Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Гала-М», обществу с ограниченной ответственностью Специализированному застройщику «Казанский Посад» о признании права собственности на квартиры, возложении обязанности по передаче технической документации,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью Специализированного застройщика «Казанский Посад» к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ООО «Гала-М», ООО Специализированному застройщику «Казанский Посад», в котором изложенные требования о признании права собственности на следующие квартиры: - трехкомнатная <адрес>, общей площадью 86,0 кв.м, в том числе жилой площадью 49,3 кв.м., на первом этаже второго подъезда;

- однокомнатная <адрес>, общей площадью 38,9 кв.м., в том числе жилой площадью 16,7 кв.м., на втором этаже второго подъезда;

- двухкомнатная <адрес>, общей площадью 60,7 кв.м., в том числе жилой площадью 32,0 кв.м., на втором этаже второго подъезда;

- однокомнатная <адрес>, общей площадью 38,9 кв.м., в том числе жилой площадью 16,7 кв.м., на четвертом этаже второго подъезда;

- двухкомнатная <адрес>, общей площадью 60,7 кв.м., в том числе жилой площадью 32,0 кв.м., на четвертом этаже второго подъезда;

- однокомнатная <адрес>, общей площадью 38,9 кв.м., в том числе жилой площадью 16,7 кв.м., на пятом этаже второго подъезда;

- однокомнатная <адрес>, общей площадью 38,9 кв.м., в том числе жилой площадью 16,7 кв.м., на шестом этаже второго подъезда;

- однокомнатная <адрес>, общей площадью 38,9 кв.м., в том числе жилой площадью 16,7 кв.м., на седьмом этаже второго подъезда;

- однокомнатная <адрес>, общей площадью 38,9 кв.м., в том числе жилой площадью 16,7 кв.м., на четвертом этаже третьего подъезда;

- двухкомнатная <адрес>, общей площадью 60,7 кв.м., в том числе жилой площадью 32,0 кв.м., на четвертом этаже третьего подъезда;

- двухкомнатная <адрес>, общей площадью 60,7 кв.м., в том числе жилой площадью 32,0 кв.м., на пятом этаже третьего подъезда;

- однокомнатная <адрес>, общей площадью 38,6 кв.м., в том числе жилой площадью 15,2 кв.м., на третьем этаже четвертого подъезда;

- двухкомнатная <адрес>, общей площадью 58,9 кв.м., в том числе жилой площадью 29,5 кв.м., на третьем этаже четвертого подъезда;

- однокомнатная <адрес>, общей площадью 33,9 кв.м., в том числе жилой площадью 14,6 кв.м., на третьем этаже четвертого подъезда;

- однокомнатная <адрес>, общей площадью 38,6 кв.м., в том числе жилой площадью 15,2 кв.м., на четвертом этаже четвертого подъезда;

- однокомнатная <адрес>, общей площадью 33,9 кв.м., в том числе жилой площадью 14,6 кв.м., на четвертом этаже, четвертого подъезда;

- однокомнатная <адрес>, общей площадью 33,9 кв.м., в том числе жилой площадью 14,6 кв.м., на пятом этаже четвертого подъезда многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес> а также возложении на ООО Специализированного застройщика «Казанский Посад» в десятидневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта, передать истцу техническую документацию и паспорта: на отопительный котел, систему загазованности, на газовый счетчик, электрический счетчик, счетчик воды, на оконные конструкции, ключи от входных дверей указанных выше квартир.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что <дата> между ФИО1 и ООО «Гала-М» был заключен договор участия в долевом строительстве <номер>, согласно которому объектом долевого участия являются 19 квартир, стоимостью 29 845 200 руб. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, оплата стоимости объектов долевого строительства произведена. ООО «Гала-М» строительство многоквартирного дома не закончило. Обязательство по завершению строительства многоквартирного дома приняло ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад». В декабре 2019 года многоквартирный дом введен в эксплуатацию, ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад» до настоящего времени объекты долевого строительства – квартиры ФИО1 не передало, ответа на письменные требование не направил, что послужило основанием обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

