Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, к ФИО2, о взыскании двойной суммы задатка, и по встречному иску ФИО2, к ФИО1, о признании предварительного договора и соглашения о задатке ничтожными, о взыскании компенсации морального вреда,

установил:

ФИО1... обратилась в суд с иском к ФИО2 о понуждении заключить основной договор купли-продажи квартиры по адресу: РТ, <адрес>, взыскании двойной суммы задатка в размере ..., а также судебных расходов в виде госпошлины в размере ..., на том основании, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: РТ, <адрес>. Ответчику была передана сумма задатка в размере .... Ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи квартиры.

Определением Зеленодольского городского суда РТ от ДД.ММ.ГГГГ. производство по делу в части исковых требований о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры прекращено в связи с отказом представителя истца ФИО1 ФИО3, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., от иска в данной части (л.д.55,56).

Ответчик иск не признала, обратилась от своего имени и в интересах несовершеннолетнего сына ФИО4,, 17.08.2000г.р., со встречным иском к ФИО1 о признании предварительного договора от 29.07.2014г. и соглашения о задатке от 29.07.2014г. ничтожными, взыскании компенсации морального вреда в размере 500 000 рублей, указав, что ФИО1 не могла не знать о невозможности заключения основного договора купли-продажи указанной квартиры, поскольку 5/6 долей в указанной квартире принадлежат несовершеннолетнему ФИО4 Считает, что агентство недвижимости в лице его руководителя ФИО1 некачественно оказало ей риеэлторские услуги, чем ФИО1 причинила ей моральный вред, который оценивает в размере 500 000 рублей.

В судебном заседании представитель ФИО1 ФИО3, действующий на основании доверенности от 13.11.2014г., на исковых требованиях о взыскании двойной суммы задатка в размере 660000 рублей настаивал, встречные исковые требования не признал.

ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена.

ФИО2, ее представитель ФИО5, действующий по устному ходатайству ответчика, исковые требования не признали, на встречных исковых требованиях настаивали.

Представитель исполкома ЗМР РТ в лице отдела опеки и попечительства в судебное заседание не явился, извещены, просили рассмотреть дело в свое отсутствие (л.д.48,49).

Выслушав пояснения представителя ФИО1, ФИО2, ее представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статья 380 ГК РФ гласит, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В силу ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО2 принадлежит 1/6 доля в праве на квартиру по адресу РТ, Зеленодольский муниципальный район, с/п Осиновское, <адрес> (л.д. 24). Также собственником 5/6 долей в праве собственности на данную квартиру является сын ФИО2 ФИО4 2000г.р. в 5/6 долей (л.д.23,25-26).

11.09.2013г. между центром недвижимости «Юна», действующим в лице директора ФИО1, и ФИО2 заключено агентское соглашение о продаже <адрес> (л.д.27). Срок действия соглашения был установлен до 25.12.2013г.

17.12.2013г. между сторонами было заключено новое агентское соглашение на продажу данной квартиры, срок действия которого установлен до продажи квартиры (л.д.51).

Подписание вышеуказанных соглашений ФИО2 в суде не оспаривалось.

29.07.2014г. между ФИО2, действующей от своего имени и от имени своего несовершеннолетнего ребенка ФИО4,, и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи (л.д.6), по которому продавец продает, а покупатель приобретает в собственность квартиру <адрес>. Стороны оценили квартиру в 2550000 рублей и обязались заключить договор купли-продажи в срок до 29.12.2014г. Сторонами определено, что сумма 331200 рублей выплачивается в момент подписания договора в качестве задатка, а оставшиеся 2218800 рублей выплачиваются в момент подписания договора купли-продажи квартиры.

Кроме того, этим же числом заключено соглашение о задатке в размере 331200 рублей, переданного продавцу (ФИО2) при подписании предварительного договора купли-продажи (л.д.7).

Предварительный договор и соглашение о задатке подписано сторонами, и ФИО2, и ФИО1 Ответчик ФИО2 не оспаривала свои подписи в предварительном договоре и в соглашении о задатке, но оспаривала получение ею задатка в размере 331200 рублей.

Первоначально истец просила взыскать с ФИО2 двойную сумму задатка 662400 рублей. Однако, в ходе судебного разбирательства ФИО1 были представлены расписки о получении ФИО2 от ФИО1 задатка за продаваемую квартиру в размере 110 000 рублей по расписке от 13.01.2014г., (л.д.52), 220 000 рублей от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.53). ФИО1 свои требования уточнила и просила взыскать с ФИО2 двойную сумму задатка 660000 рублей.

В данных расписках указано, что ФИО2 получила от ФИО1 за продаваемую <адрес> по адресу РТ, <адрес> вышеуказанные суммы в качестве задатка и в случае отказа от продажи квартиры обязуется вернуть указанные суммы в двойном размере.

ФИО2 пояснила, что действительно подпись в расписках ее, но денег от ФИО1 она не получала.

Представитель истца ФИО3, мотивируя требования ФИО1 пояснял, что ФИО2 уклоняется от заключения договора купли-продажи квартиры. ФИО1 предлагала ФИО2 различные варианты покупки квартир, но они ее не устраивали. В сентябре 2014г. ФИО1 стало известно, что ФИО2 пытается продать квартиру другим лицам, после чего ФИО1 обратилась в суд.

