Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пономарева Е. В. к Никифоровой Т. М. о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка, взыскании двойной суммы задатка,

установил:

Пономарев Е.В. обратился в суд с иском к Никифоровой Т.М., Власову М.Н. о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Пономаревым Е. В. и Никифоровой Т. М. в лице Власова М. Н., действующего на основании доверенности, взыскании с Никифоровой Т.М. двойной суммы задатка, составлявшего на момент передачи <данные изъяты> рублей, в размере <данные изъяты> рублей.

Требования мотивировал следующим. ДД.ММ.ГГГГ между ним как покупателем и продавцом Никифоровой Т.М., в интересах которой действовал Власов М.Н., был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка <данные изъяты>, в границах, указанных на плане, прилагаемом к предварительному договору, образованного в дальнейшем из земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>. В пункте 2.3 предварительного договора продавец сообщил, что в отношении земельного участка нет запретов на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений. После заключения предварительного договора он самостоятельно выяснил, что земельный участок, предлагаемый к продаже, включающий в себя земельные участки с кадастровыми номерами №, № и №, имеет установленные в отношении него обременения. Так, земельный участок с кадастровым номером № на площади в <данные изъяты> кв.м. из общей площади <данные изъяты> кв.м. имеет обременение, связанное с наличием охранной зоны объектов электросетевого хозяйства, а по всей площади имеет ограничение, связанное с использованием придорожной полосы автомобильной дороги общего пользования регионального значения. Земельный участок с кадастровым номером № по всей площади <данные изъяты> кв.м. обременен придорожной полосой автомобильных дорог общего пользования регионального значения. Земельный участок с кадастровым номером № обременен охранной зоной инженерных коммуникаций и придорожной полосой автомобильной дороги. Кроме того, по земельному участку, предлагаемому к продаже, проходит водопровод – объект с самостоятельными зонами санитарной охраны.

Земельный участок приобретается им в том числе для строительства дома. Приведенные выше обременения земельного участка на большей части его площади являются препятствием к использованию им земельного участка по назначению. О наличии на нем названных ограничений он ответчиками при заключении предварительного договора купли-продажи ознакомлен не был.

В порядке досудебного урегулирования сложившейся ситуации он обращался к ответчику Власову М.Н. как представителю продавца Никифоровой Т.М. с предложением об изменении условий предварительного договора или его расторжении в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, на что Власов М.Н. ответил отказом.

Поскольку не расторгнутый предварительный договор является основанием для заключения основного договора купли-продажи, а также основанием понуждения к заключению такого договора, просит суд о расторжении заключенного предварительного договора купли-продажи, а также взыскании с Никифоровой Т.М. в его пользу двойной суммы задатка, определенного сторонами при заключении договора в размере <данные изъяты> и уплаченного им представителю продавца Власову М.Н. в день заключения предварительного договора.

В ходе рассмотрения дела истец отказался от иска к Власову М.Н., отказ от иска в этой части принят судом, о чем вынесено определение от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании истец на иске настаивает в полном объеме по вышеизложенным доводам.

Представитель истца Честикова В.В. иск поддержала, пояснила, что приведенные выше обременения земельного участка на большей части его площади являются препятствием к использованию истцом земельного участка по назначению. Земельный участок с кадастровым номером № имеет обременение – использование участка для государственных и муниципальных нужд. О наличии на предлагаемом к продаже земельном участке названных ограничений продавцы покупателя не ознакомили, соответствующая информация ни в тексте предварительного договора, ни в приложениях к нему не оговорена. При этом продавцы не могли не знать о наличии обременений земельного участка, поскольку все документы на спорный земельный участок находились у них. При заключении предварительного договора купли-продажи земельного участка покупатель Пономарев Е.В. не знал о наличии охранных зон и других обременений земельного участка, предлагаемого к покупке. В данном случае законом (п. 1 ст. 37 ЗК РФ) предоставление соответствующей информации законодатель не отдал на усмотрение продавца, вменив ему это в обязанность. Границы охранных зон на местности ничем не определены. Более того, границы предполагаемого к продаже земельного участка на местности также не установлены, определить прохождение коммуникаций по земельному участку с конкретным кадастровым номером нельзя. То обстоятельство, что Власов М.Н. направлял по электронной почте истцу ссылку на публичную кадастровую карту, не свидетельствует об исполнении им обязанности по информированию покупателя об обременениях земельного участка. В данном письме отсутствует указание на кадастровые номера всех земельных участков, которые будут составлять продаваемый земельный участок, не содержится ссылка на обременения. Ответственность за неисполнение условий предварительного договора несет сторона продавца, которая не исполнила возложенные на нее законом требования по предоставлению информации об ограничениях в использовании земельного участка. Считает, что сумма уплаченного задатка должна быть возвращена в двойном размере. При этом условие, содержащееся в п. 4.2 предварительного договора о том, что в случае незаключения основного договора по вине продавца он должен будет вернуть покупателю внесенный задаток, не является основанием для уменьшения ответственности продавца, предусмотренной п. 2 ст. 381 ГК РФ, согласно которой задаток в данном случае возвращается в двойном размере.

