Гражданский кодекс часть 1

Истец ФИО1 первоначально обратился в суд Железнодорожного района г.Самары с вышеуказанным иском к ответчикам ФИО2, ФИО3, мотивируя требования тем, что между истцом и Ответчиком 1 03.12.2014г. был заключен договор купли-продажи Административного здания (литер ЕЕ1), здания склада (литер В), склада (литер В1) и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Объект права: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение административно-бытовых зданий, общая площадь 5 501 кв. м., адрес (местонахождения) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир магазин. Почтовый адрес ориентира: обл. Оренбургская, <адрес>. Кадастровый (условный) №. Право собственности на земельный участок принадлежало на основании Договора купли продажи от 28.11.2011г., зарегистрированного Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «28» ноября 2011 года сделана запись регистрации №, выдано Свидетельство о государственной регистрации права серия 56-АБ №. Объект права: административное здание, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 217,4 кв. м., инв. №, лит. ЕЕ1, адрес (местонахождения) объекта: <адрес>, №. Кадастровый (условный) №. Право собственности принадлежало на основании Договора купли продажи от 28.11.2011г., зарегистрированного Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «28» ноября 2011 года сделана запись регистрации №, выдано Свидетельство о государственной регистрации права серия 56-АБ №. Объект права: склад, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 125,3 кв. м., инв. Л» 25-91, лит. В1, адрес (местонахождения) объекта: <адрес>, №. Кадастровый (условный) №. Право собственности принадлежало на основании Договора купли- продажи от 28.11.2011г., зарегистрированного Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «28» ноября 2011 года сделана запись регистрации №, выдано Свидетельство о государственной регистрации права серия 56-АБ №. Объект права: здание склад, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 547,2 кв. м., инв. №, лит. В, адрес (местонахождения) объекта: <адрес>, №. Кадастровый (условный) №. Право собственности принадлежало на основании Договора купли продажи от 28.11.2011г., зарегистрированного Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «28» ноября 2011 года сделана запись регистрации №, выдано Свидетельство о государственной регистрации права серия 56-АБ №. Согласно оспариваемому договору, Истец продал вышеуказанное имущество Ответчику 1 за 21 900 000 (Двадцать один миллион девятьсот тысяч) рублей. В результате государственной регистрации данного договора в Управлении Росреестра по Оренбургской области право собственности было оформлено на имя Ответчика 1. Согласно п. 6 указанного договора Расчет между сторонами должен был произвестись полностью в день подписания договора. Денежных средств, указанных в договоре купли-продажи, Истец до момента подачи настоящего заявления не получил. Истец неоднократно обращался к Ответчику 1 с требованием оплаты по договору купли- продажи, на что получал только обещания, что в ближайшее время он оплатит. Также для соблюдения досудебного урегулирования Истец предлагал Ответчику 1 расторгнуть договор и совместно обратиться в Управление Росреестра за регистрацией расторжения договора, чтобы имущество обратно перешло в собственность Истца. На что никакого ответа не было, на связь Ответчик не выходил, на звонки не отвечал. Место жительства, которое Истцу было известно, он сменил, и по адресу регистрации не проживал (со слов родственников). Ссылается на ст.ст.307,309 ГК РФ, указывает, что 28.04.2017г. ФИО1 направил исковое заявление о расторжении договора купли- продажи недвижимости от 03.12.2017г. в Дзержинский районный суд г.Оренбурга, который определением от 20.10.2017г. оставил иск без рассмотрения из-за несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора. Но в порядке подготовки к судебному заседанию, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость, ФИО1 обнаружил, что с 26.07.2017г. собственником вышеупомянутого объекта числится ФИО3. Таким образом, ФИО2- Ответчик 1 в нарушение условий договора купли- продажи, не рассчитавшись с продавцом, произвел отчуждение имущества в пользу ФИО3- Ответчика 2. Считает свои права нарушенными, а требования - основанными на законе и подлежащими удовлетворению. Просит суд взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО1 задолженность по договору купли-продажи недвижимости от 03.12.2017г. в размере 21 900 000 рублей.

