Гражданский кодекс часть 1

Уфимский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Легкового В.В. с участием истца - ФИО1, представителя истца - ФИО2, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ,представителя ответчика ФИО3 - ФИО4, доверенность от 21.04.2021Г. при секретаре Винокуровой О.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, признании права собственности на земельный участок и недвижимое имущество У С Т А H О В И Л:

ФИО1 являлся собственником земельного участка площадью в 3273 кв.м., и расположенного на нем нежилого здания площадью 139,5 кв. м., которые он продал за 2 млн рублей ФИО3 ФИО1 обратился в суд о расторжении сделки, поскольку деньги по проданное имущество он не получил. ФИО1(далее истец) обратился в суд с исковыми требованиями к ФИО3(далее ответчик) о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и нежилого здания с кадастровым <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, <адрес>, признании за ним права собственности на данные объекты недвижимого имущества. В обоснование заявленных требований ФИО1 ссылается на то, что между истцом (Продавец) и ответчиком (Покупатель) заключен Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объектов недвижимого имущества, согласно которого истец продал, а ответчик приобрел земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, по цене 1 500 000 рублей, расположенный по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, <адрес> нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, по цене 500 000 рублей, расположенное по тому же адресу. Данный договор с актом приема-передачи были сданы сторонами в Росреестр по <адрес> для соответствующей регистрации, однако ответчик оплату, в соответствии с п. 3. Договора в день подписания Договора купли-продажи не произвел, Покупатель обещал рассчитаться после регистрации недвижимости, при этом считает, что Акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ не является платежным документом, подтверждающим оплату ответчика. Передача денежных средств Покупателем в размере 1,35 млн руб., вместо 2,0 млн руб. по договору другому лицу внуку ФИО5 без согласия Продавца в соответствии с п. 2 ст. 391 ГК РФ является ничтожной и является недействительной не зависимо от признания её таковой судом. ФИО3 и его внук ФИО5, не поставив его в известность,
договорились о реализации его недвижимости по цене 1,35 млн руб. Однако
Покупатель, пришел подписывать договор с ним. При подписании договора
на 2,0 млн руб., он скрыл от него данный факт, что в соответствии с п. 2 ст. 179
ГК РФ является обманом и основанием для признания договора
недействительным. В данной ситуации ни ФИО3 ни ФИО5 не
могли отдать ему деньги в размере 1,35 млн руб. т. к. сразу же был бы раскрыт
факт обмана. Если бы я знал о данном факте, договор с моей стороны не был бы
подписан. Таким образом, ФИО3 обманным путём присвоили себе недвижимость на сумму 5,3 млн руб., оплатив якобы ФИО5 всего 1,35 млн руб. он считает, что произвел оплату по договору полностью. При этом внук ФИО5 не является участником сделки и не имел права получать от ФИО3 денежные средства в счет оплаты договора, по которому не произведена оплата денежных средств, в день подписания договора от ДД.ММ.ГГГГ (Акт приёма-передачи подписан ДД.ММ.ГГГГ), платёжные документы подтверждающие факт оплаты ДД.ММ.ГГГГ не представлены. Истец полагает, что неоплата по договору купли-продажи является существенным нарушением его условий, что в свою очередь является основанием для его расторжения и признания за ним права собственности на данные объекты недвижимости. В судебном заседании истец ФИО1 поддержал исковые требования, просил их удовлетворить, в обоснование привел доводы, изложенные в исковом заявлении и дополнении к нему. Ответчик, ФИО3, на судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, суду представлено заявление с просьбой рассмотреть дело без его участия. Представитель ответчика - ФИО4 в судебном заседании просил в иске отказать по тем основаниям, что недвижимое имущество было передано ФИО1 ФИО3, а ФИО3 ФИО1 была произведена оплата денежной суммы в размере 2 000 000 руб., что подтверждается Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Данный Договор купли-продажи был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан. Требования истца о расторжении Договора купли-продажи основаны на отсутствии оплаты со стороны ФИО3, что не соответствует действительности, при этом факт оплаты в установленном порядке подтверждается Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, что по своему правовому значению и является распиской в понятии ч. 2 ст. 408 Гражданского кодекса РФ. Изучив и оценив материалы гражданского дела, дав оценку всем представленным по делу доказательствам, как в отдельности, так и в совокупности, суд приходит к следующему. В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом. Истцом в ходе рассмотрения данного дела, были представлены допустимые и относимые доказательств существенного нарушения договора ответчиком ФИО3 поскольку последний не подтвердил оплату приобретенной недвижимости. Свидетель ФИО6, внук истца, являющийся директором частного предприятия показал, что выступал инициатором оспариваемой сделки, по которой он получил от ФИО3 без оформления 1 350 000 рублей. Через 5-6 месяцев он планировал деду ФИО1 отдать 2 млн. рублей, но не смог это сделать. Дед не был в курсе его планов. У него были совместные с ФИО3 планы по организации совместного бизнеса по указанному адресу. На основании ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом, совершающим сделку. В силу п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В силу ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Судом установлено, что между ФИО1 к ФИО3 заключен Договор купли-продажи от 20.06.2020 недвижимого имущества, согласно п. 1. которого ФИО1 (Продавец) обязуется передать в собственность ФИО3 (Покупатель) нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 139,5 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, <адрес> земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 3 273 кв.