Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации р.п. ... области, Дубковой Надежды Сергеевны, Вагнера Владимира Викторовича, Шатовкиной Татьяны Леонидовны, Черноротова Григория Сергеевича, Самохваловой Любови Ивановны, Петухова Александра Владимировича, Петуховой Юлии Владимировны, Зайлер Ирины Анатольевны, Ломакиной Татьяны Юрьевны, Сысоевой Раисы Ивановны, Николаевой Веры Николаевны, Козлова Игоря Васильевича, Штундюка Максима Викторовича, Зеленцова Алексея Сергеевича Киселева Евгения Александровича, Малеванной Марии Владимировны, Латникова Александра Александровича, Шевель Ирины Михайловны к Федорченко Анне Сергеевне, обществу с ограниченной ответственностью «...» о признании недействительным решения общего собрания, договора аренды части земельного участка,

установил:

Администрация ... обратилась в суд с иском к Федорченко А.С., ООО «...» о признании недействительным решения общего собрания.

В обоснование исковых требований, с учетом уточнения указали, что муниципальное образование р.<адрес> является собственником <адрес> р.<адрес>.

Собственниками многоквартирного <адрес> р.<адрес> проведено очно-заочное собрание, результаты которого оформлены протоколом №... от ДД.ММ.ГГГГ года. На основании вышеуказанного решения общего собрания заключен договор аренды с ООО «...» части земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 400 кв.м. на срок 15 лет для установки и эксплуатации нестационарного объекта (павильона).

Полагают, что данное решение является ничтожным по причине отсутствия кворума.

В протоколе допущена арифметическая ошибка при подсчете голосов, указано, что «за» принятие решения проголосовало 2725,71 кв.м., однако, при пересчете голосов истцом обнаружено, что голосовало 2689,78 кв.м. Из этого количества подлежат исключению голоса по недействительным бюллетеням в количестве 393,31 кв.м., поскольку отсутствуют документы, подтверждающие полномочия Теплова В.П., Кавтырева Ю.Н., Стрелкова А.В., Давыдовой Н.В., Глазкова А.В., Горской О.А., Ситникова Н.А., Козлова И.В., Супрун Я.А., Осокина О.В. на участие в общем собрании и голосование за другое лицо; подписи Каличкиной А.А. и Каличкина А.В. в двух бюллетенях идентичны; площади квартир №..., 217, 403 не соответствуют сведениям о площадях объектов недвижимости, указанным в ЕГРН. Таким образом, количество голосов по вопросу о предоставлении земельного участка в аренду составляет 57,55% голосов, что менее 2/3.

Решение принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

Площадь земельного участка <адрес> составляет 9680 кв.м. Участок имеет не прямоугольную форму и расположен в непосредственной близости к торговому центру, в связи с чем, обустройство парковки в непосредственной близости к дому невозможно. Для парковки машин собственникам многоквартирного <адрес> специально был выделен земельный участок, прилегающий к проезду со стороны улицы, площадью около 900 кв.м., большая часть которого в настоящее время занята строительной площадкой ООО «...».

В процессе голосования собственники не были ознакомлены с проектной документацией и подробным планом размещения объекта, однако, согласно сведениям полученным из средств массовой информации, павильон займет почти всю часть арендуемого земельного участка.

Торговый павильон для ведения деятельности должен иметь подъездные пути к помещениям для разгрузки товара и сырья, площадку для сбора и вывоза отходов, парковку для работников и посетителей, однако, организация данной инфраструктуры будет невозможна ввиду того, что практически вся часть арендуемого земельного участка будет занята самим павильоном, владелец вынужден будет использовать смежные земельные участки, что приведет к нарушению прав и законных интересов владельцев смежных участков, а также к нарушению санитарно-эпидемиологических норм.

Размещение торгового объекта противоречит п.п. 2.10, 3.7 СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», поскольку на территории дворов жилых домов запрещается размещать предприятия питания и торговли, а также не допускается разгрузка материалов, продукции для помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома.

Возведение на земельном участке объекта торговли противоречит виду разрешенного использования земельного участка, нарушает нормы земельного и градостроительного законодательства.