Ответчик Никифорова Т.М. иск не признала.

Представитель ответчика Красильников Б.Н. поддержал занятую ответчиком позицию, пояснил, что оснований для расторжения предварительного договора не имеется, в начале ДД.ММ.ГГГГ Пономарев Е.В. и Власов М.Н. совместно были на месте расположения земельных участков, Власов М.Н. показывал истцу границы земельных участков, водяной колодец на одном из них, а также прохождение через два участка линии электропередач, нахождение земельных участков вблизи автомобильной дороги. Для того чтобы это все увидеть, специальных познаний не требуется. Объявление Власова М.Н. о продаже земельных участков находится в свободном доступе в сети «Интернет», в нем указано, что на участках есть линии электропередач, через участки проходит водопровод. Отсутствие в условиях предварительного договора обременения охранной зоны не является существенным нарушением условий договора, так как категория земельного участка не изменилась, не препятствует собственнику пользованию земельными участками. Существенного изменения обстоятельств не произошло, так как земельный участок передавался с учетом его особенностей. Довод о том, что необходимость в приобретении земельного участка отпала, так как земельный участок частично входит в охранные зоны линии электропередач, линии водопровода, придорожной полосы автомобильной дороги не обоснован, так как изменения обстоятельств не произошло, земельный участок на момент продажи имел указанное обременение, которое не препятствует заключению основного договора купли-продажи. Из показаний свидетеля Свидетель 2 выяснилось, что старая линия электропередач демонтирована, следовательно требования к охранной зоне ОАО «МРСК Урала» предъявлять не будут. Оспариваемый договор не содержит данных об отсутствии на предлагаемом к продаже земельном участке охранных зон. В письме от ДД.ММ.ГГГГ Власов М.Н. дает истцу ссылку на публичную кадастровую карту Росреестра, где вся информация о земельных участках имеется в свободном доступе. Ответчик не говорил истцу, что на земельном участке нет охранных зон. Истец ответчика об этом не спрашивал. Согласно кадастровым паспортам земельных участков существующих ограничений (обременений) права на момент продажи не зарегистрировано.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что <данные изъяты> между продавцом Никифоровой Т.М. в лице Власова М.Н., действовавшего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ№, и покупателем Пономаревым Е.В. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, согласно пункту 1.1 которого стороны взяли на себя обязательство заключить в будущем основной договор купли-продажи земельного участка <данные изъяты>, в границах, указанных на плане, прилагаемом к предварительному договору и являющемуся его неотъемлемой частью, образованного в дальнейшем из земельного участка <данные изъяты>, разрешенное использование: для ведения дачного хозяйства.

В пункте 2.3 предварительного договора указано, что земельный участок свободен от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении земельного участка нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений (л.д.6-7).

Из плана, являющегося неотъемлемой частью указанного предварительного договора купли-продажи и содержащегося в приложении № 1 к нему (л.д.8), а также кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12), свидетельства о государственной регистрации права собственности Никифоровой Т.М. на этот земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9) следует, что предлагаемый к продаже земельный участок состоит из земельных участков с кадастровыми номерами №, № и части земельного участка с кадастровым номером №, образованных из земельного участка с кадастровым номером №.

