Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в пгт. Эгвекинот гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, взыскании судебных расходов и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры в связи с неисполнением обязанности оплатить товар и истребовании имущества из чужого незаконного владения,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и выдаче свидетельства о праве собственности, взыскании судебных расходов, в обоснование которого указано, что в соответствии с договором купли-продажи он является покупателем квартиры, расположенной по адресу: , . Объект недвижимости передан ему по акту. Расчеты по сделке купли-продажи завершены и нотариально заверены. Он и ФИО2 обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу с заявлением установленной формы о государственной регистрации перехода от продавца к покупателю права собственности на указанную квартиру и просьбой выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в порядке, установленном законом. 25 октября 2016 года ему отказано в государственной регистрации перехода права собственности, поскольку 21.09.2016 от ФИО2 поступило заявление о прекращении государственной регистрации перехода права собственности. На основании изложенного, просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю, выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру общей площадью кв. метров, кадастровый № , расположенную по адресу: , в установленный законом срок, а также взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины (л.д. ).

Впоследствии ответчик ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры в связи с неисполнением покупателем обязанности оплатить товар и истребовании имущества из чужого незаконного владения, в обоснование которого указано, что в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 01.09.2016, заключенным между ФИО2 и ФИО1, ФИО2 передала по передаточному акту от 01.09.2016 ФИО1 недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: , , а покупатель обязался принять указанное имущество и уплатить его стоимость в полном объеме в срок согласно пункту 4 договора в сумме рублей. Ответчиком на данный момент оплачено 600000 рублей, что подтверждает расписка о получении денежных средств, данная истцом ответчику. До настоящего времени платеж оставшейся суммы в размере 400000 рублей за квартиру ФИО1 не произведен. На ее неоднократные устные обращения к ФИО1 о надлежащем исполнении обязательств, она получала отказ. Она устно уведомила ответчика о том, что примет меры по приостановке перехода права собственности, от ФИО1 ответа не последовало. На предложение о заключении соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры от 01.09.2016 ФИО1 ответил отказом. В нарушение требований статьи 309 ГК РФ ФИО1 не исполнил надлежащим образом обязательство по оплате стоимости приобретенного объекта. На основании изложенного, просила расторгнуть договор купли-продажи, заключенный 01.09.2016между ней и ФИО1, обязать ФИО1 возвратить ей квартиру, находящуюся у него в незаконном владении (л.д. ).

Истец по первоначальному иску – ответчик по встречному иску ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям, встречный иск не признал, указав, летом 2016 года им с супругой потребовалось приобрести новую квартиру. Они договорились с ФИО2, которая продавала квартиру по адресу: , о покупке этой квартиры. Стоимость квартиры продавцом была установлена 2000000 рублей, но потом ФИО2 и ее мать Ж.А.И.. обещали им предоставить скидку на квартиру, не указав в каком размере. Предварительно они выплатили продавцу по ее просьбе в размере 100000 рублей, затем заплатили еще 500000 рублей, о чем ФИО2 была составлена расписка. При этом, продавец заявила, что в договоре купли-продажи они укажут заниженную цену имущества в размере 1000000 рублей. Собрав денежные средства в размере еще 900000 рублей, он и супруга решили передать эти деньги при заключении договора купли-продажи у нотариуса. Встретившись с ФИО2 в кабинете нотариуса, он подписал договор купли-продажи квартиры и передал продавцу оставшуюся сумму, одновременно у нотариуса был составлен передаточный акт и заявление в Росреестр. Однако впоследствии ФИО2 начала звонить ему и требовать еще 300000 рублей, на что он ответил отказом. В октябре на его имя пришло сообщение из Росреестра о приостановлении регистрации, а затем и об отказе в госрегистрации.

Ответчик по первоначальному иску – истец по встречному иску ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований истца, встречный иск поддержала в полном объеме по изложенным в нем основаниям, указав супруги ФИО1 летом 2016 года обратились к ней с предложением приобрести у нее квартиру по адресу: . Цену на квартиру она установила в 2000000 рублей, но затем по просьбе покупателей снизила до 1900000 рублей. ФИО1 внесли предварительную оплату данной квартиры на сумму 600000 рублей, о чем ею была составлена расписка. Затем они обратились к нотариусу для оформления договора купли-продажи квартиры, при этом по просьбе покупателя в договоре решили указать заниженную цену имущества в размере 1000000 рублей. При нотариусе ФИО1 передал ФИО2 в счет исполнения условий договора еще 900000 рублей при условии последующей доплаты 400000 рублей. Одновременно у нотариуса был составлен передаточный акт на квартиру и написано заявление в Управление Росреестра по Чукотскому АО о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Впоследствии покупатель отказался доплачивать указанную сумму, в связи с чем она через свою мать Ж.А.И. подала заявление о прекращении государственной регистрации.

