Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Эскорт», ФИО2,, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Новочеркасска, ООО «Вестник» о признании недействительными ничтожных договоров купли-продажи земельных участков и недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением к ООО «Эскорт», ФИО2,, третьи лица Новочеркасский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестра по Ростовской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Новочеркасска, Департамент имущественно-земельных отношений г.Новочеркасска, в котором указала, что ею на торгах по продаже арестованного имущества, проводимых Российским фондом федерального имущества, были приобретены объекты недвижимости, расположенные по адресу: : . Стоимость приобретенного имущества, на момент подписания протокола о результатах торгов № от , составляла , что подтверждается протоколом № от и подлинными квитанциями об оплате приобретенного имущества. указанное имущество было зарегистрировано в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В связи с необходимостью урегулирования права собственности на землю ФИО1 на имя ФИО2, была выдана доверенность на оформление права собственности на земельные участки со всеми строениями и сооружениями на них, расположенными по адресу: , а также доверенность на право продажи данного недвижимого имущества. Данная доверенность была выдана без права подписания акта приема-передачи, без права получения повторных свидетельств и дубликатов, подтверждающих право собственности ФИО1, а также без права внесения изменений в Единый государственный реестр прав в адрес зданий, строений и без права распоряжения движимым имуществом. В истице стало известно о том, что с принадлежащими ей земельными участками и недвижимым имуществом осуществляются сделки ипотеки в банках, в связи с чем, ФИО1 были совершены действия по отмене вышеуказанных доверенностей. Согласно ответу и.о. начальника Новочеркасского отдела регистрационной службы ФИО3 от , истице стало известно, что на основании доверенности ФИО2, были заключены два самостоятельных договора купли-продажи земельных участков и два самостоятельных договора купли-продажи недвижимого имущества в разные периоды времени. Ввиду того, что ФИО1 не передавались оригиналы правоустанавливающих документов и подлинные свидетельства о государственной регистрации права, выданные ей , ФИО2, написал от имени истицы заявление о внесении в ЕГРП изменений в адреса зданий и получил повторные свидетельства о государственной регистрации прав на здания, строения на новые адреса. Кроме того, Новочеркасским отделом регистрационной службы ФИО2, были выданы копии протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества № от с актом приема-передачи из регистрационного дела, без которых не могла быть осуществлена регистрации права. Истица полагала, что ФИО2, совершены ничтожные сделки, поскольку не соответствовали требованиям действующего законодательства. Отчуждение земельных участков и расположенных на них строений произведено по разным сделкам. При этом договоры купли-продажи земельных участков не содержат указания на то, что на земельных участках расположены объекты недвижимого имущества. Заключение указанных сделок осуществлено в разные моменты, существенно отстоящие друг от друга во времени. Договоры купли-продажи земельных участков № от являются незаключенными, так как в них не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащим передаче. Учитывая, что по договорам от №, № ответчику представителем ФИО2, переданы земельные участки без находящихся на них объектов недвижимого имущества, что не соответствовало действительности, а в соответствии с договорами купли-продажи недвижимого имущества № от переданы только объекты недвижимости без соответствующих земельных участков, то данные договоры являются ничтожными ввиду их несоответствия ст.ст. 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и подлежат признанию таковыми судом как сделки не соответствующие закону. Осуществляя сделку купли-продажи объектов недвижимости, расположенных по адресу: (договор № от ) ФИО2, продал административный корпус (литер А), оборудованный тепловым пунктом, который является движимым имуществом, а также производственный корпус (литер Б), оборудованный электрическими мостовыми кранами в количестве семи штук и трансформаторную подстанцию, которые являются движимым имуществом. Отсутствие у ФИО2, доверенности на куплю-продажу движимого имущества исключало право распоряжения ФИО2, вышеуказанным имуществом. Таким образом, в соответствии со ст. 168 ГК РФ договор купли-продажи движимого имущества № от является ничтожным, как противоречащий положениям ст. 209 ГК РФ. Соотношение стоимости имуществ и цены его продажи, характер отчужденных объектов, размер их площадей свидетельствует о заведомо необоснованном и существенном занижении цены, по которой объекты недвижимости и земельные участки были проданы, об отсутствии коммерческого интереса и выгоды для истца в совершении таких сделок, и притворности заключенных сделок купли-продажи недвижимого имущества, фактически прикрывающих дарение недвижимого имущества юридическому лицу, с целью извлечения последним коммерческой выгоды при использовании указанного имущества. Подлинная воля представителя ФИО2, и ООО «ЭСКОРТ» не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении сделки купли-продажи имущества, а представляемые доказательства свидетельствуют о том, что и ФИО2, и ООО «ЭСКОРТ», заключая договоры кули-продажи, преследовали цель скрыть безвозмездную передачу имущества под видом его продажи. Просила суд признать ничтожными: договор купли-продажи земельного участка № от , площадью 50491,00 кв.м., расположенного по адресу: ; договор купли-продажи земельного участка № от , площадью 977,00 кв.м., расположенного по адресу: ; договор купли-продажи объектов недвижимости № от , расположенных по адресу: ; договор купли-продажи объектов недвижимости № от , расположенных по адресу: . Применить последствия недействительности ничтожных сделок. Также просила суд взыскать с ответчиков солидарно сумму уплаченной государственной пошлины в размере .