Все границы предлагаемого к продаже земельного участка установлены учтенными в государственном кадастре недвижимости границами подлежащих включению в его состав земельных участков: земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. и части земельного участка с кадастровым номером №. Фактически в государственном кадастре недвижимости отсутствуют данные лишь об одной границе (по части земельного участка с кадастровым номером №), однако, учитывая, что общая площадь предлагаемого к продаже земельного участка составляет ДД.ММ.ГГГГ кв.м., а площади двух из трех земельных участков, входящих в состав предлагаемого земельного участка известны, соответственно известна площадь третьего земельного участка (ДД.ММ.ГГГГ кв.м. – ДД.ММ.ГГГГ кв.м. – ДД.ММ.ГГГГ кв.м.), подлежащего образованию из земельного участка с кадастровым номером №, то следовательно определена и граница земельного участка, сведения о которой в государственном кадастре недвижимости отсутствуют.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи земельного участка содержит являющиеся существенным условием основного договора данные о границах земельного участка, которые позволяют определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество, в связи с чем договор следует признать заключенным.

Относительно возможности использования предлагаемого к продаже земельного участка по назначению судом установлено следующее. Данный земельный участок расположен на землях сельскохозяйственного назначения и имеет вид разрешенного использования – для ведения дачного хозяйства.

В соответствии с п. 2 ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, такой вид разрешенного использования земельного участка как ведение дачного хозяйства разрешает его использование в следующих целях: размещение жилого дачного дома (не предназначенного для раздела на квартиры, пригодного для отдыха и проживания, высотой не выше трех надземных этажей), осуществление деятельности, связанной с выращиванием плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, размещение хозяйственных строений и сооружений.

Понятие дачного земельного участка законодателем определено в статье 1 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», а именно указано, что это земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Согласно кадастровой выписке о земельном участке с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ (дата внесения номера в ГКН – ДД.ММ.ГГГГ) данный земельный участок площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м. имеет следующие обременения:

на площади ДД.ММ.ГГГГ кв.м. – ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, 59.35.2.8, Постановление «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» № 160 от 24.02.2009,

на площади ДД.ММ.ГГГГ кв.м. – иные ограничения (обременения) прав, 59.35.2.48, Постановление «Об утверждении порядков установления и использования полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения в Пермском крае» № 694-п от 07.10.2009,

на площади ДД.ММ.ГГГГ кв.м. – иные ограничения (обременения) прав, 59.35.2.26, Постановление «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» № 160 от 24.02.2009,

по всей площади – иные ограничения (обременения) прав, межевой план № б/н от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.75-86).

по всей площади – иные ограничения (обременения) прав, 59.35.2.48, Постановление «Об утверждении порядков установления и использования полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения в Пермском крае» № 694-п от 07.10.2009 (л.д.69-74).

Наличие на земельном участке охранных зон объектов электросетевого хозяйства и придорожной полосы автомобильной дороги подтверждается и представленными суду распечатками с публичной кадастровой карты (л.д.132-134). В частности, из данных распечаток следует, что через предлагаемый к продаже земельный участок проходят охранная зона ВЛ-10кВ д. Опалихино-ретранслятор ОАО «Уралсвязьинформ», охранная зона ЛЭП-10кВ ф. № 3 П.С. «Суксун», а также практически всей своей площадью указанный земельный участок находится в границах придорожной полосы автомобильной дороги «Пермь-Екатеринбург»-Суксун.

Кроме того, по предлагаемому к продаже земельному участку, как следует из письма главного инженера МУП «Суксунская коммунальная служба» Шуракова Д.А. от ДД.ММ.ГГГГ № ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13), показаний свидетеля Шуракова Д.А. в суде, следует, что по предлагаемому к продаже земельному участку проходит напорный водопровод от водозабора в <адрес> до водонапорной башни на <адрес> с санитарно-защитной полосой по обе стороны от края линии водопровода 50 м. согласно СанПиН 2.1.4.1110-02, в границах которой запрещено строительство.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 8 Порядка установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160, в охранных зонах запрещается размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и проездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и проездов.

Подпунктом «б» пункта 9 указанного Порядка установлено, что в охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт, помимо действий, предусмотренных пунктом 8, запрещается размещать загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ.