м. расположенный по тому же адресу. В соответствии с п. 3. данного договора, цена недвижимого имущества по договору составляет 2 000 000 рублей, при этом цена нежилого здания составляет 500 000 рублей, а цена земельного участка - 1 500 000 рублей. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Обжалуемым договором, между сторонами сделки, было достигнуто соглашение по всем существенным условиям необходимым для договоров данного вида, с том числе о цене недвижимого имущества и договор подлежал исполнению согласно его условий. Также, п. 7 договора установлено, что стороны подтверждают, что они способны принимать значение своих действий или руководить ими, не ограничены в дееспособности, не заблуждаются, не испытывают влияние обмана, насилия, угрозы, злонамеренного действия (бездействия) другой стороны, аффилированных (заинтересованных) лиц сторон или каких-либо третьих лиц или стечения тяжелых обстоятельств, договор заключается на выгодных для себя условиях, договор не является мнимой, притворной или кабальной сделкой. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан произведена государственная регистрация права собственности на данные объекты недвижимости, номер регистрации <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ и <данные изъяты>-2 от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Между сторонами договора был подписан Акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п. 1. которого, покупатель произвел оплату денежной суммы в размере 2 000 000 рублей в качестве оплаты цены объектов недвижимого имущества. Пунктом 2, того же акта, сторонами определено, что обязательство покупателя уплатить продавцу цену договора считается исполненным. Согласно п. 2 ст. 408 ГК РФ, кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Такой распиской, по мнению суда, не может являться является Акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, который подписан ФИО1 Исходя из положений ст. 161, п. 1 ст. 162 ГК РФ и изложенной в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 245пв-01пр правовой позиции Президиума Верховного Суда Российской Федерации по их толкованию и применению в отношении вопроса о допустимых доказательствах, подтверждающих факт передачи денег покупателем продавцу по сделкам купли-продажи недвижимого имущества, ответчик должен был представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи истцу денег за приобретаемую по договору часть недвижимого имущества (платежные документы: банковское поручение, расписка и т.п.), однако ответчик и его представитель таких доказательств не представили. Принимая во внимание указанное обстоятельство, а также установив, что акт приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ не содержал сведений о том, каким образом исполнены покупателем условие договора купли-продажи об оплате имущества, исполнены ли они в оговоренном порядке и в полном объеме, об отсутствии претензий сторон к друг другу по оплате имущества, суд приходит к выводу о невозможности принятия данного акта приема-передачи в качестве допустимого доказательства исполнения покупателем обязательства по уплате продавцу денег за переданное ему недвижимое имущество. Показания внука истца - ФИО7, допрошенного в ходе судебного разбирательства, подтверждают показания истца ФИО1 о неполучении им денежных средств. Таким образом, акт приема-передачи не является подтверждением надлежащего исполнения ФИО3 договора купли-продажи. В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1)при существенном нарушении договора другой стороной; 2)в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими
законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не являлась препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). При изложенных обстоятельствах спорное недвижимое имущество подлежит передаче ФИО1 На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 191-198 ГПК РФ, РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить. Расторгнуть, заключенный между ФИО1 и ФИО3, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и нежилого здания с кадастровым номером 02:47:130701:2112, расположенные по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, <адрес>/. Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты> расположенные по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, <адрес>/. Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан в течении месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Уфимский районный суд Республики Башкортостан.

Судья: Легковой В.В.