В ходе судебного разбирательства ответчиком ООО Специализированным застройщиком «Казанский Посад» к ФИО1 предъявлено встречное исковое заявление, уточненное по правилам статьи 39 ГПК РФ, о взыскании неосновательного обогащения в сумме 16 672 171 руб. 50 коп., а также внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации залога в пользу на спорные квартиры (19 квартир), расположенные по адресу: <адрес>

В обоснование встречных исковых требований указано, что ответчиком (истцом по встречному иску) завершено строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. <дата> ООО Специализированным застройщиком «Казанский Посад» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. ФИО1 с заявлением о включении ее в реестр пострадавших граждан – участников долевого строительства не обращалась, в реестр не включена, правом на предоставление мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья не обладает. Произведенные ООО Специализированным застройщиком «Казанский Посад» расходы на завершение строительства должны быть возмещены истцом (ответчиком по встречному иску) с учетом приобретенной площади квартир.

До принятия решения по делу ответчик (истец по встречному) ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад» в порядке статьи 39 ГПК РФ заявило об отказе от иска в части требования о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации залога в пользу на спорные квартиры.

Определением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от <дата> производство по делу в части искового требования о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации залога в пользу на спорные квартиры прекращено.

Истец ФИО1, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 ФИО2 исковые требования полностью поддержал, просил их удовлетворить, встречный иск не признал, просил в его удовлетворении отказать.

В судебном заседании представитель ответчика (истца по встречному иску) ООО Специализированного застройщика «Казанский Посад» ФИО3 полагала иск подлежащим удовлетворению с учетом удовлетворения встречного иска о компенсации застройщику стоимости строительства с учетом реальной (фактической) стоимости квадратного места жилья при строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>

Ответчик ООО «Гала-М» в лице арбитражного управляющего ФИО4, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание явку представителя не обеспечило, просило о рассмотрении дела в его отсутствие в связи с невозможностью явки в судебное заседание.

Третьи лица Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл, Администрация городского округа «Город Йошкар-Ола», Управление Росреестра по Республике Марий Эл, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание явку представителей не обеспечили.

По правилам статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено по имеющимся в деле доказательствам в отсутствие не явившихся истца и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о судебном разбирательстве.

Рассмотрев материалы гражданского дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения представителей сторон, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что <дата> между ООО «Гала-М» (застройщиком) и ФИО1 (участником долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве <номер>, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство в установленный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства находящиеся в многоквартирном доме объекты долевого строительства, а участник долевого строительства уплатить обусловленную договором цена и принять 19 объектов долевого строительства:

- трехкомнатная <адрес>, общей площадью 86,0 кв.м, в том числе жилой площадью 49,3 кв.м., на первом этаже второго подъезда;

- однокомнатная <адрес>, общей площадью 33,9 кв.м., в том числе жилой площадью 14,6 кв.м., на пятом этаже четвертого подъезда.

На момент судебного разбирательства многоквартирный жилой дом расположен по адресу: <адрес>, а также изменена фактическая нумерация квартир.

Таким образом, объектами долевого строительства по договору участия в долевом строительстве <номер> от <дата> являются 19 квартир, общая площадь которых составляет 877,8 кв.м.

На основании пункта 2.6 договора участия в долевом строительстве <номер> от <дата> срок окончания строительства (создания) многоквартирного жилого дома (получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию) определен <дата>

Между тем обязательства ООО «Гала-М» не были исполнены, квартиры ни ФИО1, ни другим участникам долевого строительства не переданы.

С 10 марта 2018 года в Республике Марий Эл вступил в законную силу Закон Республики Марий Эл от 27 февраля 2018 года № 10-З «О защите прав граждан и юридических лиц, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов на территории Республики Марий Эл и чьи права нарушены, и о внесении изменений в Закон Республики Марий Эл «О регулировании земельных отношений в Республике Марий Эл» (в редакции Закона Республики Марий Эл от 15 июня 2020 года № 11-З) (далее – Закон от 27 февраля 2018 года № 10-З), которым были установлены меры по защите прав граждан и юридических лиц, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, включенных в установленном порядке в единый реестр проблемных объектов, и перед которыми недобросовестным застройщиком не исполнены обязательства по передаче жилого помещения в собственность.

