Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ЗАО Компания Дельта» о возложении обязанности заключить договор управления с учетом представленных изменений,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратилась с иском к ЗАО Компания Дельта» о возложении обязанности заключить договор управления с учетом изменений. В обоснование заявленного требования указала, что она является владельцем отдельного, функционального, нежилого помещения (иные данные) Согласно требований обслуживающей компании ею заключены договора с ресурсо-снабжающими организациями: МУП «Горводоканал», АО «ДГК», ООО «Компания «Дельта + » на вывоз, уборку мусора. Ремонт и содержание имущества и общедомовой территории она проводила на основании требований Администрации города. Ответчик предоставил мне для подписания договор с расчётом оплаты на основании тарифов, утвержденных Администрацией города Комсомольск нА для жилых квартир. Оплата по договору составила 10614.74 руб. в месяц или 20.95 руб. за м.кв., с чем она не согласилась, так как ответчик своих обязательств по договору не исполняет. Такие услуги как функции управления, ремонт жилья, содержание придомовой территории - ответчик ей не оказывал и она выполняла их за свой счет, по договорам с ресурсоснабжающей организацией 2 раза она представляла ответчику подписанный договор управления и протокол разногласий к договору. Ответчик договор управления в предложенном ею варианте и протоколом разногласий не подписал. Имеющийся договор нарушает ее права. Так из расчёта на обслуживание следует исключить содержание придомовой территории, т.к. у нее отдельный вход, техническое обслуживание дома и содержание общего имущества дома - подлежит уменьшению в 2 раза т.к. большая часть инженерных сетей находится в ее помещении и она проводит его обслуживание и содержание за свой счёт, проводит ремонт фасада и дороги, ремонт жилья, оплата этих работ подлежит исключению из оплаты. 172 м.кв. занимает подвал, который к общедомовому и обслуживаемому ответчиком имуществу не относится и следовательно не может быть включён в оплату как помещения, указанные в Постановлении Администрации г.Комсомольска-на-Амуре № 1512-па от 13.06.17г. за которые установлен размер платы за содержание и ремонт жилых помещений. У ответчика не имеется лицензии на выполнение им работ и нет договоров с организациями, имеющими такие лицензии. Ответчик не оказывает ей более 50% услуг, как и услуг не надлежащего содержания общего имущества дома. Просит суд обязать ответчика заключить с ней договор на обслуживание моего помещения с учётом фактически оказываемых услуг.

В ходе судебного разбирательства истица представила заявление об уточнении исковых требований, в котором дополнительно к вышеизложенному указала, что в соответствии с техническим паспортом МКД (№) по (адрес), ее нежилое помещение (адрес). является изолированным подвалом и на основании п. р ст. 15 ЖК РФ и, не относится к общедомовому имуществу, относится к вспомогательным помещениям и не относится к жилым. Согласно проекту, в подвале не имеется отопления и он не относится к помещениям, на которые распространяется оплата согласно ст. 155-155 ЖК РФ. Требование с нее оплаты за подвал ответчиком нарушает ее права в части равной оплаты по отношению с другими собственниками дома, которые за содержание зала никакой оплаты не несут. Более 50% работ, указанных в договоре управления МКД ей не оказываются и она организует их сама, в том числе и на основании заключенных договоров. Размер оплаты по договору должен быть уменьшен вдвое с 10614,74 рублей за кв.м до 4662,17 рублей за кв.м. Просит суд обязать ответчика заключить с ней договор на обслуживание ее нежилого помещения с учётом изменений в договор управления многоквартирным домом:

в п. 5.1 - Изменить и отменить абзац 4, полностью со слов - плату за холодную воду, горячую.. .. А так же исключить абзац 1 «..- плату за содержание общего имущества МКД» и принять в редакции: 5.1. Плата за нежилое помещение в многоквартирном доме для Собственника включает в себя: плату за текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома; плату за услуги по управлению многоквартирным домом;

- п. 5.2. Изменить и отменить полностью абзацы 5,4. (В связи с наличием п. 4.3.10). Дополнить абзац 1,2,3 словами: …кроме площади подвала 172 м.кв. и принять в редакции: 5.2. Цена оказания услуг по управлению многоквартирным домом составляет 1 рубль 97 копеек за 1 м2 общей площади помещения, в том числе НДС, кроме площади подвала 172 м.кв.

Цена оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома составляет: содержание жилья - 9,80 рублей в месяц за 1 м2 от общей площади, кроме площади повала 172 м.кв., текущий ремонт- 8,15 рублей в месяц за 1 м2 от общей площади, кроме площади подвала 172 м.кв.

п.4.2.2. Дополнить словами: Согласовать с Собственником стоимость работ свыше 20000 руб. и принять в редакции:

4.2.2. Самостоятельно определять Исполнителя для выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Согласовать с собственником стоимость работ свыше 20000 руб.

Приложение № 2 Перечень работ, связанных с содержанием общего имущества МКД: исключить п. 1.1.2, (помещение не имеет выхода во двор). Ввести в редакции: механизированная уборка прилегающей территории по заявке Собственника. Исключить п. 2 и п. 3.

