Гражданский кодекс часть 1

при участии представителя заявителя и заинтересованного лица ОАО «Богородицкое» ФИО1, действующего на основании доверенностей от 28.03.2012, от 29.03.2012,

представителя заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области начальника Песчанокопского отдела ФИО2, действующей на основании доверенности от 04.04.2012 №50,

заинтересованных лиц ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-138/12 по заявлению ФИО7 об оспаривании приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО7 обратилась в суд с заявлением об оспаривании приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором просит признать необоснованным и несоответствующим закону приостановление государственной регистрации договора аренды земельного участка площадью 249,60 гектара, кадастровый №61:30:60 00 01:1420, заключенного 15 января 2012 года, между арендатором ОАО «Богородицкое» и арендодателями – участниками долевой собственности согласно уведомлению ответчика от 07.03.2012 №36/008/2012-99; обязать Песчанокопский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в соответствии с поданным заявлениям зарегистрировать договор аренды земельного участка площадью 249,60 кадастровый №61:30:0600001420, заключенный 15 января 2012 года между арендатором ОАО «Богородицкое» и арендодателями – участниками долевой собственности. В обоснование заявленных требований указывает следующее: Согласно уведомлению от 07.03.2012 №36/008/2012-99 Песчанокопским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области приостановлена государственная регистрация договора аренды земельного участка площадью 249,60 гектара, кадастровый №61:30:60 00 01:1420, заключенного 15 января 2012 между арендатором ОАО «Богородицкое» и арендодателями – участниками долевой собственности от 26.12.2011 без доверенности представлять интересы участников долевой собственности. Заявитель ФИО7 участник долевой собственности на указанный земельный участок, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 61 АГN №550710, выданным 15.03.2007, о чем в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.03.2007 сделана запись регистрации 61-61-36/002/2007-378. В уведомлении указаны основания и причины для приостановки государственной регистрации до 06.04.2012: в соответствии с пунктом 1.2 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация договора аренды приостанавливается в связи с возникновением у регистратора сомнений в возможности проведения государственной регистрации, так как заявителем не представлены документы, необходимые для расторжения действующего договора аренды на тот же объект. Не предоставление на государственную регистрацию пакета документов, необходимого в соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для государственной регистрации договора аренды. ФИО7 считает, что вышеприведенное основание для приостановления регистрации не соответствует фактическим обстоятельствам и закону по нижеприведенным доводам. Согласно расписке от 08.02.2012 №6130-35102-3 на государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 15.01.2012 были представлены: заявление ОАО «Богородицкое» от 08.02.2012 один экземпляр, платежное поручение №27 от 16.01.2012 об оплате государственной пошлины в сумме 100 рублей один экземпляр, договор аренды земельного участка от 15.01.2012 три экземпляра, копия протокола общего собрания участников долевой собственности от 26.12.2011 один экземпляр. При этом 08.02.2012 в книгу учета входящих документов №36/008/2012 ответчиком была внесена запись №99 и установлена дата окончания срока государственной регистрации 07.03.2012. ФИО7 полагает, что был представлен исчерпывающий перечень документов, необходимых для государственной регистрации договора аренды от 15.01.2012 в установленный законом срок. При этом следует отметить, что условия пункта 2.1 статьи 2 договора аренды от 15.01.2012 устанавливают его действие и начало срока аренды с 01.08.2012. Таким образом, очевидно, что срок действия указанного в уведомлении договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от 15.06.2007 – 30.07.2012 истекает до момента начала действия договора, представленного ответчику для государственной регистрации. Поэтому требование ответчика представить для регистрации договора аренды от 15.01.2012 «документы, необходимые для расторжения действующего договора аренды на этот же объект» незаконно, необоснованно и не соответствует имеющимся у регистратора сведениям. Также необоснованной является ссылка ответчика на пункт 2.2 статьи 2 договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от 15.06.2007, согласно которому по истечении срока действия договора, он может быть продлен по договоренности сторон. Из представленной на регистрацию копии протокола общего собрания участников долевой собственности от 26.12.2011 однозначно следует, что стороны решили не продлевать действующий договор аренды земельного участка, а заключить другой договор аренды на новых условиях. Также не соответствуют фактическим обстоятельствам доводы ответчика о нарушении ст. 168, 209, 606 ГК РФ и совпадении арендодателя с арендатором в одном лице. Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом представленный на государственную регистрацию договор аренды не имеет совпадения должника и кредитора в одном лице, прежде всего потому, что ОАО «Богородицкое» поименовано в нем только как арендатор. Предметом аренды является земельный участок, находящийся в долевой собственности. ОАО «Богородицкое», являясь собственником доли, безусловно имеет права владения и пользования имуществом ( включая право сдачи в аренду), находящимся в долевой собственности, которые согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Очевидно, что подписанный от имени всех участников долевой собственности договор аренды является указанным соглашением. Договор аренды и приложенные к нему документы четко и недвусмысленно указывают, что участок сдается в аренду на основании решения общего собрания участников долевой собственности с одновременного согласия всех сособственников, при этом один из собственников является арендатором, который фактически арендует часть земельного участка, а своей долей пользуется самостоятельно. В силу положений пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Согласно пункту 5 статьи 12 указанного закона в случае перехода права собственности на земельную долю к другому лицу внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется. Таким образом, закон прямо разрешает арендатору владеть и пользоваться долей в праве общей собственности на арендованный земельный участок и не видит при этом совпадения арендатора и арендодателя. Наряду с изложенным анализом статьи 606 ГК РФ следует отметить, что довод ответчика о том, что якобы имеющееся совпадение арендодателя и арендатора в одном лице нарушает статьи 168, 209, 606 ГК РФ вообще не соответствует закону и не может быть причиной для приостановки и отказа в государственной регистрации договора аренды от 15.01.2012. Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В статье 209 раскрывается содержание права собственности и кроме прочего установлено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст.129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Ни одна из приведенных норм не предусматривает оснований для вывода о том, что совпадение арендодателя-участника долевой собственности на земельный участок и арендатора ведет к недействительности, ничтожности сделки или препятствует ее государственной регистрации. Указанное совпадение согласно статье 413 ГК РФ является только основанием для прекращения обязательств, вытекающих из совершенной сделки, и в случае с договорами аренды от 15.01.2012 ведет к прекращению вытекающих из них обязательств только в отношении использования доли в общей долевой собственности, принадлежащий арендатору ОАО «Богородицкое». При этом очевидно не нарушаются как закон, так и права других лиц, включая права и законные интересы других участников долевой собственности. Принимая во внимание изложенное, ФИО7, что в результате приостановления государственной регистрации договора аренды от 15.01.2012 ответчиком нарушены ее права и свободы, созданы препятствия к осуществлению ее прав и свобод как собственника и арендодателя, а также на ФИО7 возложена обязанность по представлению дополнительных документов, указанных в уведомлениях. В частности, кроме изложенного, ответчиком нарушены права, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В судебном заседании представитель заявителя ФИО1 заявленные требования поддержал в полном объеме, считая, что оснований для приостановления государственной регистрации у регистрирующего органа не было, представленные документы соответствовали требованиям законодательства, государственная регистрация договора аренды должна быть произведена.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области начальник Песчанокопского отдела ФИО2 возражает против удовлетворения заявленных требований, так как согласно ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредствам государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. 08.02.2012 в Управление обратилось ОАО «Богоролникое» с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 15.01.20.12. В качестве документа-основания в соответствии со ст. 17 Закона о регистрации заявителем на государственную _регистрацию были предоставлены: договор аренды земельного участка от 15.01.2012, протокол общего собрания участников долевой собственности от 26.12.2011. В результате проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов было установлено следующее. Представленный на государственную регистрацию договор аренды земельного участка от 15.01.2012 подписан между участниками долевой собственности на земельный участок, в лице ФИО8 с одной стороны - «Арендодатели» и ОАО «Богородицкое» с другой - «Арендатор». В соответствии с п. 1.1. договора аренды земельного участка от 15.01.2012 на основании решения общего собрания участников долевой собственности от 26.12.2011 арендодатели предоставляют, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 249,6 га с кадастровым номером 61:30:600001:1420, расположенный по вышеуказанному адресу. В силу п. 2.1. срок аренды устанавливается с 01.08.2012 по 01.11.2020. В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное и пользование или во временное пользование. Согласно п. 1, 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В настоящее время в ЕГРП зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 249,6 га, расположенный по адресу: Ростовская обл., Песчанокопский район, вблизи с. Богородицкого, граф. учет № 239, 248, 249, 250, 251, 240, 241, 243 земельные участки граничат с землями гр. ФИО9, с/а, автодор. Песчанокопское – Богородицкое, лесополосы, пастбища, пол. дороги, пастбища, гр. ФИО10. гр. ФИО11, полевого стана ОАО «Богородицкое», МТФ № 4 ОАО «Богородицкое», гр. ФИО12, в частности за ФИО7 с ограничением (обременением) права в виде аренды в пользу ОАО «Богородицкое», что подтверждается выпиской из ЕГРП от 26.03.2012 № 36/010/2012-281 (л. 5, 6), подлинник которой направлен в адрес суда Песчанокопским отделом Управления 26.03.2012 исх. № 21.36-05/812. Вышеуказанное ограничение (обременение) права в виде аренды в отношении данного земельного участка в пользу ОАО «Богородицкое» зарегистрировано в ЕГРП на основании договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от 15.06.2007. Срок, на который установлено ограничение (обременение) права в виде аренды в пользу ОАО «Богородицкое», с 30.07.2007 по 30.07.2012. Нормы ст. ст. 606, 609 ГК РФ императивны, не подлежат изменению договором, заключенным между сторонами. Как указано в п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Правила указанной нормы не зависят от соглашения сторон, даже при отсутствии спора между участниками соответствующего договора сделка, подлежащая государственной регистрации, не зарегистрированная сторонами в установленном законом порядке, не будет считаться заключенной. В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Вместе с тем, в п. 2.2 договора аренды от 15.06.2007 предусмотрено, что по истечении срока действия договора он может быть продлен по договоренности сторон. При этом стороны не позднее, чем за 4 месяца до истечения срока его действия должны уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях, если стороны не уведомили друг друга о своих намерениях, то договор считается пролонгированным на то же срок и на тех же условиях. Кроме того в силу п. 4.1. указанного договора аренды установлено, что арендатор имеет право на преимущественное право возобновление договора аренды. