Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Уссурийского городского округа к Чжао О., Чжан В. Д.-Синовичу, с участием третьих лиц Управления Росреестра по Приморскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата», Инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, Управления Федеральной службы судебных приставов по Приморскому краю, о признании договора купли-продажи земельного участка и жилых домов недействительным и применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л :

Администрация Уссурийского городского округа обратилась в суд к Чжао О. и Чжан В. Д.-Синовичу с указанным иском, изложенном в уточнениях от ДД.ММ.ГГ., ссылаясь на то, что согласно регистрационной записи ЕГРП XXXX от ДД.ММ.ГГ гр. Чжан В. Д.-Синовичу на праве собственности принадлежат – жилой дом №XXXX площадью XXXX кв.м., с кадастровым номером XXXX; и жилой дом №XXXX, площадью XXXX кв. м. с кадастровым номером XXXX.

Указанные объекты по Решению Уссурийского районного суда от ДД.ММ.ГГ были признаны самовольными и суд обязал ответчика Чжао О. в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу снести эти здания. Указанные судебные акты должны были служить основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности Чжао О.. на самовольную постройку. Тем не менее, ДД.ММ.ГГ ответчики заключили сделку купли – продажи указанных объектов самовольной постройки, подлежащих сносу.

Кроме того, по указанному Договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГ, земельный участок, общей площадью XXXX кв.м., адрес объекта: установлено относительно ориентира: XXXX с кадастровым номером XXXX, на котором расположены объекты самовольной постройки, был продан и передан Чжао О.., а приобретен и принят в собственность Чжан В.Д-С.

Администрация УГО полагает, что договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГ, по условиям которого Чжао О. были переданы и приняты в собственность Чжан В. Д.-Синовичем:

- земельный участок в XXXX с кадастровым номером XXXX;

- жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь XXXX кв.м., кадастровый номер XXXX, адрес объекта: XXXX;

- жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный площадью XXXX кв.м., кадастровый номер XXXX - является недействительной (ничтожной) сделкой, в силу прямого противоречия нормам п. 2 ст. 222 ГК РФ по основаниям, предусмотренным п.2 ст. 168 ГК РФ. Участники сделки знали о ее незаконности, в связи с чем, должны применяться последствия, указанные в ст. 169 ГК РФ.

Поскольку на спорном земельном участке расположены самовольные капитальные строения, которые, возведены без разрешений на строительство, то администрация Уссурийского городского округа считает, что земельный участок также не может быть отчужден без решения судьбы объектов недвижимости, поскольку будет противоречить закрепленному в пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Согласно п. 75 Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы,

Поскольку указанные выше объекты капитального строительства являются самовольными и создающими вследствие этого угрозу жизни и здоровью граждан, а в настоящее время они эксплуатируются, то на Чжао О., которая являлась собственником объекта строительства, должна быть возложена обязанность по их сносу. Поскольку договором купли – продажи от ДД.ММ.ГГ требования закона были нарушены, что свидетельствует о посягательстве на публичные интересы, в связи с чем, условия договора являются ничтожными, администрация Уссурийского городского округа считает, что сама сделка должна быть признана недействительной.

Самовольная постройка не является объектом гражданского оборота в понимании ст. 128 ГК РФ, вследствие чего действие ст. 129 ГК РФ, регулирующей оборотоспособность объектов гражданских прав, на самовольную постройку не распространяется, а лицо, являющееся покупателем самовольной постройки, не приобретает на самовольную постройку никаких прав в силу того, что самовольная постройка не является объектом гражданского оборота.

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявившее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Поскольку, решение суда от ДД.ММ.ГГ по делу 2-1316/2014 до настоящего времени не исполнено, самовольно построенные здания не снесены и эксплуатируются, что влечет факт угрозы причинения вреда жизни и здоровья граждан, поскольку были созданы с нарушением строительных, градостроительных, противопожарных норм и правил, считаем, что указанная сделка купли-продажи должна быть признана недействительной. В силу ст.72 Земельного кодекса РФ и ст.51 Градостроительного кодекса РФ, администрация УГО, осуществляющая полномочия, вытекающие из этих норм, вправе заявить указанные исковые требования. Ссылаясь на ст.ст. 166-168 ГК РФ, ст.39, 46 ГПК РФ, просит

1.Признать недействительной ничтожную сделку: Договор купли продажи от ДД.ММ.ГГ, по которому Продавец Чжао О. продала и передала, а Покупатель Чжан В. Д.-Синович приобрел и принял в собственность:

