Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО5, ФИО6, индивидуальному предпринимателю ФИО7 о расторжении договора аренды нежилого помещения и возложении обязанность передать его собственникам,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратись в суд с иском к ФИО5, ФИО6, ФИО7 о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО12 (Арендодателями) и ФИО5, ФИО6 (Арендаторами), о расторжении договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5, ФИО6 и ИП ФИО7, возложении обязанности в срок, не превышающий 10 дней после вступления решения суда в законную силу, освободить и передать здание магазина, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>, собственникам.

В обоснование исковых требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ на срок по ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиками ФИО5 и ФИО6 заключен договор аренды нежилого помещения – здания магазина, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>, общей площадью 90,1 кв. м. Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. Условиями договора определены размер, срок и порядок внесения арендной платы за пользование арендуемым помещением. Истцы свои обязательства по договору выполнили в полном объеме, предоставив ответчикам во временное владение и пользование здание магазина. Однако, ответчики арендную плату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не производят. Требование истцов о погашении задолженности по арендным платежам, а также о расторжении договора аренды ответчиками не исполнено. ДД.ММ.ГГГГ ответчики ФИО5 и ФИО6 заключили с ИП ФИО7 договор субаренды указанного нежилого помещения. Данный договор также прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. В адрес субарендатора также было направлено уведомление о расторжении договора аренды. На основании изложенного, истцы обратились с иском в суд.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ ненадлежащий ответчик ФИО7 заменен надлежащим – индивидуальным предпринимателем ФИО7.

Истцы: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о времени и месте судебного заседания извещены, для участия в судебном заседании направили своего представителя.

Представитель истцов ФИО9, действующая на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно суду пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ истек срок внесения арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, после этой даты суммы в уплату арендных платежей за указанный период не поступали. После направления претензии истцами не принимались попытки истребовать арендную плату. Сообщила, что почтовые отправления направлялись в адрес ответчиков представителем по доверенности, содержание описи отражает вложения в письмо. Полагала, что неуплата ответчиками арендной плата более двух месяцев дает истцам право обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды. Указала, что взыскание задолженности по договору аренды является правом истцов. То, что истцы не предъявили требование о взыскании задолженности по арендным платежам, не свидетельствует об отсутствии таковой.

Ответчик ФИО5 о времени и месте судебного заседания извещен, для участия в судебном заседании направил своего представителя.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО5 – ФИО10, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал в полном объеме. В письменных возражениях указал, что в нарушение действующего законодательства истцами не представлено доказательств, подтверждающих принятие ими мер по урегулированию спора с ответчиками в досудебном порядке. Полагал, что истцами не представлено доказательств и не соответствует действительности утверждение о том, что ответчики не осуществляли арендные платежи. Ответчики регулярно оплачивали аренду, вместе с тем, истцы намеревались досрочно без законных оснований расторгнуть договор аренды, в связи с чем с октября 2014 года стал уклоняться от получения арендной платы. В связи с этим, ответчики в ноябре-декабре 2015 года вносили арендную плату на депозит нотариуса. Поняв, что уклонение от получения арендной платы не может обосновать действия истцов по незаконному расторжению договора аренды, вновь стали принимать арендную плату от ответчиков. Предъявляя требование о расторжении договора аренды, истцы не предъявляют требование о взыскании задолженности по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 960000 руб., как это указано в претензии, поскольку фактически задолженности по арендным платежам нет. В претензии истцы просили погасить якобы имеющуюся задолженность, чтобы придать своим требованиям о расторжении договора законность. В исковом заявлении истцы не предъявляют требование о погашении задолженности по арендным платежам потому, что такой задолженности не существует.

Ответчики ФИО6, ИП ФИО7 о времени и месте судебного заседания извещались в установленном законом порядке, участия в судебном заседании не принимали, возражения на исковое заявление, ходатайства в суд не направили.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, материалы дела №, прослушав аудиозапись, оценив показания свидетеля ФИО11, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пунктов 1, 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ).

