Гражданский кодекс часть 1

с участием истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3 - ФИО4 по доверенности, представителя ответчика ФИО5 - ФИО6 по доверенности, представителя третьего лица ФИО7 - Фроловой Л.И. по доверенности и ордеру,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Октябрьского районного суда города Ставрополя гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО5, ФИО2, ФИО3, (третьи лица: Управление Росреестра по СК, ФИО7, Росфинмониторинг по СКФО) о признании сделок недействительными, признании права собственности на нежилые помещения.

УСТАНОВИЛ:

ФИО8 обратился в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи нежилых помещений №,111, площадью 219,9 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и ФИО2, признании недействительным договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности нежилых помещений №, площадью 219,9 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3.

Определением Октябрьского районного суда города Ставрополя от 15.08.2018 произведена замена стороны истца ФИО8 на ФИО9

ФИО1 в судебном заседании уточнила исковые требования и просила суд: признать недействительным договор купли-продажи нежилых помещений №,111 общей площадью 219,9 кв.м, кадастровый № расположенных по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и ФИО2 и прекратить право собственности ФИО2 путем погашения регистрационной записи о зарегистрированном праве общей долевой собственности 1/2 доли в праве; признать недействительным договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности нежилых помещений №,№ общей площадью 219,9 кв.м, кадастровый № расположенных по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3 и прекратить право собственности ФИО3 путем погашения регистрационной записи о зарегистрированном праве общей долевой собственности 1/2 доли в праве; признать право собственности на нежилые помещения №, № общей площадью 219,9 кв.м, кадастровый № (прежний №) расположенных по адресу: <адрес> за ФИО1.

В обоснование исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ООО «Статус» заключен письменный договор купли-продажи спорного недвижимого имущества. Данный договор заключен в установленном законом порядке и до настоящего момента никем не оспорен.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ООО «Статус» заключен письменный акт приема-передачи недвижимого имущества, который подтвердил, как юридически, так и фактически передачу данного недвижимого имущества.

Решением Федерального арбитражно-третейского суда Международной Ассоциации гражданского судопроизводства от ДД.ММ.ГГГГ, признано право собственности ООО «Статус» на нежилые помещения №,№, площадью 219,9 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Несмотря на то, что в последующем названное решение суда было отменено, договор купли-продажи, заключенный между ООО «Статус» и ФИО5 не отменен и не признан недействительным.

ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация права собственности за ООО «Статус» в Управлении Росреестра по <адрес>, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Статус» (Продавец) и ФИО8 (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (Договор) - нежилых помещений №,№, площадью 219,9 кв. м., расположенных по адресу: <адрес>, согласно которому стороны в будущем, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ обязуются заключить основной договор купли-продажи данных помещений и зарегистрировать его в установленном законом порядке (пункт 1.5 предварительного договора).

Пунктом 1.5 договора закреплена обязанность Продавца зарегистрировать право собственности до заключения основного договора купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Во исполнение пункта 1.3 договора произведена оплата в размере 26.000.000,00 (двадцати шести миллионов) рублей, что подтверждено, в том числе, объяснением в судебном заседании ФИО8. Таким образом, обязанность по оплате имущества покупателем исполнена в полном объеме.

Предварительный договор купли-продажи на дату заключения договора ДД.ММ.ГГГГ соответствовал всем требованиям действующего законодательства, однако в установленный срок Продавец свои обязанности по договору от ДД.ММ.ГГГГ не исполнил, не заключил основной договор.

По согласованию сторон в предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ включена третейская оговорка, согласно которой, все споры сторон, вытекающие из исполнения (неисполнения) данного договора, разрешаются в Межрегиональном Северо-Кавказском арбитражном суде при Ставропольском региональном отделении общероссийской организации «Деловая Россия».

Решением Межрегионального Северо-Кавказского арбитражного суда при Ставропольском региональном отделении общероссийской организации «Деловая Россия» (третейский суд, судья С.И. Косенко) от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО8 удовлетворены в полном объеме, признано право собственности на нежилые помещения №,№, кадастровый №, площадью 219,9 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> и обязал ООО «Статус» передать ФИО8 вышеуказанные нежилые помещения.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ООО «Статус» заключен основной договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому, Продавец (ООО «Статус») обязуется передать в собственность, а Покупатель (ФИО8) принять нежилые помещения №,№, площадью 219,9 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, кадастровый №. В качестве подтверждения права собственности на нежилые помещения №,№, расположенные по адресу: <адрес> ООО «Статус» было представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности, которое после заключения сделки с ФИО8 передано ему и находилось у него. Данные правоустанавливающие документы были переданы ФИО8 директором ООО «Статус» при заключении с ним договора.

ДД.ММ.ГГГГ подписанный сторонами основной договор купли-продажи вместе с приложенными к нему правоустанавливающими документами на приобретенные помещения был сдан для регистрации перехода права собственности в Управление Росреестра по Ставропольскому краю, о чем ему была выдана соответствующая расписка.

Сделка по купле-продаже помещений в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю своевременно зарегистрирована не была по независящим от сторон обстоятельствам, в связи с чем, он обратился в Октябрьский районный суд города Ставрополя за выдачей исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда.

ДД.ММ.ГГГГ на основании определения Октябрьского районного суда города Ставрополя был выдан исполнительный лист, данное определение вступило в законную силу (судья Гусева С.Ф). Впоследствии в Октябрьском районном суде города Ставрополя рассмотрено заявление ФИО2 о пересмотре определения Октябрьского районного суда города Ставрополя от 15.05.2015 о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения Межрегионального Северо-Кавказского Арбитражного суда при Ставропольском региональном отделении Общероссийской общественной организации «Деловая Россия» в составе единоличного арбитра (Косенко С.И.) от 20.04.2015 по вновь открывшимся обстоятельствам. В рамках этого дела ФИО8 стало известно о наличии определения Советского районного суда города Махачкалы от 23.08.2016 об отмене решения третейского суда от 19.02.2015 и наличии договоров купли-продажи оспариваемых в настоящем судебном споре.

Так, ФИО5 произвел отчуждение спорного имущества по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2

В свою очередь ФИО2, согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продал, 1/2 долю в праве на нежилые помещения №,111, площадью 219,9 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 заключил с ФИО1 договор передачи прав по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Определением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено ходатайство представителя истца ФИО8 об установлении процессуального правопреемства, произведена замена стороны истца ФИО8 на ФИО1

Истец считает сделки по отчуждению спорного имущества ФИО2 и ФИО3 недействительными. Так, истец считает, что сделка по отчуждению ФИО5 ФИО2 недвижимости подлежат признанию ничтожной на основании ст.ст.10,168 Гражданского кодекса РФ, поскольку указанная сделка совершена после заключения договора купли-продажи с ООО «Статус», т.е. повторно. При заключении договора купли-продажи повторно собственник злоупотребляет принадлежащим ему правом собственности, объективно причиняя вред правам и интересам третьего лица в данном случае истца по делу. Поскольку сделка между ФИО5 и ФИО2 ничтожна с момента ее совершения, то последующая сделка также является незаконной (ничтожной) на основании ст.168 Гражданского кодекса РФ, в виду того, что права ФИО3 на нежилые помещения производны от прав ФИО2

Определением Октябрьского районного суда города Ставрополя от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление ФИО8 о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимости принято к производству. Одновременно с исковым заявлением истцом подано ходатайство об обеспечении иска, которым вынесено определение Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и удовлетворено судом. Суд запретил Управлению Федеральной службы государственной регистраций, кадастра и картографии по Ставропольскому краю производить регистрацию прав и прекращать право собственности ООО «Статус», регистрировать какие-либо права сделки, обременения на спорное имущество: нежилые помещения №,№, площадью 219,9 кв.м, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.

На момент предъявления искового заявления в ЕГРН отсутствовала регистрация права собственности ответчиков ФИО2 и ФИО3, в связи с чем, ФИО8 были заявлены требования, связанные с признанием недействительными ничтожных договоров купли-продажи имущества. Регистрационной службой в период действия принятых обеспечительных мер незаконно произведена регистрация прекращения права собственности ООО «Статус», произведена регистрация права общей долевой собственности ФИО2, ФИО3

Действия ответчиков по регистрации права общей долевой собственности на основании оспариваемых сделок в период действия запретительных мер, принятых Октябрьским районным судом <адрес> в качестве обеспечения иска, также является злоупотреблением права, что недопустимо в силу ст.10 Гражданского кодекса РФ.

Решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, апелляционным определением судебной коллегии по административным делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что произведенной регистрацией права собственности ФИО3 и ФИО2 нарушаются права ФИО8, поскольку имелись правопритязания в отношении спорного объекта недвижимости.

Помимо этого, ответчики на момент заключения оспариваемой сделки, действуя добросовестно должны были знать о том, что помещения находятся в фактическом владении ООО «Статус», которым с арендаторами заключен договор аренды и как следствие, что имеются правопритязания в отношении нежилых помещений.

В этой связи, учитывая, что на момент заключения оспариваемого договора с ФИО2, ответчики знали о существовании договора аренды, заключенного с другим лицом (ООО «Статус») хотя право собственности, которого не зарегистрировано, истец расценивает допущенные ответчиками нарушения как злоупотребление правом согласно статьи 10 Гражданского кодекса РФ и, как следствие, принимая во внимание, что договор купли продажи подписан со стороны ответчиков, в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожным.

Октябрьский районный суд города Ставрополя при рассмотрении настоящего спора с целью выяснения всех значимых для дела обстоятельств по ходатайству истца назначал по делу проведение судебной почерковедческой экспертизы почерка и подписей ФИО2, по результатам которой экспертом дано заключение от ДД.ММ.ГГГГ№ согласно выводам которого, подпись и рукописный почерк в договоре купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в графе «Покупатель» выполнены не ФИО2, а иным лицом.

В связи с чем, истец считает, что поскольку подпись ответчика на оспариваемом договоре является поддельной, оснований считать спорный договор заключенным и влекущим для ответчика предусмотренные им правовые последствия не имеется. Наличие в договоре поддельной подписи одного из его участников свидетельствует о ничтожности договора как сфальсифицированного документа согласно ст.168 Гражданского кодекса РФ независимо от признания его таковым судом.

Истец также указывает, что сделка по отчуждению ФИО5 ФИО2 недвижимости подлежит признанию ничтожной на основании ст.168 Гражданского кодекса РФ, п.17 Положения о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.12.2002 №894, ст.48 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", поскольку в оспариваемом договоре отсутствует существенное условие обязанность по выполнению ФИО2 требований охранного обязательства, условия охранного обязательства не включены в договор, что в силу ст.168 Гражданского кодекса РФ влечет ничтожность договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец также считает, что оспариваемые сделки являются мнимыми. Требованиями статьи 170 Гражданского кодекса РФ определено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно выводам судебной почерковедческой экспертизы почерка и подписей ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ№: рукописная запись «Блекян Шато Левонович» в договоре купли-продажи выполнена не ФИО2; подпись и рукописный почерк в договоре купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в графе «Покупатель», в расписке в получении документов на государственную регистрацию от ДД.ММ.ГГГГ выполнены одним лицом, но не самим ФИО2, а иным лицом. Аналогичен вывод эксперта в отношении почерка и подписи ФИО2 в охранном обязательстве, акте осмотра технического состояния объекта культурного наследия. Указанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии воли ФИО2 на совершение сделки.

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ№ данного в рамках другого судебного процесса, копия которого представлена истцом и имеется в материалах настоящего гражданского дела, подписи в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО5 и ООО «Статус» и акте приема-передачи недвижимого имущества принадлежат ФИО5

Актом приема-передачи документов от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 (Продавец) были переданы ООО «Статус» (Покупателю) оригиналы следующих документов: оригинал свидетельства о государственной регистрации права серии от ДД.ММ.ГГГГ№№ на спорное имущество, оригинал договора купли-продажи недвижимости приобретаемой с использованием кредитных средств банка от ДД.ММ.ГГГГ№з, оригинал технического паспорта на спорный объект, оригинал кадастрового паспорта на помещение и оригинал охранного обязательства на памятник истории и культуры (объект культурного наследия) расположенные по адресу: <адрес>.

В виду того, что по условиям договора купли-продажи подача документов откладывалась до момента погашения ФИО5 ипотеки, в подтверждение взятых на себя обязательств ФИО5 по заключенному договору купли-продажи и снятию обременения в виде ипотеки ООО «Статус» им были переданы оригиналы:

-кредитного договора на имя ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ согласно условиям которого срок окончания кредитного договора установлен ДД.ММ.ГГГГ.

-вместе с кредитным договором переданы оригиналы договоров поручительства с физическим лицом и юридическим лицом от ДД.ММ.ГГГГ.

-оригинал договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ заключенный до ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ООО «Элис-Центр» в целях заключения ООО «Статус» с указанным арендатором договора аренды.

В связи с чем ООО «Статус» после подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, фактически приступил к владению и пользованию спорными помещениями, заключив договор аренды нежилого помещения ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Элис-Центр».

Спорные нежилые помещения не были переданы продавцом ФИО5 ФИО2 и ФИО3 Оспариваемые сделки не были исполнены сторонами. Напротив, из материалов дела усматривается, что спорные помещения находились во владении и пользовании ООО «Статус» с момента заключения договора купли-продажи, впоследствии ФИО8 и в настоящее время у ФИО1, что подтверждено письменными доказательствами.

Истец полагает, что последующая сделка также является незаконной (ничтожной) на основании ст.168 Гражданского кодекса РФ, в виду того, что права ФИО3 на нежилые помещения производны от прав ФИО2

Истец также указал, что процессуальное правопреемство возникло на основании договора передачи договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО1, ФИО8 передал свои права и обязанности ФИО1 по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, предметом передачи прав являются права и обязанности покупателя нежилых помещений №,№, площадью 219,9 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>. 64, 1 этаж, кадастровый №. Права и обязанности «покупателя» считаются переданными с момента подписания сторонами настоящего договора. На основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ имущества к договору о передачи договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 передал, а ФИО1 приняла объект недвижимого имущества, то есть нежилые помещения (в дальнейшем именуемое "Имущество"), а именно: нежилые помещения №,111, площадью 219,9 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, 1 этаж, кадастровый №. ФИО8 подтверждает, что оплата за имущество произведена ФИО1 в полном объеме в соответствии с условиями договора передачи от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Имущественных и финансовых претензий по исполнению указанного договора передачи от ДД.ММ.ГГГГ в части оплаты ФИО8 не имеет, ФИО1 не имеет претензий к переданному имуществу, указанному в п.1 настоящего акта.

Таким образом, в связи с заключением договора передачи договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена покупателя ФИО8 на ФИО1

Согласно ст.218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Договор купли-продажи недвижимого имущества между ООО Статус и ФИО8, совершен в надлежащей форме, по всем существенным условиям договора сторонами достигнуто соглашение, сторонами исполнены обязательства по договору. Данный договор в установленном законом порядке никем не оспорен, в связи с чем является действующим и порождает юридические последствия для сторон его заключивших. К настоящему времени правоспособность ООО «Статус» прекращена.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала доводы изложенные в исковом заявлении, просила суд о признании за ней права собственности на нежилые помещения №,111, общей площадью 219,9 кв.м, кадастровый № (прежний №) расположенные по адресу: <адрес>., признать сделки между ФИО5 и ФИО2, между ФИО2 и ФИО3 недействительными и прекратить право собственности ответчиков.

Ответчик ФИО3, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие не направила, о причинах неявки не сообщила. Представила в суд заявление о применении срока исковой давности, в связи с чем, просила в удовлетворении иска отказать.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4, в судебном заседании представил письменные возражения, из которых следует, что ФИО3 является собственником 1/2 доли нежилых помещений №,№, площадью 219,9 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, кадастровый №. Нежилые помещения принадлежат ей и ФИО2 на праве общей долевой собственности, на основании следующих правоустанавливающих документов: - ФИО2 - на основании договора купли-продажи нежилых помещений №,№, площадью 219,9 кв.м. кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО2 (первоначальная запись о регистрации в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ№); - ФИО3 - на основании договора купли-продажи нежилых помещений №,№, площадью 219,9 кв.м. кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 (первоначальная запись о регистрации в от ДД.ММ.ГГГГ ЕГРН №).

