Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Юрге гражданское дело по иску Хрупало Т.П. к Администрации города Юрги о признании недействительной в силу ничтожности части сделки и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ

Истец Хрупало Т.П. обратилась в суд с иском к Администрации ***, просит суд признать недействительным в силу его ничтожности часть сделки - пункт 1.5 договора аренды земельного участка *** от ***, заключенного между Хрупало Т.П. в лице ее представителя Земляновой Г.П. и Комитетом по управлению муниципальным имуществом ***, также истец просит суд применить последствия недействительности ничтожной сделки в указанной части, устранив ограничения в использовании земельного участка: не возводить капитальных построек, не высаживать деревья, обеспечить беспрепятственный доступ ремонтных служб и смежного землепользователя в случае необходимости (л.д. 2).

В судебное заседание истица Хрупало Т.П. в силу удаленности своего места проживания (***) не явилась, предоставила полномочия представлять свои интересы в суде своему представителю Малиновскому Ю.Н. на основании доверенности от ***, удостоверенной нотариусом *** С.Е.Л., зарег. за *** (л.д. 14).

Представитель истца Малиновский Ю.Н. в судебном заседании на заявленном истицей иске настаивает в полном объеме, исковые требования мотивированы тем, что *** между истицей и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка расположенного по адресу ***, северная часть квартала «Г-Д», участок ***, кадастровый *** для строительства жилого дома.

При этом, согласно п. 1.5 договора аренды земельного участка, на участке установлены сервитут на площади 422 кв.м. в качестве охранного коридора трассы водопровода, в связи с этим введены ограничения в использовании земельного участка на данной площади:

- не возводить капитальных построек,

- не высаживать деревья,

-обеспечить беспрепятственный доступ ремонтных служб и смежного землепользователя в случае необходимости.

Указанный сервитут был установлен на основании постановления Главы *** от *** и до настоящего времени не зарегистрирован в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В настоящее время, указанные в п. 1.5 договора аренды земельного участка обременения не позволяют владеть и пользоваться предоставленным земельным участком в полном объеме, вследствие чего истица вынуждена обратиться в суд для признания п. 1.5 договора аренды земельного участка недействительным и применения последствий недействительности ничтожной сделки. Свои доводы основывает на следующем.

В соответствии со ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ***, «1. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствие со ст. 130,131,132 и 164 ГК РФ. ..Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежит государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом,

2. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.»

В соответствии со ст. 274 ГК РФ, сервитут подлежит обязательной государственной регистрации.

В соответствии со ст. 27 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ***, Сервитут вступает в силу после его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Поскольку акт органа местного самоуправления, на основании которого был установлен сервитут вынесен после введения в действия ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ***, сервитут вступает в силу после его государственной регистрации, а в случае отсутствия таковой условие договора о его установлении являются ничтожными в силу ст. 165 ГК РФ. При этом, в соответствии со ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей.

Также представитель истца Малиновский Ю.Н. пояснил, что первоначально договор аренды от *** был заключен на срок 11 месяцев, впоследствии дополнительным соглашением от *** в договор в установленном порядке были внесены изменения – в числе прочих условий изменен срок действия договора – до ***, т.к. срок аренды увеличен на срок более одного года, т.е. договор аренды в этом случае подлежит гос. регистрации, документы на гос. регистрацию сданы пока истица была в отпуске, регистрация договора аренды к настоящему времени произведена, но документы истица не забрала из регистрирующего органа, т.к. выехала к себе домой. Также представитель истца пояснил, что несмотря на многочисленные обращения истицы в адрес ответчика, ей до настоящего времени не предоставлены сведения о том, в чью пользу был установлен Постановлением Главы города спорный сервитут. По мнению истицы, существующий водопровод, который проходит через ее земельный участок, возможно проложить в обход – через коридор между смежными земельными участками, соседи истицы на это согласны. С доводами представителя ответчика о том, что Юргинским городским судом уже выносилось решение по тому же спору – не согласен, т.к. решением Юргинского городского суда от *** по делу *** был разрешен спор между сторонами по иску, заявленному по другим основаниям.

Представитель ответчика (Администрации ***) Иваницкая Е.Е., действующая по доверенности *** от *** (л.д. 17) заявленные истцом исковые требования не признала, пояснила, что решением Юргинского городского суда от *** по делу *** был разрешен спор между теми же сторонами о том же предмете. До заключения договора аренды у истца и его представителя имелась реальная возможность изучить все сопутствующие договору аренды документы, в т.ч. кадастровый план земельного участка, на котором уже были обозначены существующие ограничения, в т.ч. сервитут. Администрация *** не является лицом, в пользу которого установлен сервитут, а его наличие не препятствует истцу использовать земельный участок с учетом этого ограничения. С доводами представителя истца не согласна. Действительно, сервитут как обременение земельного участка подлежит государственной регистрации. Однако сервитут устанавливается другим документом – соглашением о сервитуте, а не договором аренды. И сервитут может регистрироваться по заявлению одной из сторон соглашения о сервитуте. Право аренды истца на земельный участок сроком более года регистрируется посредством государственной регистрации договора аренды и наличие в договоре аренды указаний на наличие обременений в виде сервитута не препятствует государственной регистрации договора аренды земельного участка в случае заключения договора аренды на срок более одного года. Тот сервитут, который отражен в п. 1.5 договора аренды с истицей и отражен в кадастровом плане земельного участка, был установлен постановлением Главы *** от *** в связи с прохождением водопровода через данный земельный участок. Т.е. сервитут был установлен задолго до заключения договора аренды с истицей и арендатор до заключения договора аренды путем приобретения права аренды на торгах имел возможность ознакомиться обо всех существующих ограничениях на земельный участок, это было предметом исследования судом при вынесении решения от ***, которое в настоящее время вступило в законную силу. Т.е. оснований для удовлетворения исковых требований истицы не имеется.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд находит, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании установлено и не оспаривается сторонами, что истица Хрупало Т.Н. не является собственником земельного участка кадастровый номер 42:36:0101004:0555, расположенного по адресу: *** северная часть квартала «Г-Д», участок ***, а используется данный земельный участок истицей на праве аренды на основании договора аренды *** от ***, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом *** и истицей Хрупало Т.П. в лице ее представителя Земляновой Г.П. по доверенности (л.д. 10-12).

