Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, администрации Московского района Санкт-Петербурга о признании незаконным перевода жилого помещения в нежилые помещения, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, администрации Московского района Санкт-Петербурга (далее – Администрация), в котором с учетом уточнения в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исковых требований просил: признать незаконным перевод жилого помещения – квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, в два нежилых помещения № и № по тому же адресу; признать незаконным принятое Администрацией распоряжение № от 5 октября 2015 года о данном переводе; обязать ФИО2 прекратить нарушение права пользования земельным участком, расположенным по адресу: <адрес> освободить незаконно занятую часть земельного участка путем сноса за его счет металлической лестницы с козырьком, ведущей к помещениям № и №, расположенным по адресу: <адрес>

В обоснование заявленных исковых требований ФИО1 указал, что он является собственником квартиры № в доме <адрес>, ответчик ФИО2 является собственном квартиры № по указанному адресу. Из данных ЕГРП истцу стало известно, что в 2016 году ответчик ФИО2 перевел принадлежащую ему квартиру в два нежилых помещения № и №, осуществив без согласия всех собственников помещений многоквартирного дома <адрес> (далее – МКД) переустройство и перепланировку принадлежащей ему квартиры, затронув общее имущество МКД, в частности разобрал часть фасадной стены в районе оконного проема, оборудовав дверной проем, установил металлическую дверь, крыльцо и металлическую лестницу, расположив ее на части земельного участка, который находится в общей долевой собственности собственников помещений МКД.

Согласно кадастровому паспорту от 27 июля 2016 года № земельный участок, на котором расположен МКД, был сформирован на момент переустройства и перепланировки квартиры № и устройства ответчиком ФИО2 крыльца и занятия части земельного участка. Кадастровый номер земельного участка №, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости 27 апреля 2011 года.

Ответчик ФИО2 в принадлежащей ему квартире осуществил устройство изолированного входа с отдельным крыльцом со ступенями (лестницей), на месте существующего окна путем разборки оконного проема до уровня поля, в связи с чем был удален фрагмент стены МКД. Работы были осуществлены путем разборки наружной стены до уровня пола с оборудованием ступеней за счет придомовой территории, с занятием (присоединением) части земельного участка, который относится к общей долевой собственности собственников помещений в МКД. В отношении перевода жилого помещения в нежилые помещения Администрацией принималось решение о переводе в форме распоряжения в порядке, предусмотренном Законом Санкт-Петербурга «О переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые» и Постановлением Правительства Санкт-Петербурга «О переводе жилых помещении в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения в Санкт-Петербурге», а в отношении проведения переустройства и перепланировки квартиры МВК Администрации составлялся приемочный акт.

В результате осуществления данного переустройства и перепланировки ответчик ФИО2 фактически произвел разрушение части ограждающей конструкции дома – несущей стены МКД. При этом оборудование ответчиком отдельного входа привело к изменению порядка использования внешней стены дома, которая находится в общей долевой собственности собственников помещений в МКД, что указывает на реконструкцию объекта.

Производство данных работ привело к уменьшению общего имущества собственников помещений МКД, права и законные интересы которых затронуты этими изменениями, а для изменения режима использования общего имущества в соответствии с требованиями ст. ст. 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации и п. 6 части 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации необходимо согласие всех собственников помещений в жилом доме, которое ответчиком ФИО2 не было получено. В связи с этим незаконным является принятое Администрацией распоряжение о переводе жилого помещения ФИО2 в нежилое является незаконным.

ФИО1 указал, что не давал согласия на устройство ответчиком ФИО2 отдельного входа с разрушением части стены дома, установкой крыльца и лестницы, ведущей в помещение ответчика, и занятием части общего земельного участка, в связи с чем устройство ответчиком изолированного входа с отдельным крыльцом и лестницей является незаконным.

ФИО1 полагает, что в результате незаконных действий ответчика ФИО2 нарушаются его права и права остальных участников МКД, которые не могут полноценно пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением.

Кроме того ФИО1 указал, что во вновь образованных помещениях № и № организован продуктовый магазин, в связи с этим в течение дня к незаконно установленной лестнице для разгрузки товаров подъезжают до 10 грузовых машин, а по придомовой территории после незаконного возведения крыльца стало трудно проходить, а проехать с коляской стало фактически невозможно.

Истец ФИО1. в судебное заседание не явился, его представитель ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по заявленным основаниям.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, его представитель ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, в том числе по мотиву пропуска истцом срока исковой давности.