Установка торгового павильона нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц, поскольку нарушит исторический ансамбль, загородит проход к парковой зоне, ограничит проход и проезд к парковой зоне, нарушит целостность газона и асфальтового покрытия, ограничит проход и проезд к торговому центру. Таким образом, сделка договора аренды части земельного участка посягает на публичные интересы, интересы неопределенного круга лиц.

Расположение торгового объекта на арендуемой части земельного участка приведет к существенному уменьшению количества парковочных мест жильцов <адрес>.

Работа торгового павильона предполагает подключение к коммунальным сетям, электро-, водо-, теплоснабжения, водоотведения. Подключение спорного объекта к вышеуказанным сетям возможно только путем присоединения к инженерным сетям <адрес>, однако, соответствующее решение на общем собрании не принималось.

Поскольку решение общего собрания является ничтожным, заключенный на основании данного решения договор аренды части земельного участка является недействительным, в соответствии со ст. 168 ГК РФ.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просили признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>, оформленное протоколом №... от ДД.ММ.ГГГГ; признать недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ части земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 400 кв.м., заключенный между Федорченко А.С. от имени собственников помещений многоквартирного дома и ООО «...», исключить из ЕГРН запись об аренде части земельного участка №..., площадью 400 кв.м., дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №...

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле качестве соистцов привлечены Дубкова Н.С., Вагнер В.В., Шатовкина Т.Л., Черноротов Г.С., Самохвалова Л.И., Петухов А.В., Петухова Ю.В., Зайлер И.А., ЛомакинаТ.Ю., Сысоева Р.И., Николаева В.Н., Козлов И.В., Штундюк М.В., Зеленцов А.С.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соистцов привлечены Киселева Е.А., Малеванная М.В., Латников А.А., Шевель И.М.

В судебном заседании представитель истца – администрации р.п. ... области ФИО1 исковые требования с учетом уточнения поддержала по доводам и основаниям изложенным в исковом заявлении и уточненном исковом заявлении.

Истец Петухова Ю.В. в судебном заседании исковые требования поддержала.

В судебное заседание истцы Дубкова Н.С., Вагнер В.В., Шатовкина Т.Л., Черноротов Г.С., Самохвалова Л.И., Петухов А.В., Зайлер И.А., ЛомакинаТ.Ю., Сысоева Р.И., Николаева В.Н., Козлов И.В., Штундюк М.В., Зеленцов А.С., Киселева Е.А., Малеванная М.В., Латников А.А., Шевель И.М. не явились, извещены надлежащим образом, направили своего представителя ФИО 2, которая исковые требования поддержала.

В письменных пояснениях предстаивтели истцов ФИО1 и ФИО 2 указали следующее. Федорченко А.С. фактически не принимала участие в организации и проведении собрания, этим занималась её мать – Федорченко Н.А., которая не является собственником помещения в многоквартирном доме и не имеет права выступать в качестве председателя собрания и принимать в нем участие. Собственники помещений не были уведомлены о проведении общего собрания. Результаты собрания также не были размещены в доступном для всех собственников дома месте. Собственники не были ознакомлены с проектной документацией торгового павильона и проектом договора аренды. Большинство собственников узнали о собрании только когда Федорченко Н.А. пришла к ним с бюллетенями и настойчиво требовала проголосовать «за». Общее количество голосов собственников дома составляет 3990,20 кв.м., для наличия кворума необходимо 2660,13 кв.м., при этом, по вопросу аренды земельного участка «За» проголосовало 2296,47 кв.м., следовательно, кворум отсутствовал. Условие договора аренды о цене – размере арендной платы не было согласовано, поскольку собственники жилых помещений <адрес> не принимали на общем собрании и не выражали свою волю о включении в договор аренды условия, упомянутого в п. 2.2 приложения №... условие о выполнении арендатором ряда работ по текущему ремонту помещений общего пользования МКД, что подтверждается текстом бюллетеней для голосования. Данное условие было включено в договор аренды без ведома собственников. Условие о цене договора имеет сложный состав вследствие чего невозможно его однозначное толкование. С учетом того, что условие о цене не согласовано, договор является незаключенным. Спорный торговый павильон не является нестационарным торговым объектом, поскольку павильон будет закреплен к земле и подключен к сетям водоснабжения, канализации, электроснабжения, а потому его демонтаж без несоразмерного ущерба его назначению и без изменения основных характеристик спорного объекта невозможны. Планируемый торговый объект имеет признаки самовольной постройки.