Согласно пункту 10 указанного Порядка в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещается строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений, посадка и вырубка деревьев и кустарников, погрузочно-разгрузочные работы.

Порядок установления и использования придорожных полос автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения в Пермском крае, утвержденный Постановлением Правительства Пермского края от 07.10.2009 №694-п, запрещает без согласования с владельцем автомобильной дороги в границах придорожных полос автомобильных дорог строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, прокладку или переустройство инженерных коммуникаций (пункт 3.2), обязывает собственников земельных участков, находящихся в пределах придорожных полос автомобильных дорог, соблюдать правила охраны и режим использования земель в пределах придорожных полос автомобильных дорог, а также нормы экологической безопасности, обеспечивать доступ на земельные участки представителей Министерства транспорта и связи Пермского края, иных должностных лиц, уполномоченных осуществлять контроль за использованием земель, а также своевременно исполнять их предписания (пункт 3.4).

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения (обременения) – это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.

Как пояснил в судебном заседании представитель истца, земельный участок истцом приобретается в том числе для строительства дачного дома, ведения дачного хозяйства, разведения плодовых деревьев, других сельскохозяйственных культур, разведения пчел. Приведенные выше обременения земельного участка на большей части его площади являются препятствием к использованию истцом земельного участка по назначению.

Сопоставляя вышеприведенные варианты возможного использования предлагаемого к продаже земельного участка, установленные видом его разрешенного использования «ведение дачного хозяйства», с ограничениями, установленными в отношении этого земельного участка в связи с нахождением его в двух охранных зонах объектов электросетевого хозяйства, в санитарно-защитной полосе напорного водопровода, а также в придорожной полосе автомобильной дороги, суд соглашается со стороной истца и считает, что земельный участок в связи с наличием в отношении него указанных ограничений безусловно невозможно использовать полноценно, в той мере, в которой его использование допустимо в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

Следовательно, указание ответчиком в пункте 2.3 предварительного договора на то, что в отношении земельного участка нет запрета на использование его по назначению, а именно для ведения дачного хозяйства, не соответствует действительности, то есть является ложным.

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером №, как следует из указанной выше кадастровой выписки о нем, на части площади (ДД.ММ.ГГГГ кв.м.) имеет ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации (ограничения прав на землю в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд).

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ продавец при заключении договора купли-продажи земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Следует подчеркнуть, что предоставление указанной выше информации о земельном участке законодатель определил именно в качестве обязанности продавца, лишив его в этом вопросе какой-либо свободы усмотрения.

Несмотря на то, что согласно свидетельствам о государственной регистрации права собственности Никифоровой Т.М. на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № (л.д.45-47) таких ограничений (обременений) прав как сервитут, аренда и т.п. не зарегистрировано, наличие на земельном участке охранных зон, санитарно-защитной полосы, а также прохождение его в зоне придорожной полосы автомобильной дороги, наличие ограничений, предусмотренных ст.ст. 56, 56.1 ЗК РФ, явно влечет ограничения в использовании земельного участка для ведения дачного хозяйства. В силу п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ ответчик обязан был до заключения предварительного договора надлежащим образом довести эту информацию до истца как покупателя.

Информацией о приведенных выше ограничениях в использовании предлагаемого к продаже земельного участка ответчик на момент заключения предварительного договора располагал, поскольку сведения о нахождении земельного участка в охранных зонах объектов электросетевого хозяйства, а также в придорожной полосе автомобильной дороги, наличие ограничений, предусмотренных ст.ст. 56, 56.1 ЗК РФ, имелись в государственном кадастре недвижимости, ответчик являлся собственником земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, все документы на них находились у него. Также ответчиком не оспорена и его осведомленность на момент заключения предварительного договора о наличии на земельном участке напорного водопровода.

Данная информация ответчиком истцу при заключении предварительного договора купли-продажи земельного участка не была предоставлена. К выводу об этом суд приходит на основании того, что соответствующих доказательств стороной ответчика суду не представлено. Сам предварительный договор купли-продажи земельного участка, приложение к нему такой информации не содержат, при этом из пояснений истца, не опровергнутых стороной ответчика с представлением суду необходимых доказательств, следует, что о наличии ограничений использования земельного участка ответчик ему не сообщал.