С апреля 2015 года данное имущество выбыло из их законного владения. Первоначально им стал владеть ФИО8, правопреемником которого в порядке наследования стала его супруга ФИО10, а с ДД.ММ.ГГГГ ФИО1. В настоящее время ФИО1, не обладая никакими полномочиями собственника в отношении спорных нежилых помещений, сдает их в аренду, извлекая тем самым доход в результате незаконного владения принадлежащим ФИО3 и ФИО2 на праве собственности имуществом, то есть имеет место неосновательное обогащение за их счет.

Также указал, что в основу заявленных исковых требований положен заключенный ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО5 и ООО «Статус», договор купли-продажи нежилых помещений №,111, площадью 219,9 кв.м., кадастровый № (новый кадастровый номер (№), расположенных по адресу: <адрес>. Полагает, что данный договор является ничтожным. Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст.1551 Гражданского кодекса РФ), ООО «Статус» должен был обратиться в органы Росреестра для регистрации перехода прав на недвижимое имущество, однако подобные действия не были совершены указанными сторонами, что свидетельствует о ничтожности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не порождающими прав и обязанностей. При этом, права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (п.1 ст.12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора купли-продажи, государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица (п.1 ст.16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора купли-продажи). Впоследствии выяснилось, что покупатель (ответчик) не принял мер к государственной регистрации сделки, и договор купли-продажи не проходил государственную регистрацию в порядке, предусмотренном ст.131 Гражданского кодекса РФ. Оспариваемый договор заключен от имени ООО «Статус» в лице ФИО11, который на момент заключения сделки просто не мог подписывать договор, поскольку был объявлен умершим ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Степновского районного суда Ставропольского края. Согласно условиям оспариваемого договора, цена отчуждаемой недвижимости определена соглашением сторон 25.100.000,00 (двадцать пять миллионов сто тысяч) рублей (п.1.3 договора). При этом в п.2.1 договора указано, что оплата получена Продавцом от Покупателя полностью до подписания договора путем передачи векселя на сумму 25.000.000,00 рублей. Истцом не представлены доказательства оплаты стоимости помещений по договору, в том числе, действительности векселя на сумму 25.000.000,00 рублей, его обеспеченности, постановки на баланс ООО «Статус» и уплаты с его налогов. Это обстоятельство подтверждается полученными ответами в рамках рассмотрения данного дела в суде первой инстанции после отмены судебных актов кассационной инстанцией Управления ФНС по <адрес> и Межрегионального Управления Федеральной службы по финансовому мониторингу по Северо-Кавказскому Федеральному округу.

ДД.ММ.ГГГГ, на основании решения Федерального арбитражно-третейского суда Международной Ассоциации гражданского судопроизводства от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на нежилые помещения за ООО «Статус». Вплоть до ДД.ММ.ГГГГ названное решение третейского суда от ДД.ММ.ГГГГ проверялось судами общей юрисдикции на предмет его законности и обоснованности. В конечном счете, право собственности ООО «Статус» погашено на основании определения Советского районного суда города Махачкалы от ДД.ММ.ГГГГ. При этом, определением Советского районного суда города Махачкалы от ДД.ММ.ГГГГ отменено решение Федерального арбитражно-третейского суда Международной Ассоциации гражданского судопроизводства от ДД.ММ.ГГГГ. Произведен поворот исполнения решения Федерального арбитражно-третейского суда Международной Ассоциации гражданского судопроизводства от ДД.ММ.ГГГГ путем возврата указанного объекта недвижимости прежним собственникам ФИО2 и ФИО3 на прежних условиях. Прекращено право собственности ООО «Статус» на указанные нежилые помещения. Указанное определение стало основанием для регистрации в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ права общей долевой собственности на нежилые помещения за ФИО2 ФИО3 по доле каждого.

ДД.ММ.ГГГГ в период действия принятых и не отмененных по делу судом обеспечительных мер, ФИО1, произвела на свое имя перерегистрацию права собственности на спорное имущество - нежилые помещения №,№, площадью 219,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

На момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ собственником спорного имущества оставался ФИО5, выразивший свою волю на отчуждение спорного недвижимого имущества в собственность другого лица - ФИО2, что подтверждается фактом осуществления государственной регистрации права собственности за последним, произведенного ДД.ММ.ГГГГ непосредственно после заключения сделки.

Указывает, что определением судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п.1 ст.379.3. ГПК РФ были приостановлены исполнение решения Октябрьского районного суда города Ставрополя от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, УИД 26RS0№-36 и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ (дело №).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 распорядилась имуществом и произвела его отчуждение в пользу ФИО7, которая согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№ в настоящий момент времени является новым собственником спорных помещений (дата и номер государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, №). Основанием государственной регистрации перехода (прекращения) права является договор купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО1 и ФИО7.

Просил в иске отказать по вышеизложенным основаниям. Также представил в суд заявление о применении срока исковой давности, в котором указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Статус» и ФИО8 заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений с установлением обязанности сторон заключить основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ и обязанности Продавца зарегистрировать право собственности до ДД.ММ.ГГГГ (п.1.5 предварительного договора). Обозначенные в предварительном договоре сроки свидетельствуют о том, что ФИО8 в момент заключения предварительного договора знал об отсутствии у ООО «Статус» права распоряжаться спорным недвижимым имуществом, поскольку оно не принадлежало последнему. Истец ФИО8 уже ДД.ММ.ГГГГ в момент заключения им предварительного договора купли-продажи нежилых помещений точно знал о наличии зарегистрированного права собственности на нежилые помещения на основании оспариваемых им по настоящему делу сделок, договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, и ДД.ММ.ГГГГ поскольку согласно п.1.2. предварительного договора купли-продажи нежилых помещений, заключенных между ФИО8 и ООО «Статус» права продавца возникают на основании судебных актов - определения Советского районного суда города Махачкалы от 05.03.2015 и решения арбитражно-третейского суда Международной ассоциации гражданского судопроизводства от 19.02.2015 (не вступивших в законную силу), в виду чего полагает, что срок исковой давности пропущен, в связи с чем, просил суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчик ФИО5, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, представил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель ответчика ФИО5 по доверенности ФИО6, в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований, привел доводы аналогичные изложенным выше.

Ответчик ФИО2, в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, предъявил в суд заявление о применении срока исковой давности, в котором указал, что ФИО8, уже ДД.ММ.ГГГГ в момент заключения предварительного договора купли-продажи точно знал о наличии зарегистрированного права собственности на нежилые помещения на основании оспариваемых им по настоящему делу сделок - договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ФИО5 и ФИО2, и договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 Также истец должен был знать о наличии спора, поскольку в предварительном договоре п.1.2, заключенном между ООО «Статус» и ФИО8 указано о принадлежности недвижимости «Продавцу» на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Решения Федерального арбитражно-третейского суда Международной Ассоциации гражданского судопроизводства от 19.02.2015, определения Советского районного суда города Махачкалы от 5.03.2015. В п.1.5 предварительного договора имеется условие об обязанности ООО «Статус» зарегистрировать свое право до 19.03.2015.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования Управление Росреестра по Ставропольскому краю извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, не явился, представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Просили вынести решение в соответствии с действующим законодательством.

Представитель третьего лица не заявляющего самостоятельные требования Межрегиональное Управление по Северо-Кавказскому Федеральному округу Федеральной службы по финансовому мониторингу извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, не явился, представлено письменное сообщение, в котором просили рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

Третье лицо ФИО7, извещенная о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием представителя. Просила удовлетворить исковые требования ФИО1 в полном объеме. Представила письменные пояснения. Из которых следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО1 заключен договор купли-продажи нежилых помещений №,№, с кадастровым номером №, площадью 219,9 кв.м., этажностью 1, наименование: торговое, назначение: нежилое, расположенное по адресу: <адрес>. Цена недвижимости установлена по соглашению сторон в размере 27.000.000,00 рублей.

Согласно условий данного договора, Продавец гарантировал, что до заключения настоящего договора вышеуказанная недвижимость никому не продана, не подарена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, скрытых дефектов не имеет (п.1.5.). Также ФИО7 была уведомлена о том, что на приобретаемые нежилые помещения зарегистрированы ограничения объекта культурного наследия в связи с чем, недвижимость находится под охраной государства ( п.1.4.)