Ответчик Федорченко А.С. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «...» - ФИО 3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. Пояснила, что кворум на общем собрании имелся, что подтверждается представленным ею расчетом. За несовершеннолетних собственников жилых помещений голосовали их законные представители. Соответствие площадей жилых помещений тем площадям, которые указаны в бюллетенях, подтверждается выписками из ЕГРН. Федорченко Н.А. имела право на организацию и участие в общем собрании, поскольку она действовала как представитель Федорченко А.С. на основании доверенности. Вся необходимая документация была у Федорченко Н.А., при желании собственники могли с ней ознакомиться. Торговый объект не является капитальным строением, подключение к каким-либо сетям если и будет иметь место, то через ресурсоснабжающие организации. То что объект является нестационарным, подтверждается самим договором аренды. Условие договора аренды о проведении текущего ремонта было включено в договор аренды по желанию Совета дома. Условие о цене является существенным условием договора, это следует из норм Гражданского кодекса РФ, поскольку если цена не согласована, то она может быть определена в ином порядке, предусмотренном законом. Нарушения прав собственников жилых помещений не допущено, поскольку в <адрес> большая придомовая территория, парковочные места могут быть организованы в другом месте. Размещение нестационарного торгового объекта на данном земельном участке возможно, поскольку территориальная зона, в которой расположен спорный земельный участок допускает размещение объектов, обслуживающих население. Каких-либо нарушений прав истцов при проведении общего собрания допущено не было, некоторые из истцов лично принимали участие в голосовании и проголосовали «за».

Выслушав участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Порядок проведения общего собрания собственников жилья регулируется положениями статьи 45 ЖК РФ. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников (части 1 и 2 статьи 45 ЖК РФ).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (часть 3 статьи 45 ЖК РФ).

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя (часть 1 статьи 48 ЖК РФ).

Согласно п. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 данного кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (часть 1 статьи 46 ЖК РФ).

В соответствии с п. 2 части 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решения общим собранием собственников многоквартирного жилого дома по принятию решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в том числе введение ограничений пользования им осуществляется путем принятия большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Положениями части 2 статьи 46 ЖК РФ установлено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

В силу пункта 1 статьи 47 ЖК РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 данного кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по 2 адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

Согласно ч. 3 ст. 47 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством, в том числе, очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Судом установлено, что истцы являются собственниками жилых помещений, расположенных в <адрес> р.<адрес>... области, а именно:

Муниципальное образование <адрес> области – <адрес>;

Малеванная М.В. – <адрес>, Шевель И.М. - №..., Латников А.А.№... (1/2 доля в праве); К. Е.А. - №...; Дубова Н.С. - №... (1/3 доля в праве), Вегнер В.В. - №..., Шатовкина Т.Л. - №... (1/3 доля в праве), Черноротов Г.С. – 514 (1/2 доля в праве), Самохвалова Л.И. - №..., Петухов А.В. - №... (1/2 доля в праве), Петухова Ю. В - №... (1/2 доля в праве), Зайлер И.А. - №..., Ломакина Т.Ю. - №... (1/2 доля в праве), Сысоева Р.И. - №..., Н. В.Н - №..., Козлов И.В. – №... (1/2 доля в праве), Штундюк М.В. - №..., Зеленцов А.С. - №... (1/3 доля в праве), что подтверждается выписками из ЕГРН (т. т. л.д. 221-272, 283-300).

Земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 9680 кв.м., имеет разрешенное использования – для обслуживания многоквартирного <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов (т. 1 л.д. 36-38).

