Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Псаревой Юлии Владимировны к Синяковой Наталии Сергеевне о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств; встречному исковому заявлению Синяковой Наталии Сергеевны к Псаревой Юлии Владимировны о взыскании задолженности по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов по оплате государственной пошлины,

у с т а н о в и л :

Псарева Ю.В. обратилась в суд с иском к Синяковой Н.С. о расторжении договора аренды нежилого помещения общей площадью 81,9 кв.м по адресу: <адрес>, и дополнительного соглашения к договору аренды, заключенных 17 октября 2018 года между Синяковой Н.С. и Псаревой Ю.В. ; о взыскании денежных средств в размере 120000 руб., оплаченных ответчику в качестве арендной платы, и процентов за пользование денежными средствами в размере 3669,86 руб. В обоснование заявленных требований истец указывает, что 17 октября 2018 г. между Синяковой Н.С., в интересах которой на основании доверенности от 16.11.2015 действовал Синяков С.Н., именуемой в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и Псаревой Ю.В., именуемой в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны подписан договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, общей площадью 81,9 кв.м., с целью использования в качестве стоматологической клиники, и дополнительное соглашение к указанному договору. Согласно п.1 дополнительного соглашения от 17.10.2018 Арендодатель обязуется произвести косметический ремонт и внутреннюю перепланировку помещения в срок не позднее 17.12.2018. Указанный косметический ремонт и перепланировка включают в себя следующие работы: грунтовка и покраска стен внутри помещения; установка внутренних перегородок в соответствии с пожеланиями Арендатора; установка трех внутренних дверей; установка кондиционера. Стороны договорились установить арендные каникулы для арендатора на первые два месяца аренды. 17 октября 2018 г. представителем Синяковой Н.С. - Синяковым С.Н. были получены от Псаревой Ю.В. денежные средства в размере 120 000 руб. в счет арендной платы за третий и четвертый месяц аренды нежилого помещения. Арендодатель нарушил условия договора и дополнительного соглашения к нему, не произведя в установленный срок косметический ремонт и перепланировку, нежилое помещение в установленный срок Псаревой Ю.В. не передано. Из-за существенного нарушения Синяковой Н.С. условий договора и дополнительного соглашения истец обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды. Помимо изложенного, истец указывает, что не была поставлена Арендодателем в известность о планируемом капитальном ремонте жилого дома, что является для истца существенным обстоятельством, при осведомленности о котором, указанный договор аренды не был бы истцом заключен. Истец просит досрочно расторгнуть договор аренды от 17 октября 2018 г. по основаниям, предусмотренным п.п. 1,4 статьи 620, части 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ (том 1 л.д. 3-6).

Определением от 15 апреля 2019 года к производству суда принято встречное исковое заявление Синяковой Н.С. к Псаревой Ю.В. о взыскании задолженности по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов по оплате государственной пошлины. В обоснование заявленных требований Синякова Н.С. указывает, что 17.10.2018 между сторонами по делу был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, помещение было передано по акту приема-передачи арендатору. Срок договора аренды определен с 17.10.2018 по 17.10.2021 (п. 4.1 Договора). Стороны договорились установить арендные каникулы для арендатора на первые два месяца аренды. Денежные средства за третий и четвертый месяц аренды в размере 120000 руб. были переданы арендодателю. Согласно п.1.2 договора арендная плата за последующие месяцы оплачивается арендатором в соответствии с разделом 3 договора, размер арендной платы в месяц составляет 60000 руб. (п.3.2 договора). В период с 17.12.2018 г. по настоящее время Арендатор пользуется арендованным помещением. Попыток передать Арендодателю помещение, Арендатор не предпринимал. Согласно п.4.4 договора аренды, одностороннее досрочное расторжение договора по инициативе Арендатора не допускается. С учетом уточнений, принятых к производству суда определением от 31.07.2019, занесенным в протокол судебного заседания, Синякова Н.С. просит взыскать с Псаревой Ю.В. задолженность по арендной плате в размере 300000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 19.03.2019 по 31.07.2019 в размере 4716 рублей 57 копеек, расходы по оплате государственной пошлины ( том 1 л.д. 66-68,74, том 2 л.д.18-20).

