Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца ООО «Арианна»- ФИО1, представителя ответчика, третьего лица ООО «30 квартал» - ФИО2, представителя третьего лица ООО «УК ЖКХ» - ФИО3,

при секретаре Котюковой Ю.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1338/16 по иску Общества с ограниченной ответственностью «Арианна» к ФИО4 о признании недействительными решений, принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Арианна» обратилось в суд с иском к ФИО4 о признании недействительными решений, принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Свои требования мотивирует тем, что ООО «АРИАННА» является собственником встроенного нежилого помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ул.....г...... В .. .. ....г. года истцу стало известно, что по инициативе ФИО4 было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ул.....г....., о чем свидетельствует копия Протокола №... общего собрания в форме очно-заочного голосования собственников дома ул.....г..... от .. .. ....г..

Из Протокола видно, что собрание проводилось в очно-заочной форме в период с ......... .. ....г. по ......... .. ....г.. Истец не участвовал в оспариваемом собрании, на момент подачи искового заявления срок для обращения в суд еще не истек.Решения, принятые на указанном собрании без учета волеизъявления большинства собственников многоквартирного дома, с нарушениями законодательства, могут причинить истцу убытки, так как в результате смены способа управления дома и управляющей компании тарифы за содержание жилого помещения по ст. «содержание» составляет ....... Кроме того, мы полагаем, что качество оказываемых услуг, предоставляемых УК ООО «УК 30 квартал» не высокое и не согласен со сменой управляющей компании.

В ходе подготовки и проведения собрания были допущены следующие нарушения:истец не был уведомлен о дате, времени, месте и повестке оспариваемого общего собрания собственников в предусмотренный на принятые решения. Согласно п.4. п.5 Протокола, собранием было принято решение о расторжении договора управления с ООО «УК ЖКХ» и о заключении договора управления с ООО «30 Квартал». Однако ни в протоколе, ни в Реестре голосования собственников, не указаны сроки исполнения данных пунктов решения, что является существенным нарушением, так как данный факт не позволяет определить дату расторжения договора управления с ООО «УК ЖКХ» и дату заключения нового договора с ООО «30 квартал». Договор управления по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещения в многоквартирном доме только по основаниям, установленным ч.8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ. На момент проведения общего собрания управляющей организацией в доме по адресу: ул.....г..... было избрано ООО «УК ЖКХ»,договор с которым до настоящего времени не расторгнут. В повестку общего собрания вопрос ненадлежащего содержания дома управляющей компанией ООО «УК ЖКХ» включен был. Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме не вправе были принимать решение о расторжении договора управления с ООО «УК ЖКХ» и заключения договора управления с ООО «30 квартал».Согласно Протоколу, общая площадь помещений, учитываемая для голосования в многоквартирном доме по ул.....г..... составляет ....... кв. м., общее количество проголосовавшей площади составляет ....... Однако данная общая площадь не соответствует действительной. В этой площади не учтена площадь подвала, который с .. .. ....г. стал собственностью ООО «Арианна»,следовательно, стал частью общей полезной площади,учитываемой при голосовании. По данным выписки из Технического паспорта, выданного Филиалом №... БТИ г. Новокузнецка .. .. ....г., площадь подвала составляет ....... В выписке указано, что площадь изменилась за счет уточнения данных инвентаризации. По данным справки выданной КУМИ г. Новокузнецка .. .. ....г.№..., подвал дома по ул.....г....., площадью ....... используется в качестве подвала магазина, имеет вход только из расположенного над ним встроенного помещения, не является техническим подвалом, к местам общего пользования жилого дома не относится. Так как на дату проведения оспариваемого собрания ООО «Арианна» являлось собственником подвала, данную площадь следовало учесть при голосовании. Поэтому истец настаивает на том, что общая полезная площадь, учитываемая при оспариваемом голосовании собственников МКД. Должна составлять ....... Для кворума 50% необходимо было участие собственников ....... Однако, как видно из Протокола оспариваемого собрания, в нем приняли участие собственники ........ Кворума нет.

Просит суд признать недействительными решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул.....г....., проводимого в форме очно-заочного голосования в период с ......... .. ....г. по ......... .. ....г..

Представитель истца ООО «Арианна» - ФИО1, действующий на основании доверенности (л.д.27), в судебном заседании исковые требования поддержал, дал суду пояснения, аналогичные доводам искового заявления.

Ответчик ФИО4 в суд не явилась, о дне, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом (л.д.135), в письменном заявлении просить дело рассматривать в ее отсутствие с участием ее доверенного лица (л.д.53).

Представитель ответчика ФИО4, представитель третьего лица ООО «30 квартал» – ФИО2, действующая на основании доверенностей (л.д.50,51), в судебном заседании исковые требования признала, суду пояснила, что действительно с учетом представленных истцом документов, решения, принятые общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по ул.....г....., .. .. ....г. были приняты в отсутствие кворума, в связи с чем, .. .. ....г. собственниками помещений многоквартирного дома по ул.....г..... было проведено новое собрание, на котором были приняты те же решения, что и на собрании .. .. ....г..

Представитель третьего лица ООО «УК ЖКХ» - ФИО3, действующий на основании доверенности (л.д.52), в судебном заседании исковые требования поддержал, суду пояснил, что собрание от .. .. ....г. было проведено в отсутствие кворума, кроме того, считает, что расторгать договор с управляющей компанией в соответствии с ч. 8 ст. 162 ЖК РФ собственники жилого помещения не имели права.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы, приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч.6 ст.46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

В соответствии со ст. 181.2 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания, и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

При наличии в повестке дня собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение, если иное не установлено единогласно участниками собрания.

О принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания.

