Гражданский кодекс часть 1

Волжский городской суд Республики Марий Эл в составе судьи Малышевой Л.Н., при секретаре судебного заседания Лаврентьевой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Старковой О. А. к Алексеевой М. В. о признании предварительного договора прекращенным

установил:

Старкова О.А. обратилась с иском в суд к Алексеевой М. В. указывая на то, что 14 июля 2020 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи части дома и земельного участка по адресу: <адрес> условием того, что ответчик предоставит ей правоустанавливающие документы на собственность на конкретную часть дома, а также соглашение о пользовании земельным участком или правоустанавливающий документ на конкретный продаваемый земельный участок с межевым планом. Срок заключения основного договора между сторонами был установлен до 15 сентября 2020 года. 11 августа 2020 года между ними было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору с передачей задатка в сумме 520000 руб. Изменение данного пункта было связано с тем, что выяснилось об отсутствии согласия или отказ от преимущественного права других сособственников недвижимого имущества по адресу: <адрес>, отсутствует соглашение о пользовании земельным участком или правоустанавливающий документ на конкретный продаваемый земельный участок с межевым планом. До настоящего времени правоустанавливающие документы на отчуждаемое имущество, соглашение с другими сособственниками о пользовании земельным участком или правоустанавливающий документ на конкретный продаваемый земельный участок с межевым планом не представлены. Посчитав, что ответчик вводит ее заблуждение, 26 октября 2020 истица направила ответчику требование о предоставлении ей документов. Ответчик никак не отреагировал. Затем 30 октября 2020 года она направила ответчику претензию о предоставлении документов. Ответчик никак не отреагировал. Поскольку срок предварительного договора не был продлен, 05 ноября 2020 года истица направила ответчику предложение о заключении предварительного договора на новых условиях. Ответчик в срок до 10 ноября 2020 года никак не отреагировал. Истица указывает, что ответчик получил денежные средства в сумме 520000 руб. и отказывается произвести действия и предоставить необходимые документы по недвижимому имуществу. В настоящее время актуальность в приобретении вышеуказанного недвижимого имущества отпала.

Истица Старкова О.А. просит суд признать предварительный договор купли-продажи от 14.07.2020 года 1/2 доли жилого дома и 1/2 доли земельного участка по адресу: РМЭ, <адрес> прекращенным.

В судебном заседании истица Старкова О.А. и ее представитель Дурсунов Р.З. исковые требования поддержали полностью. Дурсунов Р.З. суду дополнил, что предварительный договор считается прекращенным, т.к. основной договор не заключен до 15 сентября 2020 года. Продлений после 15 сентября 2020 года не было. Старкова О.А. дополнила, что 13 октября 2020 года она у нотариуса договор купли-продажи не подписала, т.к. показалось ей странным. Риелторы ей сказали, что у нее будет дом и земля. Она знала, что покупает часть дома и часть земельного участка.

Представитель ответчика Алексеевой М.В.Романова Н.В. иск не признала и суду пояснила, что предварительный договор был продлен конклюдентными действиями сторон, т.к. по истечении предварительного договора стороны явились к нотариусу для заключения основного договора. У нотариуса основой договор был заключен, но он был аннулирован, т.к. Старкова О.А. сказала, что у нее нет денег и просила отложить на 7 дней. Считает, что предварительный договор прекращен не в связи с незаключением основного договора, а в связи с тем, что Старкова О.А. отказалась от заключения основного договора купли-продажи.

Выслушав лиц участвующих в деле, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

Согласно предварительного договора от 14 июля 2020 года Алексеева М.В. обязалась продать Старковой О.А. 1/2 долю в праве на жилой дом и 1/2 долю в праве на земельный участок, находящиеся по адресу: РМЭ, <адрес> за один миллион рублей. Стороны договорились заключить договор купли-продажи на указанное недвижимое имущество в срок до 15 сентября 2020 года включительно.

Дополнительным соглашением от 11 августа 2020 года к предварительному договору от 14 июля 2020 года. стороны договорились о передаче задатка в общей сумме 520000 рублей.

Согласно расписки от 11 августа 2020 года Алексеева М.В. получила от Старковой О.А. 500000 руб. в качестве задатка за продаваемые 1/2 долю на жилой дом и 1/2 долю на земельный участок, находящиеся по адресу: РМЭ, <адрес>.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля нотариус ФИО суду показала, что 20 октября 2020 года она оформила договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома и 1/2 доли земельного участка, расположенные по адресу: РМЭ, <адрес>. Продавала Алексеева М.В.Старковой О.А. Договор был оформлен, подписан сторонами, стороны расписались в реестре. Ждали деньги от покупателя, которая звонила сыну, пояснив, что сын должен привезти деньги. Затем покупатель сказала, что денег не будет. Запись в реестре была аннулирована. Документы на сделку сторонами были сданы в начале сентября 2020 года перед ее отпуском, оформление договора было после ее отпуска. Все правоустанавливающие документы продавца для заключения договора купли-продажи были предоставлены. 05.08.2020 года были направлены сообщения другим сособственникам объекта недвижимости о даче согласия на продажу. 11 сентября 2020 года сособственники получили данное письмо, но ответов от них не было. Предварительный договор купли-продажи считается не заключенным, т.к. не соблюдена форма его заключения. В связи с тем, что отчуждаются доли, основной договор должен быть заключен нотариально, соответственно и предварительный договор подлежал нотариальному удостоверению. За заключением предварительного договора стороны не обращались.

Свидетель ФИО суду показала, что при заключении договора купли-продажи 1/2 доли жилого дома и 1/2 доли земельного участка у нотариуса у Старковой О.А. не оказалось денег. Она попросила на два дня отложить сделку, а затем на неделю, а в дальнейшем она пропала. Предварительный договор купли-продажи заключали в агентстве недвижимости.

Свидетель ФИО суду показал, что Старкова О.А. знала какую часть жилого дома и земельного участка она покупает.

Согласно ч. 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу положений частей 2 и 3 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Согласно части 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Таким образом, на момент подписания сторонами предварительного договора купли-продажи доли жилого дома и земельного участка от 14 июля 2020 года законом установлена обязанность о нотариальном удостоверении этой сделки.

Судом установлено, что предварительный договор от 14 июля 2020 года купли-продажи 1/2 доли жилого дома и 1/2 доли земельного участка, расположенного по адресу: РМЭ, <адрес> нотариально не удостоверен, в связи с чем данный договор является ничтожным и не может быть прекращен в соответствии с ч.6 ст.429 ГК РФ.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска следует отказать.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ суд

решил:

Отказать Старковой О. А. в удовлетворении иска к Алексеевой М. В. о признании предварительного договора купли-продажи от 14.07.2020 года 1/2 доли жилого дома и 1/2 доли земельного участка расположенного по адресу: РМЭ, <адрес>, прекращенным.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РМЭ в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме через Волжский городской суд РМЭ.

Судья Л.Н.Малышева

Решение в окончательной форме

составлено 31 декабря 2020 года