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. На основании вышеуказанного, по истечении срока действия договора, а именно после 30.07.2012 участники долевой собственности земельного участка и ОАО «Богородицкое» имеют право заключить договор аренды на новый срок, направив при этом не позднее чем за 4 месяца в адрес друг друга письменные уведомления. Однако, ОАО «Богородицкое» и участниками долевой собственности не были выполнены данные пункты договора аренды, а был представлен на государственную регистрацию новый договор аренды земельного участка, согласно которому стороны договора аренды подписали новый договор аренды земельного участка с установленным сроком действия, начало которого установлено позднее вероятной даты государственной регистрации и по 01.11.2020. Таким образом, договор аренды земельного участка от 15.06.2007, заключенный между участниками долевой собственности земельного участка и ОАО «Богородицкое», на настоящий момент зарегистрирован в ЕГРП, срок договора аренды земельного участка не истек, сторонами указанный договор не расторгнут, обременение арендой в установленном закон порядке не прекращено. Вместе с тем, в приложении № 1 к представленному на государственную регистрацию договору аренды земельного участка от 15.01.2012 прилагается список участников долевой собственности земельного участка с указанием размера земельной доли, принадлежащей каждому из собственников на праве собственности. Общая площадь земельных долей, согласно списка участников долевой собственности земельного участка составляет 134.4 га, оставшиеся 115.2 га принадлежат на праве собственности ОАО «Богородицкое», однако, в договоре аренды земельного участка от 15.01.2012 указана площадь земельного участка, передаваемого в аренду 249.6 га. Таким образом, наличествует совпадение арендодателя и арендатора земельного участка в одном лице. Необоснованной является указание заявителя на то, что представленный на государственную регистрацию договор аренды земельного участка не имеет совпадения должника и кредитора в одном лице и ОАО «Богородицкое» поименовано в договоре аренды только в качестве арендатора, поскольку в представленной Песчанокопским отделом Управления выпиской из ЕГРП указано, что правообладателем долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:30:0600001:1420 является, в частности, ОАО «Богородицкое». При этом данный земельный участок в силу его характеристик не является неделимым и земельная доля ОАО «Богородицкое» может быть выделена при определении на местности при отсутствии нарушении норм действующего законодательства и прав иных участников долевой собственности. Статьей 413 ГК РФ четко предусмотрено, что обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице - носит императивный характер и не допускает каких-либо исключений. При этом, учитывая, что договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, то он не может быть зарегистрирован в части отдельных положений (земельных долей), в силу того, что земельные доли не определены на местности и представляют собой (ст. 244 ГК РФ) долю в праве на объект недвижимого имущества, тогда как предметом договора аренды может быть только индивидуально определенный объект недвижимого имущества, а в отношении земельного участка - земельный участок, границы которого определены и обособлены, в ином, случае договору является недействительным, вследствие чего положения ст.180 ГК РФ в данном случае не применимы. Согласно п. 1 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений. 07.03.2012 государственная регистрация была приостановлена на 1 месяц по инициативе регистратора на основании п. 1 ст. 19 Закона о регистрации. В уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.03.2012 № 36/008/2012-99 указаны причины приостановления государственной регистрации прав. В соответствии с п. 2 ст. 19 Федерального закона, в случае если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации. Управление считает действия по приостановлению государственной регистрации прав законными и обоснованными. ФИО7 не обращалась в Песчанокопский отдел Управления с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка и уведомление о приостановлении государственной регистрации ФИО7 не выдавалось, в нарушение гл. 25 ГПК РФ ФИО7 является ненадлежащим заявителем по данному гражданскому делу. Исполнение государственным органом обязательных требований федерального закона не может характеризовать действия Управления как незаконные. При указанных обстоятельствах доводы заявителя, изложенные им в заявлении, являются, несостоятельными, а требования не подлежащими удовлетворению, в силу ч. 4 ст. 258 ГПК РФ. Законом о регистрации не предусмотрена возможность права на обжалование решения о приостановлении государственной регистрации и, таким образом, могут быть обжалованы только действия по приостановлению государственной регистрации, либо решения об отказе в государственной регистрации, но такого рода требовании не были заявлены, как и в отношении решения об отказе в регистрации. При этом следующим действием после приостановления является возобновление процесса государственной регистрации с проведением правовой экспертизы, а не государственная регистрация конкретного договора, минуя указанные выше действия. В связи с чем заявленные требования не подлежат удовлетворению. 06.04.2012 в связи с не устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации договора аренды, в государственной регистрации договора аренды земельного участка площадью 249,60 гектара, кадастровый №61:30:60 00 01:1420, заключенного 15 января 2012 года между арендатором ОАО «Богородицкое» и арендодателями – участниками долевой собственности, отказано.