Со стороны покупателя (третьего лица на стороне истца) все принятые обязательства выполнены в полном объеме. Денежные средства получены продавцом, помещения приняты ФИО7, что подтверждается актом приема-передачи в соответствии условиями договора. Считает договор купли-продажи заключенным и соответствующим всем требованиям действующего законодательства.

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ) государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи нежилых помещений зарегистрирован за № в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

При заключении сделки по договору купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 проявила необходимую осмотрительность и приняла все разумные меры для выяснения правомочий продавца ФИО1 Согласно сведений Выписки из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ нежилые помещения, расположенные в <...> принадлежат на праве собственности ФИО1 В графе ограничение прав и обременение объекта недвижимости указан спорный объект недвижимости, как объек т культурного наследия, находящегося под охраной государства. Иных ограничений прав или обременений объекта не имелось.

При заключении возмездного договора купли-продажи нежилых помещений ФИО7 полагалась на данные Единого государственного реестра недвижимости и в установленном законом порядке зарегистрировала право собственности на него. Согласно сведений, Выписки из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ нежилые помещения по проспекту Карла Маркса, 64 в городе Ставрополе, где собственником является ФИО7, также единственным ограничением права и обременения объекта недвижимости указано охранное обязательство собственника объекта культурного наследия регионального значения.

ФИО7 как собственнику объекта культурного наследия прежним собственником ФИО1 было передано охранное обязательство, утвержденное Приказом Управления Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия от 22.05.2020 №388, а также паспорт объекта культурного наследия в соответствии с требованиями ст.456 Гражданского кодекса РФ.

Как указано в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014) о добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества.

Основанием возникновения права собственности у прежнего собственника являлось, согласно данных ЕГРН, апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 03.03.2020 и решение Октябрьского районного суда от 20.11.2019, что по мнению третьего лица, послужило дополнительной гарантией законности права собственности ФИО1 Также к юридическому сопровождению предстоящей сделки ФИО7 привлекался риелтор, которая ранее ей оказывала услуги по приобретению недвижимости, последняя в свою очередь, непосредственно перед заключением сделки еще раз заказала электронную Выписку на объект недвижимости, чтобы убедится в достоверности сведений.

ФИО7 осматривала приобретаемые нежилые помещения №,№, непосредственно общалась с арендаторами указанных помещений, которые подтвердили, что ФИО1 является единственным и полномочным собственником спорной недвижимости, при этом иных лиц, которые бы использовали указанные помещения или несли бремя расходов по содержанию нежилых помещений ни арендатор, ни соседние собственники помещений не знают. Также ФИО7 общалась с арендаторами соседних помещений, которые подтвердили, что ФИО1 является единственным и фактическим собственником помещений. При устном общении ФИО1 давала четкие объяснения по нахождению приборов учета потребляемых коммунальных услуг, их объему и размеру ежемесячных платежей, предоставила договоры о проведенном ей текущем ремонте и используемых строительных материалов.

Таким образом, спорное имущество в период совершения сделки по договору купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ по его продаже фактически находилось во владении и пользовании одного лица ФИО1, по совершению всех необходимых действий по регистрации сделки и принятия недвижимости собственником ФИО7 никаких препятствий в открытом пользовании и владении у последней не возникало.

Так, в связи с предстоящим заключением договора водоснабжения с МУП «Водоканал» ФИО7 был вызван специалист муниципального учреждения с целью фиксирования показаний приборов учета по водоснабжению, что подтверждается Актом ввода в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 заключила договор арены с ИП ФИО13 и ИП ФИО14 о передаче во временное владение и пользование нежилое помещение №,№, общей площадью 219,9 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, срок действия которого составляет 11 месяцев. ДД.ММ.ГГГГ между АО «Теплосеть» и ФИО7 заключен договор на потребление тепловой энергии, передаваемой с сетевой водой для теплоснабжения магазина, площадью 219,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

ФИО7 полностью исполнила все обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ. Открыто владеет и пользуется спорными нежилыми помещениями, несет бремя расходов по содержанию недвижимости, оплачивает коммунальные платежи.

Согласно п.3 ст.1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В связи с тщательной самостоятельной проверкой чистоты сделки, ФИО7 полагает, что ответчики по делу действуют недобросовестно.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования ФИО7 по ордеру и доверенности адвокат Фролова Л.И. поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении. В судебном заседании дала пояснения аналогичные изложенным выше. Также указала, что в судебном заседании по данному делу достоверно установлено, что ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ заключая договор купли-продажи нежилых помещений с ФИО2 злоупотребил своим правом исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а именно ООО «Статус», с которым ранее ДД.ММ.ГГГГ заключил аналогичный договор и подлинность подписи которого установлена заключением почерковедческой экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, находящегося в материалах настоящего дела. Указанным заключением установлена и подлинность подписи ФИО15 в акте приема-передачи недвижимого имущества по договору. В дальнейшем действуя недобросовестно, получил дубликат свидетельства о государственной регистрации права, т.к. подлинные правоустанавливающие документы были переданы законному приобретателю ООО «Статус», заключил договор с ранее ему знакомым ФИО2

Дальнейшие действия ответчиков ФИО2 и ФИО3 имели злонамеренный характер, а именно регистрация права общей долевой собственности в период действия обеспечительных мер, установленных судом и полном понимании притязаний фактических владельцев спорного объекта. Указанное обстоятельство нашло свое отражение в решении Ленинского районного суда города Ставрополя от 15.05.2019, апелляционном определении судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 11.08.2020, где установлено, что произведенной регистрацией права собственности ФИО3 и ФИО2 нарушаются права ФИО8, поскольку имелись правопритязания в отношении спорного объекта недвижимости. Просила суд дать оценку действиям ответчиков с учетом требований ст.10 Гражданского кодекса РФ и установленных законом последствий в связи с допущением злоупотреблением правом.

Считает, что сделка по договору продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО2 является ничтожной, т.к. не соответствует и иным требованиям закона, в части несоблюдения письменной формы в виду отсутствия подписи ФИО2, и нарушения условий продажи недвижимости с особым статусом приобретаемой недвижимости в виде объекта культурного наследия.

Считает, что оспариваемые сделки являются мнимыми. ФИО2 приобретает у ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ нежилые помещения, при этом не подписывает договор, скорее всего не присутствует в Регистрационной палате, т.к. согласно выводов экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ№ в расписке о получении документов на государственную регистрацию от ДД.ММ.ГГГГ также стоит поддельная подпись Бликян. Уже ДД.ММ.ГГГГ (примерно через месяц) продает 1/2 долю в праве ФИО3 за 10.000.000,00 рублей, не помня обстоятельств получения денежных средств, при этом ФИО3 не осматривает недвижимость, и продавец с покупателем находятся в родственных отношениях. ФИО2 не может пояснить какую недвижимость приобретает сам, не может определиться в количестве помещений, не знает о наличии подсобных помещений, не несет бремя расходов по оплате коммунальных услуг. В указанный период, оставшуюся 1/2 долю пытается заложить в банк, с целью извлечения денежных средств, т.е. действия приобретателя, который в действительности только что приобрел недвижимость и намерен использовать по назначению нежилые помещения не логичны и не последовательны. Таким образом, сразу после приобретения имущества, ФИО2 ищет быстрые пути получения денежных средств путем продажи, поэтому предлагает ее родственникам, которые покупают дорогостоящую недвижимость без осмотра, предлагает ее в качестве залога в банк, чтобы также получить реальные денежные средства. Короткий период владения имуществом продавцом до его последующей продажи указывают на стремление продавца максимально быстро избавиться от права собственности, что должно было насторожить покупателей, планирующих осуществлять предпринимательскую деятельность с использованием здания. Допускаю, что ФИО2 был заведомо осведомлен о правопритязаниях реального покупателя в лице ООО «Статус» поэтому и действовал скоропалительно.

