Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «Управляющая компания «Сельский комфорт» о признании нежилого помещения обжим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, прекращения права собственности на нежилое помещение и движимое имущество,

установил:

ФИО3 с учетом уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ исковых требований обратилась в суд с иском к ООО «Управляющая компания «Сельский комфорт» (далее ООО «УК «Сельский комфорт», ответчик):

- о признании нежилого помещения № 4 общей площадью 88.1 кв.м, расположенное на первом этаже по адресу <...> (кадастровый номер 21:02:010505:1496) общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов по адресу <...> и д. 2 корп. 2;

- о признании движимого имущества в виде комплекса оборудования газовой котельной мощностью 3600 Квт, включающее в себя: подмешивающий насос DAB 60/280-50Т TF12091 4,8kw - 2 шт., горелка Ecoflam 25200/131К2301400 VAC 520 KWIP40 - 2 шт., котел ECOMAXNNC 1800 4199/926 - 2 шт., сетевые насосы DABKDN 50-125/139/А/BAQE/1/5/5/2 - 3 шт., циркулирующие насосы контура котла WiloIL 100/220-5.5/4 Арт. № 2786073 - 2 шт., насосы теплообменника DAB BPH120/360-80T TF120S1 IP42 - 2 шт., теплообменники Ридан тип НН № 14 - 2 шт., циркулирующие насосы ГВС DAB NKP- Q32-160/163/А/BAQE/4/2 - 3 шт., повысительные насосы ХВС DABNKP - Q32-125.1/140/А/BAQE/2.2/2 - 2 шт., находящиеся в нежилом помещении № 4 общей площадью 88.1 кв.м, расположенное на первом этаже по адресу <...> (кадастровый номер 21:02:010505:1496) общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов по адресу <...> и д. 2 корп. 2;

- о прекращении права собственности ООО «УК «Сельский комфорт» на нежилое помещение № 4 общей площадью 88.1 кв.м, расположенное на первом этаже по адресу <...>;

- о прекращении права собственности ООО «УК «Сельский комфорт» на движимое имущество в виде комплекса оборудования газовой котельной мощностью 3600 Квт, включающее в себя: подмешивающий насос DAB 60/280-50Т TF12091 4,8kw - 2 шт., горелка Ecoflam 25200/131К2301400 VAC 520 KWIP40 - 2 шт., котел ECOMAXNNC 1800 4199/926 - 2 шт., сетевые насосы DABKDN 50-125/139/А/BAQE/1/5/5/2 - 3 шт., циркулирующие насосы контура котла WiloIL 100/220-5.5/4 Арт. № 2786073 - 2 шт., насосы теплообменника DAB BPH120/360-80T TF120S1 IP42 - 2 шт., теплообменники Ридан тип НН № 14 - 2 шт., циркулирующие насосы ГВС DAB NKP- Q32-160/163/А/BAQE/4/2 - 3 шт., повысительные насосы ХВС DABNKP - Q32-125.1/140/А/BAQE/2.2/2 - 2 шт., находящиеся в нежилом помещении № 4 общей площадью 88.1 кв.м, расположенное на первом этаже по адресу <...>;

- об устранении нарушения права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирных домов по адресу <...> и д. 2 корп. 2, путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ООО «УК «Сельский комфорт» на нежилое помещение № 4 площадью 88.1 кв.м, расположенное на первом этаже по адресу <...>.

Требования мотивированы тем, что ФИО3 является собственником нежилых помещений № 173 площадью 65,2 кв.м, № 174 площадью 63,6 кв.м, расположенных по адресу: <...>. Застройщиком жилых домов 2 корп. 1 и 2 корп. 2 по ул. Пионерская г. Новочебоксарск являлась ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики». Д. 2 корп. 1 и <...> обеспечиваются теплом и горячей водой от автономной газовой котельной, расположенной в нежилом помещении № 4 площадью 88.1 кв.м по адресу <...>, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРН за ООО «УК «Сельский комфорт» на основании инвестиционного договора № 388 от 01.07.2010, заключенного между ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» и ООО «УК «Сельский комфорт». Так как в данной котельной находятся инженерные коммуникации, оборудование, обслуживающие более одной квартиры, то по смыслу статьи 36 ЖК РФ, данная котельная является общим имуществом в многоквартирном доме. Право собственности на данную котельную зарегистрировано за ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» незаконно, т.к. является общим имуществом многоквартирного дома. При регистрации истцами права собственности на свои жилые помещения у них возникло и право собственности на котельную. Поскольку котельная предназначена для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, в силу ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ является объектом общего имущества. Следовательно, инвестиционный договор № 388 от 01.07.2020, заключенный между ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» и ООО «УК «Сельский комфорт» не мог являться основанием возникновения у ответчика права собственности на спорную котельную.

