Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, ИП ФИО4 о признании договора аренды незаключенным, о признании договора аренды заключенным от имени и в интересах совершившего его лица,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3, ИП ФИО4, в котором просила суд признать договор аренды -- от -- между ФИО2 и ИП ФИО4 незаключенным, признать договор аренды -- от -- между ФИО2 и ИП ФИО4, заключенным от имени и в интересах совершившего его лица - ФИО3.

Данное требование истец мотивирует тем, что она зарегистрирована в качестве ИП, предпринимательскую деятельность осуществляет в сфере гостиничного бизнеса с использованием имеющихся у нее в собственности объектов недвижимости, находящихся в г. Свободном Амурской области. Кроме того, она является учредителем ООО «2Т», расположенного по адресу: --, -- С 1999 по 2018 годы она состояла в браке с С., у которого есть два брата А. и ФИО3. Поскольку она проживает в --, а основное имущество, в том числе и юридическое лицо, находятся в г. Свободный Амурской области, то ей необходимо было доверенное лицо, которое обладает необходимыми навыками в сфере предпринимательской деятельности. Бывший супруг С. предложил ей в качестве таких лиц, своих братьев А. и ФИО3. Поскольку она доверяла братьям супруга, и полагалась на его мнение, она приняла решение поручить данным лицам ведение своих дел. На имя ФИО3 была выдана доверенность № -- от --, дающая ему право осуществлять управление ее имуществом в частности заключать договора аренды. Условия, на которых могли быть заключены договоры аренды указаны в доверенности, в частности: было закреплено ее право безусловного расторжения договоров, запрет на любые виды регистрации арендаторов в помещениях, запрет самостоятельно устанавливать цену договора и т.д. Кроме того, это были ее родственники, поэтому она не волновалась.

-- между истцом ФИО2 в лице ФИО3 и ответчиком ИП ФИО4 заключен договор аренды --, по условиям которого, истец предоставил ответчику в аренду принадлежащие на праве собственности помещения указанные в приложении к договору аренды вместе с имуществом, в социальной гостинице, находящейся по адресу: ----. Об этом договоре она узнала, когда адвокат Ю. вместе с помощницей (работником) пришли на основании оспариваемого договора вселяться в помещения, при этом оригинал договора представлен не был.

Из текста оспариваемого договора усматривается, что он заключен с превышением полномочий. В п. 1.4. договора, закреплено право всех лиц получить временную или постоянную регистрацию в арендованном помещении. В п. 3.3.1. закреплено право арендатора без письменного согласия арендодателя, сдать помещение в субаренду и вселить в помещение арендатора и членов их семей и иных физических и юридических лиц. В п.6.2. установлен запрет на расторжение арендодателем договора в одностороннем внесудебном порядке. Ежемесячная плата по договору установлена в размере 5000 рублей.

В силу п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (пункты 1 - 2 статьи 183 ГК РФ).

В п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 23.10.2000 № 57 "О некоторых вопросах практики применения ст. 183 ГК РФ разъяснено, что при разрешении споров, связанных с применением п. 2 ст. 183 ГК РФ, судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Никакого последующего одобрения в указанных выше формах она не производила. Полагает, что договор аренды -- от -- между ФИО2 и ИП ФИО4, заключен от имени и в интересах совершившего ее лица ФИО3, поскольку договор заключен им за рамками полномочий: ФИО3 должен был известить ФИО2 о намерении заключить данную сделку, а так же согласовать условия и цену договора, у ФИО3 отсутствуют полномочия «заключать за цену и на условиях по его усмотрению договоры аренды». В доверенности имеется прямой запрет на любые виды регистрации арендаторов в помещениях, было закреплено ее право безусловного расторжения договоров. Договор аренды содержит ряд противоречий:

- договор заключен от имени ФИО2 как от физического лица, а в разделе №4 п.4.7 - указан получатель денежных средств ИП ФИО2, а так же указаны реквизиты ИП;

- в разделе 10 адреса и реквизиты сторон - отсутствуют адрес и реквизиты ФИО2, указан лишь расчетный счет ИП.

- договор заключен на заведомо невыгодных условиях для арендодателя, а именно в разделе 6 установлена ответственность (неустойка) за расторжение договора предусмотрена только для арендодателя в размере 2 900 000 руб., хотя как месячная плата за аренду составляет всего 5000 рублей.