Сторонами не оспаривается тот факт, что первоначально договор аренды от *** был заключен на срок 11 месяцев, впоследствии дополнительным соглашением от *** в договор в установленном порядке были внесены изменения – в числе прочих условий изменен срок действия договора – до ***, т.к. срок аренды увеличен на срок более одного года, т.е. договор аренды в этом случае подлежит гос. регистрации (л.д. 13). Также не оспаривается, что ко дню рассмотрения судом настоящего дела государственная регистрация договора аренды с дополнительным соглашением произведена.

Из спорного пункта 1.5 договора аренды *** от *** следует, что на земельном участке установлены сервитуты на площади 422 кв. м. в качестве охранного коридора трассы водопровода, в связи с чем, договором аренды земельного участка введены ограничения: не возводить капитальных построек, не высаживать деревья, обеспечить беспрепятственный доступ ремонтных служб и смежного землепользователя в случае необходимости (л.д. 10).

По смыслу искового заявления истицы Хрупало Т.П. и пояснений ее представителя Малиновского Ю.Н. в судебном заседании, сторона истца находит часть сделки – пункт 1.5 договора аренды *** от *** ничтожным в силу его несоответствия требованиям закона – по основаниям ст.ст. 165, 168 ГК РФ.

Так, согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как следует из пояснений представителя истца, по его мнению, поскольку в силу требований ст. 274 ГК РФ, а также в соответствии с требованиями ст. 27 Федерального закона от *** № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сервитут подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в силу после его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Соглашаясь с этим суждением представителя истца, суд, тем не менее, не может не согласиться с доводами представителя ответчика Иваницкой Е.Е. о том, что право аренды истца на земельный участок сроком более года регистрируется посредством государственной регистрации договора аренды и наличие в договоре аренды указаний на наличие обременений в виде сервитута не препятствует государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Так, согласно п. 1 ст. 26 Федерального закона от *** № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Также, по мнению суда, наличие в договоре аренды с истицей спорного пункта 1.5, в соответствии с которым арендатор поставлен в известность о наличии указанный истцом ограничений в виде сервитута, не препятствует разрешенному использованию арендованного земельного участка, с учетом имеющихся ограничений. С учетом того, что сторона истца не оспаривает того факта, что до заключения договора аренды *** от *** арендатор имел реальную возможность ознакомиться обо всех существующих ограничениях на земельный участок и был согласен с ними, что также нашло свое отражение при рассмотрении Юргинским городским судом гражданского дела ***, решение по которому было вынесено *** и вступило в законную силу (копия решения на л.д. 4-6).

В соответствии с п. 2 ст. 23 Земельного кодекса РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Могут устанавливаться публичные сервитуты, в том числе и для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры.

Согласно п. 1 ст. 27 Федерального закона от *** № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Таким образом, суд находит заслуживающими внимания доводы представителя ответчика о том, что в данной спорной ситуации отсутствие факта государственной регистрации сервитута, о котором поставлен в известность арендатор Хрупало Т.П. пунктом 1.5 договора аренды *** от ***(л.д. 10), никак не влияет на осуществление арендатором своих прав, возникших из указанного договора аренды, с учетом заложенных в договоре ограничений в использовании арендованного земельного участка.

Действительно, отсутствие государственной регистрации данного сервитута в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), по мнению суда, не имеет правового значения при проведении таковой регистрации арендатором Хрупало Т.П. договора аренды *** от ***, с учетом изменения его условий дополнительным соглашением от ***, изменившим срок аренды на более одного года, что требует обязательной государственной регистрации договора аренды (л.д. 13).

При этом отсутствие у истца и ответчика сведений о том, в чью пользу устанавливался спорный сервитут, о котором идет речь в п. 1.5 договора аренды *** от ***, по мнению суда, также никак не влияет на осуществление прав истца как арендатора, с учетом всех имеющихся в договоре аренды ограничений разрешенного использования земельного участка, поскольку при необходимости для лиц, в пользу которых устанавливался сервитут, провести государственную регистрацию его в ЕГРП, таковую регистрацию, с учетом требований ст.ст. 274-276 ГК РФ, ст. 27 Федерального закона от *** № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», заинтересованным лицам возможно провести вне зависимости от наличия государственной регистрации аренды земельного участка в пользу истицы.

Таким образом, каких-либо нарушений прав истца со стороны ответчика в судебном заседании не установлено, также не установлено признаков, по которым указанная истцом часть сделки должна быть признана судом недействительной.

Условие договора о сервитуте не препятствует истцу в использовании земельного участка по его назначению, с учетом установленных договором аренды ограничений. Таким образом, истцу в иске следует отказать.

Поскольку истцу в иске отказано, в соответствии со ст.ст. 98ГПК РФ, судебные расходы, понесенные истцом в связи с рассмотрением дела судом, возмещению за счет ответчика не подлежат.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л

Истцу Хрупало Татьяне Петровне отказать в удовлетворении иска к Администрации города Юрги о признании недействительной в силу ничтожности части сделки (п. 1.5 договора *** от *** аренды земельного участка) и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд через Юргинский городской суд в течение десяти дней со дня изготовления судом мотивированного решения в окончательной форме.

Председательствующий Ахтырский А.А.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено судом ***