Никто из действительных арендаторов не знает ни ФИО2, ни ФИО3 Действующее законодательство не только гарантирует права собственников, но и возлагает на них обязанности в том числе по своевременной оплате коммунальных услуг и содержании в надлежащем состоянии недвижимости. С момента якобы приобретения нежилых помещений ответчики не удосужились заключить договоры на поставку природных ресурсов, не проводили необходимые ремонтные и отделочные работы, при том, что это торговые помещения, с большой проходимостью людей, требующие значительных затрат содержания, с получаемой прибыли не оплачивали налоги. С учетом изложенного считает, что бездействия ответчиков в этом направлении, говорит о том, что сделки были совершены для вида без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Срок исковой давности истцом не пропущен, т.к. о нарушении своих прав ему стало известно только в сентябре 2017 года. Просила суд удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Согласно выписки из Единого государственного реестра юридических лиц ООО «Крокус» является правопреемником ООО «Статус», 22.02.2019 в отношении ООО «Крокус» внесены в Единый государственный реестр юридических лиц сведения о прекращении его деятельности.

Суд, руководствуясь статьями 48,167 ГПК РФ, с учётом мнения участников процесса, участвующих в деле лиц, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы гражданского дела, заслушав участников процесса, суд считает исковые требования, подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Согласно п.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства, по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

Согласно ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ФИО5 являлся собственником нежилых помещений номера на поэтажном плане №,№, общей площадью 219,9 кв.м., расположенных на первом этаже в <...>, на основании договора купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств банка от ДД.ММ.ГГГГ№з, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (т.3 л.д.109).

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи нежилых помещений между ФИО5 (продавец) и ООО «Статус» (покупатель), согласно которого продавец продал, а покупатель купил нежилые помещения №,№ с кадастровым №, площадью 219,9 кв. м, этажность 1, наименование: торговое, назначение: нежилое, расположенные по адресу: <адрес>.

Цена договора установлена п.1.3 в размере 25.100.000 (двадцать пять миллионов сто тысяч) рублей.

Согласно п.2.1 вышеназванного договора покупатель уплатил продавцу до подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме путем передачи векселя серии РГП № на сумму 25.000.000,00 рублей, что подтверждается актом приема-передачи векселя от ДД.ММ.ГГГГ и передачи наличных денежных средств в размере 100000,00 рублей уплаченных, также до подписания договора купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из условий п.1.5 договора ФИО5 обязался снять залоговое обременение в срок до ДД.ММ.ГГГГ, что предполагало подачу документов на регистрацию перехода права собственности по договору после снятия обременения в виде ипотеки.

ФИО5 не исполнив свои обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в период действия данного договора купли-продажи нежилых помещений произвел отчуждение спорной недвижимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ проведена государственная регистрация перехода права собственности за ФИО2

В судебном заседании установлено, что до настоящего времени договор купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 (продавец) и ООО «Статус» (покупатель) не отменен и не признан недействительным, не расторгнут.

Впоследствии ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продал 1/2 долю в праве на нежилые помещения №, площадью 219,9 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ проведена государственная регистрация права общей долевой собственности ФИО3 и ФИО2

В силу ст.209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п.1 ст.1 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно п.1 ст.9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Вместе с тем принцип общего дозволения, характерный для гражданского права, не означает, что участники гражданского оборота вправе совершать действия, нарушающие закон, а также права и законные интересы других лиц.

Общими требованиями к поведению участников гражданского оборота являются добросовестность и разумность их действий (п.3 ст.10 Гражданского кодекса РФ).

Свобода договора (ст.421 Гражданского кодекса РФ) не является безграничной и не исключает разумности и справедливости его условий.

Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения данного требования суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права (п.п.1 и 2 ст.10 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п.1 ст.168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу п.2 ст.168 Гражданского кодекса РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, является нарушением закона (ст.10 ГК РФ) и, как следствие, основанием для признания этих сделок ничтожными в силу ст.168 ГК РФ. Это следует из п.п.9-10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 №127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации". Сам факт злоупотребления правом является достаточным основанием для оспаривания сделки.

Определением Октябрьского районного суда города Ставрополя от 26.06.2018 исковое заявление ФИО8 о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимости принято к производству. Одновременно с исковым заявлением истцом подано ходатайство об обеспечении иска, которым вынесено определение Октябрьского районного суда города Ставрополя от 26.06.2018 и удовлетворено судом. Суд запретил Управлению Федеральной службы государственной регистраций, кадастра и картографии по Ставропольскому краю производить регистрацию прав и прекращать право собственности ООО «Статус», регистрировать какие-либо права сделки, обременения на спорное имущество: нежилые помещения №,№, площадью 219,9 кв.м, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>.

Решением Ленинского районного суда города Ставрополя от 15.05.2019, Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что произведенной регистрацией права собственности ФИО3 и ФИО2 во время действия мер обеспечения иска нарушаются права ФИО8, поскольку имелись правопритязания в отношении спорного объекта недвижимости.

Доводы ответчиков об отсутствии государственной регистрации перехода права собственности на это имущество с момента заключения сделки не опровергают обстоятельств его реальной передачи ФИО5 ООО «Статус». Сомнений в разумности и добросовестности действий ООО «Статус» этих гражданских правоотношений не имеется. Ответчики на момент заключения оспариваемой сделки, действуя добросовестно должны были знать о том, что помещения находятся в фактическом владении ООО «Статус», которым с арендаторами заключен договор аренды и как следствие, что имеются правопритязания в отношении нежилых помещений.

Вместе с тем, регистрация ДД.ММ.ГГГГ права собственности на уже переданное ООО «Статус» во владение и пользование спорное имущество, а также последующее отчуждение этого имущества ФИО2 в нарушение положений пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ совершены с намерением противоправной передачи вещных прав на ранее проданные объекты недвижимости.

Следовательно, доводы ответчиков о защите своего вещного права выходит за пределы осуществления гражданских прав и, исходя из положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежит защите.

С учетом изложенного, суд считает договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО5 и ФИО2 подлежащим признанию недействительным (ничтожным) на основании ст.ст.10,168 Гражданского кодекса РФ. В виду того, что сделка между ФИО5 и ФИО2 ничтожна с момента ее совершения, то последующая сделка также подлежит признанию ничтожной на основании ст.168 Гражданского кодекса РФ, в виду того, что права ФИО3 на нежилые помещения производны от прав ФИО2

Определением Октябрьского районного суда города Ставрополя от 19.06.2019 по делу назначено проведение судебной почерковедческой экспертизы почерка и подписей ФИО2 в МЮ РФ ФБУ СевероКавказский региональный центр судебной экспертизы.

Согласно выводов заключения эксперта от ДД.ММ.ГГГГ№ (т.5 л.д.8-30) подпись и рукописный почерк в договоре купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в графе «Покупатель» выполнены не ФИО2, а иным лицом. Подписи ФИО2 в охранном обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ№, акте осмотра технического состояния объекта культурного наследия от ДД.ММ.ГГГГ выполнены одним лицом, но не самим ФИО2, а иным лицом с подражанием подлинным подписям ФИО2

Пунктом 1 статьи 160 Гражданского кодекса РФ установлено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно пункту 2 статьи 162 Гражданского кодекса РФ в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Т.е. подписи участников сделки являются необходимым элементом простой письменной формы, которую нельзя признать соблюденной при их отсутствии.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно статьи 550 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора.

Учитывая выводы экспертизы, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и ФИО2, подписан от имени ФИО2 неустановленным лицом, в виду чего нельзя признать соблюденной письменную форму этого договора.

Из материалов дела усматривается, что нежилые помещения №,№, площадью 219,9 кв.м, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, относятся к объектам культурного наследия, в виду чего при продаже спорного объекта недвижимости сторонам следовало учитывать его правовое положение и нормативные акты, регламентирующие порядок отчуждения.

Согласно п.4 ст.48 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (в редакции ФЗ, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи) при государственной регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия либо выявленного объекта культурного наследия новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, либо выявленного объекта культурного наследия, которые являются ограничениям (обременениями) права собственности на объект.

В п.17 Положения о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.12.2002 №894, установлено, что при отчуждении объекта культурного наследия условия охранного обязательства подлежат включению в договоры, предусматривающие переход права собственности на указанные объекты, в качестве существенных условий.

Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и ФИО2, усматривается, что условия охранного обязательства не включены в договор и не закреплена обязанность по выполнению ФИО2 требований охранного обязательства. Также судом учитывается, что обязательства нового собственника - ФИО2 по сохранению объекта культурного наследия не возникли в виду отсутствия подписей ответчика в охранном обязательстве.

Вышеуказанные нарушения на основании ст.ст.153,160,162,168,550 Гражданского кодекса РФ, п.17 Положения о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.12.2002 №894, ст.48 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" влекут ничтожность договора купли-продажи нежилых помещений №,№, общей площадью 219,9 кв.м, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и ФИО2.

Оценивая установленные обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к выводу о мнимости сделок, заключенных между ФИО5 и ФИО2 по купле-продаже объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО2 и ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ по нижеприведённым основаниям.

В соответствии со ст.170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ.

По смыслу ч.1 ст.170 Гражданского кодекса РФ, стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности ввиду ее заключения, то есть стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения. Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение исполнять соответствующую сделку.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020) обе стороны мнимой сделки стремятся к сокрытию ее действительного смысла. Следовательно, определение действительной воли, которую имели в виду стороны при заключении мнимой сделки, не требуется. Установление того факта, что стороны на самом деле не имели намерения создания условий для возникновения гражданских прав и обязанностей является достаточным для квалификации сделки как мнимой.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно положениям ч.2 ст.456 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Положениями части 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно выводам судебной почерковедческой экспертизы почерка и подписей ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ№ (т.5 л.д.8-30) рукописная запись «Блекян Шато Левонович» в договоре купли-продажи выполнена не ФИО2, подпись и рукописный почерк в договоре купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в графе «Покупатель», в расписке в получении документов на государственную регистрацию от ДД.ММ.ГГГГ выполнены одним лицом, но не самим ФИО2, а иным лицом. Аналогичен вывод эксперта в отношении почерка и подписи ФИО2 в охранном обязательстве, акте осмотра технического состояния объекта культурного наследия (т.5 регистрационного дела л.д.11-13,15,37-30).

Ответчик ФИО2 в судебном заседании пояснил суду, что он и ФИО5 (продавец) давно друг друга знают, являются знакомыми. Сам он является рабочим по найму, получил статус индивидуального предпринимателя в конце 2014 для сдачи помещений в аренду. Арендные платежи с арендаторов ООО «Элис Центр» в 2014 не получал. Также не смог пояснить что из себя представляют приобретенные им нежилые помещения (количество, местоположение и т.п.), как и тот факт где и какими коммуникациями снабжены спорные помещения, куда и каким образом производится оплата за использование коммунальных ресурсов.

Доказательств финансовой обеспеченности в целях покупки спорной недвижимости не смог суду предоставить.

Из объяснений ФИО2 следует, что после заключения сделки с ФИО5 спустя месяц после приобретения спорных помещений, 1/2 долю он продал ФИО3, которая ему приходится родственницей, проживает в городе Москве. Продаваемую недвижимость ФИО3 не показывал. Как производился расчет по сделке не смог пояснить, расписку о получении денежных средств по сделке не писал. ФИО3 на сделке не присутствовала. Затем сдал на государственную регистрацию договор залога этой недвижимости, однако он не был зарегистрирован.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направил на имя ФИО5 письменное уведомление, в котором ставит в известность продавца ФИО16 о расторжении договора купли нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с невыполнением последним условий договора, и требованием возврата денежных средств по сделке (т.1 л.д.67).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в Октябрьский районный суд города Ставрополя был предъявлен иск о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, в котором он указал: «…что поскольку продавец уклоняется от фактической передачи ему указанных нежилых помещений, в связи с чем, будучи их собственником, он лишен права владения и пользования приобретенным им имуществом» (т.1 л.д.65-66).

Из исследованного в судебном заседании протокола судебного заседания т.3 л.д.58-80, допроса свидетеля ФИО17 следует, что ранее в 2015 году, она также арендовала часть помещений на основании договора субаренды, заключенного с Элис-Центр, в свою очередь арендовавшего помещения у ООО «Статус», видела розовое свидетельство о праве собственности ООО «Статус». Не знает ФИО2 и ФИО3

Учитывая вышеизложенные фактические обстоятельства, объяснения сторон, письменные доказательства, подписание договора купли-продажи от имени ФИО2 иным лицом с подделкой подписи лица, указанного в качестве стороны сделки, свидетельствующего об отсутствии воли последнего на совершение сделки, доводы ответчиков о временном владении спорными помещениями спустя более полугода после заключения оспариваемых сделок -с января по март 2015 года на основании договора аренды, а также сведения о получении арендных платежей за этот же период времени нельзя признать достоверными доказательствами исполнения договоров купли-продажи и наличия намерений сторон создать соответствующие заключенным договорам правовые последствия. Спорные нежилые помещения не были переданы продавцом ФИО5 ФИО2, впоследствии ФИО2 не передавал помещения ФИО3 Таким образом ответчики не владели, не пользовались спорными помещениями, сделки не были исполнены сторонами, одно лишь указание на совершение формальных действий по заключению договоров купли-продажи и осуществлению их регистрации не свидетельствует о законности сделок. Ответчиками не предоставлено достоверных опровергающих доказательств.

Напротив, из материалов дела усматривается, что спорные помещения находились во владении и пользовании ООО «Статус» с момента заключения договора купли-продажи, впоследствии ФИО8, ФИО1 и ФИО7

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи нежилых помещений между ФИО5 (продавец) и ООО «Статус» (покупатель). В соответствии с условиями договора купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ продавец продал, а покупатель купил нежилые помещения №,№ с кадастровым №, площадью 219,9 кв. м, этажность 1, наименование: торговое, назначение: нежилое, расположенные по адресу: <адрес>.

Пунктом 1.3 договора купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что стоимость нежилых помещений составляет 25.100.000,00 (двадцать пять миллионов сто тысяч) рублей.

Пунктом 1.5 договора ФИО5 обязался снять залоговое обременение в срок до ДД.ММ.ГГГГ, что предполагало подачу документов на регистрацию перехода права собственности по договору после снятия обременения в виде ипотеки.

Согласно п.2.1 договора покупатель уплатил продавцу до подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме путем передачи векселя серии РГП № на сумму 25.000.000,00 рублей, что подтверждается актом приема-передачи векселя от ДД.ММ.ГГГГ и передачи наличных денежных средств в размере 100.000,00 рублей уплаченных, также до подписания договора купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ подписан акт №1 приема-передачи нежилых помещений, по которому продавец передал, а покупатель принял нежилые помещения №,№ с кадастровым номером №, площадью 219,9 кв. м, этажность 1, наименование: торговое, назначение: нежилое, расположенные по адресу: <адрес>, приобретенные ООО «Статус» по Договору купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ. Актом приема-передачи документов от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 (Продавец) было передано ООО «Статус» (Покупателю) оригиналы следующих документов: оригинал свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии №№ на спорное имущество, оригинал договора купли-продажи недвижимости приобретаемой с использованием кредитных средств банка от ДД.ММ.ГГГГ№з, оригинал технического паспорта на спорный объект, оригинал кадастрового паспорта на помещение и оригинал охранного обязательства на памятник истории и культуры (объект культурного наследия) расположенные по адресу <адрес>.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что в подтверждение взятых на себя обязательств ФИО5 по заключенному договору купли-продажи и снятию обременения в виде ипотеки ООО «Статус» были переданы оригиналы: кредитного договора на имя ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ согласно условиям которого срок окончания кредитного договора установлен ДД.ММ.ГГГГ, вместе с кредитным договором переданы оригиналы договоров поручительства с физическим лицом и юридическим лицом от ДД.ММ.ГГГГ, оригинал договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ заключенный до ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ООО «Элис-Центр» в целях заключения ООО «Статус» с указанным арендатором договора аренды.

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ№, подготовленного НП «Центр независимых экспертиз криминалистики и права» (т.1 л.д.28-38) представленного истцом в качестве письменного доказательства, подписи в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО5 и ООО «Статус» и акте приема-передачи недвижимого имущества принадлежат ФИО5

Исходя из вышеизложенного, исследованных судом доказательств по делу, объяснений ФИО2, суд приходит к выводу о передаче в фактическое владение и пользование ООО «Статус» спорных нежилых помещений после подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Статус» заключено охранное обязательство с Управлением Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия от ДД.ММ.ГГГГ№.

ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация права собственности за ООО «Статус» в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности (т.3 л.д.138).

ДД.ММ.ГГГГ собственником ФИО8 принято (заключено) охранное обязательство с Управлением Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия №.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия и собственником ФИО8 составлен акт технического состояния объекта культурного наследия.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, действующей на основании договора доверительного управления имуществом от ДД.ММ.ГГГГ, на праве аренды по договору аренды нежилого помещения передано индивидуальному предпринимателю ФИО17 нежилые помещения №, общей площадью 150 кв.м., с торговой площадью 85 кв.м., находящиеся на первом этаже в здании по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, действующей на основании договора доверительного управления имуществом, заключен договор аренды с ИП ФИО18, которому во временное владение и пользование переданы помещения №,№, общей площадью 62 кв.м., торговой площадью 52 кв.м., находящиеся на первом этаже в задании по адресу: <адрес>. Помещения переданы по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Из исследованного судом протокола судебного заседания показаний свидетеля ФИО17 (протокол судебного заседания т.3 л.д.58-80)следует, что она является арендатором помещений договор заключен с ФИО1, ей оплачивает аренду за помещения, напрямую оплачивает только свет. Договор аренды заключен с ФИО1, действующей от собственника ФИО8 на основании договора доверительного управления имуществом. Ранее в 2015 году, она также арендовала часть помещений на основании договора субаренды, заключенного с Элис-Центр, в свою очередь арендовавшего помещения у ООО «Статус», видела розовое свидетельство о праве собственности ООО «Статус».

В материалах дела имеется договор на выполнение ремонтных работ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО19 и ФИО1, согласно которого место проведения ремонтных работ <адрес> (п.1.4 Договора), также представлены товарные чеки и товарные накладные на приобретение строительных материалов за период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между МУП «Водоканал» и ИП ФИО1 заключен единый договор холодного водоснабжения и водоотведения № торговых помещений №,№ по <адрес>, открыт лицевой счет №

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО1 заключен договор купли-родажи нежилых помещений №,№ с кадастровым номером №, площадью 219,9 кв.м., этажностью 1, наименование: торговое, назначение: нежилое, расположенное по адресу: <адрес>. Цена недвижимости установлена по соглашению сторон в размере 27.000.000,00 рублей.

Согласно условий данного договора, Продавец гарантировал, что до заключения настоящего договора вышеуказанная недвижимость никому не продана, не подарена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, скрытых дефектов не имеет (п.1.5.). Также ФИО7 уведомлена о том, что на приобретаемые нежилые помещения зарегистрированы ограничения объекта культурного наследия в связи с чем, недвижимость находится под охраной государства (п.1.4.)

ФИО7 все принятые обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ выполнены в полном объеме. Денежные средства получены продавцом, помещения приняты ФИО7, что подтверждается актом приема-передачи в соответствии условиями договора, а также подтверждено объяснениями сторон по делу. ФИО7 открыто владеет и пользуется спорными нежилыми помещениями, несет бремя расходов по содержанию недвижимости, оплачивает коммунальные платежи.

Вышеприведенные обстоятельства указывают на отсутствие реальных намерений ответчиков приобрести спорное имущество, в виду чего, суд считает необходимым признать договоры купли-продажи между ФИО5 и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, а также договор купли-продажи, заключенный между ФИО2 и ФИО3, мнимыми.

Кроме того, права ФИО3 на нежилые помещения производны от прав ФИО2 и поскольку договор купли-продажи заключенный между ФИО5 и ФИО2 является недействительным, то на основании ст.168 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи помещений от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ФИО2 продал, 1/2 долю в праве на нежилые помещения №,№, площадью 219,9 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, ФИО3 является ничтожным и не порождает для ФИО3 правовых последствий.

В силу п.2 ст.168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с абз.2 п.3 ст.166 Гражданского кодекса РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно п.84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

По смыслу указанных норм под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

В соответствии со ст.3 ГПК РФ право на обращение в суд имеет заинтересованное лицо в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Исходя из смысла ст.305 Гражданского кодекса РФ после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 указала на то, что заключенные ответчиками между собой договоры купли-продажи спорных помещений нарушают ее права как лица, которой ФИО8 на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ переданы права и обязанности по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, предметом передачи прав являются права и обязанности покупателя нежилых помещений №,№, общей площадью 219,9 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>. 64, 1 этаж, кадастровый №.

Согласно положений статьи 209 Гражданского кодекса РФ, право собственности охраняется действующим законодательством и подлежит в том числе судебной защите, с связи с чем, суд находит обоснованной возможность Истца реализовать судебную защиту имеющихся прав путём искового производства о признании сделок между ФИО5 и ФИО2 и между ФИО2 и ФИО3 ничтожными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Договор продажи недвижимости заключается, в силу статьи 550 Гражданского кодекса РФ, в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Таким образом законодателем установлена обязанность сторон по соблюдению исключительно письменной формы совершения сделки.

Судом установлено, что между ФИО5 (продавец) и ООО «Статус» (покупатель) договор заключен в надлежащей форме, с учетом вышеизложенных норм права.

Впоследствии решением Федерального арбитражно-третейского суда Международной Ассоциации гражданского судопроизводства от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования ООО «Статус» к ФИО5, ФИО2, ФИО3, ФИО20 признано право собственности ООО «Статус» на нежилые помещения №,№, площадью 219,9 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>; признан недействительным договор купли-продажи нежилых помещений №,№, площадью 219,9 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и ФИО2, применены последствия недействительности сделки, погашена запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ№ о государственной регистрации права за ФИО2; признан недействительным договор купли-продажи нежилых помещений №,№, площадью 219,9 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3, применены последствия недействительности сделки, погашена запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признано отсутствующим зарегистрированное право общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3 по 1/2 доли каждого на нежилые помещения №,№, площадью 219,9 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

В Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации права собственности ООО «Статус» от ДД.ММ.ГГГГ№. Таким образом, ООО «Статус» исполнены обязательства по государственной регистрации перехода права собственности в принудительном, судебном порядке, по причине уклонения ФИО5 от исполнения обязательств возникших из заключенного договора купли-продажи.

Впоследствии определением Советского районного суда города Махачкалы от ДД.ММ.ГГГГ вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворено заявление ФИО2, ФИО5 и ФИО3 об отмене решения Федерального арбитражно-третейского суда Международной Ассоциации гражданского судопроизводства от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ООО «Статус» заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений.

Согласно п.1.1 Договора стороны договорились о подготовке и заключению в последующем договора купли-продажи нежилых помещений №,№ с кадастровым номером №, площадью 219,9 кв.м. этажность 1, наименование торговое, назначение нежилое, расположенные по адресу: <адрес>.

Пунктом 1.2 Договора установлено, что недвижимость принадлежит «Продавцу» на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Решения Федерального арбитражно-третейского суда Международной Ассоциации гражданского судопроизводства от ДД.ММ.ГГГГ, определения Советского районного суда города Махачкалы от 5.03.2015.

В соответствии с п.1.3 договора цена отчуждаемой недвижимости определена соглашением сторон и составляет 26.000.000,00 (двадцати шести миллионов) рублей, которые Покупатель оплатил в полном объеме до подписания договора.

Согласно п.1.4 Договора на момент заключения договора «Продавец» предупредил «Покупателя» о том, что до заключения настоящего договора «Продавец» обратился в регистрирующий орган о регистрации права собственности в установленном порядке с приложением всех документов необходимых для регистрации его права собственности в ЕГРП на объекты недвижимости.

Пунктом 1.5 договора закреплена обязанность Продавца зарегистрировать право собственности до заключения основного договора купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ Также стороны установили, что «Продавец» и «Покупатель» обязуются не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи обратиться в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности во исполнение настоящего договора.

ДД.ММ.ГГГГ решением Межрегионального Северо-Кавказского Арбитражного суда при Ставропольском региональном отделении Общероссийской общественной организации «Деловая Россия» за ФИО8 признано право собственности на нежилые помещения и обязали ООО «Статус» передать ФИО8 нежилые помещения №,№, общей площадью 219,9 кв.м, расположенных по адресу: <адрес> этаж, кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Статус» и ФИО8 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилых помещений №,№, площадью 219,9 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Статус» и ФИО8 подписан акт приема-передачи к договору купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно п.п.1,2 Акта продавец передал, покупатель принял объект недвижимого имущества, то есть нежилые помещения №,№, площадью 219,9 кв. м., расположенных по адресу: <адрес>.