Определением суда от к участию в деле в качестве третьего лица было привлечено ООО «Вестник».

В судебном заседании ФИО1 на исковых требованиях настаивала в полном объеме, просила их удовлетворить, поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ООО «Эскорт» – ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила отказать в удовлетворении иска ФИО1, при этом пояснив, что истицей не доказан факт нарушения норм действующего законодательства при заключении оспариваемых сделок, что подтверждается в частности, результатами проверки деятельности Новочеркасского отдела Управления Федеральной государственной регистрационной службы по Ростовской области.

В судебном заседании ФИО2 против удовлетворения исковых требований ФИО1 возражал, просил в иске отказать, сославшись на доводы, изложенные в письменных возражениях.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, извещенный о дате и времени судебного заседания, в суд не явился, представив отзыв на исковое заявление ФИО1, в котором просил рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Росреестра по Ростовской области.

В судебное заседание представитель КУМИ Администрации г.Новочеркасска – ФИО5, действующий на основании доверенности не явился, представив заявление в котором просил рассмотреть дело без участия представителя КУМИ Администрации г.Новочеркасска.

Представитель ООО «Вестник», извещенный о дате и времени судебного заседания, в суд не явился. В суд поступило заявление генерального директора ООО «Вестник», в котором указал, что с исковыми требованиями не согласны, поддерживают доводы ООО «Эскорт». Также просил суд рассмотреть дело без участия представителя ООО «Вестник».

Суд определил рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ФИО1 на основании протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества № от и акта приема-передачи от были приобретены следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: (л.д. 17-19):

Права собственности на вышеуказанное имущество были зарегистрированы за истицей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним , что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от (л.д. 21-28).

Как усматривается из материалов дела и следует из объяснений ФИО2,, ФИО1 на имя ФИО2, была выдана доверенность, удостоверенная нотариусом г.Ростова-на-Дону (реестровый номер №), в соответствии с которой ФИО2, были осуществлены мероприятия по оформлению и подготовке документов на выкуп земельного участка по . В связи с тем, что на данном земельном участке располагалось также имущество ОАО «Н», ФИО1 обратилась в суд с иском об определении порядка пользования указанным земельным участком. Решением мирового судьи судебного участка № от по данному делу в пользование ФИО1 выделены земельный участок площадью 976,0 кв.м. и земельный участок площадью 50 490 кв.м., а в пользование ОАО «Н» – земельный участок площадью 2 765 кв.м.