Представитель ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал требования своего доверителя.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (далее Управление), извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, просило о рассмотрении дела в его отсутствие, указав, что разрешение вопроса по существу заявленных требований оставляют на усмотрение суда (л.д. 58-61).

Суд на основании части 5 статьи 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие представителя третьего лица, и, выяснив требования истца, возражения ответчика, его представителя, исследовав письменные материалы дела, допросив свидетелей С.Ю.В.Ж.А.И.., К.Т.Е.Б.Н.Н. приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В пункте 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

На основании статей 549, 550, 554, 555 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно статье 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

По делу установлено, что 1 сентября 2016 года между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен договор купли-продажи принадлежащей ФИО2 на праве собственности квартиры, расположенной по адресу: , , , , состоящей из четырех комнат общей площадью жилого помещения кв.м., по условиям которого стороны оценили указанное недвижимое имущество в 1000000 рублей. ФИО1 покупает у ФИО2 данную квартиру за 1000000 рублей. Расчет между сторонами произведен до подписания договора, ФИО2 получила от ФИО1 1000000 рублей (л.д. ).

В тот же день, 01 сентября 2016 года сторонами договора подписан передаточный акт, в соответствии с которым ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры от 01.09.2016 передала ФИО1 квартиру, находящуюся по адресу: , а ФИО1 принял от ФИО2 указанную квартиру полностью в таком виде, каком она была на момент удостоверения договора (л.д.).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в пунктах 3 и 4 договора от 01 сентября 2016 года, следует, что стоимость продаваемой квартиры определена по соглашению сторон договора в размере 1000000 рублей 00 копеек и данная сумма уплачена ФИО1 (покупателем) ФИО2 (продавцу) до подписания договора.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что стороны по договору купли-продажи, подписав указанный договор, согласились с условиями о цене недвижимого имущества в размере 1000000 рублей и подтвердили факт его оплаты покупателем до подписания договора.

На основании пункта 1 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на её совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Договор купли-продажи квартиры от 01 сентября 2016 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1, удостоверен нотариусом Иультинского нотариального округа Чукотского автономного округа К.Т.Е. в эту же дату.

Опрошенная в качестве свидетеля нотариус К.Т.Е. пояснила, что в сентябре 2016 года, точную дату она не помнит, ФИО2 и ФИО1 принесли документы на заключение договора купли-продажи квартиры, изложили условия договора. Она составила текст договора, в назначенный день стороны пришли, ознакомились с текстом договора и подписали его. Одновременно был составлен и подписан передаточный акт на квартиру. Каких-либо разногласий, конфликтов при заключении договора у сторон не возникало. Стороны настаивали на стоимости квартиры в размере 1000000 рублей и на условии, что расчет между ними за квартиру произведен полностью до подписания договора. При ней был произведен расчет по договору, однако в какой сумме она не знает, продавец самостоятельно пересчитала переданные ей за квартиру денежные средства. В то же время, после подписания договора сторонами из разговора супруги покупателя С.Ю.В. с ФИО2 она поняла, что за квартиру продавцу отданы не все деньги.

Ответчик по первоначальному иску – истец по встречному иску ФИО2 в судебном заседании указала, что в устной форме между нею и ФИО1 достигнуто соглашение о стоимости квартиры в размере 1900000 рублей, и покупатель, не доплатив 400000 рублей, по ее мнению, существенно нарушил условия договора купли-продажи, что является основанием для его расторжения, суд приходит к следующему.

Опрошенные в судебном заседании по ходатайству сторон свидетели С.Ю.В. и Ж.А.И. указали, что супруги ФИО1 летом 2016 года в устной форме договорились с ФИО2 о приобретении у нее квартиры по адресу: . Первоначально цена квартиры была установлена продавцом в 2000000 рублей, затем снижена по просьбе покупателей. ФИО1 внесли предварительную оплату данной квартиры на сумму 600000 рублей, о чем ФИО2 была составлена расписка. Затем стороны обратились к нотариусу для оформления договора купли-продажи квартиры, при этом в договоре решили указать заниженную цену имущества в размере 1000000 рублей. При нотариусе ФИО1 передал ФИО2 в счет исполнения условий договора еще 900000 рублей при условии последующей доплаты недостающих денежных средств. Одновременно у нотариуса был составлен передаточный акт на квартиру и написано заявление в Управление Росреестра по Чукотскому АО о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Впоследствии покупатель отказался доплачивать указанную сумму, а продавец подала заявление о прекращении государственной регистрации.

Свидетель Б.Н.Н. суду пояснила, что в сентябре 2016 года, точную дату не помнит, находясь в магазине Ж.А.И. она слышала, как ФИО1 отказался доплачивать деньги за квартиру.

Оценивая доводы ФИО2 и показания указанных свидетелей, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом, как установлено частью 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В материалы дела ФИО2 представлено ее предложение покупателю о расторжении договора купли-продажи квартиры от 01.09.2016 в связи с неисполнением им обязанности по оплате товара и ответ ФИО1 на данное предложение об отказе в расторжении договора (л.д. ).

