Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на жилое помещение,

У С Т А Н О В И Л:

Заявители ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с требованиями о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права общей долевой (переход права) собственности на квартиру, расположенную по адресу г. Кемерово, ...

Требования мотивированны тем, что **.**.****. между ФИО1, ФИО2 (заимодавцы) и ЗАО «...» (заемщик) заключен договор займа на сумму 5000000,00 рублей и процентов за использование суммы займа в размере 1000000,00 рублей. Указанная сумма займа и проценты должны были возвращены до **.**.****.

Поручителями по указанному договору займа солидарно являлись ФИО3 (четыре миллиона руб.) и ЛИЦО_4 (два миллиона руб.), о чем был заключен договор поручительства от **.**.****

**.**.**** с целью обеспечения исполнения обязательства по договору займа от .... заключен договор ### залога недвижимого имущества – квартиры по адресу г. Кемерово ... между ФИО1, ФИО2 (залогодержатели) и ФИО3 (залогодатель).

**.**.****. ЗАО «...» (заемщик по договору займа от **.**.****.) было объявлено банкротом и в отношении него введено конкурсное производство.

**.**.****. между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 заключено соглашение об отступном. Согласно п.п. 1, 2 указанного соглашения обязательства залогодателя ФИО3 перед залогодержателями ФИО1, ФИО2 прекращаются путем предоставления квартиры по адресу г. Кемерово, ....

**.**.****. необходимые документы сданы для государственной регистрации права общей долевой собственности и перехода права на квартиру в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (далее Управление Росреестра).

Однако, государственная регистрация была приостановлена в связи с наложением запретов на совершение регистрационных действий со стороны органов судебных приставов.

После снятия запретов на совершение регистрационных действий со стороны судебных приставов Управлением Росреестра вынесен отказ в государственной регистрации прав. Сообщение об отказе в государственной регистрации было получено представителем заинтересованных лиц ЛИЦО_6 **.**.****., о чем была сделана соответствующая надпись на экземпляре расписки Управлением Росреестра.

Основанием отказа в государственной регистрации по мнению Управлением Росреестра послужило: 1) не допускается удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке, если предметом ипотеки является жилое помещение; 2) сторонами представленного соглашения об отступном являются ненадлежащие лица; 3) истек срок доверенности.

Заявители ссылаются, что в соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 409 ГК РФ предусмотрено, что по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

В п. 46 совместного постановления Пленума ВС РФ № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства.

Таким образом, указанный отказ является незаконным и нарушает права собственников вышеуказанного недвижимого имущества.

Заявители ФИО1, ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились по неизвестной суду причине, о слушании по делу извещены надлежащим образом. Однако, направили в суд заявление о рассмотрении дела в их отсутствие с участием представителей.

В судебном заседании представитель заявителей ФИО1, ФИО2 – ЛИЦО_6, действующий на основании доверенности, поддержал требования в полном объеме, на их удовлетворении настаивал.

Представитель заявителя ФИО3 – ФИО4, действующий на основании доверенности, также настаивал на удовлетворении требований.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по КО ФИО5, действующая на основании доверенности, заявленные требования не признала, просила отказать в их удовлетворении. В порядке ст. 35 ГПК РФ представила возражения, доводы которых поддержала в полном объеме в судебном заседании.

Суд, с учетом мнения сторон, в силу положений ст. 167, ч. 2 ст. 257 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть заявленные требования в отсутствие заявителей и с участием их представителей.

Выслушав доводы представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 254 ГПК РФ гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

В соответствии сп. 3Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 2 от 10.02.2009г. "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих"(в ред.ПостановленияПленума Верховного Суда РФ от 09.02.2012г. № 3) к должностным лицам, решения, действия (бездействие) которых могут быть оспорены по правиламглавы 25ГПК РФ, следует относить лиц, постоянно, временно, в том числе по специальному полномочию, выступающих от имени федеральных органов государственной власти, иных федеральных государственных органов, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск и воинских формирований Российской Федерации, принявших оспариваемое решение, совершивших оспариваемое действие (бездействие), имеющие обязательный характер и затрагивающие права и свободы граждан и организаций, не находящихся в служебной зависимости от этих лиц.