Как пояснял истец в ходе рассмотрения дела, перед заключением предварительного договора купли-продажи он в ДД.ММ.ГГГГ вместе с представителем Никифоровой Т.М. – Власовым М.Н. выезжал на земельный участок, однако о наличии ограничений в отношении земельного участка Власов М.Н. ему не сообщал, о том, что вся территория земельного участка – это придорожная полоса, что там проходит водопровод, линия электропередач 10 000 Вт, он выяснил в дальнейшем самостоятельно. Если бы знал о всех вышеуказанных обстоятельствах, то не стал бы покупать земельный участок. Опоры линии электропередач он видел, но полагал, что они находятся рядом с земельным участком.

Ответчик Никифорова Т.М. в предварительном судебном заседании пояснила, что на местности предлагаемый к продаже земельный участок какими-либо ориентирами обозначен не был.

Из представленных суду стороной истца фотографий (л.д.108-130) видно, что границы предлагаемого к продаже земельного участка на местности не установлены и в настоящее время. Не определены на местности и границы охранных зон, через которые проходит земельный участок, кроме того границы охранных зон объектов электросетевого хозяйства согласно данным государственного кадастра недвижимости смещены относительно фактического расположения этих объектов на местности, в связи с чем доводы стороны ответчика о том, что столбы линии электропередач видны при осмотре земельного участка, также как и дорога, и колодцы водопровода не могут свидетельствовать о выполнений продавцом требований пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ.

В обоснование своих доводов об исполнении ответчиком предусмотренной пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ обязанности продавца земельного участка, в частности об уведомлении истца о наличии на земельном участке линии электропередач, водопровода, представитель ответчика в судебном заседании ссылался на объявление о продаже земельного участка, размещенное Власовым М.Н. на сайте «AVITO» в сети «Интернет», в котором указано, что имеется на земельном участке (л.д.44).

Однако, во-первых, доказательств того, что истец был ознакомлен с этим объявлением до заключения предварительного договора купли-продажи, стороной ответчика суду не представлено. Сам истец в суде пояснил, что о продаже земельного участка он узнал не по объявлению, а из рекламного баннера, размещенного на земельном участке, представил в подтверждение этого соответствующие фотографии (л.д.108-110). Во-вторых, объявление о продаже земельного участка дано в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью ДД.ММ.ГГГГ га, в то время как предметом предварительного договора купли-продажи по данному делу является лишь образованный из этого земельного участка земельный участок площадью ДД.ММ.ГГГГ га. Кроме того, оценивая данное доказательство, в совокупности с показаниями свидетелей Шуракова Д.А., Свидетель 2, суд считает, что достоверная информация об имеющихся ограничениях в использовании земельного участка в этом объявлении не раскрыта. В данном объявлении, в графе «коммуникации» указано: рядом газ, на участке ЛЭП, водопровод. Однако фактически имеющиеся на земельном участке линия электропередач, линия водопровода какими-либо «коммуникациями» для собственника земельного участка не являются. Из показаний свидетелей Свидетель 2, Шуракова Д.А. следует, что подключиться к высоковольтным линиям электропередач, к напорному водопроводу для удовлетворения собственных нужд владельцу предлагаемого к продаже земельного участка технически невозможно.

Доводы стороны ответчика об исполнении ответчиком предусмотренной пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ обязанности продавца земельного участка путем направления Власовым М.Н. Пономареву Е.В. ДД.ММ.ГГГГ по электронной почте ссылки на публичную кадастровую карту (л.д.36) суд находит неосновательными, не подтверждающими исполнение ответчиком указанной выше обязанности, поскольку приведена лишь общая ссылка на адрес публичной кадастровой карты в сети «Интернет», кадастровые номера всех земельных участков, подлежащих включению в состав предлагаемого земельного участка, ссылка на информацию об ограничениях в отношении этих земельных участков, не указаны.

Таким образом, будучи осведомленным о наличии ограничений использования предлагаемого к продаже земельного участка и не сообщив о них истцу до заключения предварительного договора купли-продажи, ответчик тем самым допустил предоставление истцу заведомо ложной, путем умолчания, информации об ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.

