Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3 о взыскании двойной суммы задатка и убытков, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи с привлечением средств материнского капитала. Предметом указанного договора является заключение Договора купли-продажи жилого дома с правом проживания, площадью 57,3 кв.м., земельный участок, площадью 723 кв.м, и хозяйственное строение или сооружение, площадью 42,2 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.1.1. Предварительного договора основной Договор купли-продажи Объектов должен быть заключён до ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.7.2 Предварительного договора установлено место подписания основного договора: <адрес> (помещение ИП ФИО4 №1) В соответствии с п.2.2. Предварительного договора установлена обязанность ответчика по сбору документов для подписания основного договора: паспорт; СНИЛС; Свидетельство о заключении брака; подлинные правовые документы на Объект и документы основания; Технический паспорт на Объект; Кадастровый паспорт на земельный участок; Справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам: по газу, по свету, по воде по мусору; справка об отсутствии задолженности перед садоводством; паспорта счётчиков, а также последние оплаченные квитанции по всем коммунальным платежам; домовая книга и нотариальное заявление Продавца о том, что на момент подписания основного договора купли-продажи в отчуждаемом Объекте никто не зарегистрирован и не сохраняет право проживания; выписки из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений; нотариальное согласие супруги на продажу; открыть лицевой счёт "Универсальный" в Сбербанке и предоставить полные его реквизиты.

В соответствии с п. 5.1. Предварительного договора Объект приобретается истцами за 4900000 рублей: 100000 рублей в качестве задатка при подписании предварительного договора; 4346974 рубля при подписании основного Договора купли-продажи и 453026 рублей за счёт средств материнского капитала путём перечисления на расчётный счёт ответчика после государственной регистрации основного Договора в срок до 22.04.2019г.

29.01.2019г. во исполнение Предварительного договора от 29.01.2019г. между истцами и ответчиком было заключено Соглашение о задатке от 29.01.2019г. которое, в соответствии с п. 5 Соглашения о задатке, является неотъемлемой частью Предварительного договора от 29.01.2019г.

29.01.2019г. во исполнение Соглашения о задатке от 29.01.2019г. истцами была передана ответчику сумма задатка в 100000 рублей, что подтверждается Распиской в получении денег от 29.01.2019г.

В соответствии с 3.2. Предварительного договора истцами ИП ФИО4 №1 заблаговременно предоставлены документы для составления основного договора купли-продажи: копии паспортов гражданин РФ, СНИЛС, Выписки ЕГРН на объекты недвижимости, копия свидетельства о заключении брака, свидетельства о рождении детей, копия сертификата о предоставлении материнского капитала, справка о размере материнского капитала(семейного) капитала по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг., что подтверждается соответствующей Справкой ИП ФИО4 №1 от 28.02.2019г. Также была подготовлена и сумма в 4346974 рубля для передачи ответчику при подписании основного договора: 1500000 рублей наличными средствами полученными ФИО1 от матери ФИО7 по договору Дарения от 15.01.2019г, которые последняя получила от заключения Договора купли-продажи от 13.01.2019г., 453026 рублей согласно Справки о размере материнского капитала(семейного) капитала по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг. и оставшаяся сумма в 2946974 рублей на расчётном счету ПАО Сбербанк по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

До установленной даты подписания основного договора ответчику было направлено Уведомление о времени и месте его подписания. Так же поступил и ответчик. Однако, и ответчик, и истцы получили уведомления о проведении сделок по истечении установленного срока. Ответчик от исполнения принятых на себя обязательств по Предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ уклонился.

Так в назначенное им же время и заранее согласованное место (<адрес>) явился, однако не с полным пакетом документов, оговоренных в п. 2.2 Предварительного договора от 29.01.2019г., что подтверждается Справкой ИП ФИО4 №1

В нарушение п.2.2. Предварительного договора ответчиком не предоставлены следующие документы: -СНИЛС; Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам из садоводства - СНТ "Горизонт"; паспорта счётчиков, а также последние оплаченные квитанции по всем коммунальным платежам; домовая книга и нотариальное заявление ответчика о том, что на момент подписания основного договора купли-продажи никто не зарегистрирован и не сохраняет право проживания; выписки из ЕГРН об отсутствии ареста и обременений на объекты недвижимости. Более того, установить личность ответчика для подписания договора не представилось возможным, поскольку ФИО3 предъявил загранпаспорт гражданина РФ серии 720412999, выданный ФМС 61021 ДД.ММ.ГГГГ, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 828 "Об утверждении Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, образца бланка и описания паспорта гражданина Российской Федерации" и Указом Президента РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1752 "Об основных документах, удостоверяющих личность гражданина Российской Федерации за пределами Российской Федерации" не является документом, удостоверяющим личность на территории РФ, а, соответственно, подписать договору купли-продажи и заявление о государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимости. А гражданский паспорт, со слов ответчика, утрачен.