Ответчик администрация Московского района Санкт-Петербурга, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства (ч2.1 ст.113 Гражданского процессуального кодекса РФ л.д.26) в судебное заседание своего представителя не направил. Ранее в ходе рассмотрения дела представитель Администрации возражал против удовлетворения исковых требований.

Суд, определив рассмотреть дело в отсутствие ответчика администрация Московского района Санкт-Петербурга в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, оценив представленные по делу доводы и доказательства, приходит к следующему.

Часть 2 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.

Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью третьей данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи.

Однако, как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, п. п. 1, 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При этом необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в Постановлении Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, содержащимся в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17 сентября 2008 (ред. от 04 июня 2014) несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. (ред. от 23 июня 2015 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В данном случае ФИО1 как собственник помещений в многоквартирном доме и законный владелец земельного участка, на котором расположен МКД и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Исковая давность не распространяется на требования, предусмотренные статьей 208 Гражданского кодекса Российской Федерации. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Таким образом, заявление ответчика ФИО2 о применении срока исковой давности в данном случае является необоснованным.

Из материалов дела следует, что истец ФИО1 является собственником квартиры №, расположенной на <адрес> 1953 года постройки.

Данный МКД относится к выявленным объектам культурного наследия с обязательством по сохранению объекта, что отражено в выписке из ЕГРП.

Согласно материалам дела ответчик ФИО2 являлся собственником 3-комнатной квартиры №, расположенной на 1-м этаже вышеназванного МКД.

На основании обращения (заявления) ФИО2 о намерении провести переустройство и перепланировку принадлежащей ему квартиры от 13 июля 2015 года Администрацией 16 июля 2015 года принято решение о согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения ФИО2 с последующим переводом в нежилой фонд.

05 октября 2015 года Администрацией принято распоряжение № о переводе жилого помещения, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, в нежилое помещение с разделением на два нежилых помещения.

Согласно выпискам из ЕГРП 15 апреля 2016 года ФИО2 зарегистрировал права собственности на образованные в результате переустройства и перепланировки, а также переводе в два нежилые помещения № и № в доме <адрес>

Из ответа Комитета имущественных отношений следует, что земельный участок площадью 1084 кв. м по адресу: Санкт-Петербург<адрес>, прошел 27 апреля 2011 года государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера № (в настоящее время №), вид разрешенного использования: для размещения жилого дома (жилы домов). В границах данного участка расположен объект капитального строительства с кадастровым номером №, по адресу: Санкт-Петербург<адрес>. Участок сформирован по наружным границам данного объекта. Как следует из ответа на запрос суда, Комитететом имущественных отношений (далее Комитет) проведено полевое обследование территории, в ходе которого выявлено, что крыльцо, оборудованное ответчиком ФИО2, является выходом из нежилого помещения в многоквартирном доме. Земельный участок под крыльцом в аренду не предоставлялся, разрешение на использование Комитетом не выдавался. Выявлен факт нарушения земельного законодательства в части самовольного занятия земельного участка без правоустанавливающих документов. Обращений от ФИО2 о предоставлении земельного участка в аренду в адрес Комитета не поступало.

Распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (правопреемник КИО Санкт-Петербурга) № от 31 марта 2011 года установлены ограничения в использовании земельного участка площадью 1084 кв. м по адресу: <адрес>: охранная зона канализационных сетей 127 кв. м; охранная зона канализационных сетей площадью 19 кв. м; охранная зона водопроводных сетей площадью 40 кв. м; охранная зона сетей связи и сооружений связи площадью 43 кв. м; техническая и охранная зона метрополитена площадью 150 кв. м; зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности площадью 1084 кв. м.

Согласно схеме расположения земельного участка (Приложение к распоряжению КЗРЗ Санкт-Петербурга от 31 марта 2011 года № и представленному в материалы дела проекту перепланировки и переустройства квартиры ФИО2 обустройство отдельного входа с крыльцом находится в охранной зоне.

С учетом положений ст.ст. 36, 40, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации и п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации распоряжение Администрации является незаконным, поскольку в данном случае ФИО2 не получено согласие всех собственников общего имущества многоквартирного дома на устройство отдельного входя в его квартиру, влекущее изменение фасада здания и функционального назначения фасадной части здания, в которой ранее имелся оконный проем, подлежащий переустройству в дверной, а также по вопросу использования части земельного участка для оборудования крыльца или лестницы.

Факт отсутствия у заявителя документа, подтверждающего выражение согласия всеми собственниками помещений многоквартирного дома на занятие им в личных целях части общего имущества и изменение назначения его использования, поскольку представленный заявителем в материалы дела протокол внеочередного общего собрания собственников МКД, согласно которому в голосовании по вопросу о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме собственником квартиры № – ФИО2 посредством устройства отдельного входа со стороны дворового и бокового фасада здания с оборудованием крыльца приняли участие собственники помещений общей площадью 3901,5 кв.м, при общей площади жилых и нежилых помещений дома 2809,9 кв.м, а за принятие решения о согласии на обустройство отдельных входов в квартиру ФИО2 подано 3901,5 голосов, в том числе учтен голос ФИО1 – 54,3 кв. м, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что представленный ответчиком ФИО2 протокол общего собрания не подтверждает получение им согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме и изменение назначения его использования, поскольку не соответствует фактическим данным об общей площади помещений и принимавших участие в голосовании. Также следует учесть, что сам ФИО1 отрицает проведение каких-либо внеочередных общих собраний собственников жилых помещений по вопросу согласования устройства двух отдельных входов, обустройства крылец и свое участие в таком собрании.

Положения ст. 186 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации позволяют исключить из числа доказательств представленный ответчиком ФИО2 протокол общего собрания, как обладающий признаками подложности.

Кроме того, выражение воли теми собственниками помещений многоквартирного дома, которые на общем собрании не голосовали, не может быть преодолено посредством принятия решения в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации (не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме), поскольку в данном случае собственниками разрешается вопрос не о пределах использования земельного участка (п. 2 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, а об уменьшении размера земельного участка, используемого всеми собственниками помещений многоквартирного дома для его обслуживания, так как в случае согласования проекта перепланировки в представленном заявителем виде и последующего занятия им части земельного участка под конструкцию крыльца, без которого невозможно пользование планируемого нежилого помещения для целей, обозначенных ФИО2, а также государственной регистрации права частной собственности ФИО2 на перепланированное нежилое помещение, последующий возврат данной части земельного участка в общее пользование по решению собственников помещений дома без согласия ФИО2 будет невозможен.

При таких обстоятельствах, в силу ч. 1 ст. 22, ч. 1 ст. 24 Жилищного кодекса Российской Федерации представленный ФИО2 в администрацию проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения не соответствовал требованиям законодательства (п. 4 ч. 1 ст. 24 Жилищного кодекса Российской Федерации), в виду отсутствия согласия собственников помещений многоквартирного дома на использование части общего имущества в личных целях ФИО2, изменение назначения части общего имущества и его уменьшение является достаточным основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилой фонд. Следовательно, распоряжение Администрации № от 5 октября 2015 года является незаконным.

При установленной судом ничтожности решения общего собрания и признание судом недействительным оспариваемого истцом распоряжения, на ответчика ФИО2 следует возложить как на собственника незаконно переустроенного и (или) перепланированного помещения обязанность по его приведению в первоначальное состояние в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 29 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии со ст.206 Гражданского процессуального кодекса РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено. Решение суда, обязывающее организацию или коллегиальный орган совершить определенные действия (исполнить решение суда), не связанные с передачей имущества или денежных сумм, исполняется их руководителем в установленный срок. В случае неисполнения решения без уважительных причин суд, принявший решение, либо судебный пристав-исполнитель применяет в отношении руководителя организации или руководителя коллегиального органа меры, предусмотренные федеральным законом.

С учетом обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что срок два месяца является достаточным для исполнения ответчиком ФИО2 действий по сносу за свой счет металлической лестницы с козырьком.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что на основании ст. 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик Администрация освобождена от уплата государственной пошлины по делам, рассматриваемых в судах общей юрисдикции, с ответчика ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 600 (шестьсот) рублей.

Руководствуясь ст. ст. 12, 55, 61, 98, 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, администрации Московского района Санкт-Петербурга – удовлетворить.

Признать незаконным перевод жилого помещения – квартиры №, расположенной по адресу: <адрес> в нежилые помещения № и № по адресу: <адрес> на основании распоряжения № от 05 октября 2015 года администрации Московского района Санкт-Петербурга.

Обязать ФИО2 произвести снос за свой счет металлическую лестницу с козырьком, ведущую к помещениям №,№, расположенных по адресу: <адрес> в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать в пользу ФИО1 с ФИО2 государственную в размере 600 рублей.

Судья: