Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, прекращении ипотеки и возврате недвижимого имущества,

установил:

ФИО1 обратился в Яковлевский районный суд Приморского края с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, прекращении ипотека и возврате недвижимого имущества.

В обоснование доводов заявления указывает, что 11 декабря 2019 года между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи (Договор), по которому продавец продал, а покупатель купил в собственность часть жилого дома расположенного по адресу: <адрес>.

Стороны оценили стоимость отчуждаемого имущества в размере 602 524 рублей. Согласно п. 5 Договора, Покупатель приобретает недвижимое имущество за счет заемных средств. Заем предоставляет Кредитный потребительский кооператив «Боггат».

Согласно п. 6 Договора, оплата недвижимого имущества производится после государственной регистрации перехода права собственности, а также государственной регистрации ипотеки на приобретаемое недвижимое имущество в силу закона, в течение 30 рабочих дней.

Указанные регистрационные действия были произведены Росреестром 23.01.2020 года. Залогодержателем приобретенного Покупателем недвижимого имущества является Кредитный потребительский кооператив «Боггат».

Продавец добросовестно выполнил все свои обязанности, при этом в нарушение вышеназванного условия Договора, Покупатель до настоящего времени не оплатил недвижимое имущество.

18.05.2020 г. в связи с невыполнением обязательств ответчику была вручена претензия с требованием, произвести оплату в течение 10 суток со дня ее получения, либо заключить соглашение о расторжении договора купли - продажи.

На момент подачи искового заявления обязательства ответчика по Договору так и не были выполнены.

На основании изложенного, истец просил суд расторгнуть договор купли - продажи от 11 декабря 2019 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2, снять обременения в виде ипотеки в силу закона с части жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> погасить регистрационную запись об ипотеке на часть жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, в собственность ФИО1, обязать ФИО2 возвратить часть жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 госпошлину в размере 300 рублей.

Определением Яковлевского районного суда Приморского края от 09 июля 2020 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика были привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю и КПК «БОГГАТ».

В судебное заседание истец ФИО1 не прибыл, в своем заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решений.

Ответчик ФИО2 о дате и месте судебного заседания извещалась судебной повесткой, которая возвращена в суд с отметкой почтового отделения об истечении срока хранения.

Положениями ст. 165.1 ГК РФ, подлежащими на основании разъяснений п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» применению к судебным извещениям и вызовам, определено, что сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Суд принял меры к извещению ответчика, а последняя уклонилась от получения судебной повестки, доказательств наличия объективных причин препятствующих получению судебного извещения ответчик суду не представила.

Третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю и КПК «БОГГАТ», извещенные надлежащим образом о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явились, причину неявки не сообщили, об отложении слушания не просили.

В связи с вышеизложенным суд находит возможным на основании ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие ответчика и третьих лиц.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

11.12.2019 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи части жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно п. 4 вышеуказанного договора, стоимость отчуждаемого имущества составляет 602 524 рублей.

Из п. 5 договора усматривается, что часть жилого дома приобретается покупателем у продавца за счёт заемных средств в размере 602 524 рублей, предоставленных ему по договору займа № №, заключенного между КПК «БОГГАТ» и ФИО2 на приобретение недвижимого имущества (из фонда финансовой взаимопомощи КПК «БОГГАТ») от 11.12.2019 г.

Предоставление денежных средств по договору займа производится в следующем порядке – сумма займа в размере 602 524 рублей предоставляется в течение 30 календарных дней с момента подписания договора займа, и зачисляется на расчётный счет покупателя, при условии государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к Заемщику (ФИО2) и возникновения ипотеки в силу закона на недвижимое имущество в пользу займодавца (КПК «БОГГАТ»).

В соответствии с п. 6 договора купли-продажи оплата недвижимого имущества производится после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, а также после государственной регистрации ипотеки на недвижимое имущество в силу закона в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

Недвижимое имущество, приобретаемое ФИО2, находится в залоге у КПК «БОГГАТ».

В соответствии с п. 13 договора купли-продажи право собственности на недвижимое имущество переходит от ФИО1 к ФИО2 после государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

23 января 2020 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю было зарегистрирован переход права собственности и ипотека в силу закона в отношении объекта недвижимости: части жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, ФИО2 свои обязательства по оплате недвижимого имущества не выполнила.

Более того из пояснений ФИО2, данных ею старшему оперуполномоченному ОУР МО МВД «Арсеньевский» ФИО4, следует, что ООО «БОГГАТ» перевело ей денежные средства в сумме 223 000 рублей, которые были ею потрачены на иные цели, кроме того, она собралась расторгать договор займа с ООО «БОГГАТ» и договор купли-продажи с ФИО1

18.05.2020 года истец предъявил ФИО2 претензию о расторжении договора купли-продажи от 11.12.2019 года в связи с неоплатой стоимости недвижимого имущества. Претензия получена ответчицей лично.

Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (пункты 3, 5 статьи 454 ГК РФ).

Неоплата либо неполная оплата товара в такой части, которая может быть признана значительной, является существенным нарушением договора, поэтому продавец вправе требовать его расторжения по основанию, предусмотренному статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В разъяснениях, содержащихся в п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017), также указано, что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что поскольку ФИО1 не получил от ФИО2 вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, доказательств обратного суду не представлено, а потому он с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи.

Суд расценивает данное обстоятельство как существенное нарушение договора купли-продажи, в связи с чем договор купли продажи от 11.12.2019 года части жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, подлежит расторжению.

Разрешая требования в части снятия обременения в виде ипотеки на часть жилого дома, суд приходит к следующему.

Положения статей 1102 и 1104 ГК РФ не ставят возможность возврата неосновательного обогащения в виде недвижимого имущества в зависимость от обременения его залогом третьими лицами.

В силу пункта 1 стать 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав решения суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В соответствии со статьей 42 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

В связи с чем суд приходит к выводу о необходимости снятия обременения в виде ипотеки с недвижимого имущества - части жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии со ст. ст. 98, 103 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить другой стороне расходы по оплате госпошлины пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

При обращении с настоящим исковым заявлением в Яковлевский районный суд Приморского края истцом была уплачена государственная пошлина в размере 300 рублей 00 копеек, что подтверждается чек-ордером ПАО «Сбербанк» от 02.06.2020 г.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, прекращении ипотеки и возврате недвижимого имущества - удовлетворить.

Расторгнуть заключенный 11 декабря 2019 года между ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи части жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Прекратить право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на часть жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Погасить регистрационную запись о праве собственности ФИО2 на часть жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Возвратить часть жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, в собственность ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО1 на часть жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Погасить регистрационную запись об ипотеке части жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение одного месяца, с момента его изготовления в окончательной форме с подачей жалобы через Яковлевский районный суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 16 сентября 2020 года.

Председательствующий Т.А. Нестерова