Согласно протоколу №... внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание, проведенное в очно-заочной форме по инициативе председателя Совета дома Федорченко А.С., время проведений очной части – ДД.ММ.ГГГГ в 19-00 часов, время проведения заочной части с 17 мая по ДД.ММ.ГГГГ ; общая площадь многоквартирного дома – 3900,2 кв.м., общее количество голосов – 3990,2 голоса, в собрании приняло участие 3117,08 голосов, что составляет 78,12%.

Общим собранием приняты решения по вопросами повестки дня: 1) утверждение председателя общего собрания, 2) утверждение секретаря общего собрания, 3) утверждение счетной комиссии общего собрания; 4) заключение договора аренды с ООО «...» части земельного участка с кадастровым номером 54:19:180109:384, площадью 400 кв.м. в соответствии с экспликацией к договору сроком на 15 лет для установки и эксплуатации нестационарного объекта (павильона) с оплатой в следующем порядке: с момента заключения договора аренды до начала установи павильона не позднее ДД.ММ.ГГГГ арендная плата составляет 15000 руб. в месяц. С момента начала строительства торгового павильона до окончания строительства 25000 руб. в месяц, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. После окончания строительства арендная плата будет составлять 40000 руб. в месяц. Арендная плата вносится арендатором не позднее 5 числа каждого месяца путем перечисления необходимой суммы на расчетный счет МУП ЖКХ «...» на статью «текущий ремонт». Объект построенный на земельном участке может использоваться для осуществления любого вида деятельности, не противоречащего закону, в том числе, для организации деятельности предприятия общественного питания, за исключением предприятий общественного питания, работа которых сопряжена с открытым огнем и дымом. Утверждено лицо, уполномоченное на подписание договора аренды и определение иных условий договора аренды, в том числе по порядку оплаты – Федорченко А.С. За принятие данного решения (по четвертому вопросу) проголосовало 2725,781 голосов (68,31%) (т. 1 л.д. 14-17).

На основании указанного решения общего собрания собственников многоквартирного дома, между Федорченко А.С. (арендодатель) и ООО «...» (арендатор) заключен договор аренды части земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование часть земельного участка, площадью 400 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №..., а арендатор обязуется принять вышеуказанную часть земельного участка. Объект аренды передается в аренду для использования земельного участка под установку и эксплуатацию торгового павильона модульного типа согласно эскизу, который будет предназначен для использования и осуществления в нем любого вида деятельности, не противоречащего закону, в том числе, для организации деятельности предприятия общественного питания (п. 1.2 договора).

Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН, что подтверждается выпиской.

Согласно п. 1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно. Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона (п. 1 ст. 181.4 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

В соответствии со ст. 181.5 если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Оспаривая решение общего собрания, истцы ссылаются на нарушения порядка организации и проведения, указывая, что объявление о проведении собрания и результаты собрания не были размещены и доступны собственникам для ознакомления, также не были представлены проектные документы торгового павильона, кроме того, отсутствовал кворум.

Как установлено судом, истцы Вегнер В.В., Черноротов Г.С., Петухов А.В., Петухова Ю.В., Ломакина Т.Ю., Сысоева Р.И., Николаева В.Н., Козлов И.В. принимали участие в собрании, что подтверждается бюллетенями для голосования, представленными по запросу суда из Государственной жилищной инспекции ....

Проверив доводы истцов о нарушении порядка организации общего собрания, суд находит их безосновательными.

Общим собранием собственников многоквартирного <адрес> р.<адрес>ДД.ММ.ГГГГ принято решение в соответствии с которым утвержден способ оповещения собственников о проведении собраний - путем размещения объявлений на доске объявлений (т. 3 л.д. 34).

Согласно акту о размещении информации от ДД.ММ.ГГГГ на информационных досках размещено объявление о проведении общего собрания в очно-заочной форме, назначенного на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ на информационных досках <адрес> р.<адрес> размещено уведомление о решениях общего собрания собственников многоквартирного дома, проведенного путем очно-заочного голосования, в соответствии с сообщением от ДД.ММ.ГГГГ (т. 3 л.д.37).

