Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Пятигорского городского суда гражданское дело по исковому заявлению администрации г.Пятигорска к ФИО2 о взыскании задолженности, пени по договору аренды земельного участка, процентов за пользование чужими денежными средствами по встречному исковому заявлению ФИО2 к администрации г.Пятигорска о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка в части расчета арендной платы и применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г.Пятигорска обратилась в Пятигорский городской суд Ставропольского края с исковыми требованиями к ФИО2 о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка, процентов за пользование чужими денежными средствами. В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием город-курорт Пятигорск, от имени и в интересах которого действует администрация города Пятигорска, в лице начальника Управления имущественных отношений администрации города Пятигорска и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка №. В соответствии с договором во временное владение и пользование за плату предоставлен земельный участок с кадастровым №, общей площадью 60 890 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> под комплексом нежилых зданий и сооружений нефтебазы. Срок договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином Государственном реестре недвижимости сделана регистрационная запись №.

На участке расположены принадлежащие ответчику на праве собственности объекты недвижимого имущества: контора, нежилые здания, мастерская, буфет, санпропускник, операторская, весовая, склады, насосные, административное здание, резервуары РПС-200р, резервуары для нефтепродуктов РВС-3000, резервуар для нефтепродуктов РГС 75, очистные сооружения ливневой канализации, трубопроводы, пункты налива, что подтверждается регистрационными записями в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 3.3 договора ответчик обязался производить арендные платежи в безналичном порядке с момента подписания договора ежеквартально, не позднее 25 числа последнего месяца квартала, путем перечисления денежных средств на расчетный счет, указанный в договоре. Однако свои обязательства выполнил ненадлежащим образом. По договору образовалась задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 6 830 980,18 рублей. Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства в части погашения арендных платежей, истцом, в соответствии с пунктом 5.2 договора начислены пени за каждый день просрочки исполнения обязательств за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 190 830,18 рублей. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден. Истцом в адрес ответчика направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ исх.№ с предложением в добровольном порядке погасить образовавшуюся задолженность по договору с предупреждением о том, что в случае неисполнения требований истец будет вынужден обратиться в суд с требованием о защите нарушенных прав и законных интересов муниципального образования курорты Пятигорска. Однако до настоящего времени задолженность не погашена.

В п. 2 ст. 9, п. 2 ст. 10, п. 2 с. 11 Земельного кодекса РФ предусматривается право органов местного самоуправления распоряжаться в пределах своей компетенции земельными участками, находящимися собственности соответствующих публично-правовых образований. Соответствии с п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 124 Гражданского кодекса РФ муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений, гражданами и юридическими лицами, то есть, в отношении по управлению и распоряжению земельными участками находящимися в собственности города-курорта Пятигорска земельными участками находящимися на территории города, государственная собственность на которые не разграничена, органы местного самоуправления выступает от имени собственника соответствующего имущества на равных началах с иными участниками этих правоотношений. В силу пункта 2 статьи 125 Гражданского кодекса РФ от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности указанные в пункте 1 настоящей статьи органами самоуправления в рамках компетенции установленной актами, определяющими статус этих органов. Администрация города-курорта Пятигорска, как орган власти, представляет в данном споре не интересы собственно Администрации как юридического лица, а интересы собственника имущества - Муниципального образования городского округа - города-курорта Пятигорска, как его полномочный представитель, и вправе участвовать при ведении дел в судах общей юрисдикции, арбитражный судов, третейских судах, осуществляя полномочия истца, ответчика либо третьего лица, именно в связи с осуществлением полномочий собственника в отношении имущества муниципального образования.

Пунктом 19 пункта 1 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ определено, что органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, а также мировыми судьями, в качестве или ответчиков от уплаты государственной пошлины освобождены.