земельный участок, разрешенное использование: зона смешанной жилой застройки (Ж5), отдельно стоящие жилые дома, общей площадью XXXX кв.м., адрес объекта: установлено относительно ориентира жилой дом, расположенный в границах участка, адрес ориентира: XXXX с кадастровым номером XXXX;

жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь XXXX кв.м., кадастровый номер XXXX, адрес объекта: XXXXА;

жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный площадью XXXX кв.м., кадастровый номер XXXX, адрес объекта: XXXXА, зарегистрированную в Управлении Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю от ДД.ММ.ГГ, XXXX, XXXX.

2.Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним номера записей от ДД.ММ.ГГ:

XXXX, о государственной регистрации права собственности на объект: земельный участок, разрешенное использование: зона смешенной жилой застройки (Ж5), отдельно стоящие жилые дома, общей площадью XXXX кв.м., адрес объекта: установлено относительно ориентира жилой дом, расположенный в границах участка, адрес ориентира: XXXX с кадастровым номером XXXX;

XXXX, о государственной регистрации права собственности на объект: жилой XXXXА площадью XXXX кв.м., с кадастровым номером XXXX; расположенного по адресу: XXXXА;

XXXX, о государственной регистрации права собственности на объект: жилой XXXXА, площадью XXXX кв. м. с кадастровым номером XXXX, расположенного по адресу: XXXXА.

В судебном заседании представитель Администрации УГО исковые требования поддержала при указанных в уточненных исковых требованиях обстоятельствах. Также указала, что из представления органа федеральной службы безопасности следует о регистрации в самовольных постройках 71 иностранного гражданина, что связано с существованием угрозы жизни и здоровью граждан.

Представитель ответчицы Чжао О. по нотариальной доверенности Горблянский Д.В. иск не признал и указал, что Администрация УГО является ненадлежащим истцом, поскольку администрация не является стороной сделки и не указала свой законный интерес. Полагает, что указанные в ст. 222 ГК РФ запреты на отчуждение самовольной постройки являются обязательными для ответчиков с момента регистрации этих запретов в учреждении Росреестра, они не были зарегистрированы на момент оспариваемой сделки. Также полагает, что оспариваемой договор в части отчуждения земельного участка не может быть недействительным, нет запрета на отчуждение земли. Также указал, что покупатель по оспариваемой сделке Чжан В. приходится братом продавцу Чжао О..

Ответчик Чжан В. Д.-Синович не явился, извещался путем направления заказного письма по адресу, указанному в оспариваемом договоре, конверт вернулся по истечении срока хранения. В силу ст. 165-1 ГК РФ сообщение считается доставленным. Ранее также неоднократно извещался, конверты также возвращались по истечении срока хранения. Дело рассмотрено в его отсутствие.

Представитель Управления ФССП по Приморскому краю поддержала исковые требования Администрации.

Представитель Инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края не явился, был извещен лично, уважительных причин не представил, дело рассмотрено в его отсутствие. Ранее в предыдущих судебных заседаниях иск администрации поддерживал.

Представители Управления Росреестра по Приморскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» не явились, извещались надлежащим образом, уважительных причин не представили, дело рассмотрено в их отсутствие.

Суд, выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, полагает следующее.

Согласно ч. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно ч. 2 ст. 168 сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу ст. 72 Земельного кодекса РФ и ст. 51 Градостроительного кодекса РФ администрация, осуществляющая полномочия, вытекающие из этих норм, вправе предъявить указанный иск, поскольку он вытекает из права органа местного самоуправления на иски о признании зданий самовольными постройками.

Существенный интерес администрации указан в иске в виде угрозы причинения вреда жизни и здоровья граждан.

Поэтому администрация УГО является надлежащим истцом.

Согласно решению Уссурийского районного суда от ДД.ММ.ГГ. по иску администрации УГО были признаны самовольной постройкой два здания с кадастровыми номерами XXXX и XXXX, расположенные на земельном участке по XXXXА в г. Уссурийске и на застройщика Чжао О. возложена обязанность в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу снести эти здания. Также указано, что решение является основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности Чжао О. на эти постройки.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от ДД.ММ.ГГ. решение оставлено без изменений.