Истец ФИО3, извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, обеспечив явку своего представителя.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержала, вновь приведя доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО2 оставила разрешение спора на усмотрение суда. Подтвердила, что на основании инвестиционного договора № 388 от 01.07.2020, заключенный между ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» и ООО «УК «Сельский комфорт» ответчик является собственником спорного нежилого помещения и движимого имущества, находящегося в нем. Нежилое помещение и расположенное в нем движимое имущество (оборудование) является котельной, которая предназначена для обслуживания двух жилых домов: д. 2 корп. 1 и <...>. Спорное движимое имущество приобреталось вместе с нежилым помещением - котельной на основании инвестиционного договора № 388 от 01.07.2020 и предназначено для обслуживания котельной.

Представитель третьего лица АО «Специализированный застройщик «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» ФИО4, извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась. Ранее в судебном заседании возражала против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представитель Управления Росреестра по Чувашской Республике, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывала на то, что индивидуальная газовая котельная, предназначенная для отопления и горячего водоснабжения помещений, расположенных по адресу: <адрес>; в нарушение положений статьи 290 ГК РФ находится в собственности ООО «УК «Сельский комфорт», при том, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном жилом доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. Кроме того, собственники инвестировали свои денежные средства при строительстве объекта, фактически выступая участниками долевого строительства.

Судом установлено, что ФИО3 является собственником нежилого помещения № 174 площадью 63,6 кв.м и нежилого помещения № 173 площадью 65,2 кв.м, расположенных на 1-м этаже по адресу г. Новочебоксарск. Ул. Пионерская, д. 2, корп. 2 (свидетельство о государственной регистрации права 21 АБ № 174065. 21 АБ № 174066).

01.07.2020 между ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» (заказчик-застройщик) и ООО «УК «Сельский комфорт» (инвестор) заключен инвестиционный договор № 388, по условиям которого предметом договора являются правоотношения сторон по финансированию инвестором выполнения заказчиком-застройщиком строительства здания автономной котельной поз. 19 с комплексом оборудования котельной мощностью 3600 кВт, расположенной на первом этаже в блок-секции «Л» многоквартирного жилого дома по ул. Пионерская г. Новочебоксарск, поз. 10, в 111-А микрорайоне западного жилого района г. Новочебоксарск 11 градостроительного комплекса (далее Объект).

Инвестор осуществляет финансирование строительства Объекта проектной площадью 74,76 кв.м и получает по окончанию строительства право на оформление в собственность данного Объекта.

Общая сумма инвестирования составляет 8 814 522, которую инвестор выплачивает ежеквартально равными долями в течении 15 лет с момента подписания договора (п. 3.1).

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что по состоянию на 06.07.2021 АО «Специализированный застройщик «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» получило от ООО «УК «Сельский комфорт» по инвестиционному договору в размере 6 463 600 руб., остаток задолженности - 2 350 922,54 руб.

На основании акта приема-передачи от 01.07.2017 ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» передала, а ООО «УК «Сельский комфорт» приняло котельную с комплексом оборудования общей площадь. 88.1 кв.м, расположенную на первом этаже по адресу <...>.

ООО «УК «Сельский комфорт» зарегистрировало право собственности на нежилое помещение № 4 общей площадью 88.1 кв.м, расположенное на первом этаже по адресу <...> в установленном законом порядке 08.11.2014 (кадастровый номер 21:02:010505:1496). Кроме того, на спорное имущество зарегистрировано ограничение права - ипотека на основании договора залога, заключенного с ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики от 13.11.2014.

На основании постановления главы администрации г. Новочебоксарск № 259 06а от 05.08.2005, акта государственной приемочной комиссии от 29.09.2005 принят на эксплуатацию <...> с нумерацией квартир с № 1 по № 175 и корп. 2 с нумерацией квартир с № 1 по № 171. Предъявленный к приемке в эксплуатацию жилой дом имеет в том числе котельную площадью 88,10 кв.м.