В целях исполнения Закона от 27 февраля 2018 года № 10-З Правительством Республики Марий Эл было принято Постановление от 5 мая 2018 года №194 «Об организации предоставления мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья» (в редакции Постановления Правительства Республики Марий Эл от 22 июня 2020 года № 249), которым были утверждены:

- Порядок проведения конкурса по отбору нового застройщика в целях организации предоставления мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья;

- Порядок заключения соглашения об организации предоставления мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, заключаемого между уполномоченным органом исполнительной власти Республики Марий Эл и органом местного самоуправления;

- примерная форма соглашения об организации предоставления мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, заключаемого между уполномоченным органом исполнительной власти Республики Марий Эл и органом местного самоуправления;

- примерная форма соглашения о предоставлении мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, заключаемого между уполномоченным органом исполнительной власти Республики Марий Эл, органом местного самоуправления и новым застройщиком, ставшим победителем конкурса;

- примерная форма соглашения о предоставлении мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, заключаемого между уполномоченным органом исполнительной власти Республики Марий Эл, органом исполнительной власти Республики Марий Эл, осуществляющим распоряжение государственной собственностью Республики Марий Эл, и новым застройщиком, ставшим победителем конкурса.

В рамках реализации Закона от 27 февраля 2018 года № 10-З Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл был объявлен конкурс по отбору нового застройщика многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>

<дата> конкурсная комиссия Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл рассмотрела поступившие заявки и определила победителя конкурса, которым стало ООО «Казанский Посад» (прежнее наименование, новое – ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад»).

<дата> между Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл (уполномоченным органом), администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» (администрацией) и ООО «Казанский Посад» (новым застройщиком) было заключено соглашение <номер> о предоставлении мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, по условиям которого новый застройщик обязался предоставить меры по защите прав пострадавших участников строительства жилья в форме предоставления жилых помещений в срок до <дата>.

<дата> ООО Специализированным застройщиком «Казанский Посад» было завершено строительство проблемного объекта и получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию <номер>.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО1, обращаясь в суд с настоящим иском к ООО «Гала-М» и ООО Специализированному застройщику «Казанский Посад», просит признать за ней право собственности на 19 квартир, являющихся предметом договора участия в долевом строительстве <номер> от <дата>, поскольку многоквартирный жилой дома по адресу: <адрес>, фактически достроен, но квартиры ей не переданы.

Ответчик (истец по встречному иску) ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад», возражая против иска, предъявило встречное исковое заявление, уточненное по правилам статьи 39 ГПК РФ, о взыскании (компенсации) стоимости затрат на строительство одного квадратного метра жилой площади, произведенных ООО Специализированным застройщиком «Казанский Посад», по правилам о неосновательном обогащении.

Ответчик ООО «Гала-М» в лице арбитражного управляющего ФИО4 письменного отношения по предъявленному иску не представило, просило о рассмотрении дела в его отсутствие.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Правилами статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Из разъяснений, приведенных в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

По смыслу статей 11 и 12 ГК РФ прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Императивные нормы Закона об участии в долевом строительстве также не содержат запрета на признание права собственности на объект строительства, в том случае, когда первоначальный застройщик по каким-либо причинам уклонился от завершения строительства многоквартирного жилого дома и строительство завершено новым застройщиком, который по существу не возражает против требования участника долевого строительства с учетом возмещения ему реальных, фактических и документально подтвержденных расходов (затрат) на строительство многоквартирного жилого дома применительно к передаваемой участнику жилой площади.

На основании статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу правовой позиции, изложенной в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Поскольку ответчик (истец по встречному иску) ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад» и ответчик ООО «Гала-М» по существу не возражают против исковых требований ФИО1, суд принимает решение об удовлетворении иска ФИО1 о признании права собственности на 19 квартир, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> и возложении обязанности в десятидневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта передать истцу техническую документацию и паспорта: на отопительный котел, систему загазованности, на газовый счетчик, электрический счетчик, счетчик воды, на оконные конструкции, ключи от входных дверей спорных квартир.