ФИО2, ее представитель пояснили, что договор купли-продажи данной квартиры не может быть заключен без разрешения органов опеки и попечительства. ФИО2 обратилась в агентство недвижимости «Юна», директором которого является ФИО1, чтобы обменять квартиру в п.Осиново на квартиру в г.Казани, а не продавать ее. Агентство недвижимости не смогло подобрать для ФИО2 подходящих вариантов. ФИО2 обратилась в другое агентство недвижимости, поэтому ФИО1 вынудила под давлением ФИО2 подписать предварительный договор купли-продажи указанной квартиры и соглашение о задатке. Задатка по предварительному договору ФИО2 не получала. Также ФИО2 приводит довод о том, что в стоимость квартиры в предварительном договоре 2550000 рублей занижена, ее реальная цена 3000000 рублей.

Согласно справке, выданной ООО «Казань 24» от ДД.ММ.ГГГГ г., в июне 2014 года к ним обращалась ФИО2 с просьбой оказать услугу по продаже принадлежащей ей и ее несовершеннолетнему сыну квартиры по цене 2950000 рублей (л.д.64).

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Гражданское законодательство РТ определяет целью задатка - предотвратить неисполнение сторонами договора обязательств по договору. Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком обязательств по предварительному договору, предусматривающему определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора. Задатком обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, продавца и покупателя, заключить основной договор купли-продажи квартиры.

Судом установлено неисполнение обязанности ФИО2 по заключению договора купли-продажи квартиры, т.к. она отказалась от заключения договора купли-продажи квартиры с ФИО1, обратившись в ООО «Казань 24» с просьбой оказать услугу по продаже указанной квартиры (л.д.64).

Указанные обстоятельства свидетельствуют, что заключение договора купли-продажи стало невозможным в связи с действиями продавца, то есть по обстоятельствам, зависящим от воли стороны, получившей задаток.

При таких обстоятельствах, суд считает, что ФИО1 обоснованно требует с ФИО2 взыскания двойной суммы задатка, размер которого составляет 660000 рублей (330000 руб. х 2). Ее требования суд считает подлежащими удовлетворению. Доводы о том, что ФИО2 сумму 330000 рублей не получала, опровергаются материалами дела – соглашением о задатке, расписками, свою подпись в которых ФИО2 не оспаривала.

Доводы ФИО2, ее представителя о том, что ФИО1 заранее знала о том, что заключение основного договора купли-продажи будет невозможным без заключения органа опеки и попечительства, о том, что все предложенные агентством варианты приобретаемого жилого помещения ухудшали условия проживания несовершеннолетнего, являются несостоятельными.

Согласно ст.26 ГК РФ, несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.

Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя:

1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами;

2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;

3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими;

4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса.

По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах.

В силу ст.28 ГК РФ, за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 ГК РФ.

Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать:

1) мелкие бытовые сделки;

2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации;

3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.

Согласно ст.37 ГК РФ, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве".

Статья 20 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" гласит, для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 21 указанного Федерального закона, опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Как поясняла в судебном заседании 17.11.2014г. представитель отдела опеки и попечительства исполкома ЗМР ФИО6, для одобрения сделки по купле-продаже квартиры, где имеется доля в праве собственности несовершеннолетнего, необходимо, чтобы были одновременно представлены пакеты документов по отчуждаемой квартире и по приобретаемой квартире, для того, чтобы проверить, не ущемляются ли права несовершеннолетнего. После проверки всех документов исполком выносит постановление на разрешение сделки. В отдел опеки и попечительства ни ФИО1, ни ФИО2 не обращались.

ФИО2 просит признать ничтожными заключенные сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры и соглашение о задатке, мотивируя тем, что ФИО1 не получено согласие органов опеки на совершение сделки, которое обязательно в силу закона.

Однако, данный довод нельзя признать обоснованным, т.к. для заключения предварительного договора купли-продажи квартиры и соглашения о задатке не требуется согласие органов опеки и попечительства, а от заключения основного договора купли-продажи квартиры ФИО2 уклонялась, как установлено судом. ФИО1 не имела возможности заключить с ФИО2 договор купли-продажи ее квартиры и подобрать варианты покупки новой квартиры, а только в этом случае, т.е. при наличии обоих договоров можно обращаться в отдел опеки за получением разрешения на сделку, что и сама ФИО2 указывает в своем встречном иске.

На основании ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Оснований для взыскания компенсации морального вреда с ФИО1 у суда не имеется, т.к. ее действиями личные неимущественные права ФИО2 не нарушены. Действие Закона «О защите прав потребителей», на которые ФИО2 ссылается во встречном иске, на правоотношения по оказанию риэлторских услуг не распространяется.

Встречные исковые требования ФИО2 подлежат отклонению.

Поскольку исковые требования ФИО1 удовлетворены, с ФИО2 в соответствии со ст. 103 ГПК РФ, подлежит взысканию в доход бюджета Зеленодольского муниципального района госпошлина в размере 9800 рублей, поскольку указанное требование при предъявлении не было оплачено госпошлиной.

На основании ст. 26, 28, 151, 380, 381, 429, 450, 451, 549 ГК РФ и руководствуясь ст. 55-57, 103, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1, удовлетворить.

Взыскать с ФИО2, в пользу ФИО1, двойную сумму задатка в размере 660000 рублей.

Встречные исковые требования ФИО2, к ФИО1, о признании ничтожными предварительный договор и соглашение о задатке от 29.07.2014г., о взыскании компенсации морального вреда в сумме 500000 рублей оставить без удовлетворения, в иске отказать.

Взыскать с ФИО2, госпошлину в доход бюджета Зеленодольского муниципального района в размере 9800 рублей.

С мотивированным решением стороны могут ознакомиться с 26.01.2015г.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Зеленодольский городской суд в течение месяца, начиная с 27.01.2015г.

Судья