Впоследствии, ФИО1 на имя ФИО2, была выдана доверенность на оформление на ее имя права собственности на земельные участки со всеми строениями и сооружениями на них расположенными по адресу: (реестровый номер №), а также доверенность на право продажи данных объектов недвижимости (реестровый номер (№).

В соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из ст. 12 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Постановлением мэра г.Новочеркасска от № за ФИО1 были закреплены и переданы в собственность под производственную территорию с выкупом земельный участок, площадью 977,0 кв.м. с присвоением адреса и земельный участок площадью 50 491 кв.м. с присвоением адреса .

На основании вышеуказанного Постановления мэра г.Новочеркасска между КУМИ Администрацией г.Новочеркасска и ФИО1, в лице ФИО2,, действовавшего по доверенности от (№), были заключены договоры купли-продажи № и №, в соответствии с которыми истица приобрела в собственность земельные участки по адресу: и соответственно.

Право собственности ФИО1 на данные земельные участки было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним , что подтверждается копиями регистрационных дел и информацией, предоставленной Новочеркасским отделом Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

В дальнейшем, ФИО2, от имени ФИО1 на основании доверенности от (№) с ООО «ЭСКОРТ» были заключены договоры купли-продажи земельного участка № и №, согласно которым истица обязалась передать в собственность ООО «ЭСКОРТ» земельные участки по и .

ФИО2, обратился в Новочеркасский отдел Управления Росреестра по Ростовской области с заявлениями о проведении государственной регистрации перехода права собственности к ООО «ЭСКОРТ» на вышеуказанные земельные участки. на основании заявлений ФИО2,, действовавшего от имени ФИО1 и ФИО4, действовавшей в интересах ООО «ЭСКОРТ» государственная регистрация перехода прав на спорные земельные участки была приостановлена сроком на 3 месяца до .

Кроме того, ФИО2, от имени ФИО1 на основании доверенности от (№) с ООО «ЭСКОРТ» были заключены договоры купли-продажи недвижимости № и №. В соответствии с условиями данных договоров ФИО1 продала ООО «ЭСКОРТ»: , находящиеся по адресу: , а также , находящийся по адресу: .

При этом доводы ФИО1 о том, что ФИО2, не мог реализовать права, предусмотренные выданными на его имя доверенностями, так как она сознательно не передавала ответчику оригиналы правоустанавливающих документов, а доверенности не предоставляли ФИО2, права получения повторных свидетельств и дубликатов, а также права внесения изменений в ЕГРП признаются судом необоснованными, поскольку опровергаются материалами дела.

Доверенность от предоставляла ФИО2, права получать необходимые справки, удостоверения и др. документы, подавать заявления, представлять интересы ФИО1 в Новочеркасском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области по вопросу регистрации права собственности, изменений в праве, регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности, с правом получения зарегистрированного договора купли-продажи и всех сданных для регистрации документов, свидетельств о государственной регистрации, расписываться и выполнять все, что связано с данным поручением.

Согласно сведениям, предоставленным Новочеркасским отделом Управления Росреестра по Ростовской области, на момент заключения данных договоров государственная регистрация права собственности ФИО1 на отчуждаемые нежилые здания подтверждалась свидетельствами от №, №, №, №, №, №, №, выданными ФИО2,, действовавшему от имени истицы на основании доверенности, по его заявлениям от о выдаче повторного свидетельства.

ФИО2,, действовавшим от имени ФИО1, а также ФИО6, действовавшей в интересах ООО «ЭСКОРТ» были поданы заявления о возобновлении государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки.

В связи с этим, была проведена государственная регистрация перехода права к ООО «ЭСКОРТ» на нежилые здания, литер «А», «Б», «М», «О», «С», «Р», «АБ» и земельный участок, расположенные по адресу: , а также на нежилое здание литер «Л» и земельный участок, расположенные по адресу: .