В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В досудебном порядке истец обращался к представителю ответчика Власову М.Н. с предложением об изменении условий предварительного договора, в частности изменения вариантов местоположения предлагаемого к продаже земельного участка внутри земельного участка с кадастровым номером №, либо о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении (л.д.17-23), на что Власов М.Н. ответил отказом (л.д.24).

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут.

Суд считает, что получение истцом после заключения предварительного договора купли-продажи земельного участка информации о нахождении его практически всей своей площадью в придорожной полосе автомобильной дороги, наличии на нем охранных зон объектов электросетевого хозяйства, напорного водопровода с санитарно-защитной полосой, наличие ограничений, предусмотренных ст.ст. 56, 56.1 ЗК РФ, является для истца, с учетом вида разрешенного использования земельного участка, существенным изменением обстоятельств, из которых он исходил при заключении данного договора.

При изложенных обстоятельствах по основаниям, предусмотренным п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ, пунктам 1 и 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ предварительный договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ответчиком и истцом, подлежит расторжению.

Недобросовестного поведения истца как покупателя по предварительному договору купли-продажи земельного участка суд не усматривает. Также суд считает, что вопрос о возможности получения истцом информации об ограничениях использования земельного участка самостоятельно, в зависимости от степени его заботливости и осмотрительности, является вторичным. В данном случае, в первую очередь подлежит разрешению вопрос об исполнении ответчиком как продавцом земельного участка прямо предусмотренной пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ обязанности по предоставлению покупателю имеющейся у него информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. При непредоставлении ответчиком истцу до заключения предварительного договора купли-продажи информации о том комплексе ограничений в использовании земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, который приведен выше, имеются достаточные основания для применения предусмотренных пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ последствий таких действий в виде расторжения договора купли-продажи земельного участка.

В пункте 2.2 указанного предварительного договора стороны определили цену земельного участка в размере ДД.ММ.ГГГГ рублей, часть которой, составляющая сумму задатка, уплачивается в соответствии с пунктом 3.1 договора, оставшаяся часть за вычетом суммы задатка уплачивается в день подписания основного договора, до подачи основного договора купли-продажи в Управление Росреестра для регистрации перехода права собственности.

В пункте 3.1 договора стороны определили, что покупатель вносит продавцу задаток, предусмотренный статьей 380 ГК РФ, в сумме ДД.ММ.ГГГГ рублей, в момент заключения предварительного договора.

Ответчиком Никифоровой Т.М. подтвержден в судебном заседании факт получения задатка по договору в указанном выше размере.

Пунктом 4.2 договора предусмотрена обязанность продавца в случае, если основной договор не будет заключен по его вине, вернуть покупателю внесенный задаток.

В соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Согласно пункту 4 ст. 380 ГК РФ если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из приведенных норм гражданского законодательства следует, что статья 381 ГК РФ, определяющая последствия неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, сформулирована законодателем как императивная норма и может изменяться соглашением сторон лишь в части исключения возможности требовать убытки кредитором сверх суммы задатка, подлежащего возврату.

Суд считает, что за неисполнение договора в данном случае ответственен ответчик, являющийся продавцом и стороной, получившей задаток, следовательно в силу п. 2 ст. 381 ГК РФ он обязан уплатить другой стороне – истцу двойную сумму задатка, несмотря на то, что пунктом 4.2 предварительного договора сторонами предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца также подлежат взысканию <данные изъяты> руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины, факт несения истцом которых подтверждается чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.2).

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск Пономарева Е. В. удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Никифоровой Т. М. в лице Власова М. Н., действовавшего на основании доверенности, и Пономаревым Е. В..

Взыскать с Никифоровой Т. М. в пользу Пономарева Е. В. двойную сумму задатка, переданного по предварительному договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в размере ДД.ММ.ГГГГ рублей.

Взыскать с Никифоровой Т. М. в пользу Пономарева Е. В.ДД.ММ.ГГГГ рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Суксунский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий		Ю.В. Брагин

Мотивированное решение составлено 30 мая 2016 года