Истец (ответчик по встречному иску) Псарева Ю.В. и ее представитель, действующая на основании ордера адвокат Попова Л.Е., в судебном заседании заявленные исковые требования Псаревой Ю.В. поддержали, просили удовлетворить по основаниям, изложенным в иске; в удовлетворении встречного искового заявления Синяковой Н.С. просили отказать.

Ответчик (истец по встречному иску) Синякова Н.С. о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, обеспечила явку представителя.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) Синяковой Н.С., действующая на основании доверенности Ощехина Я.А., в судебном заседании просила требования истца (ответчика по встречному иску) Псаревой Ю.В. оставить без удовлетворения, а встречные исковые требования Синяковой Н.С. удовлетворить.

Третьи лица Синяков С.Н., Стуров А.А. о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, причины неявки не известны.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что Синяковой Н.С. принадлежит на праве собственности нежилое помещение по адресу: <адрес>, общей площадью 81,9 кв.м (том 1 л.д. 17).

17 октября 2018 г. между Синяковой Н.С., в интересах которой на основании доверенности от 16.11.2015 действовал Синяков С.Н., именуемой в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и Псаревой Ю.В., именуемой в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, подписан договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, общей площадью 81,9 кв.м. с целью использования в качестве стоматологической клиники ( том 1 л.д. 246-247).

Срок действия договора аренды с 17.10.2018 по 17.10.2021 (п. 4.1. договора). Согласно п. 4.4. договора аренды, одностороннее досрочное расторжение договора по инициативе арендатора не допускается. Стороны договорились установить арендные каникулы для арендатора на первые два месяца аренды (п. 1.2 договора). Арендную плату за третий и четвертый месяц аренды в размере 120 000 руб. арендатор уплачивает арендодателю в день подписания договора. Арендная плата за последующие месяцы уплачивается арендатором в соответствии с разделом 3 договора «расчеты». Размер арендной платы в месяц составляет 60000 руб. (п.3.2 договора).

Как указано в п.1 дополнительного соглашения к договору от 17.10.2018 (том 1 л.д. 10), арендодатель обязуется произвести косметический ремонт и внутреннюю перепланировку помещения в срок не позднее 17.12.2018. Указанный косметический ремонт и перепланировка включают в себя следующие работы: грунтовка и покраска стен внутри помещения; установка внутренних перегородок в соответствии с пожеланиями арендатора; установка трех внутренних дверей; установка кондиционера, бойлера ( том 1 л.д. 249).

17.10.2018 представителем Синяковой Н.С. по доверенности от 16.11.2015 - Синяковым С.Н. были получены от Псаревой Ю.В. денежные средства в размере 120 000 руб. в счет арендной платы за нежилое помещение по вышеуказанному адресу (том 1 л.д. 16).

17.10.2018 Синякова Н.С. и Псарева Ю.В. подписали акт приема-передачи в аренду помещения по адресу: <адрес>, из которого следует, что арендатор принял в аренду указанное помещение, при соблюдении условий договора от 17.10.2018 (том 1 л.д. 248).

17.10.2018 Синяков С.Н., действующий на основании доверенности от имени Синяковой Н.С., и ФИО1 заключили договор подряда о выполнении строительных работ по адресу: <адрес>. Согласно условиям договора стоимость работ составляет 336160 руб. Авансовый платеж на приобретение строительных материалов составляет 120000 руб. Согласно п. 3.3 договора заказчик в течение 3 рабочих дней со дня подписания акта сдачи-приемки работ производит оплату работ подрядчику в размере полной стоимости работ (за вычетом авансового платежа). В соответствии с п. 2.3. договора работы должны быть завершены в течение двух месяцев с момента получения авансового платежа (том 1 л.д. 69-70).

Согласно авансовому отчету стоимость ремонтных работ, проведенных в указанном помещении, и необходимых для ремонта материалов составляет 336160 руб. (том1 л.д. 41-45).

17.12.2018 Синяков С.Н., действующий на основании доверенности от имени Синяковой Н.С., и ФИО1 подписали акт выполненных работ по договору подряда от 17.10.2018, согласно которому, подрядчик сдал, а заказчик принял работы, установленные и согласованные сторонами в перечне производимых работ, подрядчик выполнил все виды работ, предусмотренные договором в полном объеме, без наличия в работах недостатков по качеству (том 1 л.д. 71).