Заинтересованные лица ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 пояснили суду, что заключать договор аренды принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с ОАО «Богородицкое» они не намерены, в ноябре 2011 года направили письменные уведомления о нежелании продления арендных отношений.

Заявитель ФИО7, заинтересованные лица ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, в судебное заседание не явились, были надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела о причинах неявки суду не сообщили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит заявление ФИО7 не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.03.2012 №36/010/2012-268 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован земельный участок с кадастровым номером 61:30:0600001:1420, расположенный по адресу: Россия, Ростовская обл., Песчанокопский район, вблизи с. Богородицкого, граф. учет №239, 248, 249, 250, 251, 240, 241, 243 земельные участки граничат с землями гр. ФИО9, с/а, автодор. Песчанокопское-Богородицкое, лесополосы, пастбища, пол. дороги, пастбища, гр. ФИО10, гр. ФИО11, полевого стана ОАО «Богородицкое», МТФ №4 ОАО «Богородицкое», гр. ФИО12, правообладателями которого являются: ФИО13 (общая долевая собственность 1/26), ФИО14 (общая долевая собственность 1/26), ФИО5 (общая долевая собственность 1/26), ФИО3 (общая долевая собственность 1/26), ФИО7 (общая долевая собственность 1/13), ФИО16 (общая долевая собственность 1/26), ФИО17 (общая долевая собственность 1/26), ФИО18 (общая долевая собственность 1/26), ФИО19 (общая долевая собственность 1/26), ФИО15 (общая долевая собственность 1/13), ФИО4 (общая долевая собственность 1/26), ФИО6 (общая долевая собственность 1/26), ОАО «Богородицкое» (общая долевая собственность 6/13).