Оценив представленные акты, у суда, вопреки доводам истцов, нет оснований сомневаться в достоверности изложенных в них сведений, поскольку акты составлены в составе комиссий, не менее трех человек, тексты объявления о проведении общего собрания и уведомления о решениях, принятых общим собранием, были представлены в Государственную жилищную инспекцию ... области вместе с бюллетенями для голосования.

То обстоятельство, что в ГЖИ по ... не были представлены акты о размещении объявления и уведомления не является нарушением требований закона, поскольку согласно ч. 1. 1 ст. 46 ЖК РФ направлению подлежат только тексты решений собственников помещений многоквартирного дома и протокол общего собрания.

Безосновательными являются ссылки стороны истцов на то, что Федорченко Н.А. не имела права организовывать и участвовать в общем собрании, поскольку она не является собственником жилого помещения в <адрес> р.<адрес>. Поскольку Федорченко Н.А. действовала в интересах Федорченко А.С. на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ удостоверенной нотариусом Маловой Л.А., согласно которой Федорченко Н.А. уполномочена представлять интересы Федорченко А.С. во всех компетентных учреждениях и организациях РФ, перед любыми физическими лицами и юридическими лицами любой организационно-правовой формы, следовательно, она имела право от имени Федорченко А.С. организовывать и участвовать в проведении оспариваемого общего собрания, а доводы стороны истцов об обратном являются ошибочными.

Проверив доводы истцов об отсутствии кворума, суд приходит к следующему.

Согласно протоколу общего собрания, общая площадь многоквартирного дома составляет 3990,2 кв.м., что сторонами в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Поскольку на оспариваемом общем собрании принималось решение о предоставлении в аренду части земельного участка, то в соответствии с ч. 2 ст. 44 ЖК РФ для принятия решения по данному вопросу необходимо большинство голосов не менее двух третей от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома.

Из представленных суду бюллетеней для голосования следует, что «за» принятие решение по вопросу №... повестки дня проголосовало 2725,27 голосов собственников помещений многоквартирного дома (68,3%), что свидетельствует о наличии кворума.

Ссылки истцов на то, что на квартиры №№..., площадью 32,8 кв.м., 120 площадью 54,7 кв.м., 217 площадью 12,7 кв.м., 403 площадью 12,1 кв.м., 411 площадью 12,2 кв.м., 417 площадью 12,3 кв.м., 418 площадью 12,2 кв.м., 508 площадью 41,4 кв.м. право собственности в ЕГРН не зарегистрировано, опровергаются представленными в материалы дела выписками из ЕГРН, из которых следует, что право собственности на <адрес> площадью 12,5 кв.м. зарегистрировано за Елкиной Л.Я., на <адрес> площадью 54,7 кв.м – за Кузнецовым С.В., на <адрес> площадью 12,7 кв.м. – за Горским К.А., на <адрес> площадью 12,1 кв.м. – за Косовским А.П. и Косовским А.А. (по ? в праве каждый), на <адрес>, площадью 12,3 кв.м. право собственности зарегистрировано за Симаковой Л.В., на <адрес>, площадью 12,3 кв.м. – за Зазнобиным АМ., на <адрес> площадью 12,2 кв.м. – за Черемисиным ДЮ., на <адрес>, площадью 41,4 кв.м. – за Яцких С.А. (т. 3 л.д. 152-175).

Кроме того, Доборова О.Н. и Доброва Е.В. являются собственниками двух квартир, площадью 11,9 кв.м. и 11,8 кв.м. по ? доли в праве собственности на каждый объект недвижимости у каждой из них, при этом, квартиры имеют одинаковых номер – 211, но являются разными объектами недвижимости, так как имеют разные кадастровые номера; Макаров В.В. также является собственником двух объектов недвижимости, площадью 12,1 кв.м. и 12,2 кв.м., квартиры имеют одинаковые номера – 411, однако, являются разными объектами недвижимости, Филиппов Е.В. является собственником двух объектов недвижимости под номером 418, площадью 12,4 кв.м. и 12,9 кв.м. (т. 3 л.д. 156-159, 164-167, 176-179).

Суд обращает внимание на то, что некоторые помещения в многоквартирном <адрес> имеют одинаковые порядковые номера, но разную площадь, и являются разными объектами недвижимости, поскольку имеют отличные друг от друга кадастровые номера.