Дополнительно, в порядке проверки достоверности предоставленных сведений об Объектах недвижимости ответчика, истцами за счёт собственных средств был заключён Договор подряда № на измерение объекта недвижимости от 05.02.2019г. с ИП ФИО8 и оплачена стоимость услуг в 6500 рублей. Предметом указанного договора измерение земельного участка с выносом и закреплением на местности 2-х точек границ земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Для выполнения обязательств по договору из Департамента архитектуры и градостроительства <адрес> была получена Топографическая съёмка от 20.02.2019г. с указанием Красной линии. По результату работ по Договору подряда № на измерение объекта недвижимости от 05.02.2019г. стал вынос в натуре точек координат на местности и Схема расположения земельного участка от 07.02.2019г. В соответствии с указанной Схемой, Жилой дом расположен за пределами границ земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, а также за пределами Красной линии.

В соответствии с п. 6.5 Предварительного договора сторона, которая при заключении настоящего договора либо до или после заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения основного договора, его исполнения или прекращения, обязана возместить другой стороне по её требованию убытки причинённые недостоверностью таких заверений.

Так, в соответствии со ст. 222 ГК РФ использование самовольной постройки не допускается. Ответчик выявленное нарушение не устранил, гарантий устранения не предоставил. Из вышеприведенных обстоятельств следует, что при подписании основного договору купли-продажи истцы были бы лишены прав собственности на жилой дом, который расположен в нарушение градостроительных норм и правил землепользования, установленных в отношении земельного участка.

Также в Правлении СНТ "‘Горизонт", на территории которого расположены объекты недвижимости, получено Уведомление о наличии задолженности за потребленную электроэнергию в 64627,86 рублей.

Так в соответствии с п.2.2. Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ исключает возможность ответчиком предоставить справку об отсутствии задолженности перед садоводством - СНТ "Горизонт". Ответчик задолженность не погасил, гарантий её погашения не предоставил.

ФИО1 и ФИО2 просили взыскать ФИО3 в пользу ФИО1 - 100000 рублей, 6500 рублей стоимости услуг, в пользу ФИО2- 100000 рублей.

Истцы ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание явились, исковые требования поддержали и просили удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание явился, исковые требования не признал и просил отказать, ссылаясь на то, что он обязательства по предварительному договору выполнил в полном объеме, однако стороны обоюдно отказались от заключения основного договора.

Заслушав в судебном заседании истцов, их представителя по доверенности ФИО9, ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п. 4 названной статьи в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец), ФИО2 и ФИО1 (покупатели) был заключен предварительный договор, по котором продавец обязуется продать, а покупатели купить жилой дом с правом регистрации и проживания расположенный на дачном земельном участке назначение жилое, общая площадью 57.3 кв.., этажность 2 расположенный по адресу <адрес>, земельный участок категория земель: дачный земельный участок площадью 723 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0051103:250, хозяйственное строение нежилое общей площадью 42.2 кв.., расположенные по адресу <адрес> –на-Дону, <адрес> и заключить между собой основной договор купли-продажи с рассрочкой платежа в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.2.2 предварительного договора продавец обязуется собрать и предоставить надлежащим образом оформленные документы, необходимые для заключения договора.

В соответствии с п. 2.6 предварительного договора продавец обязуется погасить все имеющиеся задолженности по коммунальным платежам.

В соответствии с п.5.1 предварительного договора указанный объект продается и покупается за 4900000 руб. в следующем порядке: 100000 руб. в качестве задатка, 4346974 руб. в день подписания основного договора, 453026 руб. за счет средств материнского капитала.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) ФИО2 и ФИО1 было заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым в случае отказа продавца от заключения договора с покупателем (неисполнении обязательств по вине продавца) продавец выплачивает покупателю двойную сумму задатка в течение 3 дней с момента расторжения настоящего договора. ( п.8)

В соответствии с п.10 соглашения о задатке, сторона, ответственная за неисполнение настоящего соглашения обязана возместить другой стороне понесенные убытки, связанные с неисполнением обязательства по настоящему договору.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик получил от истцов денежную сумму в виде задатка в размере 100000 руб. ( л.д. 17)

ДД.ММ.ГГГГ по заданию истца кадастровой службой ООО «ГЕО-Дон» были проведены кадастровые работы по выносу в натуре границ земельного участка и выполнена схема расположения земельного участка, согласно которому жилой дом расположен за пределами земельного участка по <адрес> и за пределами красной линии.