Таким образом, учитывая указанные правовые нормы, правовую позицию Пленума Верховного Суда РФ в совокупности с доводами заявителей и пояснения их представителей в судебном заседании, суд приходит к выводу о том, что заявители обжалует действия Управления Росреестра по Кемеровской области, связанные с отказом в регистрацией права и перехода права собственности на квартиру по ... на основании соглашения об отступном. Разрешая требования, суд считает необходимым указать на то, что спор о праве отсутствует, поскольку фактически ни одна из сторон не оспаривает переход права и право собственности, а оспаривает законность отказа государственной регистрации такого перехода права.

По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих обязанность по доказыванию законности оспариваемых решений, действий (бездействия) согласноч. 1 ст. 249ГПК РФ возлагается на орган или лицо, которые приняли оспариваемые решения или совершили оспариваемые действия (бездействие).

В соответствии с ч. 1 ст. 256 ГПК РФ гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод.

Согласно п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 2 от 10.02.2009г. "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих"(в ред.ПостановленияПленума Верховного Суда РФ от 09.02.2012г. № 3), а также положений ст. 256 ГПК РФ, необходимо по каждому делу выяснять, соблюдены ли сроки обращения заявителя в суд и каковы причины их нарушения, а вопрос о применении последствий несоблюдения данных сроков следует обсуждать независимо от того, ссылались ли на это обстоятельство заинтересованные лица. Исходя из положений ч. 1 ст. 4 и ч. 1 ст. 256 ГПК РФ срок обращения с заявлением в суд начинает течь с даты, следующей за днем, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и свобод, о создании препятствий к осуществлению его прав и свобод, о возложении обязанности или о привлечении к ответственности. Обязанность доказывания этого обстоятельства лежит на заявителе.

В ходе рассмотрения дела стороной заинтересованного лица не заявлялось ходатайства о применении срока исковой давности, однако суд учитывая изложенное, считает, что срок для обращения в суд не пропущен. Так, установлено, что обжалуемое действие – сообщение об отказе в государственной регистрации принято Управлением Росреестра по КО **.**.****., в регистрационном деле отсутствуют сведения о личном получении заявителями указанного сообщения. При этом, на сообщении от **.**.****. имеется отметка о получении указанного **.**.****. представителем Ц-вых – ЛИЦО_6 В суд с заявлением об оспаривании действий по отказу в государственной регистрации заявители обратились 20.01.2014г., что следует из заявления о принятии требований к производству суда.

Порядок государственной регистрации определяется Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

На основании статьи 409 Гражданского кодекса Российской Федерации, по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В ст. 188 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что действие доверенности прекращается вследствие как истечения срока доверенности, так и отмены доверенности лицом, выдавшим ее

Судом, в порядке ст. 57 ГПК РФ судом истребовано дело правоустанавливающих документов, из содержания которого установлено следующее.

**.**.**** между ФИО1, ФИО2 (заимодавцы) и ЗАО «...» (заемщик) заключен договор займа на сумму 5000000,00 рублей и процентов за использование суммы займа в размере 1000000,00 рублей. Указанная сумма займа и проценты должны были возвращены до **.**.****.

Поручителями по указанному договору займа солидарно являлись ФИО3 и ЛИЦО_4, что следует из договора поручительства от **.**.****.

**.**.**** с целью обеспечения исполнения обязательства по договору займа от **.**.****. заключен договор ### залога недвижимого имущества – квартиры по адресу г. Кемерово ..., между ФИО1, ФИО2 (залогодержатели) и ФИО3 (залогодатель).

**.**.**** ЗАО «Сибинвестпромстрой» (заемщик по договору займа от **.**.****.) было объявлено банкротом и в отношении него введено конкурсное производство.

**.**.**** ФИО2, действующая в интересах своих и интересах ФИО1 на основании доверенности от **.**.****. № ###, а также ФИО3, - обратились в Управление Росреестра Кемеровской области с заявлениями о государственной регистрации права общей долевой (перехода права) собственности на вышеназванное жилое помещение.

В качестве правоустанавливающего документа заявителями представлено соглашение об отступном от **.**.****., по условиям которого ФИО1, ФИО2 - «Залогодержатели» и ФИО3 - «Залогодатель» договорились о полном прекращении обязательств залогодателя перед залогодержателями по договору ### залога недвижимого имущества от **.**.****. путем предоставления залогодателем залогодержателям отступного на условиях и в порядке, предусмотренных настоящим соглашением. В качестве отступного предоставляется квартира по ...