Статьей 615 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем),… Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ст. 619 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, но, только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В судебном заседании установлено, что нежилое помещение – здание магазина площадью 90,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>, зарегистрировано на праве общей долевой собственности за ФИО1 (доля в праве – 5/8), ФИО2 (доля в праве – 1/8), ФИО3 (доля в праве – 1/8), ФИО12 (доля в праве – 1/8). Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), а также свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 21, 33-35).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО12 (Арендодатель) и ФИО15, действующего на основании нотариально удостоверенных доверенностей от имени и в интересах ФИО5 и ФИО6, (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого Арендодатель предоставил Арендатору на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно во временное владение и пользование здание магазина, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>, площадью 90,1 кв. м (л.д. 19-20).

В разделе 5 договора аренды установлен размер, сроки и порядок внесения арендной платы, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в общем размере 80000 руб. (без учета НДС) за месяц, из которых 50000 руб. ежемесячно уплачиваются Арендатором ФИО1, по 10000 руб. – ФИО2, ФИО3 и ФИО12, соответственно. Арендная плата вносится Арендатором Арендодателю не позднее 1-го числа текущего месяца. Размер арендной платы согласован сторонами протоколом расчета арендной платы (л.д. 23).

Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП внесена запись об ограничении (обременении) права в виде аренды здания магазина, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19-20, 22, 36-39).

Пунктом 3.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена возможность сдачи арендуемого нежилого помещения в субаренду.

Согласно свидетельству о заключении брака, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО13 и ФИО12 заключен брак, после которого ФИО12 присвоена фамилия «ФИО4» (л.д. 25)

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, ФИО6 (Арендатор) и ИП ФИО7 (Субарендатор) на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно заключен договор субаренды нежилого помещения – здания магазина, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>. Сторонами установлена субарендная плата в общем размере 80000 руб. (л.д. 70-73).

Договор субаренды от ДД.ММ.ГГГГ также в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию, соответствующие сведения внесены в ЕГРП (л.д. 22, 36-39, 70-73).

В исковом заявлении истцы указали, что ФИО5 и ФИО6, пользуясь предоставленным им в аренду нежилым помещением, арендную плату в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не производят.

В силу статей 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В ходе судебного разбирательства представитель ответчика ФИО5 пояснил, что задолженность по арендным платежам по договору от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует, поскольку аренда помещения оплачивалась арендаторами регулярно с момента заключения договора аренды.

Действительно, представленными в материалы дела расписками, справками нотариуса, приходными кассовыми ордерами подтверждается, что ФИО5 и ФИО6 осуществляли оплату по договору аренды в период с декабря 2014 года по март 2016 года (л.д. 78-131). Вместе с тем, доказательств оплаты аренды нежилого помещения с момента заключения договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ материалы дела не содержат, не добыто таких доказательств и в ходе судебного разбирательства.

Представленные в материалы дела представителем ответчика ФИО5 письменные показания свидетелей ФИО17, ФИО18 не могут быть приняты судом в качестве допустимых доказательств по делу, поскольку при даче пояснений указанные свидетели в установленном законом порядке судом в качестве свидетелей не допрашивались, об ответственности за дачу заведомо ложных показаний судом не предупреждались, установить их личность и подлинность подписей в письменных показаниях невозможно.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства в установленном законом порядке свидетель ФИО11 пояснил, что он 2-3 раза передавал лично ФИО1 денежные средства по 80000 руб., что не подтверждает факт ежемесячной оплаты ответчиками ФИО5 и ФИО6 арендной платы в иные 10-9 месяцев в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Несмотря на оплату ответчиками арендных платежей за период с декабря 2014 года по март 2016 года, истцы настаивают на требовании о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, указывая на то, что ответчики арендную плату не производят.