В связи с чем, можно сделать вывод о несоразмерности неустойки к последствиям нарушенного права. С данным исковым заявлением она обращалась в Арбитражный суд, однако в определении Арбитражного суда Амурской области от -- указано, что с учетом того, что ФИО3 не является субъектом предпринимательской деятельности, данное дело подсудно суду общей юрисдикции. Поэтому обратилась в суд с данными требованиями.

Истец ФИО2, в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещалась, о причинах неявки суд не уведомила, не ходатайствовала о рассмотрении дела в её отсутствие.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности -- от --, поддержал исковые требования в полном объеме, просил их удовлетворить.

Ответчики ФИО3, ИП ФИО4, в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещены, о причинах неявки суд не уведомили, не ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие. Направили отзывы на исковое заявление, согласно которых, ответчики полагают, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. Истец знала о существовании договора аренды, поскольку денежные средства на расчетный счет истца поступили -- в назначении платежа было указано «оплата аренды жилых помещений согласно договора №б/н от --.», что подтверждает тот факт, что истцу было известно о данной сделке. Ссылка истца на отсутствие полномочий у поверенного ФИО3 «заключать за цену и на условиях по его усмотрению договоры аренды», по тексту доверенности от ----3 абзац 6 указано обратное, у ФИО3 были все основания действовать по данной доверенности от имени истца.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя истца, изучив и оценив материалы дела, проанализировав нормы права, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Порядок предоставления полномочий и их осуществления установлен главой 10 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что согласно договора купли-продажи -- от -- собственником земельного участка и недвижимого имущества расположенного по адресу -- являлся С.--С. и ФИО2 по договору установления долей, определили доли в праве собственности на земельный участок и нежилое здание по ? доли каждому. На основании договора дарения доли земельного участка с долей нежилого помещения от -- ФИО2, является собственником земельного участка и недвижимого имущества, расположенного по адресу --

На основании доверенности -- от -- ФИО2 уполномочила ФИО3 сдавать помещения в аренду (найм), принадлежащее ей на праве собственности объекты недвижимости в Амурской области на следующих условиях, она как собственник объекта недвижимости может в соответствии с действующим законодательством расторгать, заключенные договора аренды (найма) ранее срока, указанного в конкретном договоре по конкретному объекту недвижимости, заключать договоры аренды и найма, получать плату по договорам, следить за выполнением арендаторами и нанимателями договорных условий, принимать соответствующие меры к выселению неисправных арендаторов и нанимателей, уплачивать все налоги и сборы по означенной жилой (нежилой) площади, производить необходимый ремонт, следить за порядком на жилой (нежилой) площади; без права временной и постоянной регистрации на объектах недвижимого имущества, регистрировать заключаемые договоры и необходимые документы в Управление Федеральной службы регистрации кадастра и картографии по Амурской области, иметь свободный доступ и быть ее представителем в различных учреждениях, РЭУ, ЖЭК.

-- между ФИО2, как арендодателем, в лице представителя ФИО3, действующего на основании доверенности удостоверенной и выданной -- нотариусом --, с одной стороны и индивидуальным предпринимателем ФИО4, как арендатором другой стороны, был заключен договор аренды -- жилых помещений, согласно которому ФИО2 обязуется предоставить ИП ФИО4 за плату помещение оборудованное мебелью и оборудованием, во временное владение и пользование на срок, для проживания любых физических и юридических лиц, а ФИО4 обязался своевременно и в полном размере вносить арендную плату 5000 рублей, вправе без письменного согласия арендодателя сдать помещение в субаренду, вселить в помещение арендатора и членов их семей, и иных физических и юридических лиц, арендодатель не вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке. При одностороннем досрочном расторжении договора арендодатель по любым причинам обязан уплатить арендатору неустойку в размере 2900000 рублей (пункты 1.1., 1.,2 3.1.1.,, 4.1., 6.3 договора).

При этом, суд отмечает, что ФИО3 был уполномочен согласно доверенности сдавать помещения в аренду (найм), заключать договоры аренды и найма, получать плату по договорам, следить за выполнением арендаторами и н нанимателями договорных условий, принимать соответствующие меры к выселению неисправных арендаторов и нанимателей, без права временной и постоянной регистрации на объектах недвижимого имущества.