Просили (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ) взыскать с ФИО2 в бюджет города-курорта Пятигорска задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 6 830 980, 18 рублей, пени по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 190 830,18 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Пятигорского городского суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ по данному гражданскому делу к производству суда принято встречное исковое заявление ФИО2 к администрации г.Пятигорска о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка в части расчета арендной платы и применении последствий недействительности сделки (уточненное в порядке ст. 39 ГПК РФ), в котором указано, что ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием город-курорт Пятигорск, от имени в интересах которого действует администрация города Пятигорска, в лице начальника МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № (далее –Договор).

В соответствии с Договором во временное владение и пользование за плату предоставлен земельный участок с кадастровым №, общей площадью 60890 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, под комплексом нежилых зданий и сооружений нефтебазы. Срок договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, о чём в Едином Государственном реестре недвижимости сделана регистрационная запись №.

На указанном земельном участке расположены принадлежащие ФИО2 на праве собственности на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним и Н., объекты недвижимого имущества в количестве 53 шт., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу требований пункта 2 статьи 609 Кодекса и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.

На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Считает, что поскольку договор аренды № зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, то он считается заключенным именно с даты государственной регистрации.

Указывает, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, полагает, что стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Ввиду изложенного считает расчет арендной платы по спорному договору аренды, произведенный администрацией на основании Решения Думы города-курорта Пятигорска от 30.10.2008 г. № 115-35 ГД «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования города - курорта Пятигорска» (далее - решение Думы № 115-35 ГД), исходя из ставки арендной платы (отраслевого коэффициента) 7,5%, ничтожным, поскольку он не соответствует закону по следующим основаниям.

В соответствии с данными государственного кадастра недвижимости спорный земельный участок с кадастровым № был образован из земельного участка с кадастровым № путем раздела, в результате которого образовалось два земельных участка: № и №. Дата внесения сведений в ГКН – ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (строки 5, 6, 16.1, 16.3).

До раздела «материнский» земельный участок с кадастровым №, существовавший до раздела, принадлежал ОАО «<данные изъяты>» на праве постоянного бессрочного пользования в соответствии с Постановлением главы администрации гор. Пятигорска № от ДД.ММ.ГГГГ Право постоянного (бессрочного) пользования зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ

На основании акта передачи основных средств от ДД.ММ.ГГГГ объекты недвижимости, расположенные на "материнском" земельном участке с кадастровым № были переданы ОАО "Ставропольнефтепродукт" (Пятигорский филиал) в качестве основных средств при учреждении ООО "<данные изъяты>" (дата регистрации в ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ). Вместе с переходом прав на объекты недвижимости к ООО "<данные изъяты>", в силу ст. 35 Земельного кодекса РФ, перешло право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым №.

Согласно Постановлению главы города Пятигорска № от ДД.ММ.ГГГГ указанный земельный участок в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды был предоставлен в аренду ООО "<данные изъяты>", с которым был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ В ДД.ММ.ГГГГ в связи с выделением земельного участка с кадастровым № договор аренды с ООО "<данные изъяты>" был перезаключен в отношении земельного участка в тех границах, в которых он существует на сегодняшний день.

Согласно абзацу 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и пункту 7.1 Порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска, утвержденного решением Думы города Пятигорска от 30.10.2008 № 115-35 ГД, годовой размер арендной платы за землю в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым для случаев переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков установлен предел годовой арендной платы в размере полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. При этом изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с названным пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

В части ограничения спорного земельного участка в обороте указал, что, согласно подпункту 1 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 названной статьи. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 27 ЗК РФ). На основании Постановления Правительства РФ от 06.07.1992 № 462 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах» утверждено Положение об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах и его администрации, установлены границы названного региона. В силу Постановления Правительства РФ от 17.01.2006 № 14 «О признании курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенных в Ставропольском крае, курортами федерального значения и об утверждении положений об этих курортах» курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае, признаны курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 № 300 «Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае». Согласно статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» под курортом федерального значения понимается освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая территория, находящаяся в установленном порядке в ведении федеральных органов государственной власти. С принятием Федерального закона от 28.12.2013г. № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 406-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из земель особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем в силу части 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Закона (30.12.2013), сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в установленном до дня его вступления в силу порядке. В качестве доказательства ссылается на постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.09.2017г. № Ф08-5460/2017 по делу № А63-3136/2016, Определение Верховного суда РФ № 308-ЭС16-17139 от 26.12.2016г. по делу № А63-4096/2015.