В соответствии со статьями 421, 422, 432 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Суд учитывает, что статьей 550 ГК РФ установлена обязательная письменная форма договора купли-продажи недвижимого имущества, договор продажи недвижимости согласно статье 555 ГК РФ должен предусматривать цену этого имущества. В договоре купли-продажи квартиры, оформленном в письменной форме и удостоверенном нотариусом, ФИО2 и ФИО1 определили ее цену в 1000000 рублей. При заключении договора продавец и покупатель своими подписями в нем подтвердили соответствие цены, указанной в договоре, реально сложившейся цене на отчуждаемое имущество. Таким образом, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости, соответственно он считается заключенным на ту сумму, которую стороны указали в данном договоре.

Суд приходит к выводу, что договор купли-продажи квартиры от 01.09.2016 между ФИО2 и ФИО1 заключен по взаимному согласию сторон, разногласий при обсуждении условий договора и при его подписании между сторонами сделки не было, требования законодательства к форме и условиям договора купли-продажи квартиры при его заключении соблюдены, условия договора сторонами выполнены – покупателем произведена оплата недвижимого имущества на ту сумму, которая указана в договоре, и продавцом товар передан покупателю по передаточному акту. Принимая во внимание изложенное, оснований для расторжения указанного договора согласно доводам ответчика у суда не имеется.

Пояснения сторон и показания свидетелей о наличии договоренности об оплате недвижимого имущества в большем размере, чем указано в договоре, не имеют значение для разрешения настоящего дела по существу, поскольку в письменной форме указанное соглашение не заключалось. При этом, согласно части 1 статьи 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания

Пунктами 1 и 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзацах первом и втором пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

01 сентября 2016 года ФИО2 и ФИО1 составлено заявление о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости – квартиру, общей площадью кв. м, кадастровый № , расположенную по адресу: , , которое поступило в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу 21 сентября 2016 года (л.д. ).

В тот же день ФИО4, действующей по доверенности от имени ФИО2, в Управление Росреестра представлено заявление о прекращении государственной регистрации (л.д.74).

26 сентября 2016 года Управлением сторонам направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации на основании пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а 25 октября 2016 года в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости заявителям ФИО2 и ФИО1 отказано, поскольку не были устранены все обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации (л.д. , ).

Действия продавца ФИО2, подавшей в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу заявление о прекращении государственной регистрации перехода права собственности, суд расценивает, как уклонение ФИО2 от государственной регистрации.

Разрешая требование истца о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости, суд учитывает, что условия по договору купли-продажи квартиры сторонами фактически исполнены, оплата товара по договору произведена и квартира передана покупателю по передаточному акту, как следует из пояснений ФИО1 и его супруги, они произвели ремонт в приобретенной квартире, вселились в нее, оплачивают коммунальные услуги.

С учётом изложенного, оценивая исследованные в судебном заседании доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. При этом, требование истца о выдаче свидетельства о праве собственности суд полагает излишним, поскольку момент возникновения права собственности на недвижимое имущество закон связывает именно с государственной регистрацией прав, а не с выдачей свидетельства о праве собственности.

Разрешая требование ответчика о расторжении договора купли-продажи квартиры в связи с неисполнением обязанности покупателя по оплате товара, суд учитывает, что ФИО1 произведена оплата спорного объекта недвижимости в той цене, которая установлена договором купли-продажи, существенных нарушений покупателем условий договора судом не установлено, при таких обстоятельствах, встречный иск ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры в связи с неисполнением обязанности оплатить товар и истребовании имущества из чужого незаконного владения не подлежит удовлетворению.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

При подаче искового заявления истцом ФИО1 уплачена государственная пошлина в размере 3500 рублей 00 копеек.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера уплачивается государственная пошлина для физических лиц в размере 300 рублей.

Из искового заявления, предъявленного ФИО1, усматривается что он обратился в суд с требованием неимущественного характера.

Таким образом, с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию судебные расходы в размере 300 рублей.

Судебные расходы ответчика ФИО2, связанные с уплатой государственной пошлины, возмещению не подлежат, ввиду отказа в удовлетворении судом встречного иска.

Руководствуясь статьей 551 ГК РФ, статьями 98, 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковое требование ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, взыскании судебных расходов удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: , , , , состоящую из четырех комнат, общей площадью жилого помещения кв. м, кадастровый № , от ФИО2, года рождения, уроженки , к ФИО1, года рождения, уроженца , на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного 01 сентября 2016 года.

Взыскать с ФИО2, года рождения, уроженки , зарегистрированной по адресу: , в пользу ФИО1, года рождения, уроженца , зарегистрированного по адресу: , , , , судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в размере 300 (Триста) рублей.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры в связи с неисполнением обязанности оплатить товар и истребовании имущества из чужого незаконного владения отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Чукотского автономного округа через Иультинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 22 февраля 2017 года.

Судья И.А. Пеннер