На основании протокола общего собрания собственников многоквартирных домов, расположенных по адресу <...>, корп. 2, обслуживание МКД осуществляет ООО «УК «Сельский комфорт».

Согласно технического паспорта, выданного ООО «БТИ», нежилое помещение № 4 общей площадью 88.1 кв.м, расположенное на первом этаже по адресу <...>, является автономной котельной, в комплекс оборудования которой входит: подмешивающий насос DAB 60/280-50Т TF12091 4,8kw - 2 шт., горелка Ecoflam 25200/131К2301400 VAC 520 KWIP40 - 2 шт., котел ECOMAXNNC 1800 4199/926 - 2 шт., сетевые насосы DABKDN 50-125/139/А/BAQE/1/5/5/2 - 3 шт., циркулирующие насосы контура котла WiloIL 100/220-5.5/4 Арт. № 2786073 - 2 шт., насосы теплообменника DAB BPH120/360-80T TF120S1 IP42 - 2 шт., теплообменники Ридан тип НН № 14 - 2 шт., циркулирующие насосы ГВС DAB NKP- Q32-160/163/А/BAQE/4/2 - 3 шт., повысительные насосы ХВС DABNKP - Q32-125.1/140/А/BAQE/2.2/2 - 2 шт.

Из представленной ответчиком проектной документации, акта приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы от 12.10.2005, договоров комплексного технического обслуживания оборудования газовой котельной, договоров теплоснабжения и поставки горячей воды следует, что спорное нежилое помещение - котельная расположена в отдельно стоящем одноэтажном кирпичном здании, пристроенного к до 2 корп. 2 по ул. Пионерская г. Новочебоксарск и предназначена для эксплуатации д. 2 корп. 2 и <...>.

В силу ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК Российской Федерации) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В соответствии со статьей 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В силу п. 2 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

В силу подпункта "а" пункта 2 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются, в числе прочего, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", установлены требования, в соответствии с которыми определяется перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах.

Согласно положениям вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, жилой дом по адресу: <...> и д. 2 корп. 2, планировался как крупнопанельный жилой дом, что подтверждается проектной документацией, договором от 01.07.2010, заключенным ООО «СК «Сельский комфорт» и ОАО «Ипотечная корпорация ЧР» на строительство котельной с комплексом оборудования мощностью 3600 кВт на объекте: поз. 19, расположенной на первом этаже в блок-секции «Л» многоквартирного жилого дома по ул. Пионерская г. Новочебоксарск, поз. 10, в 111-А микрорайоне западного жилого района г. Новочебоксарск 11 градостроительного комплекса. Спорная котельная изначально проектировалась для обеспечения системы отопления горячей водой крупнопанельного жилого дома поз. 19 - жилого дома состоящего из 2 частей, который был принят в эксплуатацию как жилой дом под № 2 по ул. Пионерская г. Новочебоксарска (корпус 1 и корпус 2).

Таким образом, спорное строение проектировалось как котельная, предназначенная для обеспечения горячей водой жильцов дома №с 2 по ул. Пионерская №1 (с корпусами № 1 и №2), в данной котельной находится оборудование, обслуживающее жилые помещения в жилом доме, для обслуживания данного оборудования необходим доступ эксплуатирующей организации, т.е. данное нежилое помещение (котельной) в соответствии с номами действующего законодательства относится к общему имуществу многоквартирного дома и не может принадлежать на праве собственности отдельным субъектам, являться отдельным предметом сделки.

Вышеуказанной проектной документацией предусматривалось строительство собственной котельной, т.е. строительство котельной являлось обязательной для полноправного использования владельцами своих жилых помещений, учитывая их (жилых помещений) функциональное назначение.

