Гражданский кодекс часть 1

Чегемский районный суд КБР в составе председательствующего судьи Цеева А.В., при секретаре Кунижевой Ф.З., с участием представителя истца ФИО1, его представителя ФИО2, представителя ответчика ФИО3, действующего на основании доверенности от дата, представителя третьего лица ФИО4, действующего на основании доверенности № от дата

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к местной администрации Чегемского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики о признании договора аренды действительной и возложении обязанности зарегистрировать договор аренды

Установил:

ФИО5 обратился в суд с иском местной администрации Чегемского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики о признании договора аренды действительной и возложении обязанности зарегистрировать договор аренды.

Исковые требования мотивированы тем, что датаг. между ним и администрацией Чегемского района КБР в лице ФИО6 был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящийся в муниципальной собственности №__-09 от 31.12.2009г. на: земельный участок с кадастровым №, общая площадь <данные изъяты> кв.м., категория земель земли сельскохозяйственного назначения, по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, р-н Чегемский, с <данные изъяты>. После подачи документов на государственную регистрацию в регистрирующий орган он получил уведомление о приостановлении государственной регистрации от 12.09.2016г., №.

Согласно пункту 1 сообщения об отказе в государственной регистрации от 12.09.2016г., №, выдан: ГУ ФРС по Кабардино-Балкарии мной был сделан запрос в администрацию, на который получил ответ, о том, что на момент проведение аукциона, вышеуказанный земельный участок носил характер «временный», то есть данный кадастровый номер был прикреплен к моим характерным точкам и границам. Так же тогда существовал термин «Резервирование кадастровых номеров для государственных и муниципальных нужд», в связи с чем, и произошло расхождение согласно правоустанавливающих документов и государственному кадастровому учету на вышеуказанный земельный участок.

Согласно подпункту «б» пункта 2 после обращения в администрацию Чегемского муниципального района им была получена, заверенная копия протокола о результатах приема заявок для участия в аукционе по аренде от 05.11.2009г.

Согласно пункта 3 сообщения об отказе в государственной регистрации от 12.09.2016г., у него есть в наличии два экземпляра подлинника договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящийся в муниципальной собственности №__-09 от 31.12.2009г., однако необходимости предоставления второго экземпляр он не знал.

Ссылаясь на указанные выше обстоятельства, а также на ст.ст.131, 160, 161, 164, 433 ГК РФ, ст.26 ЗК РФ, а также на абзац 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" просит:

Признать договор аренды земельного участка сельскохозяйственного, находящийся в муниципальной собственности №__-09 от 31.12.2009г., между ФИО5 и <адрес> на земельный участок с кадастровым №, общая площадь <данные изъяты> кв.м., категория земель земли сельскохозяйственного назначения, по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, р-н Чегемский, с <данные изъяты> заключенным ( состоявшимся)

Обязать ГУ ФРС Кабардино Балкарии зарегистрировать ограничение (обременение) аренду за мной ФИО5 на земельный участок с кадастровым №, общая площадь <данные изъяты> земель земли сельскохозяйственного назначения, по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, р-н Чегемский, с <данные изъяты>, согласно условиям договора аренды земельного участка сельскохозяйственного, находящийся в муниципальной собственности №__-09 от 31.12.2009г. (сумма арендной платы: <данные изъяты> (<данные изъяты> ) рублей в год; срок арендной платы: с 31.12.2009г. по 31.12.2016г.

Извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела истец ФИО5, представитель ГУ ФРС Кабардино Балкарии в суд не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, дала пояснения аналогичные содержанию иска.

Представители ФИО3, и ФИО4 не возражали против удовлетворения исковых требований, указав, что задолженности по арендной плате у истца не имеется.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершившими сделку. Из ст. 161 ГК РФ следует, что должны совершаться в простой письменной форме сделки юридических лиц между собой и гражданами.

В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как предусмотрено статьи 26 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На основании изложенного договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации вступает в силу с момента государственной регистрации.

На основании абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Гражданский кодекс РФ ставит в зависимость от осуществления государственной регистрации моменты возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения вещного права (ст. ст. 8, 219, 223,551 ГК РФ), а также момент заключения сделки подлежащей государственной регистрации (ст. 560, п. 2 ст. 567, п. 3 ст. 574 ГК РФ) или ничтожность таковой (165 ГК РФ), либо заключенность сделки с момента государственной регистрации (п. З ст. 433 ГК РФ).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1), а также по иным основаниям и с особенностями, установленными статьей 46 Земельного кодекса (пункты 2, 3).

В пункте 23 постановления Пленума N 11 разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619Гражданского кодекса, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Признание договоров действительными необходимо для их государственной регистрации, поскольку Управление федеральной регистрационной службы по Кабардино-Балкарской республике (далее - регистрационная служба) в такой регистрации отказывает.