Согласно дополнению к иску Недвижимое имущество, являющееся объектом договора купли-продажи между Истцом и ФИО4 от 03.12.2014г. на момент заключения сделки было обременено ипотекой в соответствии с договором залога № бЗ/з от 07.12.2011г., являвшегося обеспечительной мерой к кредитному договору между ООО "ИПОЗЕМбанк" и третьим лицом. Истец считал факт обременения надежной гарантией для защиты своих прав для получения денежных средств за продаваемый объект и, соответственно, не собирался снимать обременение до момента получения денег от Ответчика 1. Однако ФИО2 (ФИО5) самостоятельно обратился в Дзержинский районный суд г.Оренбурга (по месту нахождения недвижимого имущества) с исковым заявлением о принудительном снятии обременения, сумев убедить суд в том, что ФИО1 при заключении договора купли-продажи принял обязательство о снятии обременения (что не соответствует действительности), но от этой обязанности необоснованно(что тоже не соответствует действительности) уклоняется, хотя основное обязательство (задолженность третьего лица перед банком по кредитному договору) уже давно погашено. Таким образом, ФИО2 (Ответчик 1) умышленно ввел суд в заблуждение относительно волеизъявления ФИО1 на наличие обременения. Истец узнал об этом, получив копию решения Дзержинского районного суда г.Оренбурга от 29.03.2017г. о снятии обременения (согласно отметке почтового отделения получателя от 23.04.2017). Истец расценил это как доказательство нежелания ФИО5 рассчитываться по сделке. Поэтому 28.04.2017г. ФИО1 направил исковое заявление о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 03.12.2014г. с приведением сторон в первоначальное состояние в Дзержинский районный суд г.Оренбурга, который определением от 20.10.2017г. оставил иск без рассмотрения из-за несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

18.12.2017г. Железнодорожный районный суд г.Самары направил настоящее дело в Кировский районный суд г.Самары по подсудности для рассмотрения по существу.

04.04.2018г. определением суда производство по делу № по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимости приостановлено до вступления в силу решения по гражданскому делу № по иску ФИО3 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору займа (л.д.143 том1).

21.05.2018г. указанное определение отменено апелляционным определением судебной коллегией Самарского областного суда от 21.05.2018г. (л.д.241-243 том 5).

Определением суда от 18.06.2018г. принято уточнение исковых требований, согласно которым 23.05.2018г. г. решением Железнодорожного районного суда г.Самара произведен поворот исполнения определения Железнодорожного районного суда г.Самара об утверждении мирового соглашения от 12.04.2017 г., право собственности ФИО3 на спорные объекты недвижимости прекращено, а исковые требования ФИО3 к ФИО2 о взыскании с последнего долга, оставлены без удовлетворения. По состоянию на 18.06.2018 г. указанное решение в законную силу не вступило. Истец полагает, что основания для привлечения ФИО3 к солидарной ответственности совместно с ФИО2 в настоящее время отпали в силу прекращения судом его прав на спорное имущество в порядке поворота исполнения судебного акта. Поэтому истец считает необходимым уточнить исковые требования и просит читать просительную часть иска в следующей редакции: Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договору купли-продажи недвижимости от 03.12.2014 г. в размере 21 900 000 (Двадцать один миллион девятьсот тысяч) рублей.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился. О дне судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности ФИО6 в судебном заседании поддержала исковые требования по основаниям, указанным в иске. Просила исковые требования удовлетворить. Пояснила, что 03.12.2014 г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли- продажи, по условиям которого ФИО1 продал, а ФИО2 приобрел объекты недвижимости, расположенные в г.Оренбурге. Данные объекты были обременены ипотекой в пользу ООО «Самарский ипотечно-земельный банк», на что имеется указание в договоре. Имеющаяся ипотека в соответствии с договором залога № от 07.12.2011 г. обеспечивала обязательства ФИО1 перед ООО «Самарский ипотечно-земельный банк». Однако, ФИО2 с ФИО1 расчеты по договору не произвел. Поскольку на момент заключения сделки, имущество было обременено ипотекой в пользу ООО «ИПОЗЕМБАНК» по договору залога № бЗ/з от 02.12.2011 г., ФИО1 полагал, что наличие действующего обременения объектов является надежной гарантией защиты его прав. Расчет по договору не был произведен, просила удовлетворить уточненные требования в полном объеме. Ранее также поясняла, что ФИО2, не рассчитавшись с ФИО1 за приобретенные у него объекты недвижимости по договор купли-продажи от 03.12.2014 г. в апреле 2014 г. предпринял попытку отчуждения данных объектов недвижимости третьему лицу, которая не была им реализована по причине наличия действующего обременения. 28.04.2017 г. Железнодорожным районным судом г. Самара было удовлетворено заявление об отмене обеспечительных мер, после вступления в законную силу которого, за ФИО3 была произведена регистрация права собственности на указанные выше объекты недвижимости. ФИО1 о смене собственника имущества и о заключении 12.04.2017 г. ФИО3 и ФИО2 мирового соглашения стало известно в ходе подготовки к рассмотрению гражданского иска ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи от 03.12.2014 г., основанного на отсутствии оплаты за имущество. В связи с чем, ФИО1 на определение Железнодорожного районного суда г.Самара от 12.04.2017 г. об утверждении мирового соглашения с ФИО3 была подана частная жалоба. 17.12.2017 г. апелляционным определением Самарского областного суда определение Железнодорожного районного суда г.Самара от 12.04.2017 г. было отменено как нарушающее права ФИО1. 23.05.2018 г. решением Железнодорожного районного суда г.Самара произведен поворот исполнения определения Железнодорожного районного суда г.Самара об утверждении мирового соглашения от 12.04.2017 г., право собственности ФИО3 на спорные объекты недвижимости прекращено, а исковые требования ФИО3 к ФИО2 о взыскании с последнего долга по договору займа оставлены без удовлетворения. Также сторона истца полагает необходимым акцентировать внимание суда на следующем. Ответчики ФИО3 и ФИО2 являются профессиональными риэлторами и не могли не знать, каким именно образом оформляется передача денежных средств по договору купли-продажи недвижимости, чтобы избежать спорность факта их передачи. Истец полагает, что в действиях ответчика усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. С учетом изложенного, просила удовлетворить заявленные исковые требования.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился. О дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика по доверенности ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме, поддержал письменные возражения доверителя. Считает, что стороне истца были переданы заемные денежные средства, взятые в ООО «ИПОЗЕМБАНК». Ранее пояснял, что доверитель кредитный договор не оспаривал, но денежные средства его доверитель по кредитному договору не получал, только расписался в документах за их получение, денежные средства были получены ФИО1 и ФИО8. У них были доверительные отношения, поэтому не было никаких расписок.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона и иных правовых актов, и односторонний отказ от их исполнения не допускается.