Считает, что при расчете задолженности по Договору аренды № администрацией неправомерно применена ставка арендной платы в размере 7,5%, которая в силу закона, является ничтожной и не подлежит применению. При этом применению подлежит ставка арендной платы, установленная пунктом 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и пунктом 7.1 Порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска, утвержденного решением Думы города Пятигорска от 30.10.2008г. № 115-35 ГД, при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды в размере 1,5% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Согласно ст. 131, ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Спорный договор аренды заключен на срок более 1 (одного) года, прошел государственную регистрацию и считается заключенным с момента такой регистрации, то есть с ДД.ММ.ГГГГ Следовательно, право требовать уплаты именно задолженности по спорному договору аренды возникло у администрации лишь с указанной даты. До этого момента (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), в соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ, устанавливающим принцип платности за пользованием землей в Российской Федерации, у ФИО2 могла возникнуть лишь обязанность оплаты за фактическое пользование земельным участком, что не является задолженностью по договору аренды земельного участка.

Возмещение стоимости фактического пользования земельным участком должно осуществляться на основании норм действующего законодательства о возврате неосновательного обогащения, установленных главой 60 Гражданского кодекса РФ, также из расчета ставки аренды 1,5% в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», установленной для земель, переданных в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды и ограниченных в обороте. Указывает на то, что администрация в своем иске не заявляла требований о возврате неосновательного обогащения ввиду нарушения принципа платности использования земли. А требование администрации о взыскании задолженности по арендной плате за период до даты государственной регистрации договора аренды считает не подлежащим удовлетворению в связи с ненадлежащим способом защиты нарушенного права.

Требование администрации о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ считает также не подлежащим удовлетворению, так как согласно части 4 ст. 395 ГК РФ в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные указанной статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, предъявление требований о взыскании процентов в силу ст. 395 ГК РФ является попыткой администрации применить двойную гражданско-правовую ответственность за одно и то же нарушение, что противоречит принципам российского гражданского права, предусматривающим, что за одно нарушение может быть наложено одно наказание. Ссылается на разъяснения, изложенные в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 08.10.1998 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами».

В судебном заседании полномочный представитель истца администрации г.Пятигорска, ФИО1 поддержал доводы искового заявления, уточненного в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил их удовлетворить в полном объеме. Требования встречного искового заявления ответчика ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка в части расчета арендной платы и применении последствий недействительности сделки не признал, просил в удовлетворении встречных исковых требованиях отказать в полном объеме.

Ответчик ФИО2 будучи надлежаще извещенным судом о дате, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, представив заявление о рассмотрении данного гражданского дела в его отсутствие. Доводы встречного искового заявления поддержал. С ходатайством об отложении слушания дела, либо истребовании дополнительных доказательств не обращался. На основании ч.5 ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившегося ответчика ФИО2, приняв во внимание представленное им заявление.

В судебном заседании полномочный представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности, ФИО3, пояснила, что ответчику ФИО2 о дате, месте и времени судебного заседания известно, однако участвовать в судебном заседании он не имеет возможности по причине занятости на работе. Также представитель ФИО2 пояснила, что заявленные встречные исковые требования ФИО2 к администрации г.Пятигорска о недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка в части расчета арендной платы и применении последствий недействительности сделки, поддерживает по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении, уточненном в порядке ст. 39 ГПК РФ и просила удовлетворить их в полном объеме в редакции последнего уточнения от ДД.ММ.ГГГГ. Так же указала что ответчик не является предпринимателем.