Из материалов регистрационного дела судом установлено, что **.**.****. в соответствии с пунктами 1, 4 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация была приостановлена государственным регистратором до снятия запрещения в порядке, установленном действующим законодательством.

Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним **.**.****. за ### внесена запись на основании Постановления о запрете регистрационных действий от **.**.****., вынесенного Межрайонным отделом судебных приставов по особо важным исполнительным производствам Управлении ФССП по Кемеровской области о запрещении Управлению Росреестра совершать регистрационные действия в отношении объекта недвижимого имущества по вышеуказанному адресу. Заявителям было предложено устранить указанные в уведомлении замечания.

**.**.**** в адрес Управления Росреестра по Кемеровской области поступило постановление об отмене мер о запрете регистрационных действий в отношении спорного недвижимого имущества от **.**.****., вынесенного судебным приставом-исполнителем ОСП по ... г. Кемерово УФССП России по Кемеровской области. На основании данного постановления **.**.****. проведена государственная регистрация прекращения запрещения на совершение регистрационных действия по исключению из госреестра в отношении спорного объекта недвижимости.

Однако иные препятствия для проведения государственной регистрации права общей долевой (перехода права) собственности на квартиру, указанные государственным регистратором в уведомлении о приостановлении от **.**.****. ### до сентября **.**.**** не были устранены.

Указанное не оспаривалось стороной заявителя в ходе судебного разбирательства.

**.**.**** государственным регистратором на основании абзаца 4, пункта 1 ст. 20 Закона о регистрации (документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства), вынесено сообщение ### об отказе в государственной регистрации права общей долевой (перехода права) собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Кемерово, ....

Как усматривается из сообщения, отказом в государственной регистрации явилось следующее.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит запись об ипотеке на спорную квартиру на основании договора залога недвижимого имущества от **.**.****. № 1.

В соответствии с п. 1 ст. 55 ФЗ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной.

Согласно п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке удовлетворение требований залогодержателя в порядке, установленном настоящей статьей, не допускается, если предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу.

Кроме того, в представленном в регистрационное дело соглашении об отступном сторонами являются ФИО2, ФИО1 («Залогодержатели») и ФИО3 («Залогодатель»). Однако сторонами договора займа от 23.10.2008г., из которого следует обязательство по выплате денежных средств, являются ФИО2, ФИО1 (Заимодавец) и ЗАО «Сибинвестпромстрой» (Заемщик) - сторонами представленного Соглашения об отступном являются ненадлежащие лица.

Кроме этого, как указано в обжалуемом сообщении Росреестра, срок доверенности от **.**.****., реестровый номер ###, подтверждающий полномочия ФИО2, истек **.**.****., что противоречит п. 1 ст. 16 Закона о регистрации и п. 1 ст. 185ГКРФ.

Согласно части 2 статьи 189 Гражданского кодекса Российской Федерации права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.

Материалами дела подтверждается и судом установлено, что предоставляла полномочия не только на подачу заявления, как указывает представитель заявителей, но и с правом регистрации права собственности по решению суда в компетентных органах, в том числе в Управлении Росреестра по Кемеровской области, но и на регистрацию права собственности и переход права собственности на земельную долю.

Следовательно, полученные ЛИЦО_6 полномочия должны действовать и на момент совершения регистрирующим органом действий по регистрации соответствующих прав.

Таким образом, суд критически оценивает доводы заявителей, о том, что на момент подачи документов в Росреестр срок действия доверенности не истек.

Регистрирующий орган в период осуществления правовой экспертизы представленных заявителем документов, то есть до истечения срока, установленного для проведения регистрации перехода права, узнал о прекращении действия доверенности и обоснованно отказал в государственной регистрации прав на основании положений пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При этом, отказ в государственной регистрации Управлением Росреестра по Кемеровской области был соблюден предусмотренный законом порядок регистрации сделки, соответствуют требованиям закона, регулирующего данные правоотношения - то есть требованиям Федерального закона от **.**.**** № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, 254-258 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области об отказе в государственной регистрации права общей долевой (переход права) собственности на квартиру, расположенную по адресу г. Кемерово, ... - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд путем подачи жалобы через Центральный районный суд г. Кемерово.

Мотивированный текст решения составлен **.**.**** года.

Председательствующий: Кострова Т.В.