Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Максимовой Алины Юрьевны, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Максимов Н.А., Морозов Д.Р., и Морозова Романа Александровича к Шаталовой Елене Александровне, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Ким М.Ю., Ким В.Ю., Зайцевой Светлане Александровне о признании сделки недействительной, понуждении к заключению договора, признании договора заключенным, признании права собственности и обязании передать имущество,

У С Т А Н О В И Л :

Максимова А.Ю., действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Максимова Н.А., Морозова Д.Р., и Морозов Р.А., обратились в суд с настоящим иском, в обоснование которого указали, что (дата) между ними и Шаталовой Е.А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Ким М.Ю., Ким В.Ю., был заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью *** кв.м. и земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью *** кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, за *** руб., которые должны быть уплачены за счет совместно нажитых супругами Максимовой А.Ю. и Морозовым Р.А. денежных средств в сумме *** руб. и средств материнского (семейного) капитала в размере *** руб.

Свои обязательства истцы исполнили, осуществив перевод денежных средств на имя Шаталовой Е.А. в размере *** руб. и направив документы нотариусу с целью назначения даты сделки и нотариального удостоверения договора купли-продажи. Однако (дата), получив выписку из ЕГРН, им стало известно, что (дата) вышеуказанное имущество Шаталовой Е.А. отчуждено в пользу Зайцевой С.А.

Указывая на незаконное отчуждение ответчиками спорного имущества и необоснованное уклонение от проведения сделки с истцами, последние, с учетом уточнения заявленных требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просили:

- признать нотариально удостоверенный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от (дата), заключенный между Шаталовой Е.А., Ким В.Ю., Ким М.Ю. и Зайцевой С.А., недействительным;

- прекратить запись о государственной регистрации права собственности № от (дата) в ЕГРН;

- понудить Шаталову Е.А., действующую в своих интересах и в интересах несовершеннолетний детей Ким М.Ю. и Ким В.Ю., заключить с ними договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, на условиях договора купли-продажи от (дата), провести нотариальное удостоверение указанной сделки в течение 10 суток со дня вступления решения в законную силу и считать данный договор заключенным;

- признать за истцами право общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>: за Морозовым Р.А. на *** долей, за Максимовой А.Ю. на ***, за Максимовым Н.А. на *** и за Морозовым Д.Р. – *** долей;

- обязать Шаталову Е.А. передать Максимовой А.Ю. и Морозову Р.А. указанное недвижимое имущество в том качественном состоянии как оно было на день подписания договора купли-продажи от (дата) со всем газовым, сантехническим и иным оборудованием (газовая плита, электрический котел, душевая кабина, раковина в ванной, раковина на кухне, отопительные радиаторы в каждой комнате).

Для участия в рассмотрении дела истцы Максимова А.Ю., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Максимова Н.А., Морозова Д.Р., и Морозов Р.А., будучи извещенными надлежащим образом, не явились, выдав нотариально удостоверенные доверенности на представление своих интересов Мироновой В.В., которая заявленные требования поддержала по изложенным в иске основаниям.

Дополнительно указала, что заключенный сторонами (дата) договор купли-продажи являлся предварительным договором о намерениях, поскольку на момент его заключения Шаталовой Е.А. не было получено согласие органов опеки на отчуждение принадлежащей ее несовершеннолетним детям недвижимости. При этом от органов опеки им было известно, что такое согласие предварительно одобрено и будет получено.

Однако, после подписания указанного договора Шаталова Е.А. стала уклоняться от заключения основного договора, отказывалась предоставлять истцам номера счетов для перечисления обусловленных договором денежных средств.

В период с (дата) по (дата) истцами во исполнение условий договора на имя ответчика были направлены денежные переводы на сумму *** руб. Информацией о статусе указанных переводов и получении их Шаталовой Е.А. на день рассмотрения дела они не располагают.

Также ею указано, что договор, заключенный (дата) с Зайцевой С.А. недействителен по основаниям, установленным п. 1 ст. 168 ГК РФ, поскольку нарушает права истцов.

Ответчик Шаталова Е.А., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетний детей Ким М.Ю. и Ким В.Ю., извещенная надлежащим образом, для участия в судебном заседании не явилась, просив о рассмотрении дела в свое отсутствие. В удовлетворении заявленных требований возражала, указывая на шантаж и угрозы со стороны истцов. О перечислении истцами на ее имя денежных средств ей ничего не известно. Указанные суммы ею не получены.

Ответчик Зайцева С.А. и ее представитель, действующая в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ Богомолова О.А., для участия в судебном заседании также не явились, уважительных причин неявки не представили. Участвуя в рассмотрении дела 24.10.2018 г. заявленные требования не признали, указав на законность заключенного с Шаталовой Е.А. договора купли-продажи спорного имущества.

Третье лицо нотариус Журбицкая Е.Ю. в судебное заседание не явилась, просив о рассмотрении дела в свое отсутствие. Ранее, участвуя в рассмотрении дела, поясняла, что ею было получено заявление Максимовой А.Ю. и Морозова Р.А. о проведении сделки купли-продажи. Она позвонила Шаталовой Е.А., однако та от заключения договора отказалась, сообщив, что имущество уже продано, о чем ею было сообщено другой стороне. Удостоверить сделку при отсутствии волеизъявления обеих сторон она не может.