В протоколе общего собрания участников долевой собственности земельного участка площадью 249.6 га от 26.12.2011 отражено решение участников долевой собственности о заключении с ОАО «Богородицкое» договора аренды на принадлежащий им земельный участок, срок аренды с 01.08.2012 по 01.11.2020.

Суду представлен договор аренды земельного участка от 15.01.2012, между участниками долевой собственности (арендодателями) и ОАО «Богородицкое» (арендатором), по условиям которого арендодатели предоставляют, а арендатор принимает в аренду (временное владение и пользование) земельный участок- 249,60 га, кадастровый №61:30:60 00 01:1420, адрес (местоположение участка): Россия, Ростовская обл., Песчанокопский район, вблизи с. Богородицкого, граф. учет №239, 248, 249, 250, 251, 240, 241, 243 земельные участки граничат с землями гр. ФИО9, с/а, автодор. Песчанокопское-Богородицкое, лесополосы, пастбища, пол. дороги, пастбища, гр. ФИО10, гр. ФИО11, полевого стана ОАО «Богородицкое», МТФ №4 ОАО «Богородицкое», гр. ФИО12, срок аренды устанавливается с 01.08.2012 по 01.11.2020. Договор подписан со стороны арендатора генеральным директором ОАО «Богородицкое», подпись лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности подписывать договор аренды, отсутствует.

Согласно расписке от 08.02.2012 №6130-35102-3 данный договор аренды земельного участка от 15.01.2012 был передан в Песчанокопский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в книгу учета входящих документов №36/008/2012 ответчиком была внесена запись №99 и установлена дата окончания срока государственной регистрации- 07.03.2012.