Судом также установлено, что Теплов В.А., Кавтырев А.В., Стрелкова Е.А., Стрелкова Н.А., Давыдова А.Д., Глазкова М.А., Глазков И.А., Горский К.А., Новик В.Н., Козлова Е.И., Карханина А.Д., Шиганов А.О., Шиганова В.О., Осокин ЯС. Осокина К.С. на момент проведения общего собрания являлись несовершеннолетними, в связи с чем, участие в голосовании за них принимали их законные представители, что подтверждается ответом за запрос суда поступившим из отдела комплектования, обработки, выдачи и хранения документов Управления по делам ЗАГС ... области (т. 3 л.д. 66-70).

За несовершеннолетнего Теплова В.А. участие в голосовании принимал Теплов В.П., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной законным представителем Теплова В.А. – Тепловой И.Ю., копия которой представлена в материалы дела.

Два собственника – Шевцова Н.С. (ранее Ерова) и Жукова О.А. (ранее Якунина) сменили фамилию, что подтверждается также ответом отдела комплектования, обработки, выдачи и хранения документов Управления по делам ЗАГС Новосибирской области (т. 3 л.д. 59,60), в связи с чем, их фамилии в бюллетенях для голосования отличаются от фамилии, указанной в ЕГРН.

С учетом изложенного, оснований для признания недействительными бюллетеней, в которых голосовали вышеуказанные собственники помещений в многоквартирном доме или их представители, вопреки доводам истцов не имеется.

Ссылки истцов на идентичность подписей Каличкиной А.А. и Каличкина А.В. судом отклоняются, поскольку специальными познаниями для сличения подписей суд не обладает, заключение специалисты либо иные допустимые доказательства, подтверждающие, что подписи от имени указанных лиц не выполнены ими самими, а выполнены иными лицами, суду представлено не было, а потому оснований сомневаться в подлинности подписей у суда не имеется.

Также суд не находит оснований для исключения бюллетеня Шевцовой Н.С., поскольку оснований полагать, что он заполнен каким-либо иным лицом, не имеется, указание в бюллетене «на основании свидетельства о браке» по мнению суда указывает на смену фамилии, а не на то, что бюллетень заполнен иным лицом.

Не может суд согласиться с доводами истцов о том, что бюллетень Селюкина В.А. был сдан после завершения голосования – ДД.ММ.ГГГГ, поскольку все бюллетени были сданы в МУП ЖКХ «...».

Все бюллетени для голосования исследовались судом, бюллетени заполнены разборчиво, в каждом бюллетене указан один ответ на каждый из поставленных вопросов, а потому оснований для признания каких-либо бюллетеней из числа тех, кто по четвертому вопросу повестки дня проголосовал «за», суд не усматривает.

При таких данных, наличие кворума при проведении оспариваемого общего собрания не вызывает сомнений у суда.

Ссылки истцов на то, что они не были ознакомлены с проектной документацией торгового павильона и проектом договора аренды, а также на то, что при обходе квартир и сборе бюллетеней Федорченко Н.А. настоятельно требовала проголосовать «за», по мнению суда, не могли повлиять на волеизъявление каждого собственника при голосовании, поскольку о каком-либо принуждении, угрозах со стороны инициатора собрания никто из истцов не заявил, в компетентные органы с соответствующими заявлениями не обращался, доказательств обратного суду представлено не было. Кроме того, истцы и другие собственники помещений многоквартирного дома не были лишены возможности для ознакомления с документами, связанными с заключением договора аренды, поскольку могли обратиться к инициатору собрания – Совету дома и председателю Федорченко А.С. Каких-либо доказательств, подтверждающих, что такое обращение имело место, и истцам было отказано, в нарушение ст. 56 ГПК РФ представлено не было. В случае если по мнению какого-либо из собственников представленной им информации было недостаточно, они могли отказаться от участия в голосовании или же проголосовать против принятия соответствующего решения.