Представитель ФИО2 - ФИО3 – в судебном заседании признала исковые требования администрации г.Пятигорска в части взыскания задолженности по арендной плате по договору аренды № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 291 625,87 рублей и пени за просрочку уплаты арендной платы по договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 879,97 рублей. В удовлетворении остальных требований администрации о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 539 354,31 рублей, пени за просрочку уплаты арендной платы по договору с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 187 950,21 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами просила отказать. Последствия признания иска представителю ФИО2 разъяснены и понятны.

Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы данного гражданского дела, представленные письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства, с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд считает, что исковые требования администрации г.Пятигорска к ФИО2 о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка, с учетом частичного признания иска представителем ответчика, подлежат удовлетворению в части, при этом требования о взыскании с ФИО2 процентов за пользование чужими денежными средствами являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Встречные исковые требования ФИО2 к администрации г.Пятигорска о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка в части расчета арендной платы и применении последствий недействительности сделки являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены правительством РФ.

Как указал Верховный суд РФ в Определении от 25.04.2017 №-ЭС17-3333, поскольку арендная плата за землю является регулируемой ценой, стороны договора аренды земельного участка обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. При этом независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что не противоречит положениям ст. 424 ГК РФ.

Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости, земельный участок с кадастровым № расположен в <адрес> и в силу положений действующего законодательства и в частности Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" относится к муниципальной собственности муниципального образования город Пятигорск. Таким образом, администрация г. Пятигорска является компетентным органом местного самоуправления, уполномоченным на предъявление требований о взыскании платы за пользование земельным участком, расположенным на территории муниципального образования.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием город-курорт Пятигорск, от имени в интересах которого действует администрация <адрес>, в лице начальника МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым ФИО2 во временное владение и пользование за плату предоставлен земельный участок с кадастровым №, общей площадью 60 890 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> 3, под комплексом нежилых зданий и сооружений нефтебазы. Срок договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, о чём в Едином Государственном реестре недвижимости сделана регистрационная запись №.

На указанном земельном участке расположены принадлежащие ФИО2 на праве собственности объекты недвижимого имущества в количестве 53 шт., приобретенные им по Договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ у Н.. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.1.1 договора аренды размер арендной платы за пользование земельным участком определяется Арендодателем на основании Расчета арендной платы, являющегося неотъемлемой частью Договора, произведенного в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими порядок определения размера арендной платы за землю.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (в ред. от 05.05.2017)"Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", вступившим в силу с 04.08.2009, закреплены основные принципы, которые являются общеобязательными при определении арендной платы за находящиеся в публичной собственности земельные участки для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Расчет арендной платы по Договору аренды № произведен администрацией на основании Решения Думы города-курорта Пятигорска от 30.10.2008 г. № 115-35 ГД «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования города - курорта Пятигорска» (далее - решение Думы № 115-35 ГД), исходя из ставки арендной платы (отраслевого коэффициента) 7,5%.

Вместе с тем, применение администрацией указанной ставки нельзя признать законным и обоснованным ввиду нижеследующего.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№ в отношении земельного участка с кадастровым № по адресу: <адрес> 3 зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования за Открытым акционерным обществом «<данные изъяты>» (ИНН №). Номер записи государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно архивной выписки из Постановления главы города Пятигорска № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной заведующим архивным отделом администрации г. Пятигорска К. (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ), утверждены границы и площадь земельного участка, предоставленного ОАО «<данные изъяты>» на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В соответствии с представленной представителем ФИО2 архивной выпиской из Постановления главы города Пятигорска № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной заведующим архивным отделом администрации г. Пятигорска К. (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ), в связи с тем, что ОАО «<данные изъяты>» передало в уставной капитал ООО «<данные изъяты>» нежилые здания и сооружения, расположенные на предоставленном земельном участке, ООО «<данные изъяты>» обратилось в администрацию г. Пятигорска с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок по адресу: <адрес> в порядке ст. 20 Земельного кодекса РФ. В последствии с последним был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым № от ДД.ММ.ГГГГ Указанные обстоятельства установлены, в том числе, Постановлением 16 Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А63-13986/07-С2-34 и не требуют повторного доказывания.