Поскольку котельная проектировались как вспомогательный объект, предназначенные для обеспечения жилого дома по адресу: <...> и д. 2 корп. 2, тепловой энергией, не имеет самостоятельного значения, построена одновременно с многоквартирным жилым домом, расположена на земельном участке, предназначенном для строительства и последующей эксплуатации указанного жилого дома, после ввода в эксплуатацию использовались как единственный источник теплоснабжения многоквартирного жилого дома, суд приходит к выводу об отнесении спорного объекта к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <...> и д. 2 корп. 2, и возникновению на него в силу закона права общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений указанных многоквартирных домов.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь положениями закона ст. 209 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", учитывая что спорная котельная и находящееся в ней оборудование необходимы для эксплуатации многоквартирных жилых домов по адресу: <...> и д. 2 корп. 2, предназначены для обслуживания всех его помещений и служат для функционирования теплоисточника строений, в связи с чем, приходит к выводу об удовлетворении иска в полном объеме.

Суд отклоняет, как необоснованный, довод представителя ОА «Специализированный застройщик «Ипотечная корпорация» о пропуске истцом сроков исковой давности по заявленным исковым требованиям.

Согласно правовой позиции Пленума ВАС РФ, изложенной в пункте 9 постановления N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", и пункта 49 совместного Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума ВАС РФ N 10/22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд рассматривает требование о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания (если ответчик владеет таким помещением, не лишая других собственников доступа в это помещение), как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ), на которые в силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется.

Выбранный истцом способ защиты права является надлежащим, так как спорное нежилое помещение входит в состав общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем истец в силу прямого указания в законе исходя из его применения по аналогии (ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36, 37 ЖК РФ) обладает правом общей долевой собственности на такое общее имущество многоквартирного дома.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать нежилое помещение № 4 общей площадью 88.1 кв.м, расположенное на первом этаже по адресу <...> (кадастровый номер 21:02:010505:1496) общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов по адресу <...> и д. 2 корп. 2.

Признать движимое имущество в виде комплекса оборудования газовой котельной мощностью 3600 Квт, включающее в себя: подмешивающий насос DAB 60/280-50Т TF12091 4,8kw - 2 шт., горелка Ecoflam 25200/131К2301400 VAC 520 KWIP40 - 2 шт., котел ECOMAXNNC 1800 4199/926 - 2 шт., сетевые насосы DABKDN 50-125/139/А/BAQE/1/5/5/2 - 3 шт., циркулирующие насосы контура котла WiloIL 100/220-5.5/4 Арт. № 2786073 - 2 шт., насосы теплообменника DAB BPH120/360-80T TF120S1 IP42 - 2 шт., теплообменники Ридан тип НН № 14 - 2 шт., циркулирующие насосы ГВС DAB NKP- Q32-160/163/А/BAQE/4/2 - 3 шт., повысительные насосы ХВС DABNKP - Q32-125.1/140/А/BAQE/2.2/2 - 2 шт., находящиеся в нежилом помещении № 4 общей площадью 88.1 кв.м, расположенное на первом этаже по адресу <...> (кадастровый номер 21:02:010505:1496) общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов по адресу <...> и д. 2 корп. 2.

Прекратить право собственности ООО «УК «Сельский комфорт» на нежилое помещение № 4 общей площадью 88.1 кв.м, расположенное на первом этаже по адресу <...> и на движимое имущество в виде комплекса оборудования газовой котельной мощностью 3600 Квт, включающее в себя: подмешивающий насос DAB 60/280-50Т TF12091 4,8kw - 2 шт., горелка Ecoflam 25200/131К2301400 VAC 520 KWIP40 - 2 шт., котел ECOMAXNNC 1800 4199/926 - 2 шт., сетевые насосы DABKDN 50-125/139/А/BAQE/1/5/5/2 - 3 шт., циркулирующие насосы контура котла WiloIL 100/220-5.5/4 Арт. № 2786073 - 2 шт., насосы теплообменника DAB BPH120/360-80T TF120S1 IP42 - 2 шт., теплообменники Ридан тип НН № 14 - 2 шт., циркулирующие насосы ГВС DAB NKP- Q32-160/163/А/BAQE/4/2 - 3 шт., повысительные насосы ХВС DABNKP - Q32-125.1/140/А/BAQE/2.2/2 - 2 шт., находящиеся в нежилом помещении № 4 общей площадью 88.1 кв.м, расположенное на первом этаже по адресу <...>.

Решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ООО «УК «Сельский комфорт» на нежилое помещение № 4 площадью 88.1 кв.м, расположенное на первом этаже по адресу <...>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики.

Судья Е.В.Кольцова

Мотивированное решение составлено 27 сентября 2021 г.