По смыслу положений статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (в частности, такие помещения, как межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

Пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, определено, что в состав общего имущества в частности входят нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Таким образом, выяснение вопроса, предназначено ли спорное нежилое помещение котельной для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме или торгово-офисном здании, либо имеют самостоятельное функциональное назначение, имеются ли в данной котельной инженерные коммуникации, иное обслуживающее помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), является существенным обстоятельством для правильного разрешения данного спора.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Как установлено в ходе рассмотрения дела и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, истец

Истцы ФИО8 и ФИО7 являются собственниками нежилого помещения № с кадастровым номером №, нежилого помещения №г с кадастровым номером №, нежилого помещения № с кадастровым номером № нежилого помещения № с кадастровым номером №, нежилого помещения № с кадастровым номером №, нежилого помещения № с кадастровым номером №, нежилого помещения № с кадастровым номером №, нежилого помещения № с кадастровым номером №, нежилого помещения № с кадастровым номером №, нежилого помещения № с кадастровым номером № (по <данные изъяты> доле каждый), расположенного по адресу: <адрес>. Истцы ФИО2 и ФИО6 являются собственниками нежилого помещения № с кадастровым номером №, расположенного по вышеуказанному адресу.

Указанные обстоятельства также подтверждены выписками из ЕГРН от 26 мая 2020 года (т. 3 л.д. 1-5, л.д. 92-96, приложение к т. 3 л.д. 12-16, л.д. 57-61, л.д. 157-161, 240-245).

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года № 489-О-О к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях (в т.ч., ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме... При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Состав общего имущества определен в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491), согласно которому, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения: (квартиры).

Таким образом, определяющим признаком для отнесения нежилых помещений в многоквартирном доме к общему имуществу является признак их эксплуатации исключительно в целях удовлетворения нужд более одного помещения в этом доме. Предусматривая право собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме на общее имущество, законодатель одновременно не исключает, что в доме может находиться иное недвижимое имущество самостоятельного назначения, то есть, не предназначенного для обслуживания более одной квартиры в этом доме. При этом факт наличия в помещении коммуникаций сам по себе не является значимым при разрешении вопроса об отнесении помещений к общему имуществу дома. Существенным признаком является возможность использования этого помещения не в качестве вспомогательного, а для самостоятельных целей.

В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Из материалов дела следует и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, что нежилое помещение № площадью 31,5 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ООО «Новый город» на основании договора купли-продажи нежилого помещения (котельной), заключенного между ЗАО «Столет» и ООО «Новый город» (т. 3 л.д. 30-33).

В соответствии с п. 1.1. вышеуказанного договора от 16 мая 2012 года следует, что предметом договора является помещение V (котельная), назначение: нежилое, общая площадь 31,5 кв.м., этаж 1, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>.

Ранее вышеуказанное имущество принадлежало на праве собственности ООО «Управляющая компания «Интеграл», который на основании договора купли-продажи № 01-КП-2012 от 24 апреля 2012 года произвел отчуждение ЗАО «Столет» следующее недвижимое имущество: торгово-офисный комплекс, назначение: нежилое, 4-х этажный (подземных частей-1), общая площадь 3 668,8 кв.м., инв. №, по адресу: <адрес>, кадастровый № (т. 3 л.д. 208-212).

Из выписки из ЕГРЮЛ от 10 ноября 2020 года следует, что правопреемником ЗАО «Столет» является ООО «Столет» (т. 4 л.д. 183-202).

Из содержания технического паспорта здания торгово-офисного комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 17 мая 2011 года (т. 2 л.д. 83-96) следует, что котельная площадью 31,5 кв.м. является встроенным нежилым помещением, отопление и горячее водоснабжение осуществляется от единственной собственной котельной.

В соответствии с заключением специалиста ООО «Комплексная проектная мастерская № 1» ФИО1, привлеченного судом для дачи заключения в порядке ст. 188 ГПК РФ, помещение V общей площадью 31,5 кв.м. по адресу: <адрес>, в настоящий момент является котельной, в нем установлено котельное оборудование (газовые водогрейные котлы, электрические водогрейные котлы, газовое оборудование, а также гребенки отводящих линий системы отопления). Оборудование, расположенное в данном помещении предназначено для обслуживания здания в целом. В помещении имеется оборудование, обслуживающее более одного помещения в здании. В помещении установлены газовые водогрейные котлы в количестве 2 шт, 2 электрических водяных калорифера, а также распределяющие трубопроводы (газа, воды, теплоснабжения). Помещение эксплуатируется исключительно с целью удовлетворения нужд остальных помещений здания, т.к. в нем расположено котельное оборудование. К заключению приложены фотоматериалы (т. 4 л.д. 173-177).