Согласно данным государственного кадастра недвижимости земельный участок с кадастровым № был образован из земельного участка с кадастровым № путем раздела, в результате которого образовалось два земельных участка: № и №. Дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (строки 5, 6, 16.1, 16.3).

В соответствии с архивной выпиской из Постановления руководителя администрации города Пятигорска № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной заведующим архивным отделом администрации г. Пятигорска К. (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ), утверждены границы и площадь земельного участка с кадастровым № под зданиями и сооружениями нефтебазы, указанный земельный участок предоставлен ООО «<данные изъяты>» в аренду сроком на 25 лет.

Таким образом, суд считает, что доводы ФИО2 о заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым № по адресу: <адрес> в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, подтверждены материалами дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ и пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу Постановления Правительства РФ от 17.01.2006 № 14 «О признании курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенных в Ставропольском крае, курортами федерального значения и об утверждении положений об этих курортах» курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае, признаны курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 № 300 «Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае».

Таким образом, факт нахождения спорного земельного участка в границах города-курорта Пятигорск позволяет признать его изъятым из оборота или ограниченным в обороте в целях применения, по смыслу абзаца 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и пункта 7.1 Порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска, утвержденного решением Думы города Пятигорска от 30.10.2008 № 115-35 ГД, годовой размер арендной платы за землю в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды в размере 1,5% от кадастровой стоимости такого земельного участка.

Вышеуказанное свидетельствует о том, что администрацией при расчете арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым № по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ неправомерно применена ставка арендной платы в размере 7,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Ввиду чего, довод ФИО2 о недействительности (ничтожности) договора аренды № в части расчета арендной платы является обоснованным.

В соответствии с частью 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При этом согласно статье 180 Гражданского кодекса РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В связи с этим суд считает обоснованным требование ФИО2 о применении последствий недействительности (ничтожности) договора аренды № в части расчета арендной платы посредством обязания администрации г. Пятигорска произвести перерасчет арендной платы по ставке 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, предоставленного по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№.

Проверяя доводы истца и возражения ответчика по вопросу взыскания задолженности по арендной плате за пользование земельным участком по договору аренды № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, суд пришел к выводу о том, что требование администрации о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком до заключения договора аренды необосновано и не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Согласно статьям 131 и 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Договор аренды № заключен на срок более 1 (одного) года, прошел государственную регистрацию и считается заключенным с момента такой регистрации, то есть с ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, с ФИО2 нельзя взыскать задолженность по арендной плате за период до государственной регистрации договора аренды. Право требовать уплаты задолженности по договору аренды у администрации возникло лишь с ДД.ММ.ГГГГ. До этого момента (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), в соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ, устанавливающим принцип платности за пользованием землей в Российской Федерации, у ФИО2 могла возникнуть лишь обязанность оплаты за фактическое пользование земельным участком, что не является задолженностью по договору аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

В силу статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

По смыслу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ размер неосновательного обогащения должен определяться по правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности. Независимо от механизма изменения платы, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, размер неосновательного обогащения должен определяться в размере, который был определен для земельного участка в случае заключения договора аренды.

Как уже установлено судом, размер ставки арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 26:33:010101:428, в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», должен составлять 1,5%. Поэтому возмещение стоимости фактического пользования земельным участком на основании статьи 1102 Гражданского кодекса РФ, должен осуществляться также из расчета ставки аренды 1,5%. Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ № 308-ЭС16-17139 от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако при этом администрацией в своем иске не заявлено требования о возврате неосновательного обогащения ввиду нарушения принципа платности использования земли

Таким образом, суд посчитал, что требование администрации о взыскании задолженности по арендной плате за период до даты государственной регистрации договора аренды является ненадлежащим способом защиты нарушенного права, и в связи с этим, не подлежит удовлетворению.