Судом рассмотрено заявленное ООО Специализированным застройщиком «Казанский Посад» к ФИО1 встречное исковое требование о взыскании неосновательного обогащения в сумме 16 672 171 руб. 50 коп.

По смыслу правил статьи 138 ГПК РФ встречным иском является материально-правовое требование ответчика к истцу, заявленное для совместного рассмотрения с первоначальным иском. При этом встречный иск предъявляется ответчиком для защиты против первоначального иска. По существу, предъявляя встречный иск, ответчик добивается отклонения требований истца либо зачета своих требований.

ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад» просит возместить ему стоимость понесенных затрат (расходов) на строительство многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес>, что составляет 16 672 171 руб. 50 коп.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 ГК РФ).

Приобретение имущества одним лицом за счет другого означает увеличение объема имущества у одного лица и одновременное уменьшение его объема у другого. Тем самым для того, чтобы констатировать неосновательное обогащение виде неосновательного получения денежных средств необходимо установить факт получения ответчиком денежных средств и отсутствие у данного лица оснований (юридических фактов), дающих ему право на получение данных денежных средств.

Из приведенных правовых норм во взаимосвязи с требованиями статьи 56 ГПК РФ следует, что по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

Тождественная правовая позиция относительно стандартов доказывания по спорам о взыскании неосновательного обогащения изложена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 30 октября 2018 года № 82-КГ18-2, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 17 июля 2019 года.

При этом на правоотношения сторон ФИО1 и ООО Специализированного застройщика «Казанский Посад», в том числе относительно правил доказывания, не распространяется законодательство о защите прав потребителей, что соответствует разъяснениям высшей судебной инстанции, приведенным в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 23 ноября 2021 года № 46-КГ21-33-К6.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад», обращаясь в суд с встречным иском к ФИО1, о взыскании неосновательного обогащения в сумме 16 672 171 руб. 50 коп., просит по существу компенсировать ему понесенные им расходы по строительству жилья в рамках комплексных мероприятий по строительству многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> поскольку истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 никогда не обращалась о включении в реестр пострадавших граждан - участников долевого строительства, в реестр не включена, правом на предоставление мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья не обладает.

По смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

По смыслу абзаца третьего пункта 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, сама по себе правовая квалификация требования ООО Специализированного застройщика «Казанский Посад» о компенсации понесенных им расходов (затрат) на строительство жилья в качестве именно неосновательного обогащения, а не, например, убытков или иного способа защита нарушенного права, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Из материалов дела следует, что <дата> ООО Специализированным застройщиком «Казанский Посад» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию <номер>, выданное администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола». При этом не ООО «Гала-М», с которым у ФИО1 имеются обязательственные правоотношения, а именно ООО Специализированным застройщиком «Казанский Посад», как застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, были переданы квартиры в собственность участникам долевого строительства, включенным в реестр пострадавших участников строительства жилья, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости и не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства (часть 1 статьи 61 ГПК РФ).

Применительно к приведенному правовому регулированию и установленным по делу обстоятельствам, суд приходит к выводу о том, что ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад» не является правопреемником ООО «Гала-М», в связи с чем наличие у ООО «Гала-М» договорных отношений с ФИО1, в том числе связанных с оплатой объектов долевого участия, не имеют отношения к расходам ООО Специализированного застройщика «Казанский Посад» на завершение строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> ФИО1 не участвовала своими средствами в завершении строительства вышеуказанного многоквартирного жилого дома, не возместила расходы на завершение строительства 19 квартир и мест общего пользования жилого дома.

В результате работ ООО Специализированного застройщика «Казанский Посад» ФИО5 получила объекты недвижимости в завершенном строительством многоквартирном жилом доме. До окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию она не могла пользоваться 19 квартирами по их целевому назначению, тогда как после выполнения ООО Специализированным застройщиком «Казанский Посад» работ по достройке многоквартирного дома квартиры, принадлежащие истцу, являются жилыми помещениям, которые после выполнения отделочных работ могут использоваться по назначению. Из приведенных обстоятельств вытекает также то, что истец (ответчик по встречному иску) ФИО5, считая ООО Специализированного застройщика «Казанский Посад» единственным надлежащим застройщиком многоквартирного жилого дома, предприняла в рамках настоящего гражданско-правового спора попытку разрешить спор о качестве спорных жилых помещений путем взыскания с ООО Специализированного застройщика «Казанский Посад» денежной компенсации расходов по устранению недостатков. Определением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от <дата> отказано в принятии к рассмотрению заявления ФИО5 об уточнении исковых требований, поскольку заявлены новые требования (одновременно изменены основание и предмет иска), разъяснено, что истец вправе обратиться в суд с самостоятельным исковым заявлением.