В соответствии с положениями, установленными ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Поскольку заключение специалиста выполнено в соответствии с требованиями ст. 188 ГПК РФ с учетом фактических обстоятельств дела, суд принимает результаты заключения и не усматривает в данном случае оснований ставить под сомнение достоверность заключения специалиста, поскольку заключение составлено компетентным специалистом, имеющим значительный стаж работы в соответствующей области знаний, специалист предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Таким образом, анализируя вышеизложенные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что спорная котельная является вспомогательным помещением торгово-офисного центра, расположенного по адресу: <адрес>, при этом нежилые помещения этого здания не могут эксплуатироваться по своему прямому назначению без вспомогательного помещения, к которому относится котельная, предназначенная для теплоснабжения соответствующего здания.

Учитывая установленный ч. 2 ст. 290 ГК РФ запрет на отчуждение доли в праве общей долевой собственности, как отчуждение самих объектов общего имущества отдельно от передачи прав на самостоятельные объекты недвижимости, суд приходит к выводу о том, что оспариваемым договором от 16 мая 2012 года, заключенным между ООО «Новый Город» и ЗАО «Столет» в отношении спорного объекта недвижимости затронуты права собственников нежилых помещений в нежилом здании торгово-офисного центра с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, в том числе, и истцов.

Как указано ранее, согласно ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с положениями приведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях

Статьей 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Как указывалось ранее, между ЗАО «Столет» и ООО «Новый город» 16 мая 2012 года был заключен договор купли-продажи, в соответствии с п. 1.1 которого предметом договора является помещение V (котельная), назначение: нежилое, общая площадь 31,5 кв.м., этаж 1, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>.

Поскольку заключение сделок без учета положений норм ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ является нарушением не только требований закона, но и прав участников долевого строительства, правомерно рассчитывающих на получение в силу закона прав на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на его инженерные системы теплоснабжения, суд приходит к выводу о том, что вышеуказанная сделка является недействительной, в связи с чем, заявленные истцами требования в данной части подлежат удовлетворению.

При рассмотрении иска ответчик ООО «Новый город» заявил о пропуске истцами срока исковой давности.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности установлен в три года. В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В силу статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В абз. 3 п. 57 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 прямо говорится, что в силу абз. 5 ст. 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Согласно п. 49 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 в силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.

Таким образом, в силу п. 57 Постановления Пленума ВС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 ода, абз. 5 ст. 208 ГК РФ, исковая давность на требования истцов по настоящему иску не распространяется.

Вместе с тем, разрешая заявленные требования о признании недействительным договора купли-продажи от 24 апреля 2012 года, заключенного между ООО «УК «Интеграл» ДУ ЗПИФ «Интеграл фонд первый» и ЗАО «Столет», суд приходит к следующим выводам.

Как указано ранее, между ЗАО «Столет» и ООО «Управляющая компания «Интеграл»был заключен договор купли-продажи № 01-КП-2012 от 24 апреля 2012 года, в соответствии с которым последний произвел отчуждение следующего недвижимого имущества: торгово-офисного комплекса, назначение: нежилое, 4-х этажный (подземных частей-1), общая площадь 3 668,8 кв.м., инв. №, по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В соответствии с актом приема-передачи от 24 апреля 2012 года ООО «УК «Интеграл» ДУ ЗПИФ «Интеграл фонд первый» передал, а ЗАО «Столет» принял в собственность следующее недвижимое имущество: торгово-офисный комплекс, назначение: нежилое, 4-х этажный (подземных частей-1), общая площадь 3 668,8 кв.м., инв. №, по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Из совокупного содержания вышеуказанного договора купли-продажи и акта приема-передачи от 24 апреля 2012 года следует, спорное нежилое помещение предметом договора не является, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что при заключении вышеуказанной сделки нормы действующего законодательства не были нарушены, в связи с чем, заявленные истцами требования в данной части не могут быть удовлетворены.

Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В соответствии со ст. 88 и 94 ГПК РФ расходы на оплату услуг представителя, а также по уплате госпошлины, отнесены к судебным расходам.

Из материалов дела следует, что истцом ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО41 при подаче иска в суд была оплачена государственная пошлина в размере 15 200 рублей, что подтверждается чеком-ордером № 132 от 18 февраля 2020 года (т. 1 л.д. 9). Истцом ФИО6 при подаче иска в суд была оплачена государственная пошлина в размере 1 039 рублей, что подтверждается чеком-ордером № 24 от 18 марта 2020 года (т. 1 л.д. 190). Истцом ФИО7 при подаче иска в суд была оплачена государственная пошлина в размере 4 342 рубля, что подтверждается чеком-ордером № 28 от 18 марта 2020 года (т. 1 л.д. 192). Истцом ФИО8 при подаче иска в суд была оплачена государственная пошлина в размере 4 342 рубля, что подтверждается чеком-ордером № 27 от 18 марта 2020 года (т. 1 л.д. 194).

Оснований для освобождения стороны ответчика от уплаты государственной пошлины не имеется, в связи чем, на основании статьи 98 ГПК РФ в пользу истцов должны подлежать взысканию расходы по оплате государственной пошлины.