ФИО3 был уполномочен управлять принадлежащим ФИО2 и оформленным на её имя недвижимым имуществом, быть ее представителем в любых организациях любых правовых форм собственности, в том числе, органах государственной власти и местного самоуправления, Управлении Росреестра, МФЦ. ЕРКЦ, управляющих, организациях, жилищных кооперативах, в общем собрании собственников многоквартирного жилого дома по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом, заключения договоров об оказании услуг, включая услуги по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту холодного и горячего водоснабжения, электроснабжения, отопления, связи, подписывать договоры об оказании услуг с управляющей организацией, с правом подписания решений общего собрания, протоколов, заявлений о вступлении в члены или выходе из членства ЖК, ТСЖ и иных организаций. В связи с чем ФИО3 обладал на основании доверенности правами по заключению договоров об оказании услуг, включая услуги по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту холодного и горячего водоснабжения, электроснабжения, отопления, связи в отношении объектов недвижимости.

Выданная ФИО2 доверенность ФИО3 от -- не предоставляла права последнему заключать договора аренды с формулировкой иной, не указанной в доверенности. В доверенности прямо указаны условия сдачи недвижимого имущества в аренду, истец как собственник объекта недвижимости может в соответствии с действующим законодательством расторгать, заключенные договора аренды (найма) ранее срока, указанного в конкретном договоре по конкретному объекту недвижимости, заключать договоры аренды и найма, без права временной и постоянной регистрации на объектах недвижимого имущества, регистрировать заключаемые договоры и необходимые документы в Управление Федеральной службы регистрации кадастра и картографии по Амурской области, иметь свободный доступ и быть ее представителем в различных учреждениях РЭУ, ЖЭК.

Как следует из иска и пояснений представителя истца в судебном заседании, ФИО2 не было известно о заключенном ФИО3 договоре аренды, согласия на совершение этой сделки она не давала. Ее доводы ничем не опровергнуты и, напротив, подтверждаются пояснениями стороны ответчика в отзыве о том, что ФИО3 занимался заключением сделки по договору аренды, ФИО2 участия в ее осуществлении не принимала.

Статьей 183 ГК РФ регламентированы последствия заключения сделки неуполномоченным лицом.

Согласно пункту 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

С учетом изложенных выше обстоятельств, в соответствии с приведенной правовой нормой у суда отсутствуют основания для признания заключенным ФИО2 и ИП ФИО4 договора аренды -- от --, поскольку при подписании договора ФИО3 превысил предоставленные ему полномочия, впоследствии сделка ФИО2 одобрена не была, вследствие чего никаких правовых последствий для ФИО2 не повлекла.

Таким образом, суд приходит к выводу, что выше названные обстоятельства, дают основания для признания договора аренды сделкой, совершенной с превышением полномочий, применительно к ч. 1 ст. 183 ГК РФ.

Ввиду отсутствия доказательств одобрения ФИО2 спорной сделки после ее совершения, суд считает установленным, что договор аренды -- от -- в соответствии с п. 1 ст. 183 ГК РФ является сделкой, заключенной от имени и в интересах ФИО3, и создает в отношении последнего гражданские права и обязанности.

В связи с чем, требования истца о признании договора аренды -- от -- года между ИП ФИО2 и ИП А. не заключенным являются обоснованными.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО2 к ФИО3, ИП ФИО4 о признании договора аренды незаключенным, о признании договора аренды заключенным от имени и в интересах совершившего его лица обоснованы и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3, ИП ФИО4 о признании договора аренды незаключенным, о признании договора аренды заключенным от имени и в интересах совершившего его лица, удовлетворить.

Признать незаключенным договор арены жилых помещений -- от -- между ФИО2 и ИП ФИО4

Признать договор аренды жилых помещений -- от -- между ФИО2 и ИП ФИО4, заключенным от имени и в интересах совершившего его лица ФИО3.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд в течение одного месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение принято судом в окончательной форме 12 октября 2019 года.

Председательствующий: О.С.Соколинская

УИД:28RS0017-01-2019-004687-05

2-1531/2019

РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ РЕШЕНИЯ

Именем Российской Федерации

07 октября 2019 года г. Свободный

Свободненский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Соколинской О.С.,

при секретаре Кочергиной Е.В.,

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности -- от --,

Руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Признать незаключенным договор арены жилых помещений -- от -- между ФИО2 и ИП ФИО4

Мотивированное решение будет принято судом в окончательной форме 12 октября 2019 года.

Председательствующий: О.С.Соколинская