Третье лицо нотариус Малашонок Г.С., будучи извещенной надлежащим образом, для участия в рассмотрении дела не явилась, мнения по сути заявленных требований не выразила.

Представитель третьего лица отдела опеки и попечительства Управления образования администрации Александровского района Лобанова Г.С., полагала, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, поскольку права несовершеннолетних Ким М.Ю. и Ким В.Ю. заключением оспариваемого договора не нарушаются. А истец Максимова А.Ю., действующая также в интересах несовершеннолетних Максимова Н.А. и, Морозова Д.Р., не лишена возможности приобрести иное жилое помещение.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, будучи извещенным надлежащим образом, для участия в рассмотрении дела не явился, мнения по сути заявленных требований не выразил.

В соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвовавших в деле, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями п. 1, 2, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с положениями ст. 166, 168 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Положениями ст. 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

До (дата) Шаталова Е.А., Ким М.Ю. и Ким В.Ю., по *** доле каждый, являлись собственниками земельного участка с кадастровым номером *** и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером *** (Шаталова Е.А. *** доля в праве общей долевой собственности, Ким М.Ю. и В.Ю. по *** доле в праве).

(дата) между Максимовой А.Ю., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Максимова Н.А., Морозова Д.Р., Морозовым Р.А., и Шаталовой Е.А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Ким М.Ю., Ким В.Ю., был заключен договор купли-продажи указанных объектов недвижимого имущества.

По условиям указанного договора стороны изъявили намерения купить и соответственно продать спорные объекты недвижимости за *** руб. При этом часть стоимости в сумме *** оплачивается за счет совместно нажитых Максимовой А.Ю. и Морозовым Р.А. средств в день подписания данного договора. Частично в сумме *** руб. за счет средств материнского капитала Максимовой А.Ю., путем перечисления на счет продавца в ПАО СБ, который отсутствует.

Передача имущества осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами в день подписания основного удостоверенного нотариально договора купли-продажи.

В соответствии с п. 3.7 стороны пришли к соглашению о нотариальном удостоверении договора купли – продажи в срок до (дата).

Согласно положениям ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Анализируя положения договора купли-продажи от (дата) в соответствии с положениями приведенной нормы права, суд приходит к выводу о том, что указанный договор по своей правовой природе является предварительным договором, на что, в своих объяснениях, указывала и сторона истца.

В соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно п. 1 ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Положениями ст. 163 ГК РФ установлено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Таким образом, закон устанавливает, что тот или иной основной договор должен быть заключен в нотариальной форме, то предварительный договор, призванный обеспечить появление основного договора, также должен быть облечен в нотариальную форму.

Если по соглашению сторон основной договор будет заключаться в нотариальной форме, то и предварительный договор подлежит нотариальному удостоверению.

В соответствии с п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Таким образом, для сделок с долями и имуществом, принадлежащим несовершеннолетним, как в рассматриваемом случае, требуется нотариальное удостоверение. Соответственно и предварительный договор по таким сделкам подлежит нотариальному удостоверению.

Обязанность по нотариальному удостоверению определена и сторонами в п. 3.7 договора от (дата).

Однако договор от (дата) нотариально не удостоверен.

Кроме того, на момент его заключения отсутствовало разрешение опеки на распоряжение имуществом несовершеннолетних Ким М.Ю., Ким В.Ю., которое необходимо в соответствии со ст. 60 СК РФ, п. 2 ст. 37 ГК РФ, что стороной истца не оспаривалось.

Следовательно, предварительный договор купли-продажи от (дата) является ничтожной сделкой.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В этой связи, вопреки доводам стороны истцов, у Шаталовой Е.А. каких-либо обязательств перед истцами не возникло. Права истцов заключением оспариваемого договора не нарушены.

Вследствие чего, указание на направление истцами в период с (дата) по (дата) на имя Шаталовой Е. денежных средств в общей сумме *** руб. правового значения не имеет. Кроме того, доказательств, отвечающих требованиям ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, надлежащего уведомления Шаталовой Е.А. о произведенных платежах и доставления их адресату, в ходе рассмотрения дела не представлено.

Вследствие изложенного у истцов отсутствует охраняемый законом интерес в оспаривании заключенного (дата) ответчиками договора купли-продажи.

Таким образом, основания для удовлетворения заявленных требований о признании договора купли-продажи от (дата) недействительным, понуждении Шаталовой Е.А. к заключению основного договора купли-продажи спорного имущества с истцами и признании его заключенным, у суда отсутствуют.

В связи с отказом в удовлетворении основного иска, в том числе и с учетом отсутствия доказательств оплаты истцами обусловленной договором стоимости и ее получения ответчиком, не подлежат удовлетворению и производные требования о прекращении записи о государственной регистрации права; признании за истцами права общей долевой собственности на спорные объекты недвижимости и обязании их передачи.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Максимовой Алины Юрьевны, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Максимов Н.А., Морозов Д.Р., и Морозова Романа Александровича к Шаталовой Елене Александровне, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Ким М.Ю., Ким В.Ю., Зайцевой Светлане Александровне о признании сделки недействительной, понуждении к заключению договора, признании договора заключенным и признании права собственности и обязании передать имущество, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано во Владимирский областной суд через Александровский городской суд Владимирской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий *** Рыбачик Е.К.

***