Согласно сведениям, предоставленным Управлением Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии, в настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделкам с ним зарегистрировано право собственности ООО «ЭСКОРТ» на нежилое здание с производственным назначением, площадью 8781,1 кв.м.; нежилое здание складского назначения, площадью 145,8 кв.м.; нежилое здание, площадью 425,6 кв.м.; нежилое здание производственного назначения, площадью 607,3 кв.м.; нежилое здание административного назначения, площадью 4671,1 кв.м.; нежилое здание производственного назначения, площадью 290,1 кв.м.; сарай, площадью 39,4 кв.м.; земельный участок, с назначением – земли населенных пунктов, под производственную территорию, площадью 50491 кв.м., расположенные по адресу: ; нежилое здание производственного назначения, площадью 618,3 кв.м.; земельный участок, с назначением – земли населенных пунктов, под производственную территорию, площадью 977 кв.м., расположенные по адресу: (с ограничением права в виде ипотеки от в пользу ООО «Вестник»), что подтверждается также выпиской из ЕГРП от №.

Таким образом, доводы ФИО1 о том, что оспариваемые сделки по отчуждению земельных участков и нежилых зданий были заключены в разные моменты, существенно отстоящие друг от друга во времени и не соответствуют требованиям ст.ст. 35, 36 ЗК РФ являются необоснованными, поскольку в силу п.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

При этом согласно справке Новочеркасского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о результатах внеплановой тематической проверки, из которой следует, что регистрирующим органом при проведении государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости были соблюдены требования действующего законодательства.

Также не состоятельны доводы истицы о том, что в договорах купли-продажи земельных участков № от отсутствуют данные, определяющие расположение недвижимости на данных земельных участках, в связи с чем условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче не согласовано, а договоры являются незаключенными.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Данная норма предполагает в частности, что при продаже земельного участка следует указывать его местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь, то есть совокупность индивидуально-определенных признаков, определяющих его как объект гражданского права в соответствии со ст. 129 ГК РФ и п.2 ст. 6 ЗК РФ.

Указанные характеристики земельных участков содержатся в договорах купли-продажи земельных участков № от , в связи с чем утверждение ФИО1 о не соответствии данных договоров ст. 554 ГК РФ необоснованно.

Доводы ФИО1 о том, что материалами дела не подтвержден факт исполнения договоров купли-продажи земельных участков в части их оплаты не принимаются судом во внимание, поскольку данные обстоятельства не имеют правового значения по настоящему делу. Не выплата ФИО2, каких-либо сумм истице, не является основанием для признания указанных сделок недействительными.

Что касается доводов ФИО1 о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества № от не соответствует закону, поскольку ФИО2, совершил данную сделку без соответствующих правомочий, а именно не имея права на продажу движимого имущества, расположенного по адресу: (тепловой пункт, трансформаторная подстанция, электрические мостовые краны), то суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с договором купли-продажи недвижимости № от ФИО1 продала, в частности, производственный корпус, литер «Б», общей площадью 81781,1 кв.м., оборудованного электрическими мостовыми кранами: заводской номер 501124, грузоподъемностью 20 тонн, заводской номер 201123. грузоподъемностью 20 тонн, заводской номер 401076, грузоподъемностью 16 тонн, заводской номер 16234, грузоподъемностью 5 тонн, заводской номер 501123, грузоподъемностью 20 тонн, заводской номер 401049, грузоподъемностью 20 тонн, заводской номер 301857, грузоподъемностью 20 тонн, с подкрановыми путями; с помещением трансформаторной подстанции, обеспечивающей внутреннее и наружное освещение зданий литер «А» и литер «Б», энергоснабжение систем приточно-вытяжной вентиляции, энергоснабжение оборудования теплового пункта в литере «А», а также энергоснабжение оборудования мостовых кранов.

Как усматривается из доверенности от (№), ФИО1 доверила ФИО2, продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ей земельные участки со всеми строениями и сооружениями на них расположенными по адресу: .