В данном случае подлежат применению положения ч. 1 ст. 98 ГПК РФ о пропорциональном распределении судебных расходов в отношении заявленных истцами исковых требований, и учитывается размер удовлетворенных требований, в соответствии с которыми размер судебных расходов к присуждению должен составлять 900 рублей (было заявлено 3 требования имущественного характера, не подлежащего оценке, и производных от них требований).

Таким образом, в пользу истцов подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 225 рублей в пользу каждого с ответчика ООО «Новый Город».

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 333.40 НК РФ «Основания и порядок возврата или зачета государственной пошлины» уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой.

Судом установлено, что истцами в ходе рассмотрения дела требования были уточнены, в связи с чем, государственная пошлина подлежит исчислению в зависимости от характера требований в ином размере. В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что ФИО6 была оплачена сумма государственной пошлины в большем размере, чем предусмотрено законодательством о налогах и сборах, а именно на сумму 739 рублей; ФИО7 и ФИО8 была оплачена сумма государственной пошлины в большем размере, чем предусмотрено законодательством о налогах и сборах, а именно на сумму 4 042 рублей каждым; ФИО2 была оплачена сумма государственной пошлины в большем размере, чем предусмотрено законодательством о налогах и сборах, а именно на сумму 14 900 рублей. При этом, рассчитывая сумму излишне оплаченной госпошлины, суд учитывал одно требование (о признании недействительным договора купли-продажи), в удовлетворении которого было отказано.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам, или другие связанные с рассмотрением дела расходы, признанные судом необходимыми, предварительно вносятся на счет, открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации, соответственно Верховному Суду Российской Федерации, верховному суду республики, краевому, областному суду, суду города федерального значения, суду автономной области, суду автономного округа, окружному (флотскому) военному суду, управлению (отделу) Судебного департамента в субъекте Российской Федерации, а также органу, осуществляющему организационное обеспечение деятельности мировых судей, стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если указанная просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.

Как следует из материалов дела, протокольным определением Центрального районного суда г. Твери от 20 октября 2020 года к участию в деле в качестве специалиста был привлечен ФИО1

Согласно счета ООО «Комплексная проектная мастерская № 1» № 11/20-э от 10 ноября 2020 года расходы за проведение консультации и составление письменного заключения составляют 10 000 рублей.

Оснований не доверять указанным документам у суда не имеется. Доказательств того, что указанные расходы были возмещены указанному специалисту в полном объеме, суду не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что с ответчика ООО Новый город» в пользу ООО «Комплексная проектная мастерская № 1» подлежат взысканию расходы по составлению заключения в размере 10 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО8 к ООО «Новый Город», ООО «Столет», ООО УК «Интеграл» о признании договоров купли-продажи нежилого помещения недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании нежилого помещения общим имуществом собственников нежилых помещений в нежилом здании торгово-офисного центра – удовлетворить частично.

Признать нежилое помещение № общей площадью 31,5 кв.м. по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общим имуществом собственников нежилых помещений в нежилом здании торгово-офисного центра с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>.

Истребовать из владения ООО «Новый Город» нежилое помещение № общей площадью 31,5 кв.м. по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, передав объект во владение собственников нежилых помещений в нежилом здании торгово-офисного центра с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>.

Признать недействительным договор купли-продажи от 16 мая 2012 года, заключенный между ООО «Новый Город» и ЗАО «Столет», в отношении нежилого помещения № общей площадью 31,5 кв.м. по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Данное решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о погашении записи о правах за ООО «Новый Город» на нежилое помещение № общей площадью 31,5 кв.м. по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №

В удовлетворении остальной части заявленных истцами требований – отказать.

Взыскать с ООО «Новый Город» в пользу ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО8 государственную пошлину по 225 рублей каждому.

Возвратить ФИО2 уплаченную государственную пошлину по чек-ордеру № 132 от 18 февраля 2020 года в размере 14 900 (четырнадцать тысяч девятьсот) рублей.

Возвратить ФИО6 уплаченную государственную пошлину по чек-ордеру № 24 от 18 марта 2020 года в размере 739 (семьсот тридцать девять) рублей.

Возвратить ФИО7 уплаченную государственную пошлину по чек-ордеру № 28 от 18 марта 2020 года в размере 4 042 (четыре тысячи сорок два) рубля.

Возвратить ФИО8 уплаченную государственную пошлину по чек-ордеру № 27 от 18 марта 2020 года в размере 4 042 (четыре тысячи сорок два) рубля.

Взыскать с ООО «Новый Город» в пользу ООО «Комплексная проектная мастерская № 1» расходы по проведению экспертизы в сумме 10 000 (десять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Твери в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение составлено в окончательной форме 01 февраля 2021 года.

Председательствующий И.Ю. Райская

Дело № 2-12/2021 (УИД 69RS0040-02-2020-000856-05)