Приложение № 3. Исключить плату за ГВС и ХВС на общедомовые нужды, управление МКД общую площадь с 499.4 м.кв. изменить на 327.4 м.кв. т.к. 172 м.кв. занимает подвал. А так же просит взыскать с ответчика судебные издержки по госпошлине - 400 руб. и затраты на юриста в сумме 10000 рублей.

В судебное заседание истица не явилась по неизвестной суду причине. О дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлена в установленном законом порядке. В предыдущем судебном заседании истец ФИО3 на иске настаивала, доводы, изложенные в исковом заявлении подтвердила, суду пояснила, что ее помещение вместе с подвалом составляет 499,4 м.кв., из них 172 м.кв. – подвал, который относиться к общедомовому имуществу, так как в подвале находятся: счетчики холодной воды, разводка горячего и холодного водоснабжения, канализационная система, поэтому считает, что он не может быть включен в оплату коммунальных услуг. Также считает, что она не должна платить за текущий ремонт помещения, поскольку сами его делают. Кроме того, она сама производит уборку прилегающей территории. Подъездом не пользуется, поэтому не хочет за него платить. Помещение купила в 2016 году. Территорию убирают сами, и сами обслуживают свое помещение.

Представитель ответчика ЗАО «Компания Дельта» ФИО2 исковые требования не признала, пояснила, что в соответствии с техническим паспортом, помещение истца и подвал входят в состав многоквартирного дома, и это единый объект с одним адресом, поскольку данное помещение расположено в доме. Собственники жилья выбрали в качестве управляющей компании ЗАО «Компания Дельта». Заключен договор управления многоквартирным домом, в который включен состав общего имущества многоквартирного дома, и включена оплата в соответствии с Жилищным кодексом РФ. Договор заключен в письменной форме. Условия договора утверждены общим собранием собственников жилья, что подтверждено протоколом общего собрания от (дата). Кроме того, в соответствии с Жилищным кодексом РФ собственники обязаны нести бремя по содержанию и ремонту помещений. Более того, собственники не могут самостоятельно редактировать договор. Договор принимается на общем собрании, большинством голосов. Действительно подвал входит в общедомовое имущество. Суммы по ремонту общедомового имущества все свыше 20000 рублей, так как ремонт проводится по всему дому. Для того чтобы внести изменения в договор необходимо соответствующее решение собственников жилых помещений принятое на общем собрании. Такого собрания не проводилось, решение собственники не принимали. Просила в иске отказать.

Представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.

Суд, выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу:

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из ст. 46 Конституции РФ и требований ч. 1 ст. 3 ГПК РФ следует, что судебная защита прав заинтересованного лица возможна только в случае реального нарушения права, свобод и законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. При этом, бремя доказывания нарушения прав лежит на самом истце, который при обращении в суд должен доказать какие права и охраняемые интересы будут восстановлены в случае удовлетворения его искового заявления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Избрание способа управления многоквартирным домом является исключительным правом и обязанностью собственников (статьи 209, 291 ГК РФ, пункт 2 статьи 161 ЖК РФ).

Согласно положениям ч.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ управление управляющей организацией является одним из способов управления многоквартирным домом.

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Согласно пункту 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

В соответствии с ч.ч. 1, 2, 4, 6, 8 ст.162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 424 ГК РФ изменение цены договора после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод, что стороны договора на управление многоквартирным домом вправе определить порядок изменения существенных условий договора.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяют сделать вывод о том, что договор на долевое участие собственника в расходах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

В соответствии со ст.450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст.451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п.1). Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п.4).

Договор по данным основаниям может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны только при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п.2 ст. 451 ГК РФ).

Согласно лицензии (№) от (дата) договору управления многоквартирным домом (№) от (дата) утвержденному протоколом общего собрания собственников помещений (адрес) г.Комсомольска-на-Амуре (№) от (дата)г. ЗАО «Компания Дельта» является управляющей компанией в (адрес) г.Комсомольска-на-Амуре и осуществляет свои функции по управлению вышеуказанным домом в соответствие с положениями Устава и лицензии.

Судом установлено, что истец ФИО3 является собственником нежилого помещения площадью 499,4 кв.м. (адрес) г.Комсомольска-на-Амуре с кадастровым номером (№) с (дата) что подтверждается выпиской из ЕГРП. Как следует из технического паспорта на (адрес) г.Комсомольска-на-Амуре, принадлежащее истцу нежилое помещение является неотъемлемой частью вышеуказанного жилого дома, является его подвалом.

Как следует ищз материалов дела и пояснений представителей сторон, договор управления между ФИО3 и ЗАО «Компания Дельта» в варианте предложенном управляющей компанией не подписан истцом.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. Гражданские права и обязанности возникают из договоров.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Статья 160 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Отсутствие в договоре, составленном в письменной форме, подписи хотя бы одной из сторон свидетельствует о том, что соглашение по существенным условиям договора не достигнуто и договор не заключен.

Однако, следует отметить, что если хотя бы одна из сторон начала исполнение обязательств, закрепленных в неподписанном договоре, а другая приняла это исполнение, то это будет свидетельствовать о наличии общей воли сторон на возникновение гражданских прав и обязанностей. В данном случае правоотношение считается возникшим путем совершения конклюдентных действий.