Покупателями было предложено продавцу устранить указанные нарушения, однако никаких мер ответчиком принято не было.

Согласно уведомлению СНТ «Горизонт» за ФИО3 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ числится задолженность за электроэнергию и штраф за самовольную подмену прибора учета в размере 64627 руб. 86 коп.

ДД.ММ.ГГГГ продавцом ФИО3 было напарено в адрес покупателем заявление о готовности заключить договор ДД.ММ.ГГГГ в 11 часов в агентстве «Эллада».

ДД.ММ.ГГГГ покупателями ФИО1 и ФИО2 направлено предложение о готовности к заключению основного договора. ( л.д. 20, 21)

ДД.ММ.ГГГГ покупатели явились в назначенное время для подписания основного договора, однако необходимые документы не были представлены продавцом и договор не был заключен.

ДД.ММ.ГГГГ истцы направил в адрес ответчика требование о возврате двойной сумы задатка, которое не выполнено.

Таким образом, судом установлено, что между сторонами был заключен предварительный договор о приобретении недвижимого имущества, по которому ответчик принял на себя обязательства предоставить определённый пакет документов. В день, назначенный для заключения основного договора, обе стороны выразили намерение заключить основной договор, однако ответчиком не были предоставлены документы, необходимые для заключения сделки, отсутствовал паспорт гражданина Российской Федерации, не была погашена задолженность по оплате коммунальных услуг и не приведены в соответствие границы земельного участка.

При таких обстоятельствах, основной договор не был заключен по вине ответчика, который свои обязательства по предварительному договору не выполнил.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Положениями ст. 309 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ является задаток, которым согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Из п. 2 ст. 381 ГК РФ следует, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Аналогичные положения содержатся и в заключенном между сторонами соглашении о задатке.

Учитывая, что за неисполнение договора купли-продажи помещения была ответственна сторона, получившая задаток, то есть продавец ФИО3, исковые требования о взыскании задатка в двойном размере и убытков в размере оплаты договора на проведение кадастровых работ подлежат удовлетворению.

Помимо того, что задаток согласно с п. 2 ст. 381 ГК РФ является доказательством заключения договора, способом платежа и способом обеспечения исполнения договора, он является также и формой ответственности за неисполнение договора, в связи с чем в силу ст. 401 ГК РФ такая ответственность по общему правилу может быть возложена на соответствующее лицо только при наличии его вины в неисполнении договора, и такое лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения договора.

Доказательств того, что ответчиком были предприняты какие-либо меры, направленные на надлежащее исполнение условий предварительного договора, суду не представлено.

Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

При заключении предварительного договора истцы правомерно рассчитывали на выполнение ответчиком своих обязательств, в результате чего истцы намеревались приобрести жилой дом, расположенный на земельном участке при отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. В результате нарушения ответчиком своих обязательств, в день заключения сделки не были представлены документы, подтверждающие расположение жилого дома в границах земельного участка и об отсутствии задолженности перед НСТ Горизонт.

Доводы ответчика о том, что ранее им были выполнены кадастровые работы и жилой дом расположен в границах земельного участка, опровергаются представленным актом кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому до настоящего времени имеется несоответствие фактической площади земельного участка ( 1000 кв.м.) правовым документам ответчика ( 723 кв.м.), часть жилого дома расположена за границами участка и за границей красной линии Ростова-на-Дону.

Доводы ответчика о подложности извещения (уведомления) СНТ Горизонт являются необоснованными, поскольку не представлены доказательства подложности данного уведомления. Из уведомления следует, что штрафные санкции начислены в связи с самовольной подменой прибора учета. При этом, никаких надлежащих мер по устранения задолженности ответчик не принимал.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации одновременно с потерей переданного задатка или его возвращением в двойном размере сохраняется обязанность стороны, ответственной за неисполнение договора, возместить другой стороне убытки, понесенные вследствие этого.

Поскольку судом установлено, что сделка не состоялась по вине ответчика, с ответчика подлежат взысканию расходы истцы ФИО1 по оплате договора подряда с кадастровой организацией в размере 6500 руб.

Руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 в счет возврата двойной суммы задатка денежные средства в размере 100000 руб., расходы по договору подряда в размере 6500 руб., а всего 106500 руб.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 в счет возврата двойной суммы задатка денежные средства в размере 100000 руб.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ года