Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания - «Наш Дом», ФИО3, ФИО4 о признании недействительным (ничтожным) протокола собрания в форме совместного присутствия участников долевого строительства,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания - «Наш Дом» о признании недействительным (ничтожным) протокола собрания в форме совместного присутствия участников долевого строительства.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что --.--.---- г. между ООО «ФОН-Ривьера» и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №№-- в соответствии с которым стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи жилого помещения (основной договор) в 22-этажном пусковом комплексе №-- в жилом комплексе «Солнечный город» (трехкомнатной ... ..., общей площадью 75,48 кв.м. в секции №-- на 21 этаже).

Разрешение на ввод объекта, 22-этажный пусковой комплекс №-- в жилом комплексе «Солнечный город», в эксплуатацию №---RU№-- Исполнительного комитета ... ... выдано --.--.---- г..

Определением Арбитражного суда РТ от --.--.---- г. квартира по адресу: ... ... передана участнику строительства ФИО2

Акт приема-передачи квартиры подписан --.--.---- г., с этого времени истец получил право собственности и стал пользоваться квартирой.

Однако ответчик истцу выставил счет на оплату коммунальных платежей начиная с июня 2016 года (с момента подписания акта приема квартиры под отделку от --.--.---- г.).

С данным фактом истец не согласился и обратился в суд с требованием произвести пересчет, исключив сумму коммунальных платежей с июня 2016 года по --.--.---- г. на основании ч. 2 ст. 153 ЖК РФ.

В судебном заседании ответчик просил отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на протокол №-- собрания в форме совместного присутствия участников долевого строительства многоквартирного жилого ... ... подъезд 4, расположенного по адресу: ... ..., от --.--.---- г..

Истец считает, что данный протокол написан с грубыми нарушениями действующего законодательства РФ, так как составлен лицами, не имеющими права собственности на объект не завершенного строительства, соответственно не имеющими права выбора формы управления указанным имуществом.

До момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество в рамках процедуры банкротства застройщика ООО «ФОН-Ривьера» не может выступать самостоятельным объектом гражданского права, а значит у участников долевого строительства нет четко определенного имущества до ввода объекта в эксплуатацию и правовых оснований для участия в голосовании и принятии решений по многоквартирному жилому дому №-- по ... ....

Исходя из изложенного, оспариваемый протокол участников долевого строительства составлен неправомерными лицами в нарушение закона, а также протокол не соответствует требованиям, предъявляемым к его составлению законодательством.

По указанному протоколу невозможно установить, кто присутствовал на собрании, имело ли место размещение объявления о проведении собрании, соответственно проводилось ли собрание вообще.

Кроме того, на указанном собрании --.--.---- г. истец не присутствовал, о его проведении не знал.

Данное решение - протокол участников долевого строительства – нарушает права не только истца, но и всех жильцов подъезда №--... ....

Фактически ответчик данным протоколом решил в нарушении действующего законодательства повесить долги застройщика ООО «ФОН-Ривьера» на участников долевого строительства.

Поскольку объект не был введен в эксплуатацию, обоснованным был на тот момент отказ ООО «ФОН-Ривьера» в организации теплоснабжения данного объекта.

Истец считает, что несоответствующим закону является также принятое решение о возложении обязанности по несению расходов по оплате коммунальных платежей участниками долевого строительства до принятия квартир по акту приема-передач, поскольку --.--.---- г. имущество находилось на балансе застройщика ООО «ФОН-Ривьера» в лице конкурсного управляющего.

Получить в собственность квартиры участники долевого строительства смогли только после принятия Решения Арбитражного суда РТ от --.--.---- г., хотя ООО «ФОН-Ривьера» и конкурсный управляющий возражали против передачи квартир, так как они входили в конкурсную массу и могли быть направлены на погашение имеющихся задолженностей ООО «ФОН-Ривьера» перед кредиторами первой и второй очереди согласно закону о банкротстве.

На основании изложенного истец просит признать недействительным (ничтожным) протокол №-- собрания в форме совместного присутствия участников долевого строительства многоквартирного жилого ... ... подъезда 4, расположенного по адресу: ... ..., от --.--.---- г..

В ходе судебного разбирательства протокольным определением от --.--.---- г. к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО3, ФИО4, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ООО «ФОН-Ривьера» в лице конкурсного управляющего ФИО7, АО «Казэнерго», Государственная жилищная инспекция РТ.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные исковые требования ФИО2, просила суд их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО УК - «Наш Дом» исковые требования истца не признали, просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, том числе в связи с пропуском истцом шестимесячного срока обжалования указанных решений общего собрания собственников.

Ответчики ФИО3, ФИО4 на судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили.

Третьи лица ООО «ФОН-Ривьера» в лице конкурсного управляющего ФИО7, АО «Казэнерго», Государственная жилищная инспекция РТ на судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика ООО «УК - «Наш Дом», исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 181.2 Гражданского кодекса Российской Федерации,

1. Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания, и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Решение собрания может приниматься посредством заочного голосования.

2. При наличии в повестке дня собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение, если иное не установлено единогласно участниками собрания.

3. О принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания.

4. В протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны:

1) дата, время и место проведения собрания;

2) сведения о лицах, принявших участие в собрании;

3) результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;

4) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;

5) сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол.