В силу положений ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

ДД.ММ.ГГГГ представитель ФИО14, действуя в интересах ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО12 на основании доверенности, направила почтовым отправлением в адрес ФИО5 (идентификационный №) и почтовым отправлением в адрес ФИО6 (идентификационный №) претензию с требованием оплатить задолженность по арендным платежам в размере 960000 руб., образовавшуюся за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, и освободить арендуемое помещение. Одновременно с претензией направила соглашение о расторжении с ДД.ММ.ГГГГ договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10-13, 17, 18).

ДД.ММ.ГГГГ представитель ФИО14, действуя в интересах ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО12 на основании доверенности, направила почтовым отправлением с идентификационным номером № направила ИП ФИО7 уведомление о намерении о досрочном расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, что влечет досрочное прекращение договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14-16).

Согласно ч. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Из разъяснений, содержащихся в п.п. 63, 68 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что по смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ).

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 Гражданского кодекса РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

Согласно имеющимся в материалах дела конвертам, почтовые отправления с идентификационными номерами: №, №, №, адресатам не вручены, вернулись отправителю за истечением срока хранения (л.д. 26, 27, 27а), но в силу положений ч. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ считаются доставленным адресату.

С учетом указанных правовых норм суд приходит к выводу, что истцами представлены доказательства соблюдения досудебного порядка по требованию о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, довод представителя ответчика ФИО5 о несоблюдении истцами досудебного порядка урегулирования спора является необоснованным и отклоняется судом.

При таких обстоятельствах требование истцов о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ суд находит обоснованным, так как основание для расторжения договора материалами дела подтверждено: арендаторы по договору от ДД.ММ.ГГГГФИО5 и ФИО6 более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендную плату в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, доказательств обратного суду не представлено. При этом факт оплаты задолженности за период с декабря 2014 года по март 2016 года не является основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды.

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В рассматриваемом случае арендатором оплата произведена за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, тем не менее, арендодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке за неуплату арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в суд, в необходимый для этого срок не устранены. Доказательств обратного суду не предоставлено.

Таким образом, требование о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО12 и ФИО5, ФИО6, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

По смыслу ст. 615 Гражданского кодекса РФ договор субаренды является производным от договора аренды, носит зависимый характер и напрямую связан с условиями и состоянием договора аренды. Зависимый характер проявляется в том, что как срочное, так и досрочное прекращение основного договора аренды влечет прекращение договора субаренды.

В силу положений ч. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

На основании изложенного, требование о расторжении договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, также подлежит удовлетворению.

В силу ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Принимая во внимание, что требование истцов о расторжении договора аренды признано судом обоснованным, законных оснований для пользования арендованным имуществом у ответчиков ФИО5, ФИО6, ИП ФИО7 не имеется, то требование об освобождении и передаче истцам нежилого помещения – здания магазина, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>, площадью 90,1 кв. м, подлежит удовлетворению, что не исключает возможность для субарендатора воспользоваться правом на заключение с ним договора аренды на имущество до окончания срока субаренды на условиях прекращенного договора аренды на основании ст. 618 ГК РФ.

В соответствии со ст. 206 ГПК РФ суд при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, устанавливает в нем срок, в течение которого решение должно быть исполнено.

Учитывая обстоятельства дела, принимая во внимание требования разумности, суд считает возможным установить ответчикам срок для освобождения и передачи истцам здание магазина не позднее 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО12 и ФИО5, ФИО6.

Расторгнуть договор субаренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5, ФИО6 и индивидуальным предпринимателем ФИО7.

Обязать ФИО5, ФИО6 и индивидуального предпринимателя ФИО7 в срок, не превышающий 10 дней после вступления в силу решения суда освободить и передать ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 здание магазина, расположенное по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Камчатский краевой суд через Петропавловск-Камчатский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 13 апреля 2016 года.

Председательствующий Т.В. Барышева

Оригинал решения находится в материалах дела

Петропавловск-Камчатского городского суда

Камчатского края № 2-2362/2016.