При этом суд считает обоснованным взыскать с ФИО2 задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, рассчитанной с применением ставки аренды в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка по формуле: УП*ПА*ОТРк, где УП – удельный показатель кадастровой стоимости, ПА – арендуемая площадь, где ОТРк – отраслевой коэффициент 1,5%, что составляет за указанный период 291 625,87 рублей. В удовлетворении исковых требований Администрации о взыскании задолженности по арендной плате в размере 6 539 354,31 рублей надлежит отказать.

Поскольку администрацией заявлено требование о взыскании с ФИО2 пени за просрочку исполнения обязательств по договору в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 190 830,18 рублей. Суд считает, что данное требование администрации подлежит частичному удовлетворению в виду следующего.

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды ФИО2 обязался производить арендные платежи в безналичном порядке с момента подписания договора ежеквартально, не позднее 25 числа последнего месяца квартала, путем перевода денежных средств на расчетный счет, указанный в договоре.

Так как обязательства, предусмотренные указанным пунктом договора аренды, ФИО2 исполнены ненадлежащим образом, а факт образования задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГФИО2 признает, суд считает, что взысканию с ФИО2 подлежит договорная неустойка (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Период начисления пени следует исчислять со дня, следующего за 25 числом последнего месяца квартала, в котором, согласно договора аренды, ФИО2 следовало произвести оплату, а именно, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В связи с изложенным, суд считает, что с ФИО2 подлежит пени за просрочку уплаты арендной платы по договору в размере 2 879,97 рублей. В удовлетворении остальных требований администрации о взыскании пени за просрочку уплаты арендной платы по договору в размере 187 950,21 рублей суд считает необходимым отказать.

Оценив доводы администрации о взыскании с ФИО2 процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ, суд считает их не подлежащими удовлетворению, на основании нижеследующего.

Согласно части 4 ст. 395 ГК РФ в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные указанной статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. В противном случае, это привело бы к двойной гражданско-правовой ответственности за одно и то же гражданско-правовое нарушение.

Возложение на лицо двойной ответственности противоречит принципам российского гражданского права, предусматривающим, что за одно нарушение может быть наложено одно наказание. Также это вытекает из разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 08.10.1998 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами».

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. Суд считает, что в условиях состязательности процесса, по мнению суда, истцом не представлено никаких доказательств, в том числе и письменных, в опровержение доводов ответчика, а ответчик доказал те обстоятельства, на которые он ссылался и предоставил достоверные доказательства в подтверждение заявленных встречных исковых требований.

Таким образом, исковые требования администрации г.Пятигорска к ФИО2 о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, с учетом частичного признания иска представителем ответчика, подлежат удовлетворению в части, при этом встречные исковые требования ФИО2 к администрации г.Пятигорска о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка в части расчета арендной платы и применении последствий недействительности сделки, основаны на законе и подлежат удовлетворению.

Государственная пошлина, составляет 6145,06 рублей, на основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ и подлежит взысканию с ответчика, так как истец от ее уплаты освобожден.

Руководствуясь ст.ст. 173, 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования администрации г.Пятигорска к ФИО2 о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка, процентов за пользование чужими денежными средствами, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в бюджет города-курорта Пятигорска задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 291 625,87 рублей, пени по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 879,97 рублей.

В удовлетворении требований администрации г.Пятигорска к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 6 539 354,31 рублей, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 187 950,21 рублей, а также процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 к администрации г.Пятигорска о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым № между Муниципальным образованием город-курорт Пятигорск и гр. ФИО2, в части расчета арендной платы, произведенного по ставке 7,5% от кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым № между Муниципальным образованием город-курорт Пятигорск и гр. ФИО2, в части расчета арендной платы, произведенного по ставке 7,5% от кадастровой стоимости.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки : обязать администрацию г. Пятигорска произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ по ставке 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета муниципального образования город-курорт Пятигорск государственную пошлину в сумме 6145,06 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Пятигорский городской суд.

Судья : Н.В. Степаненко