Включение в договор аренды условия о том, что арендатор обязуется выполнить работы согласно приложению №... (п. 2.2 договора) не может расцениваться как нарушение прав собственников помещений многоквартирного дома, поскольку Федорченко А.С. решением общего собрания оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, была уполномочена не только на подписание договора, но и на определение иных условий договора аренды, в том числе и по порядку оплаты.

Как следует из договора аренды, условие об обязанности арендатора выполнить работы, указанные в приложение №... (ремонтные работы) находится в разделе 2 «Размер, сроки и порядок внесения арендной платы», что свидетельствует о том, что выполнение данных работ (их стоимость) вошло в состав арендной платы по договору аренды, а потому, Федорченко А.С. имела право на включение данного условия в договор.

Кроме этого условия разделом предусмотрено и периодическое внесение арендных платежей в п.п. 2.3, 2.4 договора, согласно которому с момента заключения договора аренды до начала установки павильона не позднее ДД.ММ.ГГГГ арендная плата составляет 15000 руб. в месяц. С момента начала строительства торгового павильона до окончания строительства 25000 руб. в месяц, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. После окончания строительства арендная плата будет составлять 40000 руб. в месяц. Арендная плата вносится арендатором не позднее 5 числа каждого месяца путем перечисления необходимой суммы на расчетный счет МУП ЖКХ «...» на статью «текущий ремонт».

Содержание данных пунктов было известно собственникам при голосовании, поскольку было приведено в бюллетенях.

Ссылки истцов на то, что размер арендной платы занижен не имеют правового значения для дела, поскольку с размером периодических платежей и сроками их внесения собственники были согласны, решение принято большинством голосов не менее двух третей от общего числа собственников помещений многоквартирного дома. Данное решение соответствует принципу свободы договора, предусмотренному ст. 421 ГК РФ.

Доводы истцов о том, что условие о цене является существенным условием договора аренды, и поскольку оно не согласовано, то договор является незаключенным, судом признаются ошибочными.

По смыслу ст. 606 ГК РФ существенным условием договора аренды является условие о предмете, данное условие сторонами согласовано, что истцами в ходе судебного разбирательства не оспаривалось, а потому оснований полагать, что договор является незаключенным, не имеется.

В силу ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается договором.

Однако, в случае, если такие условия не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах, что также свидетельствует о том, что цена договора не является существенным условием для аренды.

Вопреки доводам истцов, условия договора об арендной плате изложены четко, понятно, не допускают двоякого толкования, что следует из буквального содержания слов и выражений, используемых в договоре, а потому оснований полагать, что условие об арендной плате не согласовано не имеется.

Проверяя доводы истцов о том, что спорный торговый павильон не является нестационарным торговым объектом, суд не может с ними согласиться, поскольку допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих данное обстоятельство, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

При этом, по смыслу данной нормы права, вопреки доводам истцов, факт наличия или отсутствия подключения к инженерным коммуникациям не имеет значения при разрешении вопроса о том, является ли объект недвижимым имуществом. Подключение к инженерным коммуникациям и необходимость разбора конструкции для её перемещения, не свидетельствует о том, что будет нанесен несоразмерный ущерб назначению объекта, в результате чего объект будет уничтожен.

Из представленных в материалы дела фотографий (т. 2 л.д. 99-106) следует, что возведение торгового павильона не завершено. Установить наличие у объекта прочной связи с землей, наличие или отсутствие фундамента, из представленных фотографий невозможно.

Кроме того, установление данных обстоятельств не является предметом настоящего спора, поскольку в принятии уточненного требования в части возложения на ООО «...» обязанности освободить земельный участок путем демонтажа конструкции, истцам отказано.

По этому же основанию судом отклоняются доводы о незаконной попытке ООО «...» подключения к коммуникациям, истцы не лишены права обратиться с самостоятельными исковыми требованиями, в случае нарушения их прав.

Отклоняются судом и доводы истцов о том, что они лишились парковочных мест, поскольку решение о передаче части земельного участка, площадью 400 кв.м. в аренду ООО «...» принято в установленном законом порядке, на общем собрание, квалифицированным большинством голосов – не менее двух третей от общего числа голосов, а потому решение является обязательным для всех собственников помещений многоквартирного дома.