Согласно ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

В силу ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; принято при отсутствии необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; противоречит основам правопорядка или нравственности.

Согласно ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Как следует из ч.1 ст.47 ЖК РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

В соответствии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Согласно ч. 8.1, ч.8.2 ст.162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Судом установлено, что инициатором ФИО4– собственником ул.....г..... было проведенообщее собрание собственников дома в форме очно-заочного голосования, в ходе которого были приняты решения:1)довыбрать в совет дома М.Е.В.; 2)наделить совет дома полномочиями по подсчету голосов и по подписанию протокола общего собрания;3)наделить совет дома полномочиями на принятие решений по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, согласно ЖК РФ; 4)расторгнуть договор управления с ООО «УК ЖКХ»; 5)заключить договор управления с ООО УК «30 квартал» и утвердить существенные условия договора; 6) утвердить плату за содержание жилого помещения в размере ....... руб./кв.м, включающую в себя за: услуги управления – ....... руб./кв.м, содержание – ....... руб,/кв.м., текущий ремонт – ....... руб/кв.м., вывоз и утилизация мусора – ....... руб/кв.м.; 7)утвердить ежемесячное вознаграждение председателю совета дома за счет средств, поступающих с аренды общего имущества МКД в размере ....... руб.; 8)сдавать в аренду части общего имущества МКД по согласованию с советом дома. Поручить ООО УК «30 квартал» заключать договоры с третьими лицами на использование общего имущества собственников помещений многоквартирного дома от своего имени за счет и в интересах собственников помещений, вести претензионную работу, предъявлять в суд исковые требования к арендаторам, получать исполнительные документы и предъявлять их на принудительное исполнение. Утвердить агентское вознаграждение ООО УК «30 квартал» по договорам аренды общего имущества дома в размере 20% от общей стоимости договоров за использование общего имущества дома; установить размер платы по договорам: - аренды по стоимости не менее ....... руб. с каждого интернет-провайдера, рекламодателя; - за использование придомовой территории, расположенной под пристройкой здания в размере не менее ....... руб/кв.м.; - за использование фасада здания под пристройкой в размере не менее ....... руб/кв.м.; 9)определить помещение и место в нем для размещения информации о проведении общих собраний, решений, принятых общим собранием или инициативной группой, уведомлений, объявлений путем размещения на информационных стендах в каждомподъезде, а при их отсутствии – в подъезде или на подъездной двери; 10) утвердить место хранения протоколов, договора управления и других документов общих собраний в ООО УК «30 квартал» и у председателя совета дома; 11) утвердить внесение платы за коммунальные услуги и «Общедомовые нужды» непосредственно ресурсоснабжающим организациям на условиях, предусмотренных действующим жилищным законодательством.

По итогам голосования по дому №... по ул.....г....., был составлен протокол №... от .. .. ....г. (л.д.116), согласно которого общая площадь помещений в доме по ул.....г....., составляет ....... кв.м., в голосовании приняли участие собственники помещений, общей площадью ....... кв.м., что составило 60,2% от общего числа голосов собственников помещений.

Между тем, при проведении данного общего собрания собственников помещений, не была учтена площадь подвала жилого дома, которая составляет 764 кв.м., принадлежащего на праве собственности ООО «Арианна», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от .. .. ....г. (л.д.11).

Встроенное нежилое помещение общей площадью ....... кв.м., в том числе на 1-ом этаже площадью ....... кв.м., подвал площадью ....... кв.м., расположенное по ул.....г....., было приобретено ООО «Татьяна-НК» по договору купли-продажи от .. .. ....г. (л.д. 136-140).

.. .. ....г. на внеочередном общем собрании участников ООО «Татьяна-НК» было принято решение о реорганизации Общества в форме разделения (л.д.14).

В результате разделения было создано ООО «Ариадна» (л.д. 15).

.. .. ....г. ООО«Ариадна» приняло по акту приема-передачи встроенное нежилое помещение общей площадью ....... кв.м. – этаж 1, подвал, расположенное по ул.....г..... (л.д.147).

В дальнейшем ООО «Ариадна» переименовано в ООО «Арианна» (л.д.16).

Как указано в протоколе общего собрания от .. .. ....г., общая площадь помещений в многоквартирном доме составляет ....... кв.м.

Из технического паспорта на жилой дом по ул.....г..... (л.д.7) следует, что указанная площадь складывается из жилой площади – ....... кв.м. и площади первого этажа – ....... кв.м.

Таким образом, площадь подвала, которая составляет ....... кв.м., о чем свидетельствует выписка из технического паспорта (л.д.74), принадлежащая ООО «Арианна» не была учтена при голосовании.

Следовательно, общая полезная площадь, учитываемая при голосовании должна была составлять .......

Между тем, их протокола видно, что площадь проголосовавших собственников помещений составила ....... кв.м., что составляет менее 50%.

Кроме того, суд соглашается с доводами представителя истца о том, что у собственников помещений не имелось оснований для одностороннего расторжения договора управления с ООО «УК ЖКХ», в соответствии с ч.8.1 ст.162 ЖК РФ, поскольку согласно указанной норме одностороннее расторжение договора управления возможно по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Между тем, из протокола оспариваемого собрания видно, что способ управления многоквартирным домом не менялся.

Таким образом, оспариваемые решения, принятые на общем собрании собственников помещений жилого дома по ул.....г....... .. ....г. нельзя признать правомочными, а потому исковые требования ООО «Арианна» подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительными решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул.....г....., проводимого в форме очно-заочного голосования в период с ....... часов .. .. ....г. по ....... часов .. .. ....г..

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: ______________________________ О.Ю. Девятиярова.

Решение в окончательной форме принято .. .. ....г..

Судья: ______________________________ О.Ю. Девятиярова.