Кроме того, при оценке обоснованности встречного иска ООО Специализированного застройщика «Казанский Посад» к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения, суд принимает во внимание аффилированность истца (ответчика по встречному иску) ФИО5 в отношении ООО «Гала-М», уклонившегося от исполнения обязательств по строительству многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> и, соответственно, передаче ФИО1 19 спорных квартир.

Так, <дата> между ООО «Гала-М», учредителем которого являлась ФИО1, (заказчиком) и ООО «Каркасное строительство» (генеральным подрядчиком) были заключены договоры генерального подряда на строительство многоквартирных жилых домов <номер>, <номер> и <номер>, в соответствии с которым генеральный подрядчик принял на себя обязательства осуществить весь комплекс работ по строительству объектов недвижимости – многоквартирных жилых домов, в том числе по адресу: <адрес>

От имени ООО «Гала-М» договоры генерального подряда на строительство многоквартирных жилых домов <номер>, <номер> и <номер> от <дата> подписаны ФИО8, а от имени ООО «Каркасное строительство» – ФИО7

В последующем между <дата> между ФИО1 и ООО «Каркасное строительство» в лице директора ФИО7 заключен договор купли-продажи доли в уставном капитале, согласно которому ФИО1, будучи участником ООО «Гала-М», продала ООО «Каркасное строительство» свою долю в размере 99% в уставном капитале ООО «Гала-М» на сумму 49 181 532 руб. 81 коп.

Из протокола общего собрания ООО «Гала-М» от <дата> полномочия директора ООО «Гала-М» ФИО8 прекращены, ФИО8 уволена в порядке перевода к индивидуальному предпринимателю ФИО1

Расчеты между ООО «Гала-М» и ФИО1 за 19 квартир по договору участия в долевом строительстве <номер> от <дата> произведены путем зачета требований из многочисленных договоров займа, фактический характер которых невозможно установить.

Строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, не было осуществлено ООО «Гала-М» в установленные сроки; обманутыми дольщиками оказались десятки граждан, что обусловило необходимость принятия Закона от 27 февраля 2018 года № 10-З и конкретных мер по защите обманутых дольщиков.

Судом установлено и следует из материалов дела, что в результате оформления соглашения <номер>-пр от <дата> обязанность по завершению строительства и передаче квартир в жилом доме возложена именно на ООО Специализированного застройщика «Казанский Посад». Возникновение у ООО «Казанский Посад» такой обязанности означает, что у ООО «Гала-М» прекратились обязательства застройщика в части исполнения договора в натуре.

В соответствии с пунктом 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

По смыслу взаимосвязанных разъяснений высшей судебной инстанции, изложенных в пунктах 22 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», следует, что согласно пункту 1 статьи 308.3, статьи 396 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. При этом следует учитывать, что в соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ должник не вправе произвольно отказаться от надлежащего исполнения обязательства.

При предъявлении кредитором иска об исполнении должником обязательства в натуре суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, определяет, является ли такое исполнение объективно возможным.

Разрешая вопрос о допустимости понуждения должника исполнить обязанность в натуре, суд учитывает не только положения ГК РФ, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства.

Не может быть отказано в удовлетворении иска об исполнении обязательства в натуре в случае, когда надлежащая защита нарушенного гражданского права истца возможна только путем понуждения ответчика к исполнению в натуре и не будет обеспечена взысканием с ответчика убытков за неисполнение обязательства, например, обязанностей по представлению информации, которая имеется только у ответчика, либо по изготовлению документации, которую правомочен составить только ответчик.