Гражданский кодекс РФ ставит в зависимость от осуществления государственной регистрации моменты возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения вещного права (ст. ст. 8, 219, 223,551 ГК РФ), а также момент заключения сделки подлежащей государственной регистрации (ст. 560, п. 2 ст. 567, п. 3 ст. 574 ГК РФ) или ничтожность таковой (165 ГК РФ), либо заключенность сделки с момента госрегистрации (п. З ст. 433 ГК РФ).

Договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). При этом договор аренды зданий или сооружений обязательно должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Это условия, обязательные для договоров данного вида. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Без них договор будет считаться незаключенным.

Существенными условиями являются:

- данные, позволяющие определить передаваемое в аренду недвижимое имущество (п. 3, ст. 607 ГК РФ);

- размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ).

Положения ст. ст. 606, 614 ГК РФ не относят условие об арендной плате к существенным условиям договора аренды. Вместе с тем нормами ГК РФ об отдельных видах аренды, а также иными нормативно-правовыми актами может быть предусмотрено, что условие об арендной плате является существенным для договора (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ) земельного участка, поскольку в соответствии с п. 12 ст. 22 ЗК РФ оно отнесено к существенным условиям.

Из материалов дела следует, а также установлено в судебном заседании, что датаг. между ФИО5 и администрацией Чегемского района КБР в лице ФИО6 был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящийся в муниципальной собственности №__-09 от 31.12.2009г. на: земельный участок с кадастровым №, общая площадь <данные изъяты> кв.м., категория земель земли сельскохозяйственного назначения, по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, р-н Чегемский, с <данные изъяты>.

После подачи документов на государственную регистрацию в регистрирующий орган он получил уведомление о приостановлении государственной регистрации от 12.09.2016г., №.

Согласно пункту 1 сообщения об отказе в государственной регистрации № был сделан запрос в администрацию, на который получен ответ, о том, что на момент проведение аукциона, вышеуказанный земельный участок носил характер «временный», то есть данный кадастровый номер был прикреплен к характерным точкам и границам истца. Так же тогда существовал термин «Резервирование кадастровых номеров для государственных и муниципальных нужд», в связи с чем, и произошло расхождение согласно правоустанавливающих документов и государственному кадастровому учету на вышеуказанный земельный участок.

В настоящее время задолженности по уплате арендной платы не имеется. Со стороны арендодателя никаких претензий к истцу, как арендатору нет. Все существенные условия договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности №__-09 от 31.12.2009г. соблюдены. Договор составлен в письменной форме, в договоре четко указаны: объект права: земельный участок с кадастровым №, общая площадь <данные изъяты> кв.м., категория земель земли сельскохозяйственного назначения, по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, р-н Чегемский, с Чегем-Второй. Субъекты права: арендодатель-администрация <адрес> КБР в лице ФИО6 и арендатор- ФИО5

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящийся в муниципальной собственности №__-09 от 31.12.2009г. в установленном законом порядке не расторгнут, используется по назначению.

Таким образом, защита прав истцов о признании договора действительным и заключенным допустима в рамках искового производства и иск не столько средство защиты нарушенного или оспариваемого права сколько средство, с помощью которого заинтересованные лица (истцы) вносят определенность в отношение по поводу определенного имущества, либо конкретных прав перед неопределенным кругом лиц.

Исходя из положений ст. ст. 165 и 433 ГК РФ отсутствие государственной регистрации сделки как порок может быть исцелен путем вынесения судом решения о признании сделки действительной.

Указанные обязательства не дают возможность зарегистрировать право аренды на земельный участок и препятствуют истцу в полном объеме распоряжаться имуществом.

Государственная регистрации нам необходима для того, чтобы получить право Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок согласно статье 621 ЗК РФ. ( Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора).

Согласно статье 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО5 обоснованы, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО5 удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка сельскохозяйственного, находящийся в муниципальной собственности №__-09 от 31.12.2009г., между ФИО5 и <адрес> на земельный участок с кадастровым №, общая площадь <данные изъяты> кв.м., категория земель земли сельскохозяйственного назначения, по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, р-н Чегемский, с Чегем<данные изъяты> заключенным.

Обязать ГУ ФРС Кабардино Балкарии зарегистрировать ограничение (обременение) аренду за мной ФИО5 на земельный участок с кадастровым №, общая площадь <данные изъяты> кв.м., категория земель земли сельскохозяйственного назначения, по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, р-н Чегемский, с <данные изъяты>, согласно условиям договора аренды земельного участка сельскохозяйственного, находящийся в муниципальной собственности №__-09 от 31.12.2009г. (сумма арендной платы: <данные изъяты> ) рублей в год; срок арендной платы: с дата по дата.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд КБР через Чегемский районный суд КБР в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий А.В. Цеев