04.02.2019 Псарева Ю.В. направила Синяковой Н.С. уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения и взыскании денежных средств в связи с существенным нарушением п.1 дополнительного соглашения от 17.10.2018 года, поскольку косметический ремонт и перепланировка не произведены, помещение фактически истцу не передано и не может использоваться по назначению. Уведомление ответчиком получено не было, возвращено отправителю отделением связи по истечении срока хранения почтовой корреспонденции (том1 л.д. 59,60-62).

19.02.2019 Псарева Ю.В. направила Синяковой Н.С. телеграмму о расторжении договора аренды нежилого помещения и взыскании денежных средств. Телеграмма вручена адресату 05.03.2019 ( том 1 л.д. 15,40).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи).

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи).

Согласно статье 452 Кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи).

Таким образом, расторжение договора возможно исключительно по соглашению сторон, а при отсутствии такого соглашения - в судебном порядке лишь при наличии одного из предусмотренных пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований.

Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п.1);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования ( п.4).

Истец Псарева Ю.В. указывает, что Арендодатель нарушил условия договора и дополнительного соглашения к нему, не произведя в установленный срок и до настоящего времени косметический ремонт и перепланировку, в связи с чем Псарева Ю.В. фактически не приняла нежилое помещение по адресу: <адрес>, общей площадью 81,9 кв.м., не пользуется им. Кроме того, нежилое помещение невозможно использовать по назначению, поскольку в указанном доме проводится капитальный ремонт, в том числе фасада здания, что делает невозможным использование нежилого помещения в качестве стоматологической клиники.

Указанные обстоятельства в судебном заседании были подтверждены показаниями свидетелей свидетель№1, свидетель№2, свидетель№3, свидетель№4, свидетель№5

Суд критически оценивает представленный стороной ответчика акт выполненных работ по договору подряда от 17.10.2018 (том 1 л.д. 71), и пояснения представителя ответчика (истца по встречному иску) Синяковой Н.С. и представителя третьего лица Стурова А.А. о том, что ремонт в нежилом помещении был закончен в установленный договором срок - 17 декабря 2018 года, поскольку указанные доводы опровергаются представленными в материалы дела документами (заявка № 28 на поставку от 10.01.2019 у ИП ФИО2 дверных наборов, защелок и др. на сумму 22 760 руб. (покупатель Стуров А.А.) ; товарный чек от 18.12.2019 г. на сумму 1995 руб.; товарный чек от 20.12.2019 г. на сумму 2116,52 руб.; товарный чек от 20.12.2019 г. на сумму 1497,16 руб.; товарный чек от 26 декабря 2018 г. на сумму 835,47 руб.; товарный чек от 27.12.2019 г. на сумму 414 руб.; расходная накладная от 27 декабря 2018 г. на сумму 860 руб.; товарный чек от 15.01.2019 г. на сумму 420 руб.; товарный чек от 15.01.2019 г. на сумму 650 руб.; товарный чек от 22.01.2019 г. на сумму 299 руб.) (том 1 л.д.203) - согласно которым, стройматериалы стороной ответчика приобретались вплоть до конца января 2019 г., в связи с чем, ремонтные работы не могли быть окончены 17 декабря 2018 года.

Факт невозможности использования нежилого помещения по назначению, наличие препятствий в пользовании нежилым помещением (отсутствие ремонтных работ, указанных в дополнительном соглашении к договору аренды; наличие не закрепленных электропроводов, строительного мусора на всей площади нежилого помещения) - был подтвержден в ходе выездного судебного заседания 02.08.2019 (том 2 л.д.24-33).

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что доводы истца Псаревой Ю.В. о нарушении арендодателем условий договора аренды ( дополнительного соглашения к договору аренды) в судебном заседании нашли свое подтверждение.

Согласно статье 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Помимо изложенного, истец указывает, что не была поставлена Арендодателем в известность о планируемом капитальном ремонте жилого дома, что является для истца существенным обстоятельством, при наличии осведомленности о котором, указанный договор аренды не был бы истцом заключен.

Указанные доводы истца суд полагает заслуживающими внимание в связи с нижеследующим.