По смыслу пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ, кредитор не вправе требовать по суду от должника исполнения обязательства в натуре, если осуществление такого исполнения объективно невозможно, в частности, в случае гибели индивидуально-определенной вещи, которую должник был обязан передать кредитору, либо правомерного принятия органом государственной власти или органом местного самоуправления акта, которому будет противоречить такое исполнение обязательства.

<дата> ООО Специализированным застройщиком «Казанский Посад» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию <номер>, выданное администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола».

Поскольку на момент строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, и на дату судебного разбирательства должник ООО «Гала-М» не является застройщиком, объект (жилой дом) введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, застройщиком является иное лицо – ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад».

С учетом установленных и приведенных выше конкретных обстоятельств, суд считает необходимым отметить следующее.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Среди основных начал гражданского законодательства (статья 1 ГК РФ) установлен принцип добросовестности. Участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей.

Недобросовестное, равно как и незаконное, поведение лиц не может приносить им какие-либо преимущества (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Действуя добросовестно, разумно и осмотрительно, ФИО1 заключила с ООО «Гала-М» договор участия в долевом строительстве <номер> от <дата> в отношении 19 квартир в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, оплатив их путем зачета заемных денежных требований к должнику ООО «Гала-М», учредителем которого она являлась.

Между тем застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, является не ООО «Гала-М», а выполнившее строительство и получившее разрешение на ввод объекта в эксплуатацию <номер> ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад», с которым у ФИО1 не имеется каких-либо правоотношений и ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад» понесло фактические расходы по завершению строительства многоквартирного жилого дома.

На основании пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 ГПК РФ), статья 65 АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Таким образом, в силу закрепленного в гражданском законодательстве Российской Федерации «принципа эстоппеля», который состоит в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной, истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 не вправе отрицать обстоятельства того, что застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, является ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад», которое не является правопреемником ООО «Гала-М», и им понесены конкретные, реальные и документально подтвержденные расходы по завершению строительства многоквартирного жилого дома. При этом ФИО1 с заявлением о включении ее в реестр пострадавших граждан – участников долевого строительства не обращалась, в реестр включена не была, правом на предоставление мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья не обладает. Сведений о том, что ФИО1 как заинтересованное лицо в судебном порядке оспаривала соглашение <номер> от <дата>, а равно положения Закона от 27 февраля 2018 года № 10-З в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах ФИО1, не возмещая ООО Специализированному застройщику «Казанский Посад» расходы по завершению строительства дома, является выгодоприобретателем произведенных ООО Специализированным застройщиком «Казанский Посад» работ, то есть получила неосновательное обогащение, размер которого подлежит с нее взысканию.

С целью определения размера фактически понесенных ООО Специализированным застройщиком «Казанский Посад» расходов по строительству многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> определением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от <дата> была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, порученная судебному эксперту ФИО6 (ООО «Стройэксперт»), по результатам которой экспертом сделаны следующие выводы:

«Вопрос 1. Какова общая стоимость затрат на строительство, произведенных ООО Специализированным застройщиком «Казанский Посад», с учетом выполненных работ и использованных при строительстве материалов и изделий на объекте: многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>

Общая стоимость работ, выполненных застройщиком ООО Специализированным застройщиком «Казанский Посад» по завершению строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> с учетом выполненных работ и использованных при строительстве материалов и изделий на объекте составляет 160 731 893 руб., в том числе НДС – 26 788 649 руб.

Общая стоимость затрат застройщика ООО Специализированным застройщиком «Казанский Посад» по строительству многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, с учетом выполненных строительно-монтажных работ и затрат, понесенных по вводу объекта в эксплуатацию, без НДС составляет 133 943 244 руб.

Вопрос <номер>. Определить какова стоимость затрат на строительство одного квадратного метра жилой площади, произведенных ООО Специализированным застройщиком «Казанский Посад», с учетом выполненных работ и использованных при строительстве материалов и изделий на объекте: многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>?

Стоимость затрат на строительство одного квадратного метра жилой площади, произведенных ООО Специализированным застройщиком «Казанский Посад», с учетом выполненных работ и использованных при строительстве материалов и изделий на объекте: многоэтажный жилой дом по адресу: <адрес> составляет 18 845 руб.»

Суд при определении размера фактически понесенных ООО Специализированным застройщиком «Казанский Посад» расходов по строительству жилья и, соответственно, установлении конкретного размера неосновательного обогащения, принимает во внимание результаты судебной экспертизы, назначенной определением суда, с учетом предоставления сторонам возможности участвовать при проведении экспертизы. У суда нет сомнений в достоверности выводов судебной экспертизы, поскольку она проведена с соблюдением установленного процессуального порядка лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов; экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал. Методы, использованные при экспертном исследовании, и сделанные на его основе выводы научно обоснованы. Эксперт ФИО6 предупреждена об уголовной ответственности. Заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, выводы в достаточной степени носят ясный и полный характер.

По форме и содержанию заключение судебной экспертизы отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности доказательств, поэтому может быть положено в основу решения суда.

Каких-либо доказательств, опровергающих результаты судебной экспертизы, участниками дела применительно к требованиям статьи 56 ГПК РФ не представлено. Сторонами по правилам статьи 87 ГПК РФ не было заявлено ходатайств о назначении повторной и (или) дополнительной экспертиз.

Таким образом, по результатам судебной экспертизы судом установлено, что стоимость затрат на строительство одного квадратного метра жилой площади, произведенных ООО Специализированным застройщиком «Казанский Посад», при строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 18 845 руб.

Согласно расчету истца на момент судебного разбирательства размер неосновательного обогащения с учетом конкретной передаваемой ФИО1 жилой площади 19 квартирам в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> составляет 16 672 171 руб. 50 коп. (18 845 руб. х 884 руб. 70 коп.).

Расчет и размер встречного искового требования проверены судом по правилам статьи 67 ГПК РФ, признаны правильными и не опровергнутыми истцом (ответчиком по встречному иску) ФИО1 и ее представителем ФИО2, поскольку обоснованный и подробный собственный встречный расчет и необходимые документальные доказательства вопреки статье 56 ГПК РФ стороной истца (ответчика по встречному иску) не представлены.

Наличие оснований для отказа в удовлетворении иска на основании положений подпункта 4 пункта 1 статьи 1109 ГК РФ судом не установлено.

Названная норма ГК РФ подлежит применению только в том случае, если передача денежных средств произведена добровольно и намеренно при отсутствии какой-либо обязанности со стороны передающего (дарение) либо с благотворительной целью.

Согласно пункту 4 статьи 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Ответчик (истец по встречному иску) ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад» не имело намерения безвозмездно передать ФИО1 жилые помещения и не оказывало ей благотворительную помощь, а действовало в рамках действующего Закона от 27 февраля 2018 года № 10-З, который не отменен и не признан недействующим полностью или в части.

Поэтому возражения стороны истца (ответчика по встречному иску) в данной части суд признает несостоятельными.

Более того, ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад» приобрело права застройщика на основании Закона от 27 февраля 2018 года № 10-З о защите обманутых дольщиков, к категории которых ФИО1, приобретая 19 квартир у аффилированного лица и зная об обстоятельствах неправомерного прекращения строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> не относится. При этом право собственности на жилые помещения никогда не признавалось за ФИО1 в судебной порядке, а признано в рамках настоящего судебного процесса с учетом позиции застройщика ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад». Следовательно, вывод о том, что ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад» не мог не знать об отсутствии обязательств между сторонами не основан на представленных в материалы дела доказательствах.

Довод стороны истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 о том, что ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад» исполняло взятые на себя обязанности по достройке дома добровольно, неся при этом риск возникновения убытков от предпринимательской деятельности, исследован судом и признается несостоятельным.

Из материалов дела следует, что ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад» исполняло принятые на себя обязательства по достройке многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, на основании соглашения №185-пр от 15 августа 2018 года и специальных правил Закона от 27 февраля 2018 года № 10-З.

Тем самым истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 фактически просит переложить так называемые «убытки от предпринимательской деятельности» на публичный бюджет, поскольку защита обманутых дольщиков и участие ООО Специализированного застройщика «Казанский Посад» в спорных правоотношениях имело место на основании соглашения <номер> от <дата>, сторонами которого также являлись Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл и администрация городского округа «Город Йошкар-Ола».