ДД.ММ.ГГг. между Чжао О. как продавцом и Чжан В. Д.-Синовичем как покупателем был заключен договор купли-продажи, по которому указанные здания, а также земельный участок по XXXX с кадастровым номером XXXX были проданы, права собственности покупателя зарегистрированы ДД.ММ.ГГ.

Таким образом, Чжао О., осуществившая самовольную постройку, не приобрела право собственности на эти здания и не вправе была их отчуждать в силу прямого указания об этом в законе.

Поскольку самовольная постройка не является объектом гражданского оборота в понимании ст. 128 ГК РФ, поэтому действие ст. 129 ГК РФ, регулирующей оборотоспособность объектов гражданских прав, на самовольную постройку не распространяется.

Таким образом, совершенная между ответчиками указанная сделка является ничтожной в силу прямого указания в законе об этом.

В данном деле подлежит применению именно нормы ч. 2 ст. 168 ГК РФ о ничтожности сделки, посягающей на публичные интересы, поскольку согласно п. 75 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015г. « О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 ГК РФ» применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно п. 78 указанного Постановления Пленума ВС РФ, иное лицо, предъявляющее требование о применении последствий ничтожной сделки, должно иметь законный интерес. Указанные публичные интересы и дают право администрации на указанный иск, тем более что имеющаяся регистрация граждан в самовольных постройках создает опасность для жизни и здоровью граждан.

Ответчица Чжао О., выступая в качестве продавца, вопреки судебным решениям, вступившим в законную силу, которые в силу ст. 13 ГПК РФ обязательны для нее, произвела отчуждение самовольных построек, то есть действовала недобросовестно.

В силу этого недействителен указанный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. в части продажи самовольных построек.

Оценивая доводы сторон относительно действительности указанного договора в части продажи земельного участка, суд исходит из следующего

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Оценивая возможность или невозможность отдельной продажи земельного участка, суд руководствуется следующим.

Положениями подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ч. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. В абз.6 этой части прямо указано, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, в законе выражен явно выраженный запрет на совершение отчуждения земельного участка без находящегося на нем здания, поэтому указанная сделка в части отчуждения земельного участка не могла быть совершена без решения судьбы зданий. Поэтому в силу указанного запрета эта часть сделки также ничтожна как посягающая на публичные интересы.

Указанные законодательные запреты действуют непосредственно и не нуждаются в регистрации в учреждениях Росреестра, как ошибочно полагал представитель ответчицы Чжао О.

При таких обстоятельствах исковые требования Администрации являются обоснованными и законными и подлежат полному удовлетворению, сделка между ответчиками является ничтожной в полном объеме. Поскольку сделка признается ничтожной, то исключается запись о государственной регистрации права собственности на спорные объекты за Чжан В.Д. Самовольные постройки не подлежат возврату в собственность продавца, поскольку в силу закона и в соответствии с решением от ДД.ММ.ГГ. у продавца не возникло право собственности.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать недействительной как ничтожную сделку – договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГг. между Чжао О. как продавцом и Чжан В. Д.-Синовичем как покупателем, по которому продавец продал и передал, а покупатель приобрел и принял в собственность:

- земельный участок разрешенное использование: зона смешанной жилой застройки (Ж5), отдельно стоящие жилые дома, общей площадью XXXX кв.м., адрес объекта: установлено относительно ориентира жилой дом, расположенный в границах участка, адрес ориентира: XXXX. с кадастровым номером XXXX;

- жилой дом, назначение: жилое, 2-х этажный, общей площадью XXXX кв.м., кадастровый номер XXXX, адрес объекта: XXXXА;

- жилой дом, назначение: жилое, 2-х этажный, общей площадью XXXX кв.м., кадастровый номер XXXX, адрес объекта: XXXXА; сделка зарегистрирована в Управлении Росресстра по Приморскому краю ДД.ММ.ГГ.

Прекратить право собственности Чжан В. Д.-Синовича и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ.:

- XXXX на земельный участок разрешенное использование: зона смешанной жилой застройки (Ж5), отдельно стоящие жилые дома, общей площадью XXXX кв.м., адрес объекта: установлено относительно ориентира жилой дом, расположенный в границах участка, адрес ориентира: XXXX. с кадастровым номером XXXX;

- XXXXжилой дом, назначение: жилое, 2-х этажный, общей площадью XXXX кв.м., кадастровый номер XXXX, адрес объекта: XXXXА;

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения с подачей жалобы через Уссурийский районный суд.

СУДЬЯ :

Составлено 17.05.2016г.