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой статьи 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Судом установлено, что 03.12.2014г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи Административного здания (литер ЕЕ1), здания склада (литер В), склада (литер В1) и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Объект права: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение административно-бытовых зданий, общая площадь 5 501 кв. м., адрес (местонахождения) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир магазин. Почтовый адрес ориентира: обл. Оренбургская, <адрес>. Кадастровый (условный) №. Право собственности на земельный участок принадлежало на основании Договора купли продажи от 28.11.2011г., зарегистрированного Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «28» ноября 2011 года сделана запись регистрации №, выдано Свидетельство о государственной регистрации права серия 56-АБ №. Объект права: административное здание, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 217,4 кв. м., инв. №, лит. ЕЕ1, адрес (местонахождения) объекта: <адрес>, №. Кадастровый (условный) №. Право собственности принадлежало на основании Договора купли продажи от 28.11.2011г., зарегистрированного Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «28» ноября 2011 года сделана запись регистрации №, выдано Свидетельство о государственной регистрации права серия 56-АБ №. Объект права: склад, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 125,3 кв. м., инв. Л» 25-91, лит. В1, адрес (местонахождения) объекта: <адрес>, №. Кадастровый (условный) №. Право собственности принадлежало на основании Договора купли продажи от 28.11.2011г., зарегистрированного Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «28» ноября 2011 года сделана запись регистрации №, выдано Свидетельство о государственной регистрации права серия 56-АБ №. Объект права: здание склад, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 547,2 кв. м., инв. №, лит. В, адрес (местонахождения) объекта: <адрес>, №. Кадастровый (условный) №. Право собственности принадлежало на основании Договора купли продажи от 28.11.2011г., зарегистрированного Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «28» ноября 2011 года сделана запись регистрации №, выдано Свидетельство о государственной регистрации права серия 56-АБ №. (л.д.14-16 том1).

Указанные объекты недвижимости по заявлению сторон продавец продал, а покупатель купил за 21 900 000 рублей, из которых стоимость административного здания, литер ЕЕ1 – 5 650 000 рублей, стоимость склада, литер В – 5 940 000 рублей, стоимость склада – 410 000 рублей, стоимость земельного участка – 9 900 000 рублей. Расчет между сторонами будет произведен полностью в день подписания настоящего договора (п.6 Договора) (л.д.14-15 том 1).

Договор подписан сторонами. Зарегистрирован в соответствии с законодательством Российской Федерации в Управлении Росреестра по Оренбургской области (л.д.15 том 1).

Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрированы на имя ФИО2 в Управлении Росреестра по Оренбургской области 16.01.2015г. (л.д.17,18,19,20 том1).