В судебном заседании установлено, что 03.10.2018 собственники многоквартирного дома, расположенном по адресу: <адрес>, приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, включая работы по капитальному ремонту фасада, подвала, системы водоотведения, системы холодного водоснабжения, системы отопления. Представитель ответчика Синяковой Н.С. - Синяков С.Н. на собрании присутствовал, о проведении капитального ремонта был осведомлен. Указанные обстоятельства подтверждаются протоколом от 03.10.2018 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, реестром собственников помещений, бюллетенями для голосования (Т. 1 л.д. 108-112, 117).

25.12.2018 между Фондом капитального ремонта многоквартирных домов Воронежской области и ООО «Альфа-Гарант» был заключен договор о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в том числе в <адрес> (Т.1 л.д. 18-38).

В ходе выездного судебного заседания 02.08.2019 был также установлен факт невозможности беспрепятственно попасть в нежилое помещение из-за проведения капремонта фасада здания № по <адрес> ( том 2 л.д. 30).

В связи с чем доводы истца о том, что проведение капитального ремонта жилого дома ( наряду с неисполнением условий дополнительного соглашения к договору аренды о проведении перепланировки и косметического ремонта) является существенным обстоятельством, препятствующим осуществлению запланированной деятельности стоматологической клиники - суд признает обоснованными.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендодателя является передача помещения арендатору в соответствии с условиями договора и назначением помещения - в данном случае для использования в качестве стоматологической клиники.

Согласно статье 328, пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендатора по оплате аренды является встречным и обусловлено исполнением арендодателем вышеуказанных обстоятельств.

При этом невозможность использования объекта аренды по причинам, не зависящим от арендатора в силу указанных норм, а также статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для невнесения арендной платы, расторжения договора и взыскании убытков.

Поскольку в судебном заседании было установлено, что фактически арендатор не использовал и не мог использовать нежилое помещение по адресу: <адрес>, так как арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, предусмотренное договором аренды от 17.10.18, в связи с чем суд признает требование о расторжении договора аренды по основаниям, предусмотренным п.п. 1,4 статьи 620, части 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ - правомерным, а требования Псаревой Ю.В. о взыскании денежных средств в размере 120000 руб., оплаченных ответчику в качестве арендной платы за 3 и 4 месяц аренды - обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате, подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истец Псарева Ю.В. просит взыскать с Синяковой Н.С. проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3669 рублей 86 копеек за период времени с 17.10.2018 по 11.03.2019.

Как следует из материалов гражданского дела, 04.02.2019 Псарева Ю.В. направила Синяковой Н.С. уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения и взыскании денежных средств в связи с существенным нарушением п.1 дополнительного соглашения от 17.10.2018 года. Ответчику было предложено в 7- дневный срок исполнить требования истца (том1 л.д. 59,60-62).

По смыслу пункта 1 ст.165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу. Который гражданин указал сам, либо его представителю. При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по названным адресам. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает ( не находится ) по указанному адресу.

С учетом указанных обстоятельств суд приходит к выводу, что расчет процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 120 000 рублей следует исчислять с 12.02.2019, что составляет на 11.03.2019 - 917 рублей 26 копеек.

Встречные исковые требования Синяковой Н.С. к Псаревой Ю.В. о взыскании задолженности по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов по оплате государственной пошлины подлежат оставлению без удовлетворения, поскольку судом удовлетворены первоначальные исковые требования, исключающие возможность удовлетворения встречных.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление Псаревой Юлии Владимировны к Синяковой Наталии Сергеевне о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств –удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения общей площадью 81,9 кв.м по адресу: <адрес>, заключенный 17 октября 2018 года между Синяковой Наталией Сергеевной и Псаревой Юлией Владимировной, и дополнительное соглашение к договору аренды от 17 октября 2018 года.

Взыскать с Синяковой Наталии Сергеевны в пользу Псаревой Юлии Владимировны денежную сумму в размере 120000 рублей, проценты за пользование денежными средствами за период с 12.02.2019 по 11.03.2019 в размере 917 рублей 26 копеек, всего 120917 рублей 26 копеек ( сто двадцать тысяч девятьсот семнадцать рублей двадцать шесть копеек).

В удовлетворении встречного искового заявления Синяковой Наталии Сергеевны к Псаревой Юлии Владимировны о взыскании задолженности по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов по оплате государственной пошлины – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд города Воронежа в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Щербинина Г.С.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 12 августа 2019 года.