07.03.2012 государственная регистрация договора аренды с объектом недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером 61:30:0600001:1420, расположенного по адресу: Россия, Ростовская обл., Песчанокопский район, вблизи с. Богородицкого, граф. учет №239, 248, 249, 250, 251, 240, 241, 243 земельные участки граничат с землями гр. ФИО9, с/а, автодор. Песчанокопское-Богородицкое, лесополосы, пастбища, пол. дороги, пастбища, гр. ФИО10, гр. ФИО11, полевого стана ОАО «Богородицкое», МТФ №4 ОАО «Богородицкое», гр. ФИО12, была приостановлена на срок до 06.04.2012 (уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.03.2012 №21.36.05/596). Причиной приостановления послужило возникновение у регистратора сомнений в возможности проведения государственной регистрации, так как заявителем не представлены документы необходимые для расторжения действующего договора аренды на этот же объект. Так ФИО7 был представлен договор аренды земельного участка от 15.01.2012 на земельный участок, площадью 249,6 га., расположенный по адресу: Россия, Ростовская обл., Песчанокопский район, вблизи с. Богородицкого, граф. учет №239, 248, 249, 250, 251, 240, 241, 243 земельные участки граничат с землями гр. ФИО9, с/а, автодор. Песчанокопское-Богородицкое, лесополосы, пастбища, пол. дороги, пастбища, гр. ФИО10, гр. ФИО11, полевого стана ОАО «Богородицкое», МТФ №4 ОАО «Богородицкое», гр. ФИО12, согласно которому срок аренды устанавливается с 01.08.2012 по 01.11.2020. В приложении №1 к договору указан список участников долевой собственности земельного участка с размером земельной доли, принадлежащей им на праве собственности. Общая площадь земельных долей, согласно списку составляет 134,4 га, оставшиеся 115,2 га принадлежат ОАО «Богородицкое». Однако в договоре указана площадь земельного участка, передаваемого в аренду 249,6 га. Таким образом, произошло совпадение арендодателя и арендатора в одном лице, что нарушает ст. 168, 209, 606 ГК РФ. Также в настоящее время в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимого имущества, по вышеуказанному адресу зарегистрирован договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от 15.06.2007, согласно которому срок аренды истекает 30.07.2012. П.2.2 ст.2 данного договора предусмотрено, что по истечении срока действия договора, он может быть продлен по договоренности сторон. При этом стороны не позднее чем за 4 месяца до истечения срока его действия должны уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях, если стороны не уведомили друг друга о своих намерениях, то договор считается пролонгированным на тот же срок и на тех же условиях. Также ст. 4 п.4.1 данного договора установлено, что арендатор имеет право на преимущественное возобновление договора аренды земельного участка по истечению срока его действия. Ст.450, 452 ГК РФ предусмотрены основания для изменения и расторжения договора аренды. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. ОАО «Богородицкое» не были представлены документы, свидетельствующие о расторжении ранее заключенного договора аренды земельного участка. На основании вышеизложенного имеется причина для приостановления государственной регистрации договора аренды земельного участка от 15.01.2012, заключенного между участниками долевой собственности и ОАО «Богородицкое», по причине не предоставления на государственную регистрацию пакета документов, необходимого в соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним» для государственной регистрации договора аренды. Если до 06.04.2012 (окончание срока приостановления государственной регистрации) государственный регистратор не получит в результате принятых им мер или заявитель не предоставит дополнительные документы для проведения государственной регистрации, то орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, будет вынужден отказать ФИО7 в государственной регистрации права в соответствии с абз. 3 п.1 ст.20 Закона. В соответствии с п.3 ст. 19 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 заявитель вправе подать заявление о приостановлении государственной регистрации на срок не более трех месяцев.

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации и главой 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) граждане и организации вправе обратиться в суд за защитой своих прав и свобод с заявлением об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, в результате которых, по мнению указанных лиц, были нарушены их права и свободы или созданы препятствия к осуществлению ими прав и свобод либо на них незаконно возложена какая-либо обязанность или они незаконно привлечены к ответственности.

Право на оспаривание действий регистрационной службы заинтересованными лицами закреплено и в п.5 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним».

ФИО7, являясь участником долевой собственности и выступая стороной договора, имеет право на обжалование действий по приостановлению государственной регистрации договора, так как имеет материальную заинтересованность в заключении договора аренды, проведении его государственной регистрации.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ).

Согласно ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст.160 ГК РФ сделка в письменной форме совершается путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду (ст.26 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»).

Статьей 19 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним» предусмотрена возможность приостановления государственным регистратором регистрации прав при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В указанном случае государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на один месяц.

Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов. В день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав государственный регистратор обязан уведомить в письменной форме стороны договора о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.

Несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию требованиям действующего законодательства, наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами являются основанием для отказа в государственной регистрации (ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»).

Представленный на государственную регистрацию договор аренды от 15.01.2012 не подписан представителем арендодателя, что в соответствии со ст.160 ГК РФ является несоблюдением формы договора и основанием для отказа в проведении государственной регистрации.