Как следует из заявления ЗАО «Компания «Дельта» от (дата)., определения мирового судьи судебного района «Центральный округ г.Комсомольска-на-Амуре» на судебном участке (№)» от (дата) ФИО3 оплатила задолженность по оплате услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, принятых в своем нежилом помещении (адрес) за период с (дата). по (дата). в сумме 47801 рубль, то есть совершила конклюдентные действия по исполнению договора с ЗАО «Компания Дельта», в котором цена оказываемых услуг определена в размере 10080,55 рублей в месяц (за площадь 499,4 кв.м. по тарифу 19,92 рубля за кв.м.+плата за ХВС и ГВС потребляемые при содержании общего имущества).

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ч.4 ст.445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, для понуждения ответчиков к заключению договора истец обязан доказать наличие обязанности у ответчика заключить договор в силу предписания правовых норм Гражданского кодекса Российской Федерации, иного закона или добровольно принятых обязательств.

Как следует из материалов дела, ФИО3 отказывается подписывать договор управления многоквартирным домом с ЗАО «Компания «Дельта» (№) от (дата) в редакции ЗАО «Компания Дельта», поскольку считает, что его условия нарушают ее права. Истица направляла договор ответчику с протоколом разногласий, который отказывается подписывать ответчик. Таким образом, отсутствие заключенного с ФИО3 договора обусловлено не уклонением сторон от его заключения, а несогласием истца с условиями предлагаемого ЗАО «Компания Дельта» типового договора, утвержденного общим собранием собственников жилья.

Истица просит суд обязать ответчика заключить с ней договор с измененными условиями, а именно: в п. 5.1 - Изменить и отменить абзац 4, полностью со слов - плату за холодную воду, горячую.. .. А так же исключить абзац 1 «..- плату за содержание общего имущества МКД» и принять в редакции: 5.1. Плата за нежилое помещение в многоквартирном доме для Собственника включает в себя: плату за текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома; плату за услуги по управлению многоквартирным домом;

Цена оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома составляет: содержание жилья - 9,80 рублей в месяц за 1 м2 от общей площади, кроме площади повала 172 м.кв., текущий ремонт- 8,15 рублей в месяц за 1 кв.м. от общей площади, кроме площади подвала 172 м.кв.

п.4.2.2. Дополнить словами: Согласовать с Собственником стоимость работ свыше 20000 руб. и принять в редакции:

Приложение № 3. Исключить плату за ГВС и ХВС на общедомовые нужды, управление МКД общую площадь с 499.4 м.кв. изменить на 327.4 м.кв. т.к. 172 м.кв. занимает подвал.

Суду на листах дела 9-13 представлен договор управления многоквартирным в редакции ЗАО «Компания Дельта».

В обоснование заявленных требований истцом предоставлены договоры: теплоснабжения с АО «ДГК» от (дата)(№), холодного водоснабжения с МУП «Горводоканал» (№)-ф от (дата) на вывоз мусора с ЗАО «Компания Дельта» (№) от (дата)., договоры безвозмездного пользования имуществом от (дата)(№) и (№) от (дата). Так же предоставлен акт осмотра нежилого помещения по (адрес) г.Комсомольска-на-Амуре подписанный ФИО и ФИО3

Анализируя содержание оспариваемых пунктов договора управления (№) в редакции ЗАО «Компания Дельта» и редакцию пунктов 5.1, 5.2, 4.2.2, п. 1.1.2, п. 2, п.3 Приложения (№) и приложение (№), суд приходит к выводу, что предложенная ответчиком редакция договора соответствует требованиям статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ч.3 ст. 162 ЖК РФ, Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.

Каких либо иных доказательств, отвечающих признакам установленным в ст.ст. 59-60 ГПК РФ, которые бы являлись основанием, в соответствие с положениями ст. 450-451 Гражданского кодекса РФ для внесения изменений в договор управления многоквартирным домом с ЗАО «Компания Дельта» в предложенном истцом варианте - не предоставлено. Доказательств того, что ответчик не оказывает истцу услуг в объеме, указанном договором, так же не предоставлено. Кроме того, указанный довод опровергается представленным ответчиком отчетом о выполненных работах за 2017 год, актом о приемке выполненных работ.

Таким образом, правовые основания для возложения на ответчика обязанности заключения договора с ФИО3 на условиях предложенных истцом отсутствуют.

Истцом не обоснована необходимость внесения в договор изменений, указанных в протоколе разногласий, а так же не доказано, что требуемые к изменению условия договора управления многоквартирным домом, существенно нарушают ее права.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о необоснованности заявленных исковых требований и отказе в их удовлетворении в полном объеме.

Исковые требования о взыскании судебных расходов не подлежат удовлетворению, поскольку являются производными от первоначального в удовлетворении которого истцу отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ЗАО Компания Дельта» о возложении обязанности заключить договор управления с учетом представленных изменений,– отказать.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме с подачей жалобы через Центральный районный суд города Комсомольска-на-Амуре.

Судья А.Ю. Сердюкова