В п.3 Акта продавец ООО «Статус» подтвердил, что оплата за имущество произведена Покупателем в полном объеме.

Из условий, вышеуказанных заключенных договора купли-продажи недвижимости и предварительного договора купли-продажи следует, что волеизъявление ООО «Статус» было направлено на отчуждение объекта недвижимости, согласованы все существенные условия договора продажи недвижимости.

С учетом исследованных в суде доказательств по делу, суд приходит к выводу об исполнении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Статус» и ФИО8 как в части произведения оплаты по договору, передаче имущества, так и по форме и содержанию договора купли-продажи. Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества все требования закона, предъявляемые к такого рода сделкам, были соблюдены.

В судебном заседании установлено, что на основании договора передачи договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО1, ФИО8 передал свои права и обязанности ФИО1 по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Предметом передачи прав являются права и обязанности покупателя нежилых помещений №,№, общей площадью 219,9 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, 1 этаж, кадастровый № (п.2 Договора).

Пунктом 3 Договора установлено, что права и обязанности «покупателя» считаются переданными с момента подписания сторонами настоящего договора. Согласно п.5 Договора ФИО1 оплатила ФИО8 за передачу прав Покупателя денежные средства в размере 26.000.000,00 рублей.

На основании акта приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ к договору о передачи договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 передал, а ФИО1 приняла объект недвижимого имущества, то есть нежилые помещения (в дальнейшем именуемое "Имущество"), а именно: нежилые помещения №,№, общей площадью 219,9 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, 1 этаж, кадастровый №.

Согласно п.2 Акта ФИО8 подтверждает, что оплата за имущество произведена ФИО1 в полном объеме в соответствии с условиями договора передачи от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Имущественных и финансовых претензий по исполнению указанного договора передачи от ДД.ММ.ГГГГ в части оплаты ФИО8 не имеет, ФИО1 не имеет претензий к переданному имуществу, указанному в п.1 настоящего акта (п.3 Акта).

Определением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено ходатайство представителя истца ФИО8 об установлении процессуального правопреемства, произведена замена стороны истца ФИО8 на ФИО9

Согласно ст.392.3 Гражданского кодекса РФ определено, что в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

По смыслу статьи 392.3 Гражданского кодекса РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга.

Таким образом, по смыслу статей 392.3 Гражданского кодекса РФ, ФИО8 и ФИО1 заключив ДД.ММ.ГГГГ договор передачи договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ установили, что Истец полностью заменяет ФИО8 в отношениях по приобретению права собственности на объекты недвижимости: нежилые помещения №,№, общей площадью 219,9 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, 1 этаж, кадастровый №, и принимает все права Покупателя.

Согласно объяснений ФИО8, содержащихся в протоколе судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ, исследованного в судебном заседании, ФИО8 подтвердил факт заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подтвердил фактическую передачу Истцу спорных помещений, всех прав и обязанностей по Договору.

В силу п.58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст.9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

ФИО1 вправе самостоятельно определять способ защиты прав, определенных ст.12 Гражданского кодекса РФ. Под признанием права собственности понимается требование истца о судебном подтверждении наличия у него права собственности либо отсутствия у правонарушителя предполагаемого права собственности на спорную вещь. Истцом заявлено о реализации указанного способа защиты права - признания права собственности на объект недвижимости - на нежилые помещения №,№ общей площадью 219,9 кв.м., кадастровый № (предыдущий кадастровый №), расположенных по адресу: <адрес> в порядке процессуального правопреемства, которое суд полагает подлежащим удовлетворению.

В ходе судебного разбирательства ответчиками поданы заявления о применении срока исковой давности, ответчики просили применить последствия пропуска срока исковой давности. Заявления мотивированы тем, что ФИО8 (ныне в виду правопреемства ФИО1) знал о том, что спорные нежилые помещения имеют собственников, заключая ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи с ООО «Статус». Также истец должен был знать о наличии спора, поскольку в п.1.2 предварительного договора, заключенного между ООО «Статус» и ФИО8 указано о принадлежности недвижимости «Продавцу» на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Решения Федерального арбитражно-третейского суда Международной Ассоциации гражданского судопроизводства от 19.02.2015, определения Советского районного суда города Махачкалы от 05.03.2015. В п.1.5 предварительного договора имеется условие об обязанности ООО «Статус» зарегистрировать свое право до 19.03.2015.

Согласно ст.199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. При этом истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу ст.181 Гражданского кодекса РФ по требованиям о признании такой сделки недействительной (п.3 ст.166) установлен трехгодичный срок исковой давности. При этом течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Так, из материалов дела следует, что 15.05.2015 на основании определения Октябрьского районного суда города Ставрополя выдан исполнительный лист, данное определение вступило в законную силу.

Впоследствии Октябрьским районным судом города Ставрополя в июле 2017 года рассмотрено заявление ФИО2 о пересмотре определения Октябрьского районного суда города Ставрополя от 15.05.2015 о выдаче на имя ФИО8 исполнительного листа на принудительное исполнение решения Межрегионального Северо-Кавказского Арбитражного суда при Ставропольском региональном отделении Общероссийской общественной организации «Деловая Россия» в составе единоличного арбитра (Косенко С.И.) от 20.04.2015 по вновь открывшимся обстоятельствам. В рамках этого дела ФИО8 стало известно о наличии определения Советского районного суда города Махачкалы от 23.08.2016 об отмене решения третейского суда от 19.02.2015 и о наличии договоров купли-продажи оспариваемых в настоящем судебном споре и правопритязаний ФИО2 и ФИО3 в отношении недвижимости, переданной ФИО8 на основании договора купли-продажи недвижимости.

ФИО8 не являлся участником иных судебных разбирательств, предметом которых являлись нежилые помещения по проспекту Карла Маркса, 64 в городе Ставрополе.

Указание в предварительном договоре п.1.2, заключенном между ООО «Статус» и ФИО8 о принадлежности недвижимости «Продавцу» на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Решения Федерального арбитражно-третейского суда Международной Ассоциации гражданского судопроизводства от 19.02.2015, определения Советского районного суда города Махачкалы от 05.03.2015 не является безусловным основанием для суждения о том, что ФИО8 должен был знать о наличии правопритязаний ФИО2 и ФИО3

Из материалов дела следует, что с иском в суд о признании договоров недействительными ФИО8 обратился ДД.ММ.ГГГГ - т.е. без пропуска им срока исковой давности, в связи с чем, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления о применении срока исковой давности.

В силу ч.3 ст.1 ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

С учетом изложенного, у суда имеются правовые основания для удовлетворения исковых требований о прекращении права общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3 путем погашения регистрационной записи.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО5, ФИО2, ФИО3, (третьи лица: Управление Росреестра по СК, ФИО7, Росфинмониторинг по СКФО) о признании сделок недействительными, признании права собственности на нежилые помещения - удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи нежилых помещений №,№, общей площадью 219,9 кв.м, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и ФИО2.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности нежилых помещений №,№, общей площадью 219,9 кв.м, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3.

Прекратить право собственности ФИО2 и ФИО3 путем погашения регистрационной записи о зарегистрированном праве общей долевой собственности по 1/2 доли в праве на нежилые помещения №,№ общей площадью 219,9 кв.м, кадастровый № (прежний кадастровый №), расположенных по адресу: <адрес>.

Признать право собственности на нежилые помещения №,№, общей площадью 219,9 кв.м, кадастровый № (прежний кадастровый №), расположенных по адресу: <адрес> за ФИО1.

Данное решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> для погашения записи о регистрации права собственности ФИО2 и ФИО3 на нежилые помещения №,№, общей площадью 219,9 кв.м, кадастровый № (прежний кадастровый №), расположенных по адресу: <адрес>, а также для регистрации права собственности на указанные нежилые помещения за ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Октябрьский районный суд города Ставрополя Ставропольского края в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья М.Г. Дубровская

Мотивированное решение составлено 05 мая 2021 года.

Судья М.Г. Дубровская