Согласно пункту 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Согласно нормам пункта 1 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

В соответствии со статьей 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

В соответствии с частью 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта;

1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета, заключении договора банковского вклада (депозита) в целях размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете (далее - специальный депозит), совершении операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, специальном депозите в ФИО5 кредитной организации, в которой должен быть открыт специальный счет, специальный депозит, размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, специальном депозите в ФИО5 кредитных организациях;

1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

3.2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее - администратор общего собрания);

3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;

3.5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с нормами статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации;

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса.

В соответствии с нормами статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации;

1.Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2 - 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

4. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Апелляционным определением Ново-Савиновского районного суда ... ... Республики Татарстан от --.--.---- г. по гражданскому делу по иску ФИО2 к ООО УК - «Наш Дом» о защите прав потребителей, было установлено, что --.--.---- г. между ООО «ФОН-Ривьера» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи жилых помещений № №-- согласно которому продавец обязался передать покупателю трехкомнатную ... ... общей площадью 75,48 кв.м., расположенную в 21 этажном доме (секция №--) на территории микрорайона №-- жилого района «Ферма» в ... ... в границах улиц Оренбургский тракт и ... ....

--.--.---- г. между ООО «ФОН-Ривьера» и ФИО8, представляющим интересы ФИО2, подписан акт приема - передачи квартиры под отделку, согласно которому истец (покупатель) подписанием настоящего акта подтверждает, что работы продавцом по предварительному договору купли-продажи выполнены полностью (пункт 2). После подписания акта покупатель не вправе предъявлять продавцу претензии по качеству выполненных работ (пункт 3). С момента подписания акта покупатель принимает и несет ответственность за сохранность, а также самостоятельно обслуживает счетчики учета расхода воды и электроэнергии (пункт 7). Самостоятельно несет расходы, в том числе коммунальные, связанные с эксплуатацией квартиры и доли в общем имуществе объекта (включая содержание придомовой территории) согласно расчетам (пункт 8) (л.д. 89).

Согласно протоколу №-- от --.--.---- г. общего собрания собственников жилых помещений по выбору способа управления многоквартирным домом по адресу: ... ..., организацией управляющей общим имуществом многоквартирного дома избрано ООО УК - «Наш Дом».

Согласно протоколу №-- от --.--.---- г. собрания в форме совместного присутствия участников долевого строительства многоквартирного жилого ... ..., подъезд 4, расположенного по адресу: ... ..., принято решение в виду отказа застройщика от обеспечения теплоснабжением не сданного 4 подъезда, наделить ООО УК - «Наш Дом» полномочиями по заключению договора теплоснабжения с АО «Казэнерго» на запуск тепла с --.--.---- г. (вопрос 2). Участники долевого строительства согласились оплачивать коммунально-эксплуатационные услуги предоставляемые ответчиком до ввода объекта в эксплуатацию (вопрос 3).

Согласно счетам-фактурам АО «Казэнерго», выставленным в адрес ООО УК - «Наш Дом» судом усматривается, что с ноября 2016 года осуществлялась подача тепловой энергии.

--.--.---- г. дано разрешение на ввод в эксплуатацию пускового комплекса №---этапный 14 секционного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: ... ..., жилой комплекс ЖК «Солнечный город» ... ... (разрешение 1 №---RU№--).

Определением Арбитражного Суда Республики Татарстан от --.--.---- г. участникам строительства ЖК «Солнечный город», пусковой комплексе №--, ... ... переданы помещения в пусковом комплексе №-- - этажного 14-сеционного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: ... ..., жилой комплекс ЖК «Солнечный город» ... ....

--.--.---- г. между ООО «Ф0Н-Ривьера» в лице конкурсного управляющего ФИО7, действующего на основании решения Арбитражного Суда Республики Татарстан от --.--.---- г., и ФИО2 подписан акт приема-передачи квартиры.

Право собственности на квартиру за истцом зарегистрировано --.--.---- г..

Указанные обстоятельства в силу ст. 61 ГПК РФ не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

--.--.---- г. как указывалось выше проводилось собрание в форме совместного присутствия участников долевого строительства многоквартирного жилого ... ..., подъезда 4, расположенного по адресу: ... ..., оформленное в виде протокола №--.

Из вышеуказанного протокола №-- собрания в форме совместного присутствия участников долевого строительства многоквартирного жилого ... ..., подъезда 4, расположенного по адресу: ... .... Усматривается, что оно проведено по инициативе участника долевого строительства -ФИО9 (... ...), ООО УК –«Наш Дом».

Место проведения собрания: 420111, ... ...

Дата и время проведения собрания 19 часов 00 минут --.--.---- г..

Всего общее количество голосов участников долевого строительства ... ..., подъезд 4 по жилой части составляет – 8 126,8 кв.м. – 100%.

Присутствовали: участники долевого строительства – 70 человек по жилой части ... ..., подъезд 4 – 4 213,75 кв.м. обладающих 51,85 % голоса от общего числа голосов.

На собрание приглашены: Управляющий ООО УК –«Наш Дом»-ФИО10

Кворум для решения вопросов повестки дня имеется.

По первому вопросу.