Решением Дзержинского районного суда г.Оренбурга от 29.03.2017 года по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО1 о снятии обременении на недвижимое имущество, обременение (ипотека) объектов недвижимости: административное здание, литер ЕЕ1, здание склада, литер В, литер В1 и земельный участок по адресу: <адрес> признано отсутствующим.

Определением Железнодорожного районного суда г.Самары от 12.04.2017 г. утверждено мировое соглашение по гражданскому делу по иску ФИО3 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа.

Данное определение отменно судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда от 27.12.2017 года.

Решением Железнодорожного районного суда г.Самары от 23.05.2018 г. исковые требования ФИО3 к ФИО2 о взыскании долга по договору займа оставлены без удовлетворения.

Определением Дзержинского районного суда г.Оренбурга от 19.10.2017 года производство по делу по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи оставлено без рассмотрения, в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

Истцом заявлены требования о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимости от 03.12.2014г. в размере 21 900 000 рублей, указано, что до настоящего времени денежные средства по договору не получены. Истец неоднократно обращался к ФИО2 с требованием оплаты по договору купли- продажи, на что получал только обещания, что в ближайшее время тот оплатит.

Из представленных в материалы дела документов следует, что за ФИО2 на основании договора купли-продажи от 03.12.2014г. зарегистрировано право собственности на следующее имущество: административное здание: нежилое, литер ЕЕ1 по адресу: <адрес>, №; здание склада, нежилое, литер В по адресу: <адрес>, №; склад, нежилое, В1 по адресу: <адрес>, №; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение административно-бытовых зданий. общей площадью 5 5601 кв.м. по адресу: <адрес>, №;

Представленные Управлением Росреестра по Оренбургской области дело правоустанавливающих документов также не содержит сведений о передачи каких – либо денежных средств в т.ч. в размере 21 900 000 рублей от покупателя продавцу по договору купли-продажи от 03.12.2014г. Согласно материалам дела недвижимое имущество являлось предметом залога по договору залога № от 07.12.2011г. в обеспечении кредитного договора от 07.12.2011г., залогодержателем является ООО «Самарский ипотечно-земельный банк» (л.д.146-251 том1; том2; том3; том4; л.д.1-217 том5).

24.10.2017г. ФИО1 направил в адрес ответчика претензию с просьбой оплаты задолженность в размере 21 900 000 рублей, которая была получена ответчиком (л.д.21,22,23 том1).

До настоящего времени ответчик задолженность не выплатил.

Стороны не оспаривали, что сделка была заключена, однако истец утверждает, что денежных средств ответчик не передавал.

Ответчик оспаривает данный факт, утверждая, что деньги по договору купли-продажи были переданы истцу, деньги были ему предоставлены по кредитному договору, он расписался за получение денежных средств, однако деньги не получал, передал их ФИО1 и ФИО8.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Учитывая, что ст. 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, принимая во внимание, что в п.6 Договора купли-продажи от 03.12.2014 года указано, что «Указанные объекты недвижимости по заявлению сторон продавец продал, а покупатель купил за 21 900 000 рублей, из которых стоимость административного здания, литер ЕЕ1 – 5 650 000 рублей, стоимость склада, литер В – 5 940 000 рублей, стоимость склада – 410 000 рублей, стоимость земельного участка – 9 900 000 рублей. Расчет между сторонами будет произведен полностью в день подписания настоящего договора, суд приходит к выводу, что стороны, заключая договор купли-продажи, пришли к соглашению о том, что расчет между сторонами будет произведен полностью в день подписания настоящего договора. Договор купли-продажи не содержит указаний на то, что денежные средства переданы от покупателя продавцу.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

В соответствии со ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Статьей 160 ГК РФ предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (ст. 161 ГК РФ).

Согласно ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Доказательств, подтверждающих факт передачи денежных средств как до подписания договора, так и после подписания договора, стороной ответчика в обоснование возражений относительно заявленных требований, стороной ответчика не представлено.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании задолженности по договору купли-продажи от 03.12.2014г. в сумме 21 900 000 рублей являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.ст.98,103 ГПК РФ с ответчика в доход государства подлежит взысканию госпошлин в размере 60 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства по договору купли-продажи от 03.12.2014 года в размере 21 900 000 рублей.

Взыскать с ФИО2 в доход государства государственную пошлину в размере 60 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Самарский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда.

Председательствующий: С.К.Сизова

Мотивированное решение суда составлено 24.07.2018 года