Судом установлено, что передаваемый в аренду по договору от 15.01.2012 земельный участок обременен арендой: 15.06.2007 между собственниками земельных участков и ОАО «Богородицкое» был заключен договор аренды сроком на 5 лет. Из п.2 приложения №1 к договору следует, что в состав арендуемых земельных участков входит земельный участок площадью 249.6 га, кадастровый номер 61:30:0600001:1420. Указанный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.07.2007 №61-61-36/016/2007-243.

Стороны, заключившие договор, имеют право изменить его условия, в том числе относительно срока действия договора (ст.450 ГК РФ).

В соответствии с п.2.2. договора, по истечении срока действия договора он может быть продлен по договоренности сторон. При этом стороны не позднее, чем за 4 месяца до истечения срока его действия должны уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях, если стороны не уведомили друг друга о своих намерениях, то договор считается пролонгированным на то же срок и на тех же условиях.

Кроме того, из содержания ст.606, 611 ГК РФ следует, что, заключая договор аренды, арендодатель принимает на себя обязательство передать принадлежащий ему земельный участок арендатору.

Согласно п.2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Земельный участок, находящийся в аренде, может быть передан его собственником третьему лицу только после возвращения собственнику указанного участка, то есть после прекращения действия договора аренды.

Из указанных положений следует, что договор аренды не может быть заключен в период действия другого договора аренды того же недвижимого имущества.

Таким образом, имеется противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, что является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды.

Одним из оснований приостановления государственной регистрации договора аренды, указанным государственным регистратором, является совпадении арендодателя и арендатора в одном лице. По условиям договора аренды от 15.01.2012 в аренду ОАО «Богородицкое» передается земельный участок площадью 249.6 га, однако согласно приложению №1 к договору участникам долевой собственности, выступающим на стороне арендодателя, принадлежит на праве собственности 134,4 га, оставшиеся 115,2 га принадлежат ОАО «Богородицкое», в аренду передается часть земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Участники долевой собственности, указанные в качестве арендодателей, владеют частью земельного участка, передаваемого в аренду, о чем указание в договоре аренды отсутствует.

Из понятия обязательства, содержащегося в п.1 ст.307 ГК РФ, следует, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст.413 ГК РФ совпадение должника и кредитора в одном лице является основанием прекращения обязательства.

В отношении доли земельного участка площадью 115,2 га, принадлежащей ОАО «Богородицкое», имеет место совпадением должника и кредитора в одном лице, что препятствует возникновению арендных отношений на указанное имущество.

Согласно п. 3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Доли арендодателей в праве общей долевой собственности на земельный участок на местности не определены, выступать предметом договора не могут, государственная регистрация договора аренды доли в праве общей долевой собственности не может быть произведена.

Исходя из положений ст.258 ГПК РФ, суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Принимая во внимание установление судом обстоятельств, являющихся основаниями для отказа в государственной регистрации договора аренды от 15.01.2012, действия по приостановлению государственной регистрации договора не могут быть расценены как нарушающие права заявителя, в удовлетворении заявления должно быть отказано.

В суд поступил отзыв Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, который аналогичен позиции представителя по делу, кроме того в нем указывается на невозможность участия в деле Песчанокопского отдела Управления, так как он не является самостоятельным юридическим лицом. Суд не соглашает с представленной в отзыве позицией по данному вопросу, так как в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.18 Постановлении Пленума ВС РФ от 10.02.2009 №2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих», к заинтересованным лицам по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, исходя из содержания ч.1 ст.257 ГПК РФ, относится и структурное подразделение соответствующего органа, принявшее оспариваемое решение либо совершившее оспариваемое действие (бездействие).

Руководствуясь ст. 19, 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст.606-619 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ, ст. 194-199, 254-258 ГПК РФ, судья

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявления ФИО7 об оспаривании приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Песчанокопский районный суд в течении месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Дата вынесения решения в окончательной форме 13.04.2012.

Судья Песчанокопского

районного суда О.В.Золотухина