Кроме того, по сведениям ЕГРН общая площадь земельного участка с кадастровым номером №... – 9680 кв.м., что по мнению суда позволяет организовать парковочные места в ином месте. В судебном заседании истцы не оспаривали то обстоятельство, что переданная в аренду часть территории была не единственной парковкой, имеются также парковочные места внутри двора дома, а также на той части земельного участка, которая непосредственно примыкает к части земельного участка, сданного в аренду.

Оснований полагать, что общим собранием принято решение за пределами его компетенции, не имеется поскольку принятие решений о пределах использования земельного участка и о пользовании общим имуществом многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания, что прямо предусмотрено ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Доводы о том, что размещение торгового объекта на арендуемом земельном участке противоречит Правилам застройки и землепользования, р.<адрес> Новосибирского района Новосибирской области являлись предметам судом проверки.

Согласно представленным Правилам застройки и землепользования, и пояснениям представителя истца – администрации р.<адрес> области земельный участок №... находится в территориальной зоне «Ж-1», в которой согласно ст. 22 ПЗЗ предусматривается размещение объектов социального и культурно-бытового назначения, обсуживающих население. К условно разрешенным видам использования земельного участка относятся в том числе, магазины, а потому размещение торгового объекта на арендуемом земельном участке не противоречит Правилам застройки и землепользования р.<адрес>.

Ссылки истцов на нарушение п.п. 2.10, 3.7 СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» являются безосновательными.

Согласно п. 3.7 Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, при этом участки для стоянки автотранспорта персонала должны располагаться за пределами придомовой территории. Загрузка материалов, продукции для помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры, не допускается.

Из содержания данного пункта усматривается, что он распространяется на помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, однако, торговый объект, который возможно будет размещен на арендуемой части земельного участка, не является встроенным в жилое здание, и расположен по отношению к жилому дому, со стороны улицы.

Пунктом 2.10 предусмотрено, что на территории дворов жилых зданий запрещается размещать любые предприятия торговли и общественного питания, включая палатки, киоски, ларьки, мини-рынки, павильоны, летние кафе, производственные объекты, предприятия по мелкому ремонту автомобилей, бытовой техники, обуви, а также автостоянок кроме гостевых.

По сведениям, содержащимся в общедоступных источниках двор – это часть земли, предлежащая к дому, и с которой осуществляется вход в дом.

Как видно из представленных фотографий (т. 2 л.д. 99-106) переданная в аренду часть земельного участка не является дворовой территорией, поскольку расположена вдоль оживленной магистрали, не огорожена, не примыкает к дому, вход в дом с этой части земельного участка не осуществляется.

Согласно заключению кадастрового инженера Маньковского А.Н (т. 3 л.д. 39) расстояние от арендуемой части земельного участка до жилого <адрес> около 40 метров.

Таким образом, оснований полагать, что переданная в аренду часть земельного участка является двором жилого <адрес> р.<адрес>, не имеется, а потому нарушений п. 2.10 СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-10 при размещении на этой части торгового объекта не допускается.

Остальные доводы приведенные истцами, не имеют существенного значения для дела, и не опровергают приведенные выводы суда, а потому подлежат отклонению.

С учетом изложенного, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований.

Определением ... области суда от ДД.ММ.ГГГГ приняты обеспечительные меры, установлен запрет на совершение действий по передаче земельного участка (его части) в субаренду, прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам, а также на регистрацию иных прав на данный земельный участок, проведение кадастровых работ на нём, осуществление строительства и размещение объектов на земельном участке с кадастровым номером №....

В соответствии с ч. 1 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, суд считает возможным по вступлении решения в законную силу отменить принятые указанным определением суда обеспечительные меры.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Отменить принятые определением ... области от ДД.ММ.ГГГГ обеспечительные меры, в виде запрета на совершение действий по передаче земельного участка (его части) в субаренду, прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам, а также на регистрацию иных прав на данный земельный участок, проведение кадастровых работ на нём, осуществление строительства и размещение объектов на земельном участке с кадастровым номером №... по вступлении решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в ... суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей жалобы через ... области.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья (подпись) Е.В. Лисина