Суд признает обоснованными доводы ответчиков о том, что указанные электрические мостовые краны являются подъемными сооружениями и наряду с трансформаторной подстанцией и тепловой пункт, обеспечивающий паровой отопление зданий литер «А» и литер «Б» являются неотъемлемой частями указанных литеров, расположенных по . Данный факт подтверждается решением Новочеркасского городского суда Ростовской области от по делу № по иску ФИО1 к ОАО «Н» об освобождении здания и взыскании неосновательного обогащения, иску ОАО «Н» к ФИО1, КУМИ Администрации г.Новочеркасска, ООО «Ф» об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Кроме того, судом принимается во внимание, что права собственности ФИО1 на тепловой пункт и инженерные коммуникации, расположенные в литере «А» и электромостовые краны, трансформаторные подстанции и инженерные коммуникации, расположенные в литере «Б» возникли у истицы в результате выкупа на торгах объектов недвижимости по на основании протокола № о результатах торгов по продаже арестованного имущества от .

В связи с вышеизложенным, суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи недвижимости № от ФИО2, действовал в пределах полномочий, предоставленных ему на основании доверенности.

Таким образом, доводы ФИО1 о том, что ФИО2, превысил полномочия, предоставленные ему на основании доверенности № от , признаются судом необоснованными.

Суд не принимает во внимание доводы истицы о том, что на момент выдачи доверенности от не существовало адресов , поскольку в материалах дела имеются копии технических проектов межевания земельного участка по и земельного участка по , утвержденных ФИО1 . Данные проекты свидетельствует о том, что на момент выдачи доверенности от данные земельные участки фактически имели адреса и впоследствии были закреплены Постановлением мэра г.Новочеркасска от №.

Кроме того, по мнению истицы основанием для признания вышеуказанных сделок ничтожными также является притворность заключенных сделок, поскольку они совершены с целью прикрыть другую сделку.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания указанной нормы следует, что волеизъявление сторон направлено на создание, изменение или прекращение обязательств, не определенных условиями притворной сделки. В результате совершения такой сделки фактически возникают обязательства, не предусмотренные ее условиями. По основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка), и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка).

Вместе с тем, истицей не представлено доказательств, надлежащим образом подтверждающих тот факт, что оспариваемые сделки фактически прикрывают договор дарения той части имущества, которая не покрывается платой за это имущество.

Сторонами по оспариваемым сделкам обязанности по договорам купли-продажи земельных участков и недвижимого имущества исполнены: имущество передано продавцом покупателю и оплачено в соответствии с условиями договора.

Доводы истицы, что цена сделок купли-продажи недвижимого имущества и земельных участков ниже рыночной не принимаются судом во внимание, поскольку данный факт не свидетельствует о притворности заключенных договоров. Кроме того, доверенностью от ФИО1 предоставила ФИО2, право продать принадлежащие ей земельные участки со всеми строениями и сооружениями на них расположенными по адресу: за цену и на условиях по своему усмотрению.

Также судом учитывается тот факт, что ФИО1 на имя ФИО2, неоднократно выдавались нотариально удостоверенные доверенности, в том числе по вопросу оформления прав собственности истицы на земельные участки по () и продаже данных земельных участков со всеми строениями и сооружениями на них расположенными.

При данных обстоятельствах суд признает исковые требования ФИО1 к ООО «Эскорт», ФИО2,, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, КУМИ Администрации г.Новочеркасска, ООО «Вестник» о признании недействительными ничтожных договоров купли-продажи земельных участков и недвижимого имущества необоснованными и подлежащими отклонению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Эскорт», ФИО2,, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Новочеркасска, ООО «Вестник» о признании недействительными ничтожных договоров купли-продажи земельных участков и недвижимого имущества, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд Ростовской области в 10-дневный срок, со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 25 июля 2011 года.

Судья Калашникова Н.М.