Тем самым разъяснения высшей судебной инстанции, изложенные в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 5 октября 2021 года № 31-КГ21-10-К6, в рассматриваемом деле применению не подлежат, поскольку данная правовая позиция сформулирована по иным фактическим обстоятельствам.

Таким образом, с ФИО1 в пользу ООО Специализированного застройщика «Казанский Посад» подлежит взысканию неосновательное обогащение 16 672 171 руб. 50 коп.

Довод стороны истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 о необходимости привлечения к участию в деле арбитражного управляющего ООО «Гала-М» ФИО4 в качестве третьего лица подлежат отклонению, поскольку правовая позиция, изложенная в пункте 43 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2012 года № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» в рассматриваемом деле применению не подлежит. ООО «Гала-М» привлечено к участию в деле, каких-либо имущественных исков к должнику ООО «Гала-М» не предъявлено, арбитражный управляющий ООО «Гала-М» ФИО4, извещен судом о времени и месте судебного зседания, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно статье 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценивая в совокупности собранные по делу доказательства, конкретные обстоятельства дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Гала-М», ООО Специализированному застройщику «Казанский Посад» о признании права собственности на квартиры, возложении обязанности по передаче технической документации, и удовлетворении встречного искового требования ООО Специализированного застройщика «Казанский Посад» к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения.

По смыслу статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

По правилам статьи 98 ГПК РФ с ООО Специализированного застройщика «Казанский Посад» в пользу ФИО1 подлежат взысканию понесенные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 60 000 руб. (от удовлетворенной цены иска).

Кроме того, по правилам статьи 98 ГПК РФ с ФИО1 в пользу ООО Специализированного застройщика «Казанский Посад» подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 60 000 руб. (от удовлетворенной цены иска).

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Гала-М», обществу с ограниченной ответственностью Специализированному застройщику «Казанский Посад» о признании права собственности на квартиры, возложении обязанности по передаче технической документации удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиры, расположенные по адресу: <адрес>

1) трехкомнатная <адрес>, общей площадью 88 кв.м;

2) однокомнатная <адрес>, общей площадью 39,5 кв.м;

3) однокомнатная <адрес>, общей площадью 39,4 кв.м;

4) двухкомнатная <адрес>, общей площадью 61,5 кв.м;

5) однокомнатная <адрес>, общей площадью 39,2 кв.м;

6) двухкомнатная <адрес>, общей площадью 61,2 кв.м;

7) однокомнатная <адрес>, общей площадью 39,1 кв.м;

8) однокомнатная <адрес>, общей площадью 39,1 кв.м;

9) однокомнатная <адрес>, общей площадью 38,9 кв.м;

10) однокомнатная <адрес>, общей площадью 39,1 кв.м;

11) однокомнатная <адрес>, общей площадью 39,3 кв.м;

12) двухкомнатная <адрес>, общей площадью 39,5 кв.м;

13) двухкомнатная <адрес>, общей площадью 61,5 кв.м;

14) однокомнатная <адрес>, общей площадью 38,5 кв.м;

15) двухкомнатная <адрес>, общей площадью 58,7 кв.м;

16) однокомнатная <адрес>, общей площадью 34,0 кв.м;

17) однокомнатная <адрес>, общей площадью 38,9 кв.м;

18) однокомнатная <адрес>, общей площадью 33,8 кв.м;

19) однокомнатная <адрес>, общей площадью 34,0 кв.м;

Возложить на общество с ограниченной ответственностью Специализированного застройщика «Казанский Посад» в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда передать ФИО1 техническую документацию и паспорта: на отопительный котел, систему загазованности, на газовый счетчик, электрический счетчик, счетчик воды, на оконные конструкции, ключи от входных дверей указанных выше квартир.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированного застройщика «Казанский Посад» в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 000 руб.

Встречное исковое требование общества с ограниченной ответственностью Специализированного застройщика «Казанский Посад» к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированного застройщика «Казанский Посад» неосновательное обогащение в сумме 16 672 171 руб. 50 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья О.В. Володина

Мотивированное решение